Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 15 MAI 2024

N° RG 22/497

N° Portalis DBVE-V-

B7G-CERM GD-J

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée du 30 mai 2022, enregistrée sous le n°20/598

[A]

C/

[D]

S.A.S. GESTIPROM anciennement CORSEA PROMOTION

S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS

S.C.P. ADMINISTRATEURS PROVISOIRES [R] & [L]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

QUINZE MAI DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE

APPELANT :

M. [Z], [T], [E], [J] [A]

né le 03 Février 1969 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA, et par M^e Anne LE BRETON, avocate au barreau de NANTES

INTIMÉE :

Me [X] [D]

Officier Public, membre de la SELURL '[X] [D], notaire, membre de la société d’exercice libéral unipersonnelle à responsabilité limitée, titulaire d’un office notarial à [Localité 4]'

au capital de 182 938,82 euros

née le 24 février 1959 à [Localité 9] (Corse)

[Adresse 12]

[Adresse 12]

[Localité 4]

Représenté par M^e Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SCP CABINET RETALI & ASSOCIÉS, avocate au barreau de BASTIA

ASSIGNÉES EN INTERVENTION :

S.A.S. GESTIPROM, anciennement CORSEA PROMOTION,

immatriculée au RCS de Paris sous le n°500 954 557 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Défaillante

S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS

immatriculée au RCS de Paris sous le n°440 672 509 prise en la personne de Me [N] [V] en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S. Gestiprom désignée à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Paris du 15 décembre 2022 ayant prononcé le redressement judiciaire de la S.A.S. Gestiprom

[Adresse 1]

[Localité 8]

Défaillante

S.C.P. D’ADMINISTRATEURS PROVISOIRES [R] & [L]

immatriculée au RCS de Paris sous le n°808 326 979

prise en la personne de Me [G] [R], en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.S. Gestiprom désignée à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 15 décembre 2022 ayant prononcé le redressement judiciaire de la S.A.S. Gestiprom

[Adresse 5]

[Localité 7]

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 janvier 2024, devant Guillaume DESGENS, conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Thierry BRUNET, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Vykhanda CHENG.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 mai 2024

MINISTÈRE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée le 18 janvier 2023 et qui a fait connaître son avis, dont les parties ont pu prendre connaissance.

ARRÊT :

Rendu par défaut,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par jugement du 30 mai 2022, le tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

— Ordonné la résolution de la vente ;

— Condamné la société Gestiprom, anciennement dénommée société Corsea Promotion, à payer avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2020 à M. [Z] [A] les sommes de :

* 166 000 euros au titre de la restitution du prix de vente ;

* 27 045,69 euros au titre du préjudice financier ;

* 20 000 euros au titre du préjudice moral ;

* 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonné la capitalisation des intérêts échus, depuis une année au moins en application des articles 1342-2 du code civil ;

— Ordonné la restitution par Me [D] de la somme de 8 300 euros détenue en sa comptabilité, somme venant en déduction du prix de vente ;

— Déclaré Me [D] hors de cause ;

— Rejeté la demande en application de l’article 700 du code de procédure civile formée par Me [D] ;

— Laissé les dépens à la charge de la société Gestiprom anciennement dénommée société Corsea Promotion.

Par déclaration reçue le 22 juillet 2022, M. [Z] [A] a interjeté appel du jugement précité en ce qu’il a mis Me [D] hors de cause.

Par conclusions transmises le 17 novembre 2023, M. [Z] [A] a demandé à la cour de :

« Infirmer le jugement en ce qu’il a « déclaré Maître [D] [X] hors de cause » et par voie de conséquence, débouté Monsieur [Z] [A] de l’ensemble des demandes formées à son encontre devant le Tribunal Judiciaire d’Ajaccio.

En conséquence,

— Condamner Maître [X] [D] à payer à Monsieur [Z] [A] la somme de 27 045,69 euros correspondant au préjudice financier subi par Monsieur [Z] [A], arrêté à la date du 31 mars 2022, et à laquelle le tribunal judicaire d’Ajaccio a condamné la société CORSEA PROMOTION devenue GESTIPROM par jugement en date du 10 mai 2022.

— Condamner Maître [X] [D] à payer à Monsieur [Z] [A] la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice moral subi par Monsieur [Z] [A], somme à laquelle le tribunal judicaire d’Ajaccio a condamné la société CORSEA PROMOTION devenue GESTIPROM par jugement en date du 10 mai 2022.

— Condamner Maître [X] [D] à payer à Monsieur [Z] [A] la somme de 166 000 euros correspondant au préjudice lié à l’absence de restitution du prix de

vente de l’immeuble en suite de l’insolvabilité de la société GESTIPROM.

Subsidiairement,

— Condamner Maitre [X] [D] à garantir Monsieur [Z] [A] des condamnations prononcées à l’encontre de la société CORSEA PROMOTION devenue GESTIPROM au titre de la restitution du prix de vente, soit la somme de 166 000 euros, augmentée des intérêts légaux à compte de la date de l’assignation introductive d’instance, et ce, dans la mesure de l’insolvabilité de la société CORSEA PROMOTION devenue GESTIPROM.

Très subsidiairement,

— Ordonner la suspension du cours de l’instance pendante devant la Cour d’Appel de BASTIA et enrôlée sous le numéro de RG 22/00497 sur les demandes formées par Monsieur [Z] [A] à l’encontre de Maitre [X] [D] au titre du préjudice lié à l’absence de restitution du prix de vente de l’immeuble en suite de l’insolvabilité de la société GESTIPROM, jusqu’à ce que le Tribunal de Commerce de PARIS statue sur la clôture des opérations de liquidation judiciaire de la société GESTRIPROM.

En tout état de cause,

— Condamner Maître [X] [D] à payer à Monsieur [Z] [A] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner Maître [X] [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile».

Par conclusions transmises le 30 novembre 2023, Maître [X] [D] a demandé à la cour de :

« – Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré Me [D] hors de cause et débouté Monsieur [A] de l’ensemble de ses demandes à son encontre.

Au besoin,

— Constater et au besoin dire et juger que la concluante n’a commis aucun manquement en lien de causalité avec les préjudices réclamés.

— Rejeter en conséquence toutes les demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la concluante.

Subsidiairement et non autrement, si par impossible la cour estimait devoir condamner la concluante,

— Condamner la SAS GESTIPROM ANCIENNEMENT DENOMMEE SARL CORSEA PROMOTION représentée par son liquidateur judiciaire à relever et garantir la concluante de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

— En conséquence fixer la créance de la concluante au passif de la liquidation judiciaire à la somme de 249 699,97 euros, arrêtée au 27/01/2023, outre les intérêts à échoir et

intérêts de retard majorés.

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [A] ou toute partie succombante au paiement de la somme de 5 000,00euros au titre de l’article 700 du CPC et les entiers dépens de première instance et d’appel.

— Ordonner au besoin l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective ».

Par avis du 1er février 2023, le ministère public s’en est rapporté.

La SELAFA Mandataires judiciaires associés, en qualité de mandataire liquidatrice de la société Gestiprom, n’a pas constitué avocat et n’est pas comparante.

Par ordonnance du 6 décembre 2023, la présente procédure a été clôturée et fixée à plaider au 18 janvier 2024.

Le 18 janvier 2024, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 15 mai 2024.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE,

M. [Z] [A] a signé un contrat préliminaire de réservation le 30 juin 2015 auprès de la société Gestiprom, anciennement dénommée Corsea promotion, portant sur le lot n° 25 d’un immeuble à usage d’habitation en état futur d’achèvement dénommé les « terrasses de [Localité 11] » et le lot n°64 à usage de parking extérieur, pour le prix de 166 000 euros.

La vente a été régularisée par acte authentique en l’étude de Me [D] le 10 mai 2016.

Il n’est pas discuté que l’appelant a procédé à des versements successifs pour un montant total de 166 000 euros ; que le bien objet de la vente n’a jamais été livré ; que l’interruption des travaux est liée à plusieurs décisions de la commune de [Localité 11], en particulier un arrêté du 10 octobre 2017 mettant en demeure le promoteur de cesser les travaux en raison de plusieurs non-conformités et un arrêté du 5 mars 2019 de refus du permis de construire modificatif ; que des échanges ont été engagés depuis juillet 2018 par l’appelant auprès de Me [D] afin d’obtenir la résolution de la vente pour inexécution des obligations du promoteur ; que des négociations ont été engagées concernant le rachat des lots litigieux par le promoteur puis de résolution de la vente avec indemnité ; qu’en mars 2020 aucune de ces démarches n’avait abouti en raison de la défaillance du promoteur à régulariser toutes les démarches engagées ; que le jugement dont appel ayant engagé la responsabilité du promoteur est définitif à son égard depuis le 11 août 2022 ; que ce jugement a ordonné la résolution de la vente aux torts du promoteur en ce que « la chose vendue n’est pas conforme aux plans annexés à l’acte de vente (…) au regard du défaut de

conformité, du retard dans la livraison et des risques de voir l’autorité administrative engager une action tendant à la démolition des ouvrages exécutés en toute illégalité » ;

qu’en juillet 2022 Me [D] a procédé au virement de la somme de 8 300 euros détenue en sa comptabilité, venant en déduction du prix de vente dû à M. [A] ; que par jugement

du 17 février 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société Gestiprom.

Au soutien de ses demandes, l’appelant relève que les lots vendus par Corsea promotion ont été édifiés en complète infraction avec le permis de construire délivré le 13 février 2012 et transféré à la société Corsea promotion le 14 février 2014 ; que la notaire en charge de la vente, laquelle a annexé le permis de construire référencé PC02A24711R0191 au projet d’acte authentique a manqué à son obligation de conseil en n’alertant pas M. [A] sur les incohérences entre le bien décrit dans le permis de construire et celui objet de l’acte de vente ; que les incohérences étaient principalement relatives au fait que le permis de construire ne visait ni la possibilité d’édifier un 4ème étage ni la construction d’une piscine alors que l’acte de vente relatif au lot n° 25 vise un appartement en duplex aux 3ème et 4ème étages, ainsi qu’une piscine dans les parties communes de l’immeuble ; qu’un simple examen par la notaire des documents d’urbanisme annexés à l’acte de vente aurait dû convaincre cette dernière que le bien désigné dans l’acte de vente n’était pas celui dont la construction était autorisée selon le permis de construire ; qu’un notaire doit s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il authentifie, ce qui inclurait le respect des règles d’urbanisme ; que le fait d’annexer à l’acte de vente les documents d’urbanisme propres à éclairer l’acquéreur ne dispense en aucun cas le notaire de son obligation d’information à son égard ; que le lien de causalité entre l’action en résolution de la vente et la faute de Me [D] est indiscutable ; que c’est donc à tort que le premier juge a dégagé la notaire de toute responsabilité.

En réponse, Me [D] relève qu’elle a reçu, le 12 janvier 2016, 220 pages de pièces dont le permis de construire ; qu’il ne lui appartenait pas de vérifier ces pièces en ce qu’elle n’avait pas de raison objective de douter de la cohérence du projet d’acte de vente avec les documents d’urbanisme ; que les incohérences entre l’acte de vente et le permis de construire se limitent à de « petits détails » en ce que l’absence de mention de la piscine pouvait être régularisée ultérieurement par une simple déclaration préalable de travaux ; que, de même, elle ne pouvait imaginer que « la mezzanine mentionnée sur les plans du lot (au milieu de 200 pages), a priori comprise dans les combles (« au 4ème étage sous rampant »), serait susceptible d’augmenter la hauteur de l’immeuble et que le promoteur et l’architecte entendaient violer le permis de construire » ; que la résolution de la vente serait sans lien de causalité avec les fautes qui lui sont opposées ; que les préjudices résultant de la résolution de l’acte de vente sont exclusivement imputables au promoteur ; que l’insolvabilité de ce dernier ne serait pas démontrée ; que le notaire, qui n’est pas en charge de l’acte de construire n’a pas à assumer la responsabilité du promoteur ; que, subsidiairement, si sa responsabilité devait être engagée, elle devrait être relevée et garantie par le promoteur de toute condamnation.

Pour ne pas retenir la responsabilité du notaire, le premier juge relève que « le notaire rédacteur de l’acte ne pouvait effectivement suspecter les professionnels de la construction d’avoir pu établir des projets autres que ceux autorisés, le nombre de pages techniques ne permettant pas de déceler l’existence de tels errements. Que cet officier public a communiqué l’ensemble des documents en sa possession à l’acheteur, répondant ainsi à l’obligation de renseignements, sans cacher la réalité ignorée de sa part de la situation, et donc sans aucune complaisance coupable au profit du vendeur ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur le fondement de la disposition précitée, il est acquis que les notaires, professionnels du droit, sont débiteurs d’une obligation de sécurité et d’efficacité juridiques des actes qu’ils instrumentent ; que le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu’il lui appartient de faire une vérification documentaire dès lors qu’il y a une discordance entre les pièces annexées aux actes instrumentés ; que toute discordance doit éveiller un soupçon chez le notaire quant à l’exactitude des renseignements fournis ; qu’il incombe encore au notaire de faire la preuve de l’exécution de son devoir de conseil ; qu’il appartient à la cour, au regard de ce qui précède, de rechercher si le notaire, tenu d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l’acte instrumenté, avait vérifié les documents annexés à l’acte.

En l’espèce, il n’est pas discuté par l’intimée que celle-ci n’a procédé à aucune vérification de la cohérence entre les documents d’urbanisme, en particulier le permis de construire, et la désignation du bien en état futur d’achèvement, objet de l’acte ; que la notaire ne discute pas plus l’existence de différences dans la désignation du bien vendu et la désignation de l’immeuble, objet du permis de construire ; que, contrairement à l’analyse de la notaire, la mention à l’acte de vente d’un bien situé au « 4ème étage » alors que le permis de construire est relatif à un bien sur 3 étages exclusivement (pièces 36 et 37) constitue une irrégularité manifeste qu’une simple vérification documentaire pouvait mettre en évidence ; qu’il en est de même s’agissant de la piscine construite dans les parties communes de l’immeuble mais non visée dans le permis de construire ; que ces incohérences auraient dû éveiller les soupçons de la notaire ; qu’en n’informant pas l’acquéreur sur ces incohérences grossières, sur les incidences à son égard de la non-conformité du bien au permis de construire et sur les risques qu’il encourrait en signant l’acte de vente, Me [D] a agi avec

négligence et légèreté et a manqué à son devoir de conseil ; que le premier juge en constatant un « défaut de conformité et des risques de voir l’autorité administrative engager une action tendant à la démolition des ouvrages exécutés en toute illégalité », tout en écartant la responsabilité du notaire au seul motif d’un « nombre de pages techniques ne permettant pas de déceler l’existence de tels errements », a privé sa décision de toute base légale ; que les erreurs grossières qui entachaient l’acte de vente ne revêtaient aucune complexité, outre qu’il appartient au notaire d’assumer son devoir de conseil quel que soit le niveau de complexité du dossier, dès lors qu’il a accepté d’en prendre la responsabilité ; qu’il ressort de ce qui précède qu’une faute à l’endroit de Me [D] est caractérisée ; que la décision dont appel sera donc infirmée sur ce point.

La cour relève, par ailleurs, que le lien de causalité entre la faute commise par Me [D] et la résolution de la vente est établi en ce que de très nombreuses pièces du dossier démontrent qu’entre 2018 et 2020 M. [A], lequel avait constaté, postérieurement à la signature de l’acte et par ses recherches personnelles, l’existence d’incohérences avec le permis de construire, a tenté, à de très nombreuses et vaines reprises, d’obtenir la résolution de la vente.

S’agissant de l’évaluation du préjudice subi, la cour fait sienne l’évaluation formalisée dans les motifs de la décision du premier juge, à savoir 27 045,69 euros de préjudice financier, 20 000 euros de préjudice moral et 166 000 euros en raison de l’absence de restitution du prix de vente, somme à laquelle il convient de retrancher 8 300 euros restitués par la notaire sur le prix de la vente. Cette évaluation est définitive et opposable à la société Gestiprom représentée par sa mandataire judiciaire, laquelle n’a pas interjeté appel et n’a pas constitué avocat.

La cour relève encore que, si la restitution du prix à laquelle la venderesse est condamné, par suite de l’annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, tel n’est pas le cas lorsqu’elle est devenue impossible du fait de

l’insolvabilité démontrée du vendeur ; qu’outre le fait que la société Gestiprom est en liquidation judiciaire, les nombreuses démarches infructueuses engagées par M. [A] entre 2018 et 2020, lesquelles ne sont pas discutées, démontrent que la situation financière était irrémédiablement compromise depuis plusieurs années ; que le courriel du 8 novembre 2023 (pièce 77) adressé par la mandataire judiciaire confirme sans équivoque

et, à titre surabondant, que la liquidation judiciaire est impécunieuse pour les créanciers chirographaires, ce qui est le cas de M. [A] ; que dans ces conditions l’insolvabilité du promoteur est suffisamment démontrée et M. [A] justifie d’une perte subie équivalente au prix de la vente annulée ; que l’intimée sera, en conséquence, condamnée à indemniser l’appelant au titre de l’ensemble des préjudices précités ; que la cour relève encore que, dans la mesure où la faute du notaire a concouru directement et concurremment avec celle du promoteur aux divers dommages de l’acquéreur, chacun des responsables des dommages est tenu d’en réparer la totalité et il n’appartient pas à la cour ni de fixer, entre eux, un rapport de contribution (qui ne lui est d’ailleurs pas demandé), ni de faire droit à la demande de garantie formulée par Me [D] à l’égard de la société Gestiprom.

Me [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. [A] la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

VU l’avis du ministère public du 1er février 2023,

INFIRME la décision dont appel uniquement en ce qu’elle a déclaré

Me [X] [D] hors de cause,

Statuant à nouveau,

RELÈVE que Me [X] [D] a manqué à son devoir de conseil en n’informant pas M. [Z] [A] des incidences de la non-conformité du bien objet de l’acte authentique du 10 mai 2016 au permis de construire annexé audit acte, et qu’elle a, en conséquence, engagé sa responsabilité financière,

CONDAMNE Me [X] [D] à payer à M. [Z] [A] :

157 700 euros au titre de la restitution du prix de vente ;

27 045,69 euros au titre du préjudice financier ;

20 000 euros au titre du préjudice moral.

DÉBOUTE Me [X] [D] de l’intégralité de ses demandes,

DÉBOUTE M. [Z] [A] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Me [X] [D] à payer à M. [Z] [A] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Me [X] [D] aux dépens de première instance et d’appel,

CONDAMNE Me [X] [D] à payer à M. [Z] [A] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT