COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 AVRIL 2026

N° RG 22/05129 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VLOL

AFFAIRE :

[C] [R] divorcée [H]

C/

[E], [Z] [I]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Juillet 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° Chambre : 1

N° Section :

N° RG : 21/00020

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Nathalie GAILLARD

Me [Localité 2] KARM

M^e Thierry VOITELLIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [C] [R] divorcée [H]

née le 01 Juillet 1962 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Nathalie GAILLARD de la SELARL VERNAZ [Localité 5] (HON.) – AIDAT-ROUAULT ISABELLE – GAILLARD N ATHALIE, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000001

APPELANTE

****************

Monsieur [E], [Z] [I]

né le 29 Janvier 1946 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : M^e Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000040

S.A.R.L. L’IMMOBILIER [M]

N° SIRET : 494 314 750

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentant : M^e Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 24 mai 2018, M. [E] [I] a confié à la société l’Immobilier [M], un mandat de vente sans exclusivité relatif à un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 9], pour un prix de 220 000 euros commission comprise.

Par compromis de vente du 1er septembre 2018, Mme [R] divorcée [R] a acquis de M. [I], le bien immobilier au prix net vendeur de 190 000 euros.

Entre la signature dudit compromis de vente et la réitération de celui-ci par acte authentique intervenu le 22 décembre 2018, la chaudière de bois de marque De ville équipant le pavillon est tombée en panne. Malgré les réticences de Mme [R], M. [I] a procédé lui-même au remplacement de ladite chaudière.

Peu après son entrée dans les lieux, Mme [R] a constaté de graves dysfonctionnements au niveau de la chaudière principale, moyen de chauffage de l’habitation.

Mme [R] a tenté de contacter l’agent immobilier par mail puis le vendeur, en vain.

Mme [R] a effectué une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d’assurance protection juridique, la société Pacifica, qui a diligenté une expertise amiable et contradictoire auprès du cabinet [J].

Le 20 octobre 2020, le cabinet [J] a organisé une réunion d’expertise amiable sur place, sans la présence de la société l’Immobilier [M], convoquée tardivement et indisponible à cette date, en présence de M. [I] et rédigé un rapport selon lequel l’installation de la chaudière devrait être revue, en raison d’un dégagement important de fumée.

Le 6 novembre 2020, la société Pacifia, assureur de Mme [R], a mis en cause la responsabilité de la société l’Immobilier [M] en faisant état d’un rapport aux termes duquel il était urgent de procéder au remplacement de la chaudière, et à sa mise en conformité de l’installation, tout en précisant que les dysfonctionnements étaient la conséquence d’une installation inadéquate de la part de M. [I].

Par courriel du 20 novembre 2020, le cabinet [X], mandaté par la compagnie d’assurance de la société l’Immobilier [M], intervenait auprès du cabinet [J], afin de contester la responsabilité de leur assurée.

Par exploit d’huissier du 15 décembre 2020, Mme [R] a assigné devant le tribunal judiciaire de Chartes, M. [I] et la société l’Immobilier [M] aux fins de les voir condamner in solidum, à lui payer une somme de 24 131,09 euros pour le remplacement de la chaudière sur le fondement de la garantie décennale de l’article 1792-1 du code civil ou des vices cachés outre les intérêts ainsi que 3 500 euros en réparation du préjudice de jouissance subi depuis le mois de janvier 2019 et 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement du 6 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Chartres a :

— débouté Mme [R] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné Mme [R] à verser à la société l’Immobilier [M] la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [R] en tous les dépens,

— rappelé l’exécution provisoire de la décision.

Par acte du 2 août 2022, Mme [R] a interjeté appel.

Par dernières conclusions d’incident du 19 avril 2024, Mme [R] a saisi le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Versailles, d’une demande d’expertise judiciaire.

Par ordonnance d’incident du 21 mai 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Versailles a déclaré recevable la demande d’expertise, débouté Mme [R] de sa demande d’expertise, dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens.

Par dernières écritures du 24 octobre 2022, Mme [R] prie la cour de :

— la déclarer recevable et en tous cas bien-fondée en son appel,

— y faisant droit, infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

*l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes,

*l’a condamnée à verser à la société l’Immobilier [M] la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

*l’a condamnée en tous les dépens,

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum M. [I] et la société l’Immobilier [M] à régler une somme de 24 131,09 euros outre intérêts,

— les condamner in solidum au paiement d’une somme de 3 500 euros en réparation du préjudice de jouissance subi depuis le mois de janvier 2019, sauf à parfaire,

— les condamner in solidum au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

— les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions du 23 janvier 2023, M. [I] prie la cour de :

— dire Mme [R] mal-fondée en l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions ; les rejeter,

— confirmer en conséquence le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— condamner Mme [R] à lui verser la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [R] en tous les dépens dont recouvrement direct au profit de la société Pichard Devemy Karm, Avocats aux offres de droit, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 20 janvier 2023, la société l’Immobilier [M] prie la cour de :

A titre principal,

— débouter Mme [R] et M. [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— y ajoutant, condamner Mme [R] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais d’appel,

— condamner Mme [R] aux entiers dépens d’appel,

A titre subsidiaire,

— la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions et y faisant droit,

— dire et juger qu’il n’est pas rapporté la preuve de dysfonctionnements de la chaudière,

— dire et juger que la chaudière a été construite par M. [I], lequel doit être tenu responsable des désordres qui la rendent impropre à sa destination,

— dire et juger qu’il n’est pas rapporté la preuve qu’elle a manqué à ses obligations d’information et de conseil,

— dire et juger que Mme [R] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice actuel et certain en lien avec une éventuelle faute de sa part,

— débouter en conséquence Mme [R], et toutes autres parties, de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner M. [I], constructeur de la chaudière litigieuse, à la relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

— en tout état de cause, condamner Mme [R] ou toute personne succombant, à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [R] ou toute personne succombant, aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société Courtaigne Avocats, conformément aux articles 699 et suivants du code de procédure civile.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2026.

SUR QUOI :

Pour débouter Mme [R], le tribunal de Chartres a retenu dans son jugement du 6 juillet 2022 que l’action était mal fondée juridiquement et que les constatations issues des deux expertises amiables sur lesquelles s’appuie Mme [R] sont lacunaires malgré la mise en lumière du caractère inadéquat de l’installation de la chaudière par M. [I] dans la mesure où le lien de causalité entre les dysfonctionnements de la chaudière et le manque de ventilation du local n’est pas documenté.

En ce qui concerne l’action engagée contre la société Immobilier [M], les premiers juges ont considéré qu’aucune faute de sa part n’était prouvée.

Mme [R], appelante, développe plusieurs arguments visant à établir la responsabilité de M. [I] et de l’agence immobilière, tout en contestant l’analyse des faits retenue en première instance.

Ses principaux arguments sont les suivants :

— A l’encontre de M. [I] :

La responsabilité de M. [I] en tant que « vendeur-constructeur » : Mme [R] soutient que M. [I] ne doit pas seulement être considéré comme un simple vendeur, mais comme un installateur soumis à des obligations strictes, notamment du point de vue de la garantie décennale puisqu’ayant procédé lui-même au remplacement et à l’installation de la chaudière, il doit être assimilé à un constructeur.

Elle avance ensuite que les désordres (absence de chauffage, installation non conforme aux règles de l’art et dangerosité) rendent la maison impropre à sa destination, ce qui active la garantie d’ordre public des vices cachés de l’article 1641 du code civil.

Elle considère que les clauses d’exclusion sont inapplicables face à la responsabilité décennale ou si la mauvaise foi du vendeur est établie.

— A l’encontre de l’agence immobilière :

Elle lui reproche un manquement au devoir de conseil et d’information : bien qu’elle ait exprimé des doutes par mail, notamment sur les jonctions faites avec des bouteilles en plastique, l’agence l’aurait rassurée au lieu de l’alerter alors qu’en sa qualité de professionnelle, elle aurait dû lui conseiller de faire vérifier la conformité de l’installation par un spécialiste avant la vente définitive.

L’appelante s’appuie sur des rapports d’expertise amiable pour démontrer que la chaudière est inutilisable et dangereuse : le local n’est pas ventilé, le conduit d’évacuation comporte trop de coudes (non-conformité aux DTU), et la combustion est incomplète.

Elle souligne des rejets de fumée autour du brûleur et un risque d’incendie ou d’émanation de monoxyde de carbone, rendant le remplacement intégral de l’installation « urgent ».

Elle estime que le tribunal a fait une inexacte appréciation des faits et réfute notamment l’idée que les désordres seraient dus à un simple défaut d’entretien de sa part, puisque les problèmes ont été constatés dès son entrée dans les lieux et confirmés par un professionnel dès janvier 2019.

Sur la base de ces arguments, elle demande la condamnation in solidum des intimés à lui verser: 24 131,09 € pour le remplacement complet de la chaudière et la remise aux normes, 3 500 € au titre du préjudice de jouissance (vie dans une maison froide, humidité, recours à des chauffages d’appoint).

M. [I] soutient que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Il argue que Mme [R] :

— a été parfaitement informée qu’il avait lui-même procédé au remplacement de la chaudière avant la signature de l’acte authentique,

— a accepté d’acquérir le bien « en l’état » sans émettre de réserves spécifiques dans l’acte de vente définitif, malgré ses doutes exprimés auparavant par mail.

Il rappelle que la charge de la preuve du caractère caché des désordres incombe à l’acquéreur, ce qui, selon lui, n’est pas rapporté ici puisque le caractère « non normalisé » de l’installation était suspecté par l’acheteuse avant la vente.

Comme le tribunal, il relève l’inapplicabilité de la garantie décennale (article 1792-1 du code civil) en avançant que la fourniture et l’installation d’une chaudière ne constituent pas un « ouvrage » au sens de la loi, mais un élément d’équipement ce qui relève de la garantie biennale (article 1792-3).

En conséquence, M. [I] affirme que l’action est prescrite car engagée le 15 décembre 2020, soit plus de deux ans après l’installation de la chaudière (intervenue entre septembre et décembre 2018). Même si la garantie biennale était applicable, le délai légal pour agir serait dépassé.

Sur le plan factuel et technique, M. [I] souligne qu’aucun diagnostic technique probant ne démontre les non-conformités alléguées ; l’expert n’a pas pu mettre la chaudière en marche lors de la réunion d’expertise. Les dysfonctionnements relevés (suies, mauvaise combustion) seraient dus à un défaut de ventilation du local et non à la chaudière elle-même

L’intimé assure que sa mission se limitait au remplacement de la chaudière en panne et non à la remise aux normes de la ventilation du local technique, prestation qui ne lui avait pas été demandée.

Il rappelle que le compromis de vente contenait une clause permettant à l’acquéreur de renoncer à l’acquisition en cas de sinistre rendant le bien impropre à sa destination avant la vente. Mme [R], bien qu’informée de la panne et du remplacement, a choisi de ne pas se prévaloir de cette faculté et de poursuivre la vente.

En conclusion, M. [I] demande la confirmation du jugement de première instance qui l’avait déchargé de toute responsabilité, estimant que l’acheteuse a acquis le bien en parfaite connaissance de cause.

La société l’Immobilier [M] intervenant en qualité d’intermédiaire dans la vente, développe plusieurs arguments pour voir écartée sa responsabilité et obtenir la confirmation du jugement de première instance qui lui a donné gain de cause.

Ses principaux arguments sont l’absence de faute, l’absence de preuve des désordres et son rôle dans l’opération, outre la contestation des demandes financières adverses :

* L’inapplicabilité des fondements juridiques invoqués,

* L’absence de preuve de dysfonctionnements réels

L’agence conteste la réalité technique des dommages allégués par l’acheteuse en rappelant qu’aucun diagnostic technique probant n’a été communiqué pour démontrer les prétendues non-conformités .

Elle invoque l’obstruction de l’acheteuse qui, lors de l’expertise contradictoire, a refusé de mettre la chaudière en marche, empêchant ainsi les experts de constater matériellement les fumées ou les émanations de monoxyde de carbone alléguées. En outre, elle n’a justifié d’aucun entretien annuel de l’installation, ce qui pourrait expliquer d’éventuels problèmes après deux ans d’utilisation.

L’agence affirme avoir parfaitement rempli ses obligations professionnelles : elle a informé Mme [R] du changement de chaudière dès octobre 2018, celle-ci disposait des clés avant la vente et a pu visiter le local. Elle a elle-même pris des photos des jonctions faites avec des bouteilles en plastique et a exprimé ses doutes par mail le 14 décembre 2018. Malgré ses doutes sur la « normalisation » de l’installation, Madame [R] a choisi de signer l’acte authentique sans demander de baisse de prix ni émettre de réserves dans l’acte définitif. L’acte notarié mentionnait explicitement que le vendeur avait installé lui-même la chaudière récemment

* La contestation des préjudices financiers

L’agence remet en question les demandes indemnitaires qu’elle juge surévaluées par rapport à des devis précédents beaucoup moins élevés (environ 4 500 € ou 13 000 €)

Elle souligne la carence de l’acheteuse car, si Mme [R] a subi un froid hivernal, elle en est la seule responsable pour ne pas avoir fait effectuer les réparations sommaires prévues dans les premiers devis dès janvier 2019.

À titre infiniment subsidiaire, si la cour devait retenir une responsabilité, l’agence demande que M. [I] soit condamné à la relever indemne, puisqu’il est le seul concepteur et installateur de la chaudière litigieuse.

SUR QUOI :

Les expertises versées aux débats, notamment celles des cabinets [J], mandaté par l’assurance de Mme [R] et celle du cabinet [X], mandaté par l’assureur de l’agence immobilière, présentent des constats techniques divergents et font l’objet d’interprétations différentes par les parties et le tribunal.

Le rapport d’expertise amiable et contradictoire du cabinet [J], expert mandaté par la société Pacifica, assureur de Mme [R], en date du 20 octobre 2020 souligne plusieurs anomalies graves en retenant :

. une installation inadéquate : la chaudière à pellets a été installée dans un local non ventilé,

. des non-conformités techniques : le conduit d’évacuation des fumées présente de multiples coudes, ce qui est jugé non conforme au Document Technique Unifié (DTU)

. des dysfonctionnements matériels : l’expert note la présence de suies sur l’appareil et une combustion incomplète des pellets,

. une dangerosité de l’installation : lors d’un essai, de la fumée s’échappe de l’appareil autour du brûleur, ce qui constituerait un danger pour la sécurité des personnes,

Le cabinet [J] préconise le remplacement urgent de la chaudière et la mise en conformité de l’intégralité de l’installation mais néanmoins, il ne fournit aucune explication technique particulière au soutien de ses affirmations et son rapport est extrêmement elliptique .

Le cabinet [X], expert mandaté par la société MMA assureur de l’agence immobilière, présent lors de la réunion d’expertise précitée du 20 octobre 2020, apporte dans son rapport du 27 novembre 2020 des nuances importantes à ces conclusions : il fait valoir qu’il n’a pas pu mettre la chaudière en marche lors de la réunion car Mme [R] s’y est opposée et donc, qu’il n’a pas pu constater matériellement les émanations de fumée ou de monoxyde de carbone alléguées.

Il déplore un manque de documentation et le refus de Mme [R] de lui procurer un diagnostic technique complet réalisé par un « sachant » (professionnel qualifié) afin de démontrer les non-conformités.

Tout en notant que la chaudière est un élément d’équipement dont le dysfonctionnement peut rendre le logement inhabitable, il estime que cette responsabilité incombe au vendeur en sa qualité d’installateur.

Ces expertises amiables sont effectivement imparfaites : aucune des deux n’a pu réunir l’ensemble des parties : lors de l’expertise [J], l’agence Immobilier [M] était absente bien que régulièrement convoquée mais, indisponible, elle a en vain demandé le report de la mesure à l’expert.

Lors de la 2e expertise, c’est M. [I] qui était absent mais il n’est pas mentionné dans le rapport de l’expert [X] si ce dernier a été bien convoqué ou pas.

Et à cette occasion, le cabinet [X] n’a même pas pu mettre en marche la chaudière à cause de l’obstruction de Mme [R].

Mme [R] a incontestablement été informée du remplacement de la chaudière avant la signature de l’acte définitif et a pu aller sur place l’examiner ; ce remplacement et confirmé par l’acte de vente définitif en sa page 16 . Elle s’est bien inquiétée dans un courriel sans équivoque du 14 décembre 2018 lui aussi antérieur à la signature et adressé à l’agence immobilière du caractère conforme aux normes de l’installation faite par M. [I] mais au moins un vice tenant au caractère artisanal de l’installation était apparent : un tuyau apportant vraisemblablement les pellets dans la machine -sans certitude en l’absence de toute précision par les experts- est constitué de simples bouteilles d’eau en plastique découpées ce qu’elle fait remarquer dans le courriel et elle pressent qu’en cas d’incendie, son assurance ne prendra pas en charge le dommage .

Or, aux termes de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il appartenait dès lors à Mme [R] devant ces constatations soit de faire jouer la clause qui, dans le contrat définitif, lui permettait de se dégager en ces termes : « Si entre la signature des présentes et leur réitération par acte authentique, un sinistre fortuit rendant les biens, objet des présentes, impropres à leur destination survenait, l’acquéreur pourrait renoncer à lacquisition en informant le rédacteur des présentes par lettre recommandée avec avis de réception, qui en informera à son tour le vendeur », soit de demander la réalisation d’une expertise judiciaire en référé dès ce moment en retardant la signature de la vente.

Cela aurait permis notamment de savoir si les défauts évidents de la machine étaient réparables et si oui, à quel coût ou nécessitaient un remplacement complet et quelles conséquences avait l’absence de ventilation de la pièce sur le fonctionnement de la machine. Or, dès la première expertise amiable, la machine avait fonctionné deux ans sans que l’on sache si l’absence d’air avait ou non contribué à l’usage au mauvais fonctionnement de celle-ci.

Mme [R] n’a rien fait de tout cela et au contraire, n’a formulé aucune réserve lors de la signature et s’est même opposée ultérieurement à la mise en marche de la machine lorsque l’expert du cabinet [X] a procédé à l’examen de l’installation en novembre 2020.

Si les vices apparents d’une installation de chauffage, indissociables de ses vices cachés -dont l’existence reste en l’espèce encore à prouver- et rendant l’installation impropre à sa destination, relève de la garantie décennale (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-13.428 P), une réception sans réserves malgré la présence d’un vice de l’ouvrage met obstacle à cette garantie décennale (Civ.3e, 20 octobre 1993, n°91-11.059 P).

La Cour de cassation met clairement à la charge du maître de l’ouvrage la preuve des réserves exprimées et du caractère caché des désordres dont il demandait la garantie (Civ. 3e, 7 juillet 2004, n° 03-14.166)

Ainsi, quel que soit le fondement de son action tant à l’encontre de son vendeur que de l’agence immobilière, le rejet des demandes de Mme [R] doit être confirmé, les dysfonctionnements de la chaudière n’étant pas établis et ses défauts étant assez apparents, même pour une non-professionnelle pour qu’elle entreprenne les actions destinées à les prouver conformément à la loi . Partant, son préjudice lui-même n’est pas établi.

Le jugement déféré est confirmé en toutes ses dispositions.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel en rejetant toutes les demandes formulées à ce titre alors que les dispositions relatives à ce poste et aux dépens de première instance sont confirmées.

Succombant, Mme [R] supportera les dépens d’appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute l’ensemble des parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [R] aux dépens d’appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,