République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 23/01/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 24/02642 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VSRT

Ordonnance de référé (N° 24/00077) rendue le 02 mai 2024 par le président du tribunal judiciaire de Dunkerque

APPELANTE

SAS Majestic Immobilier et Patrimoine prise en la personne de ses représentants légaux en exercide, domiciliés de droit audit siège

ayant son siège social, [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas Haudiquet, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [F] [S]

né le 03 juillet 1949 à [Localité 5]

de nationalité française

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai

Madame [K] [S]

demeurant [Adresse 4]

Défaillante à qui la déclaration d’appel, le calendrier de procédure et les conclusions ont été signifiées à l’étude, le 21 juin 2024

DÉBATS à l’audience publique du 04 décembre 2024 tenue par Aude Bubbe magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pauline Mimiague, conseiller faisant fonction de président de chambre, désignée par ordonnance du premier président en date du 24 octobre 2024

Aude Bubbe, conseiller

Caroline Vilnat, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pauline Mimiague, conseiller faisant fonction de président et Béatrice Capliez,

adjoint administratif faisant fonction de greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 novembre 2024

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EXPOSÉ DU LITIGE

Les 19 et 20 février 2021, Mme [Y] [S], en qualité d’usufruitière, et M. [F] [S], en qualité de nu-propriétaire, ont conclu un 'bail professionnel’ avec la SAS Majestic Immobilier et Patrimoine portant sur un local commercial sis [Adresse 1] à [Adresse 6], pour une durée de six ans à compter du 1er mars 2021.

Le 1er avril 2022, ils ont donné à bail à la SAS Majestic Domiciliation le même local commercial sis [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2022, moyennant un loyer annuel de 7 000 euros HT/HC, payable par mensualités d’un montant de 600 euros, outre la somme de 80 euros à titre de provision sur charges.

Par acte du 22 janvier 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la société Majestic Immobilier et Patrimoine un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Le15 février 2024, suite au décès de sa mère, Mme [Y] [S], M. [S] est devenu propriétaire de l’immeuble loué, ainsi que Mme [K] [S], son épouse, par l’effet de leur régime de communauté universelle.

Par ordonnance du 2 mai 2024, sur assignation de M. [S] du 13 mars 2024, le président du tribunal judiciaire de Dunkerque a :

Au provisoire, renvoyé les parties à se pourvoir comme elles aviseraient,

En référé,

— constaté à compter du 22 février 2024 la résiliation du bail liant M. [F] [S] à la société Majestic Immobilier et Patrimoine, portant sur un local à usage commercial sis [Adresse 1] à [Localité 7],

— ordonné l’expulsion passée un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, de la société Majestic Immobilier et Patrimoine et de celle de tout occupant de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique,

— dit que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et, à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Majestic Immobilier et Patrimoine, à compter du 22 février 2024 et jusqu’à libération complète et définitive des lieux désignés ci-dessus, au montant mensuel de 600 euros hors taxes et ce avec intérêts au taux légal et condamné en tant que de besoin la société Majestic Immobilier et Patrimoine au paiement de cette indemnité à M. [F] [S],

— constaté que la demande de provision de M. [F] [S] est devenue sans objet,

— condamné la société Majestic Immobilier et Patrimoine à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 janvier 2024.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 31 mai 2024, la société Majestic Immobilier et Patrimoine a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette ordonnance aux fins d’infirmation ou d’annulation, intimant M. [S] et son épouse, qui était intervenue volontairement à l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 24 juillet 2024, la société Majestic Immobilier et Patrimoine demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance en l’ensemble de ses dispositions,

A titre principal,

— dire M. [S] irrecevable en ses demandes dirigées à son encontre,

Subsidiairement au fond,

— lui accorder des délais de paiement courant jusqu’à la date à laquelle la somme de 723,27 euros a été réglée pour s’acquitter de sa dette,

— suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la date à laquelle la somme de 723,27 euros a été réglée,

— constater le paiement intégral de la dette locative,

En conséquence,

— dire n’y avoir lieu à résiliation du bail commercial,

— débouter M. [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— dire n’y avoir lieu à l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 18 juillet 2024, M. [S] demande à la cour de :

— le juger recevable en ses demandes dirigées à l’encontre de la société Majestic Immobilier et Patrimoine,

— confirmer l’ordonnance de référé en l’ensemble de ses dispositions,

— constater que la dette locative n’a pas été intégralement soldée,

— débouter la société Majestic Immobilier et Patrimoine de sa demande de délai de paiement et de sa demande de suspension des effets de la clause,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— la condamner à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel et d’instance.

Mme [K] [S], à qui la déclaration d’appel et les conclusions de la société Majestic Immobilier et Patrimoine ont été signifiées, n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 27 novembre 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 4 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes

Pour prononcer la résiliation du bail et condamner la société Majestic Immobilier et Patrimoine au paiement des indemnités d’occupation et des frais irrépétibles à M. [S], le président du tribunal judiciaire de Dunkerque a appliqué le contrat conclu le 1er avril 2022 entre les parties.

Visant les articles 32 et 112 du code de procédure civile, la société Majestic Immobilier et Patrimoine expose que le bail du 1er avril 2022 a été conclu entre les consorts [S] et la société Majestic Domiciliation. Elle fait valoir que la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité peut être soulevée pour la première fois en appel.

Sur le même fondement, M. [S] affirme que le bail souscrit avec la société Majestic Immobilier et Patrimoine le 19 février 2021 est toujours en cours, n’a jamais été dénoncé et arrive à son terme le 27 février 2027. Il affirme qu’un bail commercial distinct, qui ne prévoit pas de novation, a été souscrit postérieurement, le 1er avril 2022, avec la société Majestic Domiciliation. Il souligne que les loyers sont payés par la société Majestic Immobilier et Patrimoine qui exerce, tout comme la société Majestic Domiciliation, son activité dans les lieux loués. Il fait valoir que le commandement visant la clause résolutoire a bien été délivré sur le fondement du bail du 19 février 2021 et que la mention du bail du 1er avril 2022 dans l’assignation est une erreur de plume.

Selon l’article 32 du code de procédure civile, ' Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir'.

En l’espèce, la cour constate que le bail signé par la société Majestic Immobilier et Patrimoine et les consorts [S] le 19 février 2021, à effet au 1er mars 2021, est intitulé 'bail professionnel'.

En outre, alors que les échanges de courriels entre les parties avant la conclusion du second bail évoquent un 'remplacement’ du bail professionnel par un bail commercial avec la société Majestic Domiciliation (pièce 5 de la société Majestic Immobilier et Patrimoine), il ressort bien des termes exprès du bail régularisé le 1er avril 2022 entre les consorts [S] et la société Majestic Domiciliation, par une mention portée en caractères gras sur la première page, que les parties sont convenues 'de la résiliation du bail professionnel en cours à effet du 1er MARS 2021 en remplacement par ce bail COMMERCIAL auquel les annexes fiche communale d’informations et diagnostic ont été conservées.' (Pièce 3 de M. [S])

Enfin, la cour constate que les rappels de loyers impayés et avis de modification de domiciliation bancaire sont bien adressés à la société Majestic Domiciliation (pièces 4, 5, 6, 8 et 9 de M. [S]), le seul fait que la société Majestic Immobilier et Patrimoine ait pu régler certains loyers postérieurement à la conclusion du nouveau bail, compte tenu de ses liens avec le gérant de la société Majestic Domiciliation, ne permettant de passer outre la volonté claire des parties de résilier le premier contrat avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Dès lors, les demandes présentées par M. [S] à l’encontre de la société Majestic Immobilier et Patrimoine seront déclarées irrecevables et l’ordonnance entièrement infirmée.

Sur les demandes accessoires

L’équité ne commande pas d’accorder une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront à la charge de M. [S].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes présentées à l’encontre de la société Majestic Immobilier et Patrimoine par M. [F] [S] ;

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [F] [S] aux dépens de première instance et d’appel.

L’adjoint faisant fonction de greffier

Béatrice Capliez

Le président

Pauline Mimiague