COUR D’APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A – CIVILE

ERSA/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 24/01233 – N° Portalis DBVP-V-B7I-FK6J

ordonnance du 25 avril 2024

Président du TJ du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 12-23-5

ARRET DU 31 MARS 2026

APPELANTE :

Madame [C] [X] veuve [G]

née le 17 juin 1951 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 246638 et par Me’Hélène GILLIOT, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMEE :

Madame [Q] [A] divorcée [P]

née le 25 septembre 1961 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Magalie MINAUD, avocat postulant au barreau du MANS et par M^e Laurence DENOT, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 2 février 2026 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur HOUX, premier président

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Madame PHAM, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 31 mars 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Nicolas HOUX, premier président et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par un acte sous seing privé en date du 2 mars 2013, Mme [Q] [A] épouse [P] (ci après la bailleresse) et M. [T] [P] ont consenti à Mme [C] [X] Veuve [G] (ci après, la locataire) un bail d’habitation portant sur un immeuble situé [Adresse 3] [Localité 6], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 707'euros, outre une provision sur charges de 25 euros par mois.

Par un acte en date du 12 octobre 2018, M. [T] [P] a fait donation à son épouse de la moitié en pleine propriété de cet ensemble immobilier.

Par acte en date du 10 mai 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 698,50 euros visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2023, la’bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans statuant en référé, afin notamment que soit constatée la résiliation du bail et ordonnée l’expulsion de la locataire outre sa condamnation au paiement de diverses sommes à titre provisionnel.

Par décision en date du 27 avril 2023, la commission de surendettement des particuliers de la Sarthe a déclaré recevable la demande de surendettement présentée par la locataire.

Par un courrier en date du 12 juin 2023, le commission de surendettement a notifié à Mme [A] un projet de plan de surendettement dans lequel la dette de loyer faisait l’objet d’un échelonnement, celle-ci devant être apurée en 12'échéances de 707,56 euros.

Par ordonnance contradictoire du 25 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du Mans a :

— constaté à compter du 11 juillet 2022 la résiliation de plein droit du contrat de bail,

— ordonné, à défaut de départ volontaire de la locataire des lieux précités dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamné la locataire à payer à la bailleresse à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au loyer courant, majoré des augmentations légales et du montant des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné la locataire à payer à la bailleresse la somme de 17'819,27'euros à titre provisionnel pour l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 12 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2022 sur la somme de 2 698,50 euros,

— rejeté le surplus des demandes de la bailleresse,

— rejeté la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire de la locataire,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— condamné la locataire à verser à la bailleresse une indemnité de 300'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la locataire aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 mai 2022,

— dit que la décision serait notifiée par le greffe du tribunal à la préfecture de la Sarthe en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour statuer ainsi, le juge des contentieux de la protection du Mans a constaté le défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, ce qui a eu pour conséquence l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 11'juillet 2022 ; que la recevabilité du plan de surendettement était intervenue alors que la clause résolutoire était déjà acquise. Pour rejeter la demande de suspension de la clause résolutoire et l’octroi des délais de paiement, le juge a considéré que la locataire n’avait pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, alors qu’elle en avait la possibilité financière depuis l’adoption du plan de surendettement suspendant l’exigibilité de l’ensemble de ses dettes.

Le 10 juillet 2024, la locataire a interjeté appel, par voie électronique, de cette décision en son entier dispositif sauf en ce qu’elle a rejeté le surplus des demandes de la bailleresse, intimant la bailleresse.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 janvier 2026 pour l’audience rapporteur du 2 février 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses uniques conclusions d’appelant en date du 23 avril 2025, la locataire demande à la cour de :

— la recevoir en son appel, ses demandes, fins et prétentions et la déclarer recevable et bien fondée.

En conséquence,

— infirmer et au besoin réformer l’ordonnance du 25 avril 2024 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans en toutes ses dispositions critiquées et particulièrement en ce qu’il :

a déclaré recevable l’assignation délivrée par la bailleresse par exploit du 28 mars 2023,

a constaté à compter du 11 juillet 2022 la résiliation de plein droit du contrat de bail,

a ordonné, à défaut de son départ volontaire des lieux précités dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

l’a condamnée à payer à la bailleresse à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au loyer courant, majoré des augmentations légales et du montant des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

l’a condamnée à payer à la bailleresse à la somme de 17'819,27 euros à titre provisionnel pour l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 12'avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10'mai 2022 sur la somme de 2 698,50 euros,

a rejeté sa demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire,

a rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

l’a condamnée à verser à la bailleresse une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10'mai 2022,

a dit que la décision serait notifiée par le greffe du tribunal à la préfecture de la Sarthe en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— prononcer l’irrecevabilité des demandes de la bailleresse pour absence de notification de l’assignation du 28 mars 2023 au représentant de l’Etat dans le département,

— débouter la bailleresse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 mai 2022,

— débouter la bailleresse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre très subsidiaire, si la cour de céans devait considérer Mme [A] recevable en ses demandes et régulier le commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 mai 2022,

— fixer la créance au titre des loyers et charges arrêtés au 12 avril 2024 non compris dans le plan de surendettement à la somme de 6 931,21 euros,

— sur cette somme, lui accorder un échelonnement sur trente-six mensualités égales d’un montant de 150 euros sur trente-cinq mensualités et le solde à la trente-sixième mensualité,

— prononcer la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail,

— débouter la bailleresse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause, et rejetant toute demande contraire comme irrecevable et en toute hypothèse mal fondée,

— condamner la bailleresse à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec’distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

Au soutien de ses prétentions, la locataire expose qu’elle n’a jamais été destinataire de la notification de l’assignation à la préfecture ; que le juge a retenu que cette dénonciation aurait 'vraisemblablement’ été réalisée ; qu’en’conséquence les demandes de la bailleresse sont irrecevables.

Elle ajoute que le commandement de payer est nul à défaut de reproduire la clause résolutoire contenue au bail.

Elle sollicite l’octroi de délais de paiement relevant que ses revenus lui permettent d’acquitter sa dette dont une partie a été prise en compte dans le plan de surendettement de sorte qu’elle ne doit plus, hors plan, que la somme de 6 931,21 euros.

Aux termes de ses conclusions d’intimée en date du 15 mai 2025, la bailleresse demande à la cour de :

— la recevoir en ses constitution et conclusions et l’y disant bien fondée,

— débouter la locataire de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— condamner la locataire à lui payer la somme supplémentaire de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’appel, dont distraction au profit de M^e Minaud sur son affirmation de droit.

Elle indique qu’elle justifie de la notification de l’assignation à la préfecture'; que le commandement de payer reproduit la clause résolutoire.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement relevant que le plan de surendettement est caduc ; que la dette de loyer s’élève à la somme de 23 315,80 euros arrêtée au 14 mai 2025 ; que le bien est un logement de quatre pièces où la locataire vit seule de sorte qu’elle pourrait se reloger dans un logement plus adapté à ses ressources et besoins.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

MOTIVATION

I- Sur la recevabilité des demandes de la bailleresse

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose en son III que 'A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°'90-449 du 31 mai 1990 précitée.'

En l’espèce, la bailleresse produit en pièce 13 la signification à la préfecture de l’assignation réalisée le 7 avril 2023 soit plus de deux mois avant la première audience fixée au 7 juillet 2023 de sorte que les prescriptions de l’article sus-visé ont été respectées et que les demandes de la bailleresse seront déclarées recevables.

II- Sur le bien fondé des demandes de la bailleresse

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit en son I que 'Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la’juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.'

En l’espèce, le commandement de payer reproduit l’intégralité de la 'clause de résiliation de plein droit présent bail’ reprenant les conditions d’acquisition de la clause résolutoire en cas de non paiement des loyers ou de non justification de la souscription d’une assurance. Par ailleurs, l’ensemble des mentions prescrites par l’article précédemment évoqué figurent à ce commandement de sorte qu’il convient de rejeter la demande de nullité de cet acte.

En conséquence, la locataire ne soutenant pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai requis, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

La locataire qui sollicite la fixation des sommes dues à un montant inférieur à celui retenu par le premier juge n’apporte aucun élément de nature à justifier de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse. Le simple fait qu’une partie de la dette ait été prise en compte dans le plan de surendettement n’est pas de nature à devoir l’exclure de la condamnation à paiement, laquelle s’appliquera dans les conditions du plan de surendettement sous réserve qu’il ne soit pas caduc.

Dans ces conditions, la condamnation à titre provisionnel au paiement de la somme de 17 819,27 euros prononcée conformément au décompte détaillé de la bailleresse arrêté au 12 avril 2024 sera également confirmée.

III- Sur la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son V et en son VII la possibilité pour le juge d’octroyer des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire au locataire en situation de régler sa dette locative.

La cour relève que les explications de la locataire sur l’existence d’une dette hors plan révèlent le maintien de défauts de paiement malgré la mise en place du plan de surendettement, ce qui est confirmé par les mises en demeure à ce titre délivrées en juillet et septembre 2023. A cet égard, la bailleresse produit un décompte actualisé au 24 avril 2025, lequel n’est pas contesté par la locataire, d’où il résulte que la dette locative s’élève à la somme de 22 315,80'euros. Il apparaît ainsi que, malgré les ressources financières de la locataire, des défauts de paiement du loyer courant ont perduré après la mise en place du plan de surendettement et que la locataire n’a jamais versé de sommes au titre de l’arriéré.

Ces défauts de paiement récurrents depuis 2020, lesquels ont entraîné la constitution d’une dette très importante au détriment d’un bailleur privé, dette qui s’est aggravée malgré la procédure de surendettement mais aussi au cours de la procédure d’appel, font obstacle à l’octroi de délais de paiement quelle que soit la situation de santé de la locataire.

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ses dispositions ayant rejeté l’octroi de délai de paiement, ordonné l’expulsion de la locataire et l’ayant condamnée à titre provisionnel au paiement d’indemnités d’occupation.

IV- Sur les dépens et les frais irrépétibles

La décision entreprise sera également confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance et la locataire qui succombe en son appel sera condamnée aux entiers dépens de la procédure d’appel et à verser à la bailleresse la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel, sans pouvoir bénéficier du même texte.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

DECLARE les demandes de Mme [Q] [A] divorcée [P] recevables ;

DEBOUTE Mme [C] [X] Veuve [G] de sa demande de nullité du commandement de payer ;

CONFIRME l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [C] [X] Veuve [G] aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés avec distraction au profit de Maître Magalie Minaud en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [X] Veuve [G] à verser à Mme'[Q] [A] divorcée [P] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

DEBOUTE Mme [C] [X] Veuve [G] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT