COUR D’APPEL

D'[Localité 8]

CHAMBRE A – CIVILE

ERSA/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/01455 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FGSS

jugement du 11 août 2023

Juge des contentieux de la protection du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 1123000444

ARRET DU 20 JANVIER 2026

APPELANTE :

Madame [B] [A]

née le 8 février 1978 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023-006073 du 20/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Représentée par M^e Emilie BOURDON de la SELARL LACROIX JOUSSE BOURDON, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 2023356

INTIMEE :

COMMUNAUTE DE COMMUNES DES VALLEES DE LA BRAYE ET DE L’ANILLE

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Nicolas MARIEL, substituant M^e Vanina LAURIEN de la SELARL DELAGE BEDON LAURIEN HAMON, avocats au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 17 novembre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur HOUX, premier président

Madame GANDAIS, conseillère

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 20 janvier 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Nicolas Houx, premier président, et par Tony Da Cunha, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 15 novembre 2019, la communauté de commune des vallées de la [Adresse 9] et de l’Anille (ci-après, le bailleur) a conclu avec Mme [B] [A] (ci-après, la locataire) un contrat de bail d’habitation portant sur un immeuble situé [Adresse 3]) moyennant le versement d’un loyer d’un montant de 580,32 euros.

Constatant que les loyers n’étaient pas réglés à échéance, le bailleur a, par’acte d’huissier en date du 20 avril 2023 régulièrement dénoncé à la préfecture, fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans afin d’obtenir notamment l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des loyers.

Par jugement réputé contradictoire en date du 11 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans a :

— constaté à compter du 10 avril 2023 la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 24 juillet 2020 entre les parties concernant le logement situé [Adresse 4] ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire de la locataire des lieux précités dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamné la locataire à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au loyer courant, majoré des augmentations légales et du montant des charges, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné la locataire à payer au bailleur la somme de 5 758,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 7 juillet 2023, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

— rejeté la demande spécifique du bailleur en dommages et intérêts ;

— rejeté le surplus des demandes, y compris celle formée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la préfecture de la Sarthe en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté qu’à défaut de paiement dans le délai du commandement la clause résolutoire était acquise.

Suivant déclaration reçue au greffe le 13 septembre 2023, la locataire a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a rejeté la demande du bailleur en dommages et intérêts, rejeté le surplus des demandes, dit que la décision serait notifiée à la préfecture

Par acte du 29 mai 2024, le bailleur a fait assigner la locataire devant le premier président aux fins de voir ordonner la radiation de l’appel du jugement du 11 août 2023 pour défaut d’exécution. Par ordonnance de référé en date du 11'septembre 2024, le premier président de la cour d’appel d’Angers a rejeté cette demande, rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire assortissant le jugement entrepris, rejeté les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné la locataire aux entiers dépens qui seront recouvrés comme il est prévu en matière d’aide juridictionnelle.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2025 et conformément à l’avis délivré par le greffe aux parties le 20 février 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025 au cours de laquelle elle a été retenue.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures reçues le 24 janvier 2025, la’locataire demande à la cour, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 2224 du code civil et des conditions générales annexées au contrat de location du 24 juillet 2020, de :

A titre principal,

— la recevoir en son appel et l’en déclarer bien fondée ;

— infirmer le jugement rendu le 11 août 2023 en ce qu’il a :

— constaté à compter du 10 avril 2023 la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 24 juillet 2020 les parties concernant le logement situé [Adresse 5] ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire de la locataire des lieux précités dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— l’a condamnée à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au loyer courant, majoré des augmentations légales et du montant des charges, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— l’a condamnée à payer à au bailleur la somme de 5 758,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 7 juillet 2023, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

Statuant à nouveau,

— débouter le bailleur de sa demande de résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 15 novembre 2019 à son profit concernant le logement situé [Adresse 5] ;

— débouter le bailleur de sa demande d’expulsion ainsi que de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 5] ;

— débouter le bailleur de sa demande tendant au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer courant, majoré des augmentations légales et du montant des charges, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— débouter le bailleur de sa demande de condamnation tendant au paiement de la somme de 5 578,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 7 juillet 2023, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

A titre subsidiaire,

— lui accorder des délais de paiement d’une durée de 36 mois pour lui permettre d’apurer sa dette ;

— suspendre pendant la durée de ces délais les effets de la clause résolutoire visée au contrat de bail du 15 novembre 2019 ;

En tout état de cause,

— condamner le bailleur au paiement à Maître [C] [S], membre de la SELARL Lacroix Jousse [S], de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sous condition de la renonciation par elle au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

— débouter le bailleur de sa demande de paiement, formulée à son encontre, à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le bailleur au paiement des entiers dépens d’appel.

Elle conteste la créance de loyer en indiquant que le décompte communiqué n’a pas pris en considération les paiements intervenus par le biais des saisies administratives à tiers détenteurs, soit la somme totale de 1'052,26'euros. Elle soutient que le décompte au commandement est donc entaché de nullité de sorte que le juge ne pouvait se fonder sur cet acte pour prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et que la demande subséquente de fixation d’une indemnité d’occupation est également irrecevable.

Elle sollicite des délais de paiement au regard de sa situation personnelle. Elle indique avoir seule la charge de ses trois enfants et ne disposer pour seules ressources que des prestations versées par la CAF d’un montant global de 1'853'euros. Elle souligne qu’elle a versé mensuellement 60 euros depuis mai 2023.

Aux termes de ses dernières écritures reçues le 4 novembre 2025, le’bailleur demande à la cour, au visa des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté à compter du 10 avril 2023 la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 24 juillet 2020 entre elle-même et la locataire ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné, à défaut de départ volontaire de la locataire des lieux précités dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la locataire à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer courant, majoré des augmentations légales et du montant des charges, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la locataire à lui payer la somme de 5 758,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 7 juillet 2023, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

En conséquence,

— débouter la locataire de toutes ses demandes de réformation du jugement ;

— débouter la locataire de sa demande d’octroi de délai de paiement d’une durée de 36 mois ;

— débouter la locataire de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire visée au contrat de bail du 15 novembre 2019 ;

En tout état de cause,

— condamner la locataire à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la locataire de sa demande de le voir débouté de cette demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la locataire aux entiers dépens et dire qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il affirme que la locataire ne démontre aucunement que des saisies administratives à tiers détenteurs ont été réellement réalisées sur son compte bancaire et qu’il aurait été bénéficiaire de ces saisies. Il ajoute qu’en tout état de cause de telles saisies ne permettaient pas de couvrir l’intégralité de la dette de sorte que la clause résolutoire demeurait applicable.

Il soutient que l’appelante se maintenant dans les lieux sans droit ni titre elle doit être condamnée à lui verser une indemnité d’occupation égale au loyer courant, majoré des augmentations légales et du montant des charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement, il indique que l’appelante n’a pas comparu devant le premier juge alors qu’elle avait la possibilité de faire état de ses difficultés financières ; qu’elle a de fait bénéficié de larges délais de paiement. Il souligne que le locataire ne formule aucune proposition de règlement ; que’l'impayé au jour des conclusions s’élève à une somme de 5 758,33 euros ; que la mesure judiciaire d’aide à la gestion du budget familial n’a pas permis à la locataire de commencer à régulariser sa situation ; qu’il n’est pas justifié de ce qu’elle héberge toujours ses enfants alors que le placement à domicile décidé par le juge des enfants était effectif jusqu’au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable, dispose’en son I que 'Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'.

Le contrat de bail comprend une clause résolutoire reprenant les dispositions de la loi.

En l’espèce, il résulte du jugement non contesté sur ce point que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer le 9 février 2023.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au locataire qui se prétend libéré de justifier du paiement des loyers.

Si le commandement de payer n’est pas produit par les parties, il convient de relever que la locataire, au terme de ses dernières conclusions, ne conteste pas l’existence d’un impayé pas plus qu’elle ne soutient l’avoir régularisé. Ainsi, elle se contente de faire état de versements à hauteur de 1 052,26 euros qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleur sans soutenir que ces versements auraient permis de régulariser l’impayé. Au contraire, le décompte du bailleur qu’elle produit, qui est celui pris en compte dans l’assignation devant le premier juge, faisait apparaître un solde dû au 31 janvier 2023 de 2 930,76 euros de sorte que de tels versements, s’ils étaient avérés, n’étaient pas de nature à régulariser l’impayé.

En tout état de cause, la locataire se contente de produire des copies d’écran d’une application Nickel sans identité apparente faisant état de saisies administratives à tiers détenteur. De tels copies écran ne sont pas de nature à démontrer ni la réalité de la saisie, ni la personne concernée par la saisie et encore moins le créancier saisissant et les causes de la saisie. Dans ces conditions, la locataire échoue à démontrer que des paiements ont été réalisés par ce biais qui n’auraient pas été pris en considération au décompte du bailleur.

En conséquence, c’est à juste titre que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans a constaté l’acquisition de la clause résolutoire de sorte que la décision sera confirmée sauf à rectifier l’erreur matérielle de la date du contrat de bail en précisant que le bail a été souscrit le 15 novembre 2019.

De la même manière, à défaut de preuve de paiements non pris en compte dans le décompte du bailleur, le jugement sera confirmé dans sa condamnation à paiement de la locataire au titre des loyers échus impayés au 7 juillet 2023 arrêtés à la somme de 5 758,33 euros.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité d’octroyer des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire au locataire en mesure de payer sa dette qui a repris le paiement intégral du loyer.

La locataire justifie qu’elle bénéficiait, en juillet 2024, de prestations de la CAF pour un montant total de 1 853 euros, allocation d’éducation à enfant handicapé comprise. Elle ne précise pas ses charges et ne fait aucune proposition pour s’acquitter de sa dette.

Par ailleurs, si la locataire soutient avoir réglé en sus du loyer la somme mensuelle de 60 euros de mai 2023 à octobre 2023, elle ne le démontre cependant pas, se contentant cette fois encore de produire des copies écran d’un prélèvement sur un compte non identifié au profit d’un bénéficiaire qui ne l’est pas plus. Au contraire, le bailleur fait état dans ses conclusions d’une dette qui n’a pas diminué au 4 janvier 2024.

La locataire justifie avoir fait l’objet d’une mesure d’aide à la gestion du budget familial, arrivée à échéance au 31 mars 2025. Cependant, elle ne démontre pas que celle-ci ait permis d’améliorer sa situation financière à défaut d’élément quelconque sur la mise en plan d’un échéancier dans ce cadre. Elle ne justifie pas qu’un accompagnement budgétaire se poursuivrait.

Dans ces conditions et quand bien même il n’est pas contesté que la locataire ait repris le paiement du loyer courant, aucun élément ne vient justifier de sa capacité à apurer sa dette locative d’un montant important alors qu’elle ne justifie pas avoir engagé une démarche en ce sens malgré le délai dont elle a bénéficié de fait à la suite de son appel.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement de la locataire de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions concernant l’expulsion et l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

La locataire succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens de première instance, sur lesquels il n’a pas été statué dans la première décision, et’d'appel qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L’équité commande de rejeter la demande du bailleur au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a constaté à compter du 10 avril 2023 la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 24 juillet 2020 entre les parties concernant le logement situé [Adresse 5] ;

Statuant à nouveau de ce chef infirmé,

CONSTATE à compter du 10 avril 2023 la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 15 novembre 2019 entre les parties concernant le logement situé [Adresse 5] ;

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme [B] [A] de sa demande de délais de paiement';

DEBOUTE Mme [B] [A] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Mme [B] [A] aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [B] [A] de sa demande sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

DEBOUTE la communauté de commune des vallées de la [Adresse 9] et de l’Anille de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PREMIER PRESIDENT