Cour d'appel de Lyon, 1re chambre civile b, 10 décembre 2024, n° 23/03144

TGI Lyon 27 septembre 2022

CA Lyon
Confirmation 10 décembre 2024

Arguments

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Rejeté
Exercice illégal de la profession d'agent immobilier
La cour a estimé que l'exercice illégal de la profession d'agent immobilier n'était pas caractérisé, car les transactions effectuées par Mme [P] n'étaient pas suffisantes pour établir qu'elle agissait de manière habituelle pour son propre compte.
Rejeté
Faute de Mme [P]
La cour a jugé qu'il n'y avait pas de faute de la part de Mme [P], justifiant ainsi le rejet de la demande de dommages-intérêts.
Rejeté
Dépens et frais de justice
La cour a débouté la société Reim de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, car elle a succombé dans ses demandes.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la SARL Reim a fait appel d'un jugement du Tribunal Judiciaire de Lyon qui avait débouté sa demande de remboursement d'une commission de 12 500 € versée à Mme P, qu'elle accusait d'exercer illégalement l'activité d'agent immobilier. La cour d'appel a confirmé le jugement de première instance, considérant que Mme P n'avait pas exercé cette activité de manière habituelle pour son propre compte, mais en tant qu'agent commercial. La cour a également rejeté les demandes de dommages-intérêts et de remboursement des frais de justice formulées par la SARL Reim, la condamnant aux dépens. Ainsi, la cour d'appel a infirmé la demande de la SARL Reim et a confirmé le jugement initial dans son intégralité.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 1re ch. civ. b, 10 déc. 2024, n° 23/03144
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	23/03144
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Lyon, 27 septembre 2022, N° 20/01843
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Noé MARMONIERCharles FREIDEL
Cabinet(s) :	BCF AVOCATS
Parties :	La SARL REIM

Texte intégral

N° RG 23/03144 – N° Portalis DBVX-V-B7H-O5K6

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 27 septembre 2022

RG : 20/01843

ch 1 cab 01 A

S.A.R.L. REIM

[P]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 10 Décembre 2024

APPELANTE :

La SARL REIM

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Charles FREIDEL, avocat au barreau de LYON, toque : 219

INTIMEE :

Mme [Y] [P]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Noé MARMONIER de la SCP BCF AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 3112

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 01 Février 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 10 Décembre 2024

Audience présidée par Stéphanie LEMOINE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] a exercé une activité d’agent commercial immobilier auprès de la société Daguet service immo, exerçant sous la franchise Keller Williams.

La société Reim exerce une activité de marchand de biens dirigée par M. [F].

En 2019, par l’intermédiaire de la société Daguet service immo et avec le concours de Mme [P], la société Reim a vendu un appartement [Adresse 5], à [Localité 7].

Par l’intermédiaire de Mme [P], la société Les vignes Vitry, détenue par la société Reim, a vendu un emplacement de parking situé [Adresse 9], à [Localité 7].

Par acte authentique du 28 octobre 2019, la société Reim a fait l’acquisition d’un ensemble immobilier situé [Adresse 10], à [Localité 8], apporté par Mme [P], en qualité de conseillère indépendante et d’apporteur d’affaires, moyennant une commission de 12'500 €.

Le 4 février 2020, Mme [P] a facturé à la société Reim la somme de 4 500 euros correspondant à la commission due pour la vente du bien immobilier situé [Adresse 10], la somme de 15 000 euros correspondant à la commission due pour la vente de l’emplacement de parking situé [Adresse 9] et la somme de 300 euros correspondant à la vente d’un sanibroyeur.

Contestant cette facture et estimant que Mme [P] avait exercé illégalement l’activité d’agent immobilier et indûment perçu la commission de 12'500 €, la société Reim l’a mise en demeure le 18 février 2020 de lui rembourser la somme de 12'200 €, déduction faite de la somme de 300 € pour la vente du sanibroyeur.

Par acte du huissier de justice du 15 avril 2020, la société Reim a fait assigner Mme [P] devant le tribunal judiciaire de Lyon en remboursement de la commission perçue.

Par jugement du 27 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a:

— débouté la société Reim de sa demande en restitution de la somme de 12'500 €,

— débouté Mme [H] [Z] de ses demandes en paiement des sommes de 4500 € et de 15'000 €,

— condamné la société Reim à payer à Mme [P] la somme de 300 €,

— rejeté les autres demandes et dit que chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens.

Par déclaration du 13 avril 2023, la société Reim a relevé appel du jugement.

Par conclusions notifiées le 11 juillet 2023, la société Reim demande de :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande de restitution de la somme de 12.500 €,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

Confirmer les autres chefs du dispositif du jugement entrepris.

Et statuant à nouveau sur les chefs du jugement infirmés,

Dire et juger qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes,

Condamner Mme [P] à lui payer la somme de 12.500 € au titre du remboursement de la commission qu’elle a indûment perçue,

Ordonner par voie de conséquence la compensation entre cette créance et la

créance réciproque de Mme [P] au titre du sanibroyeur à hauteur de 300 €, de sorte qu’elle demeurera redevable d’un solde de 12.200 euros,

Condamner en tout état de cause Mme [P] à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral causé par sa faute, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil,

Condamner Mme [P] à lui payer la somme de 4.000 € à titre d’indemnité par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Mme [P], qui a constitué avocat, n’a pas conclu.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions précitées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 1er février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Les chefs du jugement ayant débouté Mme [P] de ses demandes en paiement des sommes de 4 500 euros et de 15 000 euros et ayant condamné la société Reim à payer à Mme [P] la somme de 300 euros ne sont pas contestés en appel, de sorte qu’ils sont irrévocables.

1. Sur la demande en remboursement de la commission de 12 500 euros

La société Reim fait essentiellement valoir que:

— Mme [P] est intervenue comme intermédiaire pour la vente du bien immobilier situé [Adresse 10] en la mettant en relation avec le vendeur,

— il est établi que Mme [P] a exercé cette activité d’intermédiaire à titre habituel

puisqu’elle lui a proposé de revendre le bien immobilier situé [Adresse 10] et lui a proposé des acquéreurs pour d’autres biens immobiliers,

— il importe peu que Mme [P] qualifie son activité « d’apport d’affaires », dès lors qu’il s’agit d’une activité d’intermédiation,

— Mme [P] ne répond pas aux conditions d’accès à la profession d’agent immobilier,

— elle a perçu indûment une commission de 12 500 euros à l’occasion de la vente du bien situé [Adresse 10].

Réponse de la cour

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 1, 1° de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 prévoit que les dispositions de la présente loi relative à l’exercice des activités d’entremise et de gestion des immeubles s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à : 1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis.

L’article 3 de cette loi précise que l’activité d’agent immobilier ne peut être exercée que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle.

Selon l’article L134-1 du code de commerce, l’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale.

Ne relèvent pas des dispositions du présent chapitre les agents dont la mission de représentation s’exerce dans le cadre d’activités économiques qui font l’objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières.

Ainsi, l’agent commercial représente son mandant, à savoir l’agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle. Il est chargé d’apporter des produits à commercialiser, de négocier et conclure des mandats en vue de l’achat ou de la vente de biens immobiliers au nom et pour le compte de son mandant.

L’agent commercial, qui a le statut de travailleur indépendant, n’agit que comme délégataire de l’agent immobilier avec lequel il est lié contractuellement.

En l’espèce, la société Reim soutient que Mme [P] doit lui restituer la somme de 12 500 euros qu’elle lui a versée à titre de commission lors de l’acquisition d’un bien immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 6] au motif qu’elle aurait exercé illégalement l’activité d’agent immobilier.

Selon le mandat de vente et de recherche d’acquéreurs exclusifs du 2 juillet 2019 conclu entre la société Reim et la société Daguet service immo, pour la vente d’un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6], Mme [P] intervient dans les transactions immobilières en qualité d’agent commercial.

En sa qualité d’agent commercial, Mme [P] ne doit en principe percevoir de commission que de la part de son mandant, en l’occurrence la société Daguet service immo.

Or, il ressort des factures qu’elle a émises le 28 octobre 2019 et le 4 février 2020, qu’elle a réclamé, en son nom propre, le paiement des sommes de 12 500 euros, correspondant à la vente intervenue entre la société Reim et la société CED pour la vente du bien immobilier situé [Adresse 10], ainsi qu’il résulte de l’attestation de vente du 28 octobre 2019 et de 15 000 euros correspondant à la « commission sur Box/[Adresse 9] ».

Néanmoins, l’exercice illégal de la profession d’agent immobilier n’est caractérisée que lorsque l’activité d’intermédiaire est exercée pour son propre compte de manière habituelle.

Or, les deux transactions précitées sont insuffisantes pour établir que Mme [P] exerçait de manière habituelle l’activité d’intermédiaire pour son propre compte, sachant que les échanges de mails intervenus entre le dirigeant de la société Reim et Mme [P], produits aux débats, bien que relatifs à des transactions immobilières, ne permettent pas de déterminer si cette dernière agissait pour son propre compte ou en qualité d’agent commercial.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement ayant débouté la société Reim de sa demande en paiement de la somme de 12 500 euros.

2. Sur les autres demandes

Compte tenu de ce qui vient d’être décidé et en l’absence de toute faute de la part de Mme [P], il convient de confirmer le jugement ayant débouté la société Reim de sa demande de dommages-intérêts.

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Reim, qui succombe, est déboutée de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Les dépens d’appel sont à la charge de la société Reim qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la société Reim de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne la société Reim aux dépens de la procédure d’appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,