Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 6 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/107

N° Portalis DBVE-V-B7I-CICD JJG-C

Décision déférée à la cour : jugement du président du tribunal judiciaire d'[Localité 5],

décision attaquée

du 12 décembre 2023, enregistrée sous le n° 23/654

[L]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 7]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

SIX NOVEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE

APPELANTE :

Mme [I], [C] [L]

née le 10 juin 1959 à [Localité 8] (Tunisie)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Célia MARCAGGI MATTEI, avocate au barreau d'[Localité 5]

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 7]

représenté par son syndic en exercice, la SA.S. de Gestion immobilière, [Adresse 3]

immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le n°321 760 407

prise en la personne de son président en exercice

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représenté par M^e Marie Laure BATTESTI de l’AARPI TOMASI VACCAREZZA BRONZINI DE CARAFFA TABOUREAU GENUINI LUISI BENARD-BATTESTI, avocate au barreau d'[Localité 5], substituée par M^e Jean-Baptiste ORTAL CIPRIANI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 5 septembre 2024, devant Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Cécile BORCKHOLZ

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Cécile BORCKHOLZ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte du 31 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à [Localité 5] (Corse-du-Sud), représenté par son syndic la S.A.S. de gestion immobilière, a assigné Mme [I] [L] par-devant le président du tribunal judiciaire d'[Localité 5], dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, aux fins de l’entendre condamner à lui payer :

— la somme de 4 651,52 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mars 2022,

— la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

outre le rejet de l’ensemble des demandes et conclusions de Mme [I] [L] et de la condamner au paiement de la somme 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement du 12 décembre 2023, le tribunal judiciaire d'[Localité 5] a :

CONDAMNÉ Mme [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 3 816,36 € arrêtée au 1er octobre 2023,

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu à procédure accélérée au fond s’agissant des demandes de dommages et intérêts,

CONDAMNÉ Mme [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNÉ Mme [I] [L] aux dépens,

REJETÉ toutes demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNÉ Mme [I] [L] aux dépens de l’instance,

RAPPELÉ que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 13 février 2024, Mme [I] [L] a interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire d'[Localité 5] en ce qu’il a :

CONDAMNÉ Mme [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 3 816,36 € arrêtée au 1er octobre 2023,

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu à procédure accélérée au fond s’agissant des demandes de dommages et intérêts,

CONDAMNÉ Mme [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNÉ Mme [I] [L] aux dépens de l’instance,

REJETÉ toutes demandes plus amples ou contraires.

Par conclusions déposées au greffe le 20 juin 2024, Mme [I] [L] a demandé à la cour de :

«INFIRMER le jugement rendu par tribunal judiciaire d'[Localité 5] le 12 décembre 2023 en ce qu’il :

CONDAMNE Mme [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 3 816.36 euros arrêtés au 1er octobre 2023

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation

DIT n’y avoir lieu à procédure accélérée au fond s’agissant des demandes de dommages et intérêts

CONDAMNE Mme [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], 600 euros au titre de l’article 700 du cpc

CONDAMNE Mme [I] [L] aux dépens

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE Mme [I] [L] aux dépens de l’instance

ET STATUANT À NOUVEAU,

RECEVOIR Madame Mme [L] en son appel et y faire droit

En conséquence,

DÉBOUTER le SDC [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

DÉBOUTER le SDC [Adresse 7] de sa demande de condamnation de Mme [L] au paiement de dommages et intérêts.

CONDAMNER LE SDC [Adresse 7] à verser à Madame [L], une somme de 3 000 euros pour procédure abusive.

CONDAMNER LE SDC [Adresse 7] à verser à Madame [L], une somme qui ne saurait être inférieure à 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

SOUS TOUTES RÉSERVES».

Par conclusions déposées au greffe le 21 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] a demandé à la cour de :

«Vu les articles 18; 19-2, 42 de la loi du 10 juillet 196,

Vu l’article 1231-6 du code civil,

Vu les motifs exposés,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées au débat,

— CONFIRMER le jugement du 12 décembre 2023 en ce qu’il a condamné Madame [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 3 816,36 euros outre intérêt au taux légal à compter de l’assignation, outre à lui payer la somme de 600 € au titre de I’article 700 cpc ainsi qu’aux dépens ;

— INFIRMER le jugement du 12 décembre 2023 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau

— CONDAMNER Madame [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Y ajoutant,

— CONDAMNER Madame [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 3 000 euros en application de I’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [I] [L] aux dépens.

Sous Toutes Réserves».

Par ordonnance du 26 juin 2024, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 5 septembre 2024.

Le 5 septembre 2024, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2024.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que le syndicat des copropriétaires a bien justifié de la nature de la créance opposée à Mme [I] [L], que celle-ci est certaine et liquide, avec la production des différents décomptes de charges et des procès-verbaux des assemblées générales, rejetant les arguments de l’appelante selon laquelle elle ne payait pas ses charges compte tenu de l’inaction de l’intimé.

*Sur la créance réclamée

Mme [I] [L] fait valoir que l’intimé ne justifie pas de la réalité de la dette qu’elle lui réclame alors que, selon elle, elle est parfaitement à jour de ses paiements, la somme réclamée étant constituée d’arriérés dont l’origine serait inconnue ; elle fait aussi valoir que l’intimé ne remplit pas son rôle en ne lui répondant pas, arguments que conteste, avec véhémence, celui-ci.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses».

En l’espèce, l’intimé, par ces pièces n°17 à 24, constituées de la situation financière de chaque copropriétaires, dont Mme [I] [L], par rapport à la copropriété pour la période allant du 31 décembre 2010 au 31 décembre 2018 -documents que le cour a longuement analysé et étudié- justifie, en reprenant le dernier solde créditeur de l’appelante, que celle-ci, après avoir régulièrement payé ses charges en 2010 et 2011 -son solde étant à 0 en fin d’exercice- a commencé à ne plus les payer régulièrement à compter

du 1er janvier 2012, avec un solde impayé de 915,21 euros.

Ce solde a fluctué au gré des paiements réalisés, mais toujours en négatifs (-915,21 euros le 1er janvier 2012, -1094,29 euros le 21 décembre 2012, -359,72 le 31 décembre 2013,

-901,09 euros le 31 décembre 2014, -1 172,99 euros le 31 décembre 2015, -1 762,72 euros le 31 décembre 2016, -2 424,42 euros le 21 décembre 2017 et -2 601,63 euros le 31 décembre 2018).

Parmi ces charges impayées ont été comptabilisées les différentes condamnations de l’appelante -3 600 euros le 25 septembre 2015 au titre des dépens dans une procédure engagée à son encontre et 2 400 euros augmentés de 209,94 euros de signification de décisions judiciaires mis à sa charge au prorata de ses tantièmes -pièces n°25 et 26 de l’intimé.

Pour la suite, l’intimé produit le grand livre pour les années 2019 à 2020 justifiant le report du solde restant dû d’année en année, avec les procès-verbaux des assemblées générales des années 2019 à 2022 approuvant les comptes et la répartitions des charges de la copropriétés -pièces n°2, 3, 4 et 27 de l’intimé.

Ainsi la cour, après une analyse poussée et exhaustive des pièces produites, notamment, des décomptes et des justificatifs de charges validés lors d’assemblée générales dont les résolutions sont aujourd’hui définitives, à défaut de contestations dans les délais légaux, confirme le jugement entrepris, l’intimé possédant une créance certaine, exigible et liquide à l’encontre de Mme [I] [L] dans le montant retenu en première instance, incluant les frais de mise en demeure parfaitement justifiés par l’intimé -pièces n°6, 6bis et 7-, dont le tarif est libre et qui doivent être supportés par le copropriétaire défaillant.

Le fait que Mme [I] [L] tente de justifier ses impayées, reconnus ainsi indirectement (!) par l’inaction du syndic représentant le syndicat des copropriétaires ne permet aucunement de s’affranchir du paiement des charges de copropriété et procède d’un autre instance que l’appelante n’a pas introduite a priori.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris sur ces chefs de la demande.

*Sur les demandes de dommages et intérêts

Mme [I] [L] sollicite des dommages et intérêts à l’encontre de son adversaire qualifiant la procédure engagée d’abusive et le syndicat des copropriétaire présente une demande semblable dont il a été débouté en première instance en la fondant sur le préjudice que porte à la copropriété la qualité de mauvaise payeuse de charges de Mme [I] [L].

En ce qui concerne la demande de l’appelante, le rejet de ses demandes principales et la confirmation du jugement dont appel, démontre la totale absence d’abus de la part de l’intimé et cette demande doit être rejetée comme non fondée.

La demande en paiement de charge ayant été accueillie pour des impayés datant de l’année 2012, soit il y a plus de 12 années, il est incontestable que l’attitude de l’appelante a entraîné des conséquence négatives sur la trésorerie de la copropriété dont le syndicat est le garant.

La durée de la période d’impayés -plus de 12 ans- et le montant de la somme due approchant les 4 000 euros pour un budget annuel global prévisionnel d’environ 70 000 euros en 2022 -pièce n°4 de l’intimé, soit pratiquement 6 % de ce budget, justifient de la réalité du préjudice revendiqué par la copropriété et l’allocation de dommages et intérêt.

Il convient donc de réformer le jugement entrepris sur ce point et de condamner l’appelante à payer une somme de 3 000 euros à ce titre.

*Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

S’il est équitable de laisser à la charge de l’appelante les frais irrépétibles qu’elle a engagés, il n’en va pas de même pour l’intimé ; en conséquence, il convient de débouter Mme [I] [L] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris à l’exception de son rejet de la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic la S.A.S. de gestion immobilière,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic la S.A.S. de gestion immobilière, la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation,

Y ajoutant,

Condamne Mme [I] [L] au paiement des entiers dépens,

Condamne Mme [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic la S.A.S. de gestion immobilière, la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT