Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 4 DÉCEMBRE 2024

N° RG 23/733

N° Portalis DBVE-V-B7H-CHT4 JJG-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judicaire d’Ajaccio,

décision attaquée du 14 novembre 2023, enregistrée sous le n° 23/855

S.A.R.L. LISAMARIA

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [3]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

QUATRE DÉCEMBRE

DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE

APPELANTE :

S.A.R.L. LISAMARIA

agissant aux diligences de son gérant,

domicilié ès qualités audit siège

Village

[Localité 2]

Représentée par M^e Lyria OTTAVIANI, avocate au barreau de BASTIA substituée par M^e Céline PIANELLI COQUE, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [3]

pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L. Vindicis , immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Manosque sous le numéro 522 299 460, ayant son siège social [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

Résidence [3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Marie MAESTRACCI, avocate au barreau d’AJACCIO et par M^e Chloé MARTIN, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 3 octobre 2024, devant la cour composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Thierry BRUNET, président de chambre

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Nolwenn CARDONA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte du 20 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], situé à [Localité 5] (Corse-du-Sud), représenté par son syndic la S.A.R.L. Vindicis, a assigné la S.A.R.L. Lisa Maria par-devant le président du tribunal judiciaire d’Ajaccio, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de l’entendre condamner à lui payer la somme de 309 332,07 euros au titre des charges impayées, de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

Par jugement du 14 novembre 2023, le président du tribunal judiciaire d’Ajaccio, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

CONDAMNÉ la S.A.R.L. Lisa Maria a payer au syndicat des copropriétaires [3] à [Adresse 4], 309 332,07 euros au titre des charges impayées et appels de fonds non honorés au 21 juin 2023,

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DÉCLARE irrecevable la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la S.A.R.L. Lisa Maria a payer au syndicat des copropriétaires [3] à [Adresse 4] 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNÉ la S.A.R.L. Lisa Maria aux dépens de.l’instance,

RAPPELÉ que la présente décision bénéficie de |'exécution provisoire.

Par déclaration du 24 novembre 2023, a interjeté appel du jugement prononcé par le président du tribunal judiciaire d’Ajaccio en ce qu’il a :

Condamné la S.A.R.L. Lisa Maria a payer au syndicat des copropriétaires [3] à [Adresse 4], 309 332,07 euros au titre des charges impayées au titre des charges et appels de fonds non honorés au 21 juin 2023,

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts,

Condamné la S.A.R.L. Lisa Maria a payer au syndicat des copropriétaires [3] à [Adresse 4] 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la S.A.R.L. Lisa Maria aux dépens de.l’instance,

Rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Par conclusions déposées au greffe le 23 mai 2024, la S.A.R.L. Lisa Maria a demandé à la cour de :

« – Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

*condamné la S.A.R.L. LISA MARIA à paiement au syndicat des copropriétaires de la

résidence [3] de la somme de 309 332,07 €uros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

*condamné la S.A.R.L. LISA MARIA aux dépens et à paiement de la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Ordonner une mesure de sursis à statuer, dans l’attente des décisions irrévocables à intervenir sur les instances en annulation des assemblées générales de la copropriété de la résidence « [3] » du 27 janvier 2021, 29 octobre 2021, 30 septembre 2022 et 4 mars 2023 ;

— À défaut, si la juridiction de céans estimait pouvoir statuer nonobstant les procédures en cours :

' débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence « [3] » de ses demandes, fins et conclusions, en l’absence de pièces justifiant la créance alléguée ;

' Subsidiairement, ordonner avant-dire-droit au syndicat des copropriétaires de la résidence « [3] » de produire pour chacune des années considérées, l’intégralité des pièces comptables et un décompte récapitulatif précis des charges réclamées, portant mention de la nature des dépenses engagées ;

' Plus subsidiairement, fixer la dette de la S.A.R.L. LISA MARIA à la somme de 39 118,10 €uros.

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] de son appel incident ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, et à paiement de la somme de 4 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par conclusions déposées au greffe le 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], représenté par son syndic la S.A.R.L. Vindicis, a demandé à la cour de :

« Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les dispositions du décret du 17 mars 1967.

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a :

— CONDAMNÉ la S.A.R.L. LISA MARIA au titre des charges impayées

— REJETÉ La demande de sursis à statuer de la S.A.R.L. LISA MARIA

— REJETÉ subsidiaire la demande avant dire droit de produire pour chaque année un décompte des charges réclamées,

RÉFORMER Le jugement en ce qu’il a :

— ÉVALUÉ le montant des charges impayées à la somme de 309 332,07 €

— REJETÉ la demande du SDC au titre des dommages et intérêts

EN CONSÉQUENCE : PAR L’EFFET DÉVOLUTIF

REJETER la demande de sursis à statuer de la S.A.R.L. LISA MARIA

JUGER que le syndicat de copropriétaires [3] est recevable et bien fondé en sa demande.

REJETER la demande de la S.A.R.L. LISA MARIA d’ordonner avant dire droit la production des décomptes récapitulatifs des charges réclamées portant mention de la nature des dépenses engagées.

CONDAMNER LA S.A.R.L. LISA MARIA à payer au syndicat de copropriétaires VINDICIS la somme de 357 460,71 € au titre des charges impayées arrêtées au 27 février 2024, somme à parfaire,

CONDAMNER la S.A.R.L. LISA MARIA au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER la S.A.R.L. LISA MARIA à payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNER la S.A.R.L. LISA MARIA aux entiers dépens.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par ordonnance du 26 juin 2024, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 3 octobre 2024.

Le 3 octobre 2024, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2024.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que les décisions des assemblées générales de la copropriété s’imposaient aux copropriétaires tant qu’elles n’étaient pas annulées, que les sommes réclamées au titre des charges courantes sont amplement

justifiées, sans contestations de la clef de répartition, et que la demande de dommages et intérêt n’entrait pas dans les compétences de la juridiction saisie.

* Sur la demande de sursis à statuer

L’appelante fait valoir que les résolutions des assemblées générales sur lesquelles les demandes en paiement sont fondées font l’objet d’action en annulation devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio et qu’il convient d’attendre le prononcé des jugements relatifs à ses annulations pour statuer sur la demande en paiement présentée, indiquant que son action étant motivée par un souci de bonne administration de la justice, le sursis à statuer étant opportun, selon elle, compte tenu des conséquences financières qui résulteraient d’une annulation. L’intimé s’oppose à cette demande.

Il est constant que tant que les résolutions d’une assemblée générale ne sont pas annulées, elles sont exécutables, comme en l’espèce.

Il est certain qu’une éventuelle annulation aurait des conséquences financières lourdes pour la copropriété mais un bon syndic doit savoir anticiper une telle éventualité et, dans le cas présent, l’intimé est parfaitement informé des demandes présentées et de leurs enjeux financiers, et a décidé malgré cela de poursuivre la présente procédure.

En conséquence, la cour n’ayant aucune obligation de prononcer un sursis à statuer d’opportunité, le montant des sommes en jeu pouvant obérer le futur de la copropriété, il convient de rejeter la demande présentée et de confirmer le jugement sur ce point.

* Sur le montant de la somme réclamée

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ».

Et aux termes de l’article 14-1-I de la loi précitée, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités

différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

Enfin, aux termes de l’article 19-2 de la même loi, « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ».

L’appelante fait valoir qu’elle reconnaît devoir des charges de copropriété mais à proportion de ses tantièmes et non selon la répartition que lui oppose l’intimé en violation du règlement de la copropriété, notamment, en ce qui concerne les charges spéciales relatives au lot n°2901 lui appartenant. Ce dernier en serait exonéré, tant que les équipements communs ne seront pas mis en 'uvre, l’intimé incorporant, selon elle, de manière erronée, ces charges dans les charges générales, ledit fonds étant resté non bâti, étant inconstructible.

Ainsi, elle ne se reconnaît pas redevable des charges liées à la consommation d’électricité, d’eau, aux frais de travaux et de maintenance et aux honoraires du syndic y afférents, et aux cotisation d’assurances relatifs aux immeubles bâtis.

L’intimé pour s’opposer à la demande fait valoir que les charges et leur répartition ont été votées en assemblées générales, que seules les charges générales sont imputées à l’appelante au prorata de ses tantièmes et qu’elle respecte les dispositions du règlement de la copropriété.

L’appelante fait valoir, à juste raison, que l’approbation générale des comptes de la copropriété et des charges annuelles provisionnelles ne l’empêche pas de contester le montant réclamé à ce titre pour son lot.

La cour relève que les sommes globales sur laquelle est calculé le montant dû par l’appelante ne sont pas contestables ni contestées dans leur montant, les différents procès-verbaux des assemblées générales sur lesquels il est calculé étant produit, y compris la nouvelle approbation des charges pour l’année 2019, malgré l’annulation de l’assemblée générale initiale.

L’appelante fait valoir qu’elle ne peut vérifier l’exigibilité des sommes qui sont réclamées, les justificatifs détaillés n’étant pas produits alors que cela lui permettrait de contrôler que les charges spéciales, qu’elle ne doit pas assumer, ne lui sont pas comptabilisées.

L’intimé s’appuie sur les dispositions du règlement de copropriété pour justifier des montant réclamés, ledit règlement définissant l’étendue des charges générales et excluant expressément l’appelante de certains charges qualifiées de spéciales, tels que les frais relatif à la piscine commune.

La cour relève que le règlement de copropriété précise en son « CHAPITRE III CHARGES GÉNÉRALES

1°/Définition

Les charges générales comprennent toutes les dépenses communes, a l’exception de ce qui sera dit au chapitre ci-après en ce qui concerne les charges spéciales, c’est dire :

Les primes, cotisations aux frais occasionnés par les assurances contractées par le syndicat au titre des parties communes générales ;

Les frais d’administration de la copropriété, honoraires du syndic, frais de fonctionnement du syndicat ;

Éventuellement, la quote-part afférente à la copropriété dans les frais et charges relatifs aux servitudes ci-dessus analysées.

Les impôts, contributions et taxes sous quelque formes et dénomination que ce soit, auxquels seraient assujetties les parties communes générales.

Les frais d’aménagement et d’entretien de l’ensemble de la copropriété, avec ses abords et ses clôtures ;

Les frais d’entretien, d’aménagement et de réfection des voies de desserte de l’immeuble, avec leurs éléments d’équipement et d’éclairage ;

Les frais d’entretien, d’aménagement et de réfection des jardins et espaces verts non réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, des éléments d’équipement installés dans lesdits jardins ainsi que des passages, ailées et dégagements;

Et, d’une manière générale toutes les dépenses communes qui ne sont pas considérées comme charges spéciales au titre des dispositions ci-après.

2°/ Répartition

Les charges énoncées ci-dessus seront réparties entre tous les lots au prorata de leurs quotes-parts de propriété dans les parties communes générales dans les proportions indiquées dans l’état descriptif de division établi ci-dessus.

Il est ici rappelé que les quotes-parts des parties communes générales ont été calculés en fonction des valeurs relatives de chacun des lots conformément aux dispositions de l’article 5 de la loi n° 65-55 du 10 juillet 1965 et dont les modalités de calcul ont été explicitées ci-dessus au « TITRE II – ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION » ».

Avec cette précision en ce qui concerne les charges d’eau froide dans les termes suivants

« SECTION 2 – Charges d’eau froide

1°/ Définition

Les charges d’eau froide comprennent le coût de I’eau consommée par la copropriété et les frais éventuels de location du ou des compteurs.

2°/ Répartition

Les charges énumérées ci-dessus seront incluses dans les charges générales, à l’exception de I’eau consommée pour les installations relatives à la piscine.

Toutefois, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, pourra décider de l’installation de compteurs divisionnaires pour chacun des lots appartements.

Le coût de l’eau consommée sera alors réparti entre les lots appartements au prorata des consommations indiquées par les compteurs individuels installés. La différence susceptible d’exister entre le total des consommations individuelles et celle relevée au compteur général de l’immeuble sera comprise dans les charges générales.

En outre, les propriétaires des lots munis de compteurs supporteront, par parts égales. les frais éventuels de location de ces compteurs.

Il est ici précisé que lorsque les travaux relatifs au lot N° 2901 débuteront, le propriétaire installera un compteur individuel d’eau propre au chantier afin que les autres copropriétaires n’aient pas à supporter la charge de la consommation d’eau pour la réalisation des travaux ».

L’intimé fait valoir que ces dispositions sont d’origine et non jamais été contestées par la précédente propriétaire, la S.A.R.L. les Acacias, et qu’elles étaient parfaitement connues de l’appelante quand elle est devenue propriétaire de son fonds.

En ce qui concerne la ventilation des charges et sa justification, l’intimé fait valoir, qu’en plus de n’avoir jamais été contestée depuis 2007, date de la création de la copropriété, les documents justificatifs sont à la disposition de chacun des copropriétaires et sont consultables au siège de son syndic, faculté que l’appelante n’a jamais utilisé conformément aux dispositions de l’article 9-1 du décret 37-223 du 17 mars 1967 qui indiquent, notamment, que « Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété. Le syndic fixe le lieu

de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9… ».

Il est constant que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, est tenu de communiquer les pièces justificatives des charges de copropriété aux copropriétaires qui en font la demande, avant l’assemblée générale, mais pas de les leur envoyer et, à ce titre, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, ayant une simple obligation de mise à disposition des documents, n’est en aucun cas tenu de fournir des copies des documents aux copropriétaires.

Il appartenait, ainsi à l’appelante de se déplacer dans les locaux du syndic pour consulter les pièces comptables qu’elle entendait vérifier et qu’elle n’avait jusqu’à présent jamais contestées.

Le seul fait, réel, que les charges qui lui sont réclamées représentent environ la moitié des charges générales de la copropriété n’est en soi par un argument probant et suffisant, alors que ses tantièmes représentent eux aussi environ la moitié des tantièmes de la copropriété -4 294 sur 10 000 -confer pièce n°1 de l’intimé.

Il convient donc de rejeter ce moyen inopérant.

L’appelante fait valoir le critère de l’utilité pour contester la mise à sa charge de plusieurs dépenses communes de la copropriété.

La cour ne peut que faire référence aux dispositions du règlement de copropriété que l’appelante connaît pour être annexées à son acte de propriété.

Il convient donc d’examiner un à un les postes contestés.

¿ Les frais de consommation d’électricité

L’appelante précise qu’un syndic précédent avait réparti cette charge en fonction de l’utilisation en l’absence de sous-compteurs entre éclairage public et éclairage des lots bâtis.

Or, comme le fait justement remarquer l’intimé, le règlement de la copropriété ne fait pas cette différence alors qu’il exclut expressément des charges générales les frais d’eau relatifs à la piscine, les charge relatives à la piscine et les charges d’équipement de réception radio et télévision.

Si l’application d’un critère d’utilité objective est audible et défendable, encore faut-il que l’appelante ait présenté une résolution en ce sens lors d’une assemblée générale pour valider la clef répartition dont il est fait état par un ancien syndic et qui ne reposait sur aucune résolution d’assemblée générale, étant totalement unilatérale et fixée sans aucun

débat.

En conséquence, la cour ne statuant pas pour l’avenir, il est manifeste qu’à défaut d’exclusion et de différenciation par le règlement de copropriété, l’appelante est tenue au

paiement des charges générales d’électricité, à charge pour elle de proposer pour l’avenir, dans le cadre d’une résolution d’assemblée générale, une nouvelle répartition sur le fondement de l’utilité objective.

L’appelante est, ainsi, tenue de les assumer tant que les sommes dues au titre de cette charge ne sont pas individualisées, ce qu’elle n’a jamais sollicité, les charges étant dues non en fonction de l’utilisation effective mais de l’utilisation potentielle, potentialité qui existe pour le lot de l’appelante en cas de démembrement de celui-ci.

Il convient donc de rejeter cette demande.

¿ Les frais de consommation d’eau

En l’espèce, le règlement de copropriété est très clair et il s’agit, en l’absence de compteur individualisé, d’une charge générale dont l’appelante ne peut s’extraire.

Il s’agit de la même problématique que pour l’électricité dans les parties communes et, à ce titre, il convient de rejeter l’argumentation de l’appelante et sa demande d’exonération.

¿ Les frais d’assurances

L’appelante demande une ventilation des frais d’assurances entre ce qui est du pour les parties communes générales et ce qui est du pour les bâtiments, elle-même étant propriétaire d’un fonds non construit.

Or, l’assurance de la copropriété est une assurance générale qui ne fait pas la différence en le bâti et le non bâti, l’ensemble des parties communes étant assurées, sans distinction. En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ces cotisations d’assurance, résultant d’une obligation légale, sont des charges communes générales, indifférenciés, dont chaque copropriétaire doit assumer la charge en fonction de ses tantièmes quand bien même le contrat d’assurance n’est pas produit au débat.

Il convoient donc de rejeter cette demande.

¿ Les frais de gardiennage

L’intimé fait état de sa surprise quant à cette demande à défaut de gardiennage au profit de la copropriété, précisant qu’il n’y avait pas de gardien dans la copropriété.

Il est réel que l’analyse des divers appels de fonds adressés à l’appelante et les comptes produits au débat ne permettent pas de visualiser des appels de fonds au titre du

gardiennage, à l’exception de l’année 2018 -pièce n°7 de l’appelante- au cours de laquelle une somme de 32 000 euros, identique à celle de 2017, était facturée à l’ensemble des copropriétaires.

Or, il n’est pas contestée que le fonds de l’appelante est inclus dans la copropriété, que même s’elle ne bénéficie par d’un gardiennage spécifique, elle a profité en tant que propriétaire d’un lot de la copropriété du gardiennage de celle-ci, pour le moins au titre des années 2017 et 2018, la charge de gardiennage n’ayant pas été exclue explicitement des charges communes générales et profitant à tous les lots bâtis ou non.

A ce titre, l’appelante est bien redevable des sommes réclamées, celle-ci ne revendiquant pas d’ailleurs un quelconque critère d’utilité objective pour en être dispensée, le gardiennage ayant existé ayant profité à tous les lots de la copropriété sans distinction, bâtis comme non bâtis.

Cette demande est elle aussi rejetée.

¿ Les frais de travaux, de petites réparations et les contrats de maintenance

L’appelante fait valoir que des charges au titre de ces différents frais lui sont comptabilisés alors qu’ils devraient l’être bâtiment par bâtiment, ce que reconnaît aussi son adversaire qui nie toute imputation à ce titre sur le compte de l’appelante.

La S.A.R.L. Lisa Maria indique que les comptes de copropriété transmis par l’intimé viennent démentir le positionnement de cette dernière, mais n’indique pas quels sont les frais, travaux ou contrat de maintenance qui lui ont été facturés et dont elle s’estime non redevable, la cour, d’ailleurs après un examen de la pièce n°4 de l’intimé constituée desdits comptes n’a pas relevé de justification de ce qui reste une affirmation de l’appelante.

Il convient donc de rejeter cette demande.

¿ Les divers honoraires du syndic

À ce titre, l’appelante ne se reconnaît débitrice que d’une somme de 39 118 euros rejetant la facturation qui lui a été faite au titre de « rémunération à des tiers ».

L’intimé fait valoir que les honoraires de syndic sont, par nature, des charges générales, que l’intitulé contesté recouvre la reprise de la comptabilité antérieure, non répartie, relative à une assemblée générale supplémentaire et d’honoraires de contentieux qui, par nature, sont des charges générales.

En conséquence, la cour relevant que la dépense mentionnée au titre des honoraires du syndic sous l’intitulé « rémunération à des tiers » ayant été explicitée et d’ailleurs approuvée en assemblée générale lors des votes sur le budget, il convient de rejeter aussi

cette demande.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris quant à la condamnation à paiement des charges dues, somme actualisée à hauteur de 357 460,71 euros au 27 février 2024 -pièce n°10 de l’intimé.

* Sur la demande de dommages et intérêts

Agissant dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, il est possible pour le demandeur en première instance de solliciter des dommages et intérêts en réparation du préjudice né de l’absence de paiement de ses charges de copropriété par la S.A.R.L. Lisa Maria.

En effet, quoique l’appelante puisse écrire, compte tenu du montant retenu au titre des sommes dues, montant conséquent pour une copropriété dont le budget annuel est, selon les justifications de comptes produites, de 160 000 euros environ, dont environ 37 000 euros au titre des charges générales, contraignant d’ailleurs la copropriété pour assurer son suivi courant à faire un appel de fond de solidarité -pièce n°2-7 de l’intimée, il n’est pas contestable que l’absence de paiement de charges, même uniquement dans son montant reconnu, est constitutive de dommages qu’il convient de réparer.

Il convient donc d’infirmer le jugement entrepris sur ce point et d’allouer à ce titre une somme de 10 000 euros à ce titre

* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

S’il est équitable de laisser à la charge de l’appelante les frais irrépétibles qu’elle a engagés, il n’en va pas de même pour l’intimé ; en conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. Lisa Maria de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’allouer, à ce titre, au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l’exception du montant de la condamnation financière prononcée à l’encontre de la S.A.R.L. Lisa Maria et du débouté de la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires,

Statuant à nouveau,

Condamne la S.A.R.L. Lisa Maria à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3], représenté par son syndic la S.A.R.L. Vindicis, la somme de 357 460,71 euros due au titre des charges générales au 27 février 2024, et la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

Déboute la S.A.R.L. Lisa Maria de l’ensemble de ses demandes,

Condamne la S.A.R.L. Lisa Maria au paiement des entiers dépens,

Condamne la S.A.R.L. Lisa Maria à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3], représenté par son syndic la S.A.R.L. Vindicis la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT