Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du

27 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/366

N° Portalis DBVE-V-B7H-CGOG VL-C

Décision déférée à la cour :

Jugement,

origine du TJ de BASTIA,

décision attaquée

du 6 avril 2023,

enregistrée

sous le n° 21/01128

[C]

[M]

C/

G.F.A. GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE DE [Localité 11]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

VINGT-SEPT NOVEMBRE

DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE

APPELANTS :

M. [W] [C]

né le 7 novembre 1961 à [Localité 8] (Bouches-du-Rhône)

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représenté par M^e Jean François MARIANI, avocat au barreau de BASTIA

Mme [X] [M] épouse [C]

née le 1er février 1978 à [Localité 9] (Tarn-et-Garonne)

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean François MARIANI, avocat au barreau de BASTIA

INTIMÉ :

G.F.A. GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE DE [Localité 11]

pris en la personne de son représentant légal en exercice,

domicilié ès qualités audit siège

couvent de [Localité 11]

[Localité 1]

Représenté par M^e Antoine GIUDICI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 septembre 2024, devant la cour composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Marie-Ange BETTELANI, conseillère

Guillaume DESGENS, conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Cécile BORCKHOLZ

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Valérie LEBRETON, présidente de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS :

Par jugement du 6 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bastia a requalifié l’acte sous seing privé du 6 juillet 2015 de promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique de vente, a débouté [W] [C] et son épouse [X] [M] de leur demande de nullité de la promesse synallagmatique du 6 juillet 2015, les a déboutés de leur demande caducité de la promesse synallagmatique de vente du 6 juillet 2015, a prononcé la résiliation judciaire de la promesse de vente de la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 4]sise sur la commune de [Localité 13] à la date du 6 juillet 2015, a ordonné à [W] [C] et son épouse [X] [M] de déguerpir de la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 4]sise sur la commune de [Localité 13], de remettre en son état antérieur la parcelle, a condamné solidairement [W] [C] et son épouse [X] [M] à payer au Gfa de [Localité 11] une indemnité d’occupation de 30 euros par mois

à compter du 6 juillet 2015 jusqu’à parfait déguerpissement, la remise en état des lieux et enlèvement du compteur d’eau à leurs frais, a condamné solidairement [W] [C] et son épouse [X] [M] à payer au Gfa de [Localité 11] les sommes de 2 490 euros au titre de la clause pénale et 5 000 euros au titre de la perte d’une chance, a ordonné la publication de la décision aux frais de [W] [C] et son épouse [X] [M], a condamné solidairement [W] [C] et son épouse [X] [M] à payer au Gfa de [Localité 11] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration au greffe du 17 mai 2023, [W] [C] et son épouse [X] [M] ont interjeté appel de la décision en ce que le tribunal judiciaire de Bastia a requalifié l’acte sous seing privé du 6 juillet 2015 de promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique de vente, a débouté [W] [C] et son épouse [X] [M] de leur demande de nullité de la promesse synallagmatique du 6 juillet 2015, les a déboutés de leur demande caducité de la promesse synallagmatique de vente du 6 juillet 2015, a prononcé la résiliation judiciaire de la promesse de vente de la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 4]sise sur la commune de [Localité 13] à la date du 6 juillet 2015, a ordonné à [W] [C] et son épouse [X] [M] de déguerpir de la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 4]sise sur la commune de [Localité 13], de remettre en son état antérieur la parcelle, a condamné solidairement [W] [C] et son épouse [X] [M] à payer au Gfa de [Localité 11] une indemnité d’occupation de 30 euros par mois à compter du 6 juillet 2015 jusqu’à parfait déguerpissement, la remise en état des lieux et enlèvement du compteur d’eau à leurs frais, a condamné solidairement [W] [C] et son épouse [X] [M] à payer au Gfa de [Localité 11] les sommes de 2 490 euros au titre de la clause pénale et 5 000 euros au titre de la perte d’une chance, a ordonné la publication de la décision aux frais de [W] [C] et son épouse [X] [M], a condamné solidairement [W] [C] et son épouse [X] [M] à payer au Gfa de [Localité 11] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 juillet 2023, les appelants sollicitent d’infirmer le jugement, rejeter la demande de requalification de la promesse unilatérale de vente en date du 6 juillet 2015, en promesse synallagmatique de vente, juger nulle et de nul effet ladite promesse pour défaut de respect des formalités prévues à l’article 1589-2 du code civil, En conséquence, débouter le Gfa de [Localité 11] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, subsidiairement, juger que l’obligation d’acquérir la parcelle cadastrée B [Cadastre 4] au prix de 29 400 euros payable dans un délai de cinq années, n’a pas été reprise à l’acte notarié du 27 mai 2016, conformément à ce qui avait été prévu à la promesse de vente, en conséquence, débouter le Gfa de [Localité 11] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, plus subsidiairement, juger que les conditions suspensives ne sont pas intégralement levées, du fait de la défaillance du Gfa de [Localité 11], juger la promesse de vente caduque de plein droit, en conséquence, débouter le Gfa de [Localité 11] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions. A titre infiniment subsidiaire, Réduire le montant de la clause pénale à la somme de 500 Euros, Débouter le Gfa de [Localité 11] de ses demandes au titre de l’indemnité d’occupation et du préjudice de perte de chance, en

l’absence de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par la clause pénale, En tout état de cause, Juger que le déplacement du compteur d’eau en bordure de la parcelle B [Cadastre 5], se fera à la diligence et aux frais exclusifs du Gfa de [Localité 11], Condamner le

Gfa de [Localité 11] à payer aux concluants la somme de 3 000 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Le condamner aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 septembre 2023, l’intimé sollicite la confirmation de la décision, le débouté des appelants, la rectification de la décision entâchée d’une erreur matérielle et remplacer la mention condamne à payer au Gfa de [Localité 11] une indemnité d’occupation de 30 euros par mois à une indemnité d’occupation de 35 euros par mois, le rectifier également s’agissant de l’astreinte, assortir d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, commençant à courir le premier jour du sixième mois suivant la signification du jugement, la condamnation à déplacer le compteur d’eau, ordonner la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière et condamner solidairement les appelants à payer au Gfa de [Localité 11] une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2024.

SUR CE :

Sur la qualification de l’acte sous seing privé du 6 juillet 2015 :

Les consorts [C] indiquent que la promesse unilatérale de vente n’est pas une promesse synallagmatique mais un promesse unilatérale, le juge ne pouvant dénaturer une convention qui résulte de la commune intention des parties. Cette promesse devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 1er avril 2016, ce qui n’a pas été le cas.

La requalification de la promesse invoquée ne l’est que pour éviter la nullité frappant la promesse unilatérale non enregistrée.

Ils indiquent que les deux parties ont signé la promesse de vente le 6 juillet 2015 et elle devait être enregistrée le 16 juillet 2015 au plus tard, l’enregistrement du 26 novembre 2015 est tardif et inopérant, la nullité est encourue. A titre subsidiaire, ils sollicitent en cas de requalification, ils indiquent que les conditions suspensives ne sont pas réalisées, car le compteur d’eau ne se situe pas en bordure de la parcelle [Cadastre 5] mais en bordure de la parcelle [Cadastre 4] du côté opposé, le déplacement du compteur devant être à leurs frais pour un montant de 3 956,15 euros. Ce défaut de conditions suspensives rend caduque la promesse de vente.

En réponse, le Gfa de [Localité 11] explique que le contrat du 6 juillet 2015 est intitulé promesse unilatérale de vente avec en page un : un échange de consentement entre les deux parties qui s’engagent ; il s’agit donc bien d’une promesse synallagmatique de vente, les appelants

ne démontrant pas en quoi la commune intention des parties était une promesse unilatérale de vente. Ils ajoutent que la vente était parfaitement formée, avec un accord sur la chose

et sur le prix.

Sur la nullité, il ne s’agit pas d’une promesse unilatérale donc la nécessité de l’acte authentique n’existe pas, il indique que la vente a été enregistrée au service des impôts de [Localité 6].

Il ajoute que la promesse de vente a été constatée par acte authentique le 27 mai 2016. Sur les conditions suspensives, il indique que la viabilisation concerne la parcelle, ce qui signifie les deux parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5], qu’il n’a pas eu de refus de réitération de l’acte authentique et les appelants ont obtenu un permis de construire. Sur le bornage, il n’était pas une condition suspensive. Il sollicite la confirmation de la résolution de la vente.

La cour relève que selon l’ancien article 1124 du code civil, la promesse de vente est unilatérale parce qu’une seule partie le promettant consent par avance à la vente et le bénéficiaire n’y consent pas mais bénéficie d’une option.

Selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

La cour relève que la promesse unilatérale doit être distinguée de la promesse synallagmatique de vente, dans laquelle les deux parties donnent leur consentement à la vente : elles s’engagent l’une à vendre, l’autre à acheter.

Une promesse est synallagmatique lorsque, outre le consentement des deux parties au contrat de vente, elle donne naissance aux obligations issues de la vente, comme une promesse donnant lieu au paiement d’un acompte sur le prix.

En l’espèce, la cour relève que le groupement foncier agricole (gfa) de [Localité 11] était propriétaire d’une parcelle sise [Adresse 12] cadastrée section B n°[Cadastre 3] d’une superficie de 3 300 m2., le contenu de l’acte sous seing privé dénommé promesse unilatérale de vente du 6 juillet 2015 indique que le gfa de [Localité 11], est le vendeur et que les époux [C] sont les acquéreurs.

La lecture minutieuse de l’acte sous seing privé du 6 juillet 2015, dénommé promesse unilatérale de vente, montre qu’aux termes de cette promesse, le groupement foncier agricole de [Localité 11] a convenu avec [W] [C] et [X] [M] épouse [C] de la vente d’une parcelle de 2 600 m2 pour 127 000 euros et de la vente d’une parcelle de terre de 700 m2 payée dans un délai de 5 ans maximum suivant la réitération de la vente de la première parcelle pour 29 400 euros.

Il est convenu que le vendeur vende et que l’acquéreur accepte et s’engage à acquérir sous conditions suspensives.

Il est précisé que la vente est consentie et acceptée aux conditions ordinaires et de droit, l’aquéreur s’engageant à prendre l’immeuble en l’état et le vendeur s’interdisant d’aliéner le bien à un autre.

Il y a eu un accord de volonté sur la chose, à savoir la parcelle de 2 600m2 et la parcelle de 700 m2 et un accord sur le prix, soit respectivement 127 000 euros et 29 400 euros.

Les consorts [C] dénommés acquéreurs versant à titre d’acompte une somme de 6 000 euros.

Il ne ressort pas des pièces produites que la commune intention des parties aient été de conclure une promesse unilatérale.

La cour relève qu’au regard de ces éléments, l’acte sous seing privé dénommé promesse unilatérale est en réalité une promesse synallagmatique et elle sera requalifiée ainsi, la décision du premier juge en sens sera confirmée.

Sur la nullité de l’acte sous seing privé du 6 juillet 2015 requalifié de promesse synallagmatique :

Les consorts [C] soutiennent que la promesse unilatérale est nulle car elle n’a pas été constatée par acte authentique dans le délai de 10 jours.

Le Gfa de [Localité 11] indique qu’il ne s’agit pas d’une promesse unilatérale et il ajoute que l’acte authentique de vente du 27 mai 2016 précise que l’avant contrat a été enregistré au service des impôts de [Localité 6] le 26 novembre 2015.

La cour relève que si selon l’article 1589-2 du code civil, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, si elle n’est pas constatée par un acte authentique enregistré dans le délai de 10 jours de sa date.

En l’espèce, il ne s’agit pas d’une promesse unilatérale, mais d’une promesse synallagmatique, l’obligation d’acte authentique dans le délai de 10 jours ne s’applique pas.

En conséquence, la demande de nullité sera rejetée.

Sur l’absence de réitération de la promesse de vente de la parcelle n°[Cadastre 4] en acte authentique :

Les appelants indiquent que la promesse de vente concernant la parcelle de 700 m2 n’a pas été reprise dans l’acte authentique du 27 mai 2016, qu’en conséquence, ils ne sont pas tenus d’acquérir le bien et de payer une somme.

En réponse, l’intimé explique que la promesse a bien été réitérée en la forme authentique, l’acte notarié du 27 mai 2016 prévoyant que le prix payé dans le délai de 5 ans à compter de ce jour renvoie à la date figurant en tête de l’acte, la promesse synallagmatique a donc bien été réitérée.

La cour relève que l’examen attentif de l’acte notarié du 27 mai 2016 reprend aux pages 16 et 17 projet d’acte l’exact avant-contrat du 6 juillet 2015, précisant que les parties ont convenu dans le délai de 5 années à compter de ce jour à la vente d’une parcelle d’agrément cadastrée à [Localité 13] section B n°[Cadastre 4]de 700m2 au prix de 42 euros le m2, soit 29 400 euros.

La cour relève que le contenu de l’acte caractérise la reprise des engagements de la promesse synallagmatique et qu’il y a bien eu une réitération par acte authentique du 27 mai 2016 pour la parcelle cadastrée à [Localité 13] section B n°[Cadastre 4]de 700m2 au prix de 42 euros le m2, soit 29 400 euros, ce faisant les consorts [C] se sont bien engagés à acheter cette parcelle.

Ce moyen sera donc écarté.

Sur la caducité de la promesse synallagmatique au titre des conditions suspensives :

Les appelants indiquent que les conditions suspensives ne sont pas exécutées car le compteur d’eau ne se situe pas en bordure de la parcelle [Cadastre 5] mais de la parcelle [Cadastre 4], le devis pour le déplacement s’élevant à la somme de 3 956,15 euros.

Sur le bornage, les appelants précisent qu’ils étaient à la charge du vendeur et que la prise de possession du bien ne saurait valoir reconnaissance des limites du fond.

Le Gfa de [Localité 11] explique que la viabilisation n’était pas prévue pour la parcelle [Cadastre 5] mais pour l’ensemble de la parcelle, soit les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5], que de ce fait, en viabilisant les fonds aux limites de la parcelle [Cadastre 4], il a respecté ses engagements.

Sur le bornage, il était juste prévu que les frais de bornage étaient à la charge du vendeur, le bornage n’était pas une condition suspensive de la vente.

Le Gfa ajoute qu’en présence d’une parcelle mère divisée avant la vente, il n’y avait pas lieu à borner les fonds de manière contradictoire, à l’exception des bornages limitrophes, la signature de l’acte vaut reconnaissance des limites du fonds.

La cour relève qu’en vertu de l’ancien article 1176 du code civil, lorsqu’une promesse synallagmatique de vente prévoit des conditions suspensives et un terme ultérieur pour la réitération de la vente par acte authentique, il faut considérer que l’échéance de ce dernier terme constitue l’échéance ultime du délai du terme des conditions, au-delà de laquelle la promesse est caduque en l’absence de survenance des conditions.

En l’espèce, la cour relève que la promesse synallagmatique du 6 juillet 2015 prévoyait les conditions suspensives suivantes : le vendeur s’engage à amener à leurs frais au pied de la parcelle les réseaux d’eau, d’edf et d’égouts. Il était précisé que les frais de bornage sont à la charge du vendeur,.

Il ressort de l’étude minutieuse de la promesse synallagmatique du 6 juillet 2015 que le vendeur s’engage à amener à leurs frais au pied de la parcelle les réseaux d’eau, d’edf et d’égouts au titre de la parcelle puisque les biens et et droits immobiliers tels que désignés à la page 2 de la promesse sont : commune de [Localité 13] lieu-dit [Localité 10] prélevée sur la parcelle cadastrée sous la référence section B n°[Cadastre 3] d’une superficie de 3 300 euros en bordure de route, avec une parcelle de 2 600m2 et une parcelle de 700 m2.

La cour considère que la condition suspensive liée à l’engagement du vendeur d’amener à ses frais au pied de la parcelle les réseaux d’eau, d’edf et d’égouts s’applique à la parcelle B n°[Cadastre 3] avant la division parcellaire et s’applique indistinctement aux deux parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

Les appelants ne peuvent donc pas exciper du non respect de cette condition suspensive indifférenciée au moment de la promesse de vente, ce d’autant que la viabilisation de la parcelle [Cadastre 4] a été faite.

Au surplus, à aucun moment les acquéreurs ont excipé du non respect de cette condition suspensive pour ne pas donner suite à leur promesse d’acquisition de la parcelle [Cadastre 4].

La cour relève que ce n’est pas la condition suspensive qui motive le défaut d’acquisition mais les conditions économiques et sanitaires, car il résulte du courrier du 17 septembre 2021 des consorts [C] qu’ils n’ont pas les moyens financiers suite aux conditions économiques et sanitaires d’acquérir la parcelle B n°[Cadastre 4].

Ce courrier qui se réfère à un courrier du 15 novembre 2020 qui n’est pas produit aux débats mais non contesté, caractérise leur renonciation à la date du 15 novembre 2020 de la condition stipulée dans leur intérêt exclusif, ce d’autant que selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

La cour relève qu’au surplus, s’agissant de la parcelle [Cadastre 4], les parties ont contractuellement convenu dans l’acte notarié de procéder dans un délai de 5 ans à compter de ce jour à la vente de la parcelle, que dès lors la condition suspensive n’a couru que jusqu’au 27 mai 2021.

Il n’y a donc pas de caducité.

S’agissant du bornage, il n’est pas indiqué qu’il existe la condition suspensive d’obligation de bornage pour le vendeur.

La lecture de la promesse synallagmatique du 6 juillet 2015 précise que : 7- les frais de bornage sont à la charge du vendeur.

Cette absence d’obligation est corroborée par le courrier du 17 septembre 2021 des appelants qui indique 'il serait judicieux de procéder à un bornage complet contradictoire'.

Il n’y a pas de caducité à l’absence de bornage qui n’était pas une condition suspensive.

La cour relève qu’en conséquence, il n’y a pas de caducité de la promesse synallagmatique du fait du défaut de réalisation des conditions suspensives.

Sur la résolution de la vente :

Selon l’article 1184 ancien du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat est résolu de plein droit.

La résolution doit être demandée en justice.

Le Gfa de [Localité 11] sollicite la résolution de la vente, l’acheteur n’entendant pas payer le prix de vente.

La cour relève que les acquéreurs ont refusé de payer le prix malgré la mise en demeure du vendeur du 17 août 2021 produite aux débats, ce faisant le vendeur a pu solliciter la résolution de la vente, qui en l’espèce sera prononcée, au regard de la défaillance de l’acquéreur qui n’a pas payé le prix en dépit de la mise en demeure du 17 août 2021.

La résolution de la vente sera donc prononcée et il sera ordonné à [W] [C] et son épouse [X] [M] épouse [C] de déguerpir de la parcelle B n°[Cadastre 4] et de remettre en son état antérieur la parcelle B n°[Cadastre 4], la décision sera confirmée sur ce point.

Sur la clause pénale :

Les appelants indiquent que la non-réalisation de la vente de leur est pas exclusivement imputable et que dès lors, il convient d’en modérer les effets.

Le Gfa de [Localité 11] sollicite l’entier paiement de la clause pénale soit 10 %, soit 2 940 euros.

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, la cour relève que figurait sur la promesse synallagmatique une clause en cas de défaut de réalisation résultant de l’acquéreur, cette clause que revêt la qualification de clause pénale a vocation à s’appliquer, la résolution de la vente étant la conséquence du défaut de réalisation résultant de l’acquéreur.

Le vendeur ayant mis en demeure les acquéreurs d’exécuter le contrat, sans succès, la pénalité prévue dans le contrat et qui figure juste en dessous du montant de 29 400 euros que l’acquéreur s’oblige à payer dans un délai de 5 ans doit s’appliquer.

Il n’y a donc une certitude que la clause pénale de 10 % est relative à ce montant de 29 400 euros.

Sur la demande de modération, le montant de 2 940 euros n’est pas excessif au regard de la somme due de 29 400 euros.

En outre, aucune faute du promettant relative à l’écoulement du délai entre la promesse et la date de réitération n’a été démontrée et ne justifie une modération de la clause pénale.

En conséquence, les consorts [C] seront condamnés au paiement de la somme de 2 940 euros au titre de la clause pénale.

S’agissant de l’occupation et de la jouissance de la parcelle B n°[Cadastre 4] :

Les appelants indiquent que le Gfa ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de l’immobilisation du bien, l’occupation devant se faire à titre gratuit et ils n’étaient pas occupants sans droit ni titre.

Le Gfa indique que la parcelle [Cadastre 4] serait utilisée à titre gracieux dans l’attente de la réitération de la vente dans un délai de 5 années, la résolution de la vente a un effet rétroactif qui justifie le paiement d’une indemnité au titre de l’occupation du bien.

La cour relève qu’il ressort de la lecture minutieuse de la promesse du 6 juillet 2015 dans la partie résumé des délais point 10- la jouissance de la parcelle de 700 m2 se fera le jour de la signature de présent acte.

L’acte notarié du 27 mai 2016 précise page 17 : conformément aux dispositions de l’avant contrat, les consorts [C] disposeront sans indemnité de jouissance de la parcelle cadastrée B n°[Cadastre 4], de manière raisonnable et aux conditions normales de droit, à charge de l’entretenir et de la nettoyer jusqu’à la réitération de la convention par signature de l’acte notarié.

Il est acquis qu’en cas de résolution du contrat, le contrat est réputé ne jamais avoir été conclu, ce faisant les effets que le contrat a produit sont anéantis.

S’agisant de l’indemnité au titre de la jouissance du bien, il est acquis que les consorts [C] ont joui de la parcelle à titre gratuit. En effet, les photos produites aux débats montrent qu’ils ont utilisé la parcelle B[Cadastre 4] dans le cadre de la location de leur villa, la parcelle étant intégrée à leur domaine avec une clôture unique.

Les consorts [C] sont donc redevables d’une indemnité au titre de la jouissance, nonobstant la clause de jouissance sans indemnité anéantie par la résolution du contrat. Il s’agit d’un préjudice distinct qui ne relève pas de la clause pénale.

Ils devront s’acquitter d’une indemnité de 35 euros par mois, qui prend en compte la jouissance de la parcelle à titre d’agrément qui leur a procuré des revenus locatifs.

La somme de 50 euros par mois demandée par le Gfa de [Localité 11] au regard du prix de la nuitée est manifestement disproportionnée à l’usage de la parcelle, la somme de 35 euros par mois prononcée par le premier juge est proportionnée à la jouissance depuis le 6 juillet 2015.

La décision sera donc confirmée sur ce point.

En conséquence, les consorts [C] seront condamnés au paiement d’une indemnité de jouissance de 35 euros par mois à compter du 6 juillet 2015 jusqu’à parfait deguerpissement et remise en état des lieux.

Sur la perte de chance :

Les appelants indiquent qu’ils ne sont pas à l’origine du découpage parcellaire et de la perte de chance de revendre le bien à un prix avantageux.

L’intimé indique que la promesse de vente a été signée le 6 juillet 2015, le découpage parcellaire n’a de sens que dans l’hypothèse où l’acquéreur de la parcelle [Cadastre 4] est le même que la parcelle [Cadastre 5] ; du fait de l’existence d’une servitude de parcelle sur les parcelles avoisinantes, il y a une perte de chance à hauteur de 5 000 euros.

La cour relève qu’il ressort des photographies et des plans produits aux débats que la division de la parcelle B n°[Cadastre 3] en B n°[Cadastre 4] ET [Cadastre 5] a été faite compte tenu du projet des consorts [C], la parcelle n°[Cadastre 4] étant une parcelle d’agrément.

Or, après la division, le Gfa de [Localité 11] a un terrain de 14 mètres qui est enclavé, ce qui l’obligerait en cas de vente à consentir un droit de passage sur ses terres.

La cour relève que si le Gfa de [Localité 11] n’avait pas conclu la vente avec les consorts [C], il aurait pu avoir la chance de vendre la parcelle [Cadastre 4] au prix de 29 400 euros, car la division parcellaire a été faite pour vendre une parcelle d’agrément aux consorts [C].

En l’absence de vente, le Gfa se retrouve avec une parcelle difficilement vendable car enclavée, elle devrait consentir une servitude de passage en cas de vente.

Le Gfa de [Localité 11] justifie bien de la perte de chance de vendre son bien à un prix avantageux et la somme de 5 000 euros prononcée en première instance répare ce poste de préjudice de manière proportionnée, le principe de l’indemnisation de la perte de chance et le montant seront confirmés.

Sur le déplacement du compteur d’eau :

Les appelants s’opposent à effectuer le déplacement du compteur à leurs frais, l’acte de vent mentionnant que le raccordement aux réseaux d’eau était à la charge de vendeur.

L’intimé indique que la résolution de la vente induit l’annulation du transfert de propriété, ce qui lui fait subir un trouble de jouissance, leur compteur d’eau se trouvant sur la parcelle [Cadastre 4] et non sur leur propriété, il sollicite donc le déplacement du compteur aux frais des consorts [C].

La cour relève qu’elle a retenu que les consorts [C] avaient renoncé au bénéfice de la condition suspensive par courrier du 15 novembre 2020.

En outre, comme la cour l’a indiqué supra, la condition suspensive liée à l’engagement du vendeur d’amener à ses frais au pied de la parcelle les réseaux d’eau, d’edf et d’égouts s’applique à la parcelle B n°[Cadastre 3] avant la division parcellaire et s’applique indistinctement aux deux parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

Les appelants ne peuvent donc pas exciper du non respect de cette condition suspensive au moment de la promesse de vente.

La cour constate que le compteur d’eau est situé sur la parcelle B n°[Cadastre 4] qui n’appartient pas aux consorts [C] mais au Gfa de [Localité 11] en raison de la résolution de la vente et qui a été installée dans leur seul intérêt et bénéfice.

La cour considère que le Gfa de [Localité 11] sollicite à bon droit le déplacement du compteur sur sa parcelle.

Il sera donc ordonné aux consorts [C] de déplacer le compteur à leurs frais avancés dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, passé ce délai, ils seront condamnés au paiement d’une astreinte de 25 euros par jour de retard pendant 90 jours.

L’équité commande que soit confirmée la décision du premier juge au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des depens.

En cause d’appel, les époux [C] seront condamnés au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 au titre du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 6 avril 2023 en ce qu’il a condamné solidairement [W] [C] et [X] [M] épouse [C] à payer au Gfa de [Localité 11] une indemnité d’occupation de 30 euros par mois à compter du 6 juillet 2015 jusqu’à enlèvement du compteur

STATUANT A NOUVEAU

ORDONNE à [W] [C] et [X] [M] épouse [C] de déplacer le compteur d’eau sis sur la parcelle n°[Cadastre 4] du Gfa de [Localité 11] sur leur propriété dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision,

DIT que passé ce délai et en cas d’inexécution, [W] [C] et [X] [M] épouse [C] seront solidairement condamnés au paiement d’une astreinte de 25 euros par jour de retard pendant 90 jours

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 6 avril 2023 pour le surplus

Y AJOUTANT

DEBOUTE [W] [C] et son épouse [X] [M] épouse [C] de toutes leurs demandes

CONDAMNE solidairement [W] [C] et son épouse [X] [M] épouse [C] à payer au groupement foncier agricole de [Localité 11] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

DEBOUTE le groupement foncier agricole de [Localité 11] de toutes ses autres demandes

CONDAMNE solidairement [W] [C] et son épouse [X] [M] épouse [C] aux entiers dépens en cause d’appel

LA GREFFIÈRE

LA PRÉSIDENTE