Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du

13 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/529

N° Portalis DBVE-V-B7H-CHAD EZ-C

Décision déférée à la cour :

Jugement, origine du JCP d’AJACCIO,

décision attaquée

du 17 mai 2023,

enregistrée sous le n° 23/034

[S]-[C]

C/

[F]

[X]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

TREIZE NOVEMBRE

DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE

APPELANTE :

Mme [B] [K] [H] [S]-[C]

née le 2 octobre 1989 à [Localité 10] (Bouches-du-Rhône)

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d’AJACCIO

INTIMÉS :

M. [O] [F]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Représenté par M^e Sébastien LOVICHI, avocat au barreau d’AJACCIO, plaidant en visioconférence

M. [I] [X]

né le 15 juillet 1992 à [Localité 11] (Meurthe-et-Moselle)

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Défaillant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 9 septembre 2024, devant M^me Emmanuelle ZAMO, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Marie-Ange BETTELANI, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Vykhanda CHENG

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024

ARRÊT :

Réputé contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Valérie LEBRETON, présidente de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Suivant acte sous seing privé en date du 11 septembre 2021, Monsieur [O] [F] a donné à bail à usage d’habitation à Madame [B] [C]-[S] un appartement meublé situé [Adresse 2], à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 700 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [I] [X] s’est porté caution solidaire pendant 8 mois et 19 jours pour le paiement notamment des loyers, des

indemnités d’occupation, des charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure en vertu de ce bail.

Madame [B] [C]-[S] a quitté le logement et un état des lieux de sortie a été établi le 19 juillet 2022.

Suivant exploit d’huissier du 3 mars 2023, Monsieur [O] [F] a fait assigner Madame [B] [C]-[S] et Monsieur [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio aux fins de voir:

— condamner solidairement Madame [B] [C]-[S] et Monsieur [I] [X] à lui payer la somme de 4 820,60 euros à titre de dommages et intérêts pour la réparation des désordres causés par le locataire.

— condamner solidairement Madame [B] [C]-[S] et Monsieur [I] [X] à lui régler la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat.

Par jugement réputé contradictoire du 17 Mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

— condamné solidairement Madame [B] [C]-[S] et Monsieur [I] [X] à payer à Monsieur [O] [F] la somme de 4 411,60 euros.

— condamné solidairement Madame [B] [C]-[S] et Monsieur [I] [X] à payer à Monsieur [O] [F] la somme 1 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné solidairement Madame [B] [C]-[S] et Monsieur [I] [X] aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 25 février 2022.

Par déclaration au greffe du 28 juillet 2023 enregistrée le 31 juillet 2023, Madame [B] [C]-[S] a interjeté appel du jugement du 17 mai 2023 du tribunal judiciaire d’Ajaccio qui a:

— condamné solidairement Madame [B] [C]-[S] et Monsieur [I] [X] à payer à Monsieur [O] [F] la somme de 4 411,60 euros ;

— condamné solidairement Madame [B] [C]-[S] et Monsieur [I] [X] à payer à Monsieur [O] [F] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné solidairement Madame [B] [C]-[S] et Monsieur [I] [X] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du procès verbal de constat du 25 février 2022.

Aux termes des dernières écritures de son conseil notifiées le 5 mai 2024, Madame [B] [C]-[S] demande à la cour de :

— recevoir Madame [B] [C]-[S] en son appel et y faire droit ;

— infirmer le jugement du 15 Mai 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Ajaccio en ce qu’il a :

— condamné solidairement Madame [B] [C]-[S] et Monsieur [I] [X] à payer à Monsieur [O] [F] la somme de 4 411, 60 euros.

— condamné solidairement Madame [B] [C]-[S] et Monsieur [I] [X] à payer à Monsieur [O] [F] la somme 1 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné solidairement Madame [B] [C]-[S] et Monsieur [I] [X]aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 25 Février 2022.

Statuant à nouveau :

— débouter Monsieur [O] [F] de l’intégralité de ses demandes ;

— juger que le montant de l’indemnisation allouée sera ramené à de plus justes proportions, laquelle ne saurait dépasser 10 % de la somme réclamée, soit 441,16 euros ;

— juger que le règlement de l’indemnisation allouée pourra s’effectuer de manière échelonnée pendant une durée de vingt-quatre mois ;

— condamner Monsieur [O] [F] à verser à Madame [B] [C]-[S] la somme de 2 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes des dernières écritures de son conseil notifiées le 6 mai 2024, Monsieur [O] [F] demande à la cour de :

— juger que Madame [B] [C]-[S] a manqué à ses obligations, tant contractuelles que légales, d’usage paisible des lieux donnés à bail, et doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant sa jouissance des locaux donnés à bail par Monsieur [F] ;

En conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio du 17 mai 2023 condamnant solidairement Madame [C]-[S] et Monsieur [I] [X], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de la somme de 4.411,60 euros à titre de dommages et intérêts indemnisant Monsieur [F] pour la réparation des désordres causés par le défendeur au sein de son appartement ;

— débouter Madame [C]-[S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement Madame [C]-[S] et Monsieur [I] [X], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de la somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance,

A titre subsidiaire, si la cour considérait devoir réduire le montant de l’indemnisation allouée par le premier juge,

— juger que Madame [C]-[S] a reconnu devoir au bailleur la somme de 2 500,00 euros,

En conséquence,

— condamner solidairement Madame [C]-[S] et Monsieur [I] [X], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de la somme de 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts indemnisant Monsieur [F] pour la réparation des désordres causés par le défendeur au sein de son appartement ;

— condamner solidairement Madame [C]-[S] et Monsieur [I] [X], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de la somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé le 25 février 2022.

Par acte délivré à personne le 3 octobre 2023, Madame [B] [S]-[C] a fait signifier à Monsieur [I] [X] sa déclaration d’appel ainsi que ses conclusions.

Monsieur [I] [X] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 15 mai 2024 a fixé l’affaire à plaider le 9 septembre 2024.

Après délibéré, le présent arrêt réputé contradictoire a été rendu le 13 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la forme

L’appel formé le 28 juillet 2023 par déclaration au greffe et enregistré le 31 juillet 2023 d’un jugement rendu le 17 Mai 2023 est déclaré recevable.

Sur le fond

Sur les réparations locatives

Aux termes des articles 1731 et 1732 du code civil, s’il n’ a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ; le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé… :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

En l’espèce l’appelante conteste la valeur probante de l’état des lieux de sortie réalisé le 19 février 2022 aux motifs que son frère qui l’y a représentée n’a jamais reçu de sa part une procuration écrite remplissant le formalisme et les conditions d’un mandat au sens des articles 1984 à 2010 du code civil.

Mais la cour relève que cette allégation est démentie par la production aux débats de la cour de la photographie d’un écrit signé de la main de l’appelante précisant qu’elle 'donne l’accord à son frère [L] [P] pour assister et valider mon état des lieux à ma place avec mon propriétaire [F] [O] étant absente en date du 19 février 2022 procuration de signature pour le bien du [Adresse 2] [Localité 7]'.

De sorte que cet écrit de la main du mandant à savoir l’appelante et preneuse à bail donnant pouvoir à son frère d’assister, de valider et de signer l’état des lieux du 19 février 2022 pour le bien loué outre qu’il remplit bien les conditions exigées d’un mandat confère aussi à l’état des lieux de sortie établi le 19 février 2022 entre le bailleur et le preneur valablement représenté son caractère contradictoire.

La cour comme le premier juge observe que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée établi le 11 septembre 2021 et celui de sortie établi le 19 février 2022 corroboré par un procès verbal de constat établi le 25 février 2022 par maître [M], huissier de justice,

établit l’existence de dégradations et de nécessaires réparations locatives dont le preneur est tenu par application des dispositions légales précitées.

L’appelante entend prouver contre le contenu des états des lieux contradictoires et du procès-verbal de constat au moyen de photographies commentées par ses soins et d’échanges de messages écrits téléphoniques possiblement mais sans certitude avec son bailleur alors que la charge de la preuve contraire lui incombe autrement que par voie de simples allégations ou de preuves faites à soi -même de l’existence, la nature et l’imputabilité de ces dégradations, charge de la preuve de laquelle elle succombe.

Par conséquent, la cour confirme la décision déférée en ce qu’elle a retenu la responsabilité de madame [C]-[S] dans les dégradations ainsi rappelées comme consistant :

— dans la salle de bains, la colonne de douche est instable et mal fixée, un joint du bac à douche est décollé, certains endroits sont sales,

— dans la cuisine, une prise est sortie de son socle en partie arrachée, la VMC est sale et n’a pas été nettoyée, des petits trous ont été rebouchés, la peinture des murs est par endroits tachée ou enlevée, le four et l’intérieur du lave-vaisselle n’ont pas été nettoyés, il y a un trou dans le mur, le système d’ouverture de la fenêtre est endommagé, la poubelle est sale, le nettoyage n’a pas été réalisé derrière la machine à laver,

— dans le couloir de distribution, il existe des trous dans le mur, des miroirs ont été collés, dont certains sont cassés, la peinture est jaunie, il y a des traces de colle sur le mur,

— dans la chambre, la porte d’entrée est en mauvais état, la poignée fonctionne mal, le matelas est en mauvais état et présente des taches et traces, il a des trous derrière l’armoire, le sol n’a pas été nettoyé, les tiroirs de l’armoire sont détériorés, l’ensemble des peintures sont jaunies, voire sales, les murs sont parsemée de trous, il existe des traces de colle sur un mur et des traces de coup sous la clim et sur d’autres surfaces des murs,

— dans le salon, une vitre de la porte-fenêtre est cassée, la poignée est rayée, les peintures sont jaunâtres, voire presque noires, le canapé est troué et taché, la chaise est tachée, la table est rayée.

S’agissant du montant des réparations nécessaires que l’intimé en demandant la confirmation du jugement querellé sollicite pour la somme de 4 411,60 €, il repose sur des devis établi par des professionnels dont la preuve n’est pas rapportée par l’appelante d’un montant indûment majoré et ce alors qu’elle a procédé à un premier règlement à hauteur de 500 € sur un total de 2 500 € qu’elle a initialement reconnu devoir finissant par proposer indemnisation à hauteur de 441,16 € à son bailleur.

Pour autant, les seules allégations de l’appelante critiquant ces montants soit à raison de la superficie de l’appartement soit à raison de l’absence de nécessité de telles réparations soit à raison d’un coefficient de 10 % sont insuffisante à venir combattre les devis de professionnels tels que versées aux débats de la cour et alors qu’une éventuelle vétusté n’est pas démontrée s’agissant en l’espèce d’un appartement rénové à l’état neuf ainsi que son mobilier et de la durée du bail conclu brièvement de septembre 2021 à février 2022.

Par suite, la cour confirme la décision telle que déférée en toutes ses dispositions y compris s’agissant de la caution solidaire, les dégradations ayant été commises pendant la durée de l’engagement à ce titre de monsieur [I] [X] qui est donc tenu solidairement de leur réparation avec le preneur.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’appelante soutient à l’appui de cette prétention nouvelle mais qui est la conséquence de l’action en paiement poursuivie par son bailleur un paiement échelonné sur une durée de 24 mois.

Pour étayer sa demande, elle produit une déclaration de revenus établie en 2022 sur ses revenus de 2021 peu contemporaine de la date de clôture de l’instruction prononcée le 15 mai 2024 et une attestation de la caisse aux affaires familiales de Meurthe et Moselle établie le 10 juillet 2023 elle aussi peu contemporaine de la date de clôture de l’instruction prononcée le 15 mai 2024.

S’il est constant qu’elle est désormais séparée des pères de ses deux enfants, ses revenus tirés des aides sociales s’établissent à la somme de 1 700 € par mois et le seul paiement encaissé par son bailleur se limite à la somme de 500 € sur celle accordée par le premier juge et confirmée par la cour à hauteur de 4 411,60 €.

L’état de besoin du bailleur résulte des travaux tels que retenus à hauteur de la somme de 4 411,60 € qu’il a du entreprendre pour relouer son appartement dans les mêmes conditions.

Par conséquent la cour, prenant aussi en compte le courriel de l’appelante adressé le 13 juin 2022 au conseil de l’intimée selon lequel elle indique délibérément ne pas vouloir payer au delà de la somme de 2 500 € et mettant en avant la longueur des instances judiciaires à venir pour obtenir transaction à son profit, estime que l’appelante en dépit de sa situation peu justifiée dans le cadre de l’instance d’appel a déjà obtenu de larges délais de paiement depuis l’introduction de la présente instance qu’elle a souhaité initiée selon déclaration d’appel du 28 juillet 2023 enregistrée le 31 juillet 2023.

La demande de délais de paiement ainsi présentée en cause d’appel est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires et les dépens

En équité et alors que l’appelante succombe en son appel, elle est condamnée à payer à monsieur [O] [F] la somme de 2 500 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

Elle est aussi condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, publiquement, par arrêt réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

— déclare l’appel recevable

— confirme la décision telle que déférée en toutes ses dispositions

Y ajoutant

— déboute madame [B] [C] faisant usage du nom de [S]-[C] de sa demande de délais de paiement

— condamne madame [B] [C] faisant usage du nom de [S]-[C] à payer à monsieur [O] [F] la somme de 2 500 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel

— condamne madame [B] [C] faisant usage du nom de [S]-[C] aux dépens de la présente instance d’appel sous réserve des dispositions de l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE

LA PRÉSIDENTE