COUR D’APPEL

D'[Localité 7]

CHAMBRE A – CIVILE

ERSA/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/02044 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FIBD

jugement du 23 novembre 2023

Juge des contentieux de la protection d'[Localité 7]

n° d’inscription au RG de première instance 11-23-0007

ARRET DU 20 JANVIER 2026

APPELANTE :

Madame [W] [J]

née le 24 juin 1977 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Eve-Marie L’HELIAS-ROUSSEAU, substituant M^e Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS – N° du dossier E0003NN2

INTIMEE :

S.A. SOCLOVA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicolas MARIEL, substituant M^e Pierre LAUGERY de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS – N° du dossier 23A01302

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 17 novembre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur HOUX, premier président

Madame GANDAIS, conseillère

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 20 janvier 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Nicolas Houx, premier président, et par Tony Da Cunha, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 4 novembre 2021, la société Immobilière d’économie mixte de construction et de gestion de logement de la ville d'[Localité 7] (ci après, le bailleur) a donné à bail à Mme [W] [J] (ci-après, la’locataire) un logement et ses annexes situés au [Adresse 1] à [Localité 9] en contrepartie du versement d’un loyer d’un montant mensuel principal de 702,28 euros, d’un loyer d’un montant de 40 euros pour le garage ainsi que d’un loyer d’un montant de 15,46 euros pour la cave, outre les charges.

Le 20 avril 2023, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer et de fournir les justificatifs d’assurance visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 juillet 2023, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers afin d’obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des loyers dus.

A l’audience du 5 octobre 2023, la locataire a reconnu le montant de la dette locative et a sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualité de 50 euros. Elle a précisé qu’elle justifierait en cours de délibéré de l’assurance du logement.

Par jugement en date du 23 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers, a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 4 novembre 2021 entre les parties concernant le logement à usage d’habitation et ses annexes (parking et cave) situés au [Adresse 2], sont réunies à la date du 21 mai 2023 ;

— débouté la locataire de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

— ordonné en conséquence à la locataire de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut pour la locataire d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et la force publique ;

— condamné la locataire à verser au bailleur la somme de 4 975,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 27 septembre 2023 (incluant l’échéance d’août 2023) avec les intérêts au taux légal de 4 044,35 euros à compter de l’assignation du 12 juillet 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamné la locataire à verser à la bailleresse une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

— condamné la locataire à verser à la bailleresse une somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la locataire aux dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 20 avril 2023, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de’l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

— dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 10] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour refuser l’octroi de délais de paiement suspensifs et ordonner l’expulsion, le premier juge a relevé que la locataire, invitée en cours de délibéré à justifier d’une assurance habitation en cours de validité, n’a transmis aucune pièce. Il a ainsi estimé que l’absence de régularisation de la situation s’agissant de l’assurance locative ne permettait pas l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Suivant déclaration d’appel reçue au greffe le 27 décembre 2023, la’locataire a interjeté appel de ce jugement en son entier dispositif, sauf en ce qu’il dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 10] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, intimant le bailleur.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2025 et conformément à l’avis délivré par le greffe aux parties le 20 février 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025 au cours de laquelle elle a été retenue.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions n°1 du 29 janvier 2024, la locataire demande à la cour, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— déclarer recevables et bien fondées ses demandes ;

— réformer intégralement le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] le 23 novembre 2023 ;

Statuant de nouveau, vu les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6'juillet 1989 dans sa version telle qu’issue des modifications résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 introduisant les V et VII de l’article 24 de la loi de 1989 précitée,

— juger qu’elle satisfait aux dispositions précitées et doit bénéficier de droit de délais pour s’acquitter de sa dette locative entrainant la suspension des effets de la clause résolutoire stipulées au bail du 4 novembre 2021 ;

— lui accorder le bénéfice d’un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette locative par le versement d’une somme de 35 mensualités de 110 euros par mois en sus de son loyers et charges courantes et une 36ème mensualité correspondant au solde de sa dette ;

— juger que si elle respecte ces modalités d’apurement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été mise en oeuvre et qu’elle conservera le bénéfice intégral de son bail ;

— constater qu’elle justifie d’une assurance locative en cours de validité et que cette difficulté est ainsi purgée ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

L’appelante explique qu’elle était titulaire d’une assurance habitation ce dont elle justifie ; elle précise avoir transmis les justificatifs en cours de délibéré à une mauvaise adresse électronique, tant pour le juge que pour l’avocat adverse. Elle indique qu’elle avait repris le paiement des loyers et qu’elle peut donc bénéficier de droit de délais de paiement suspensifs ; que le maintien dans les lieux loués est très important au regard de sa situation personnelle et familiale.

Aux termes de ses dernières écritures reçues le 8 mars 2024, le bailleur demande à la cour, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de la locataire ;

— débouter Mme [J] de l’intégralité de ses demandes ;

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris ;

— condamner la locataire à lui payer la somme 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la locataire aux entiers dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient que la locataire a payé un loyer juste avant l’audience devant le juge des contentieux de la protection puis n’a plus payé aucune somme, l’arriéré s’élevant au jour des conclusions à la somme de 6 938,50 euros de sorte qu’il ne pourra pas être fait droit à sa demande de délais de paiement. Elle’ajoute, en outre, que l’appelante n’a pas fait preuve de diligence à la suite de l’envoi de courriers électroniques à des adresses erronées ; qu’elle ne s’est jamais assurée que ces courriers avaient bien été réceptionnés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7-g de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé 'de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.'

En l’espèce, le contrat de bail contient en son article 3 des conditions générales une clause résolutoire pour défaut d’assurance conforme à ce texte visé par le commandement.

Dès lors que la clause résolutoire ne peut être acquise qu’en cas de défaut effectif d’assurance, il convient de vérifier si la locataire était assurée pour la période visée par ce commandement du 20 avril 2023. Or, en cause d’appel, la locataire produit une attestation de la Macif faisant état d’une assurance du logement au 5 octobre 2023 suivant contrat du 7 octobre 2022 renouvelable par tacite reconduction au 1er avril. Dans ces conditions, elle justifie bien qu’elle était assurée pour la période du commandement. Elle justifie par ailleurs qu’elle était encore assurée au 25 janvier 2024 par la production d’une autre attestation d’assurance.

Dans ces conditions, au regard de la réalité de l’assurance, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à l’issue du commandement du fait de ce défaut d’assurance.

Sur la demande de délais de paiement et l’effet suspensif de la clause résolutoire

En l’espèce, le commandement de payer visait également la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant en clause 3 du bail et il résulte du décompte produit que la locataire n’a pas régularisé les sommes dues dans le délai de deux mois suivant ce commandement de sorte que la clause résolutoire était acquise au 21 juin 2023.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité d’octroyer des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire au locataire en mesure de payer sa dette qui a repris le paiement intégral du loyer.

En l’espèce, alors que la dette locative arrêtée au 27 septembre 2023 était fixée par le premier juge, sans contestation des parties à ce titre en appel, à la somme de 4 044,35 euros, le bailleur produit en cause d’appel un décompte actualisé au 10 février 2024 faisant apparaître une dette locative, loyer de janvier 2024 compris, de 6 938,50 euros. La locataire, à qui incombe la preuve des paiements réalisés, ne conteste pas ce décompte et ne soutient ni ne justifie avoir repris le paiement du loyer courant pour la période ultérieure. L’étude de ce décompte fait apparaître que si la locataire avait effectivement réalisé un paiement le 31 août 2023, l’ensemble des prélèvement réalisés entre octobre 2023 et janvier 2024 est revenu impayé, contredisant ainsi les engagements de la locataire pris à l’audience de première instance, laquelle avait soutenu avoir repris le paiement du loyer depuis deux mois et être en capacité, au vu de sa situation financière, de payer le loyer courant outre 50 euros au titre de l’arriéré.

Si la locataire expose en cause d’appel la nécessité qui existe pour elle de garder son domicile à proximité du collège et du centre hospitalier dans lequel sa fille est suivie, elle n’explique cependant pas l’augmentation de la dette locative, ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer ni de sa situation financière actuelle lui permettant d’honorer la proposition de paiement qu’elle fait au titre de l’apurement de l’arriéré. Par ailleurs, les circonstances douloureuses dans lesquelles elle s’est trouvée dans le logement en novembre 2021, après’avoir quitté en urgence avec ses enfants un précédent logement à la suite de violences conjugales, ne sont pas de nature à expliquer des défauts de paiement plus de deux ans après ces événements alors que la locataire faisait état devant le premier juge d’une amélioration de sa situation financière, travaillant en CDI depuis septembre 2022.

Dans ces conditions, la locataire ne justifie pas qu’elle serait en mesure de payer sa dette, pas plus qu’elle ne justifie pouvoir bénéficier de droit de délais de paiement à défaut de preuve de la reprise du versement du loyer courant.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement suspensifs de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point, la cour infirmant le jugement uniquement sur la date de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, laquelle doit être fixée au 21 juin 2023.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ses autres dispositions, sauf à corriger l’erreur matérielle concernant la condamnation au paiement en précisant que les intérêts au taux légal courent sur la somme de 4 044,35 euros et non à compter de cette somme.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La locataire succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens d’appel, qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à verser au bailleur la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

CONFIRME le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 21 mai 2023 et en ce qu’il a condamné Mme'[W] [J] à verser à la société Immobilière d’économie mixte de construction et de gestion de logement de la ville d'[Localité 7] la somme de 4'975,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 27 septembre 2023 (incluant l’échéance d’août 2023) avec les intérêts au taux légal à compter de 4 044,35 euros à compter de l’assignation du 12 juillet 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer figurant au bail conclu le 4 novembre 2021 entre les parties concernant le logement à usage d’habitation et ses annexes (parking et cave) situés au [Adresse 2], sont réunies à la date du 21 juin 2023 ;

CONDAMNE Mme [W] [J] à verser à la société Immobilière d’économie mixte de construction et de gestion de logement de la ville d'[Localité 7] la somme de 4 975,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 27 septembre 2023 (incluant l’échéance d’août 2023) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 044,35 euros à compter de l’assignation du 12 juillet 2023 et à compter du jugement de première instance pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [W] [J] aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [J] à verser à la société Immobilière d’économie mixte de construction et de gestion de logement de la ville d'[Localité 7] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PREMIER PRESIDENT