Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du 15 JANVIER 2025

N° RG 23/448

N° Portalis DBVE-V-B7H-CGX2 EZ-C

Décision déférée à la cour :

Arrêt,

origine du JCP d’Ajaccio, décision attaquée

du 30 mai 2023,

enregistrée sous le n° 23/020

[C]

C/

[V]

[C]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

QUINZE JANVIER DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANT :

M. [E] [C]

né le 17 novembre 1972 à [Localité 4] (Corse)

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représenté par M^e Marie Laure BATTESTI de l’AARPI TOMASI VACCAREZZA BRONZINI DE CARAFFA TABOUREAU GENUINI LUISI BENARD-BATTESTI, avocate au barreau d’AJACCIO

INTIMÉE :

Mme [I] [V] épouse [D]

née le 4 mai 1952 à [Localité 8] (Bouches-du-Rhône)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d’AJACCIO

Mme [K] [C]

née le 8 septembre 1946 à [Localité 6] (Var)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Intervenante volontaire

Représentée par M^e Johana GIOVANNI, avocate au barreau d’AJACCIO

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/1770 du 05/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BASTIA)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 novembre 2024, devant Emmanuelle ZAMO, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Vykhanda CHENG

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2025

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Valérie LEBRETON, présidente de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Selon contrat sous-seing privé de location meublée à usage d’habitation à effet au 1er janvier 2016 et pour un an reconductible tacitement, Madame [I] [V] veuve [D] a donné à bail à Monsieur [E] [C] un chalet, jardin et parking situés [Adresse 3] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 750 euros charges d’eau, d’électricité et de taxe d’habitation comprises.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2022, Madame [I] [V] veuve [D] a fait délivrer à Monsieur [E] [C] un congé pour vendre à effet au 30 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2023, Madame [I] [V] veuve [D] a fait assigner à Monsieur [E] [C] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio pour voir valider le congé pour vendre et ordonner son expulsion.

Par jugement réputé contradictoire du 30 mai 2023, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

— constaté la validité du congé pour vendre délivré le 2 septembre 2022 à Monsieur [E] [C]

— constaté que Monsieur [E] [C] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] [Localité 2] depuis le 1er janvier 2023

En conséquence

— ordonné à Monsieur [E] [C] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de 8 jours à compter de la signification du présent jugement

— autorisé Madame [I] [D] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [C] et de tous occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la Force Publique, à défaut pour Monsieur [E] [C] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux

— condamné Monsieur [E] [C] à payer à Madame [I] [D] la somme de 3 750 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 31 décembre 2022

— condamné Monsieur [E] [C] à payer à Madame [I] [D] une indemnité d’occupation mensuelle de 750 euros à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués

— condamné Monsieur [E] [C] à payer à Madame [I] [D] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties

— condamné Monsieur [E] [C] aux entiers dépens.

Selon déclaration au greffe du 30 juin 2023, Monsieur [E] [C] a relevé appel du jugement réputé contradictoire du 30 mai 2023 rendu par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio en ce qu’il a :

— constaté la validité du congé pour vendre délivré le 2 septembre 2022 à Monsieur [E] [C].

— constaté que Monsieur [E] [C] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] [Localité 2] depuis le 1er janvier 2023

En conséquence

— ordonné à Monsieur [E] [C] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de 8 jours à compter de la signification du présent jugement

— autorisé Madame [I] [D] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [C] et de tous occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la Force Publique, à défaut pour Monsieur [E] [C] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux

— condamné Monsieur [E] [C] à payer à Madame [I] [D] la somme de 3 750 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 31 décembre 2022

— condamné Monsieur [E] [C] à payer à Madame [I] [D] une indemnité d’occupation mensuelle de 750 euros à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués

— condamné Monsieur [E] [C] à payer à Madame [I] [D] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties

— condamné Monsieur [E] [C] aux entiers dépens.

Aux termes des dernières écritures de son conseil notifiées le 1er juillet 2024, Monsieur [E] [C] demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— infirmer le jugement en date du 30 mai 2023 en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau :

À titre principal :

— déclarer nul et non-avenu le congé pour vendre, signifié le 30 décembre 2022, au nom de Monsieur [E] [C] ;

En conséquence,

— infirmer le jugement du 30 mai 2023 dont appel en toutes ses dispositions ;

À titre subsidiaire :

— déclarer irrecevable l’action relative au bail d’habitation concernant le bien sis [Adresse 3] – [Localité 2], intentée à l’encontre de Monsieur [E] [C] ;

En conséquence,

— infirmer le jugement du 30 mai 2023 dont appel en toutes ses dispositions ;

En tout état de cause :

— condamner Madame [I] [D] à verser la somme de 5 000 euros à Monsieur [E] [C] au titre de dommages et intérêts ;

— condamner Madame [I] [D] à paver la somme de 2 500 euros à Monsieur [E] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile d’exécution ;

— condamner Madame [I] [D] aux dépens.

Aux termes des dernières écritures de son conseil notifiées le 30 août 2024, Madame [K] [M] veuve [C] demande à la cour de :

— la recevoir en son intervention volontaire principale

— ordonner la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 23/00448 et RG 24/00301

— infirmer le jugement en date du 30 mai 2023 dont appel par Monsieur [E] [C] en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau,

— déclarer que Madame [K] [C] n’est pas occupante du chef de [E] [C] mais bien locataire de Madame [D] en vertu d’un bail verbal de location classique avec effet au 11 septembre 2014

— déclarer irrecevable l’action relative au bail d’habitation intentée par Madame [D] à l’encontre de Monsieur [E] [C]

— déclarer nul et non avenu le congé pour vendre signifié le 30 décembre 2022 au nom de Monsieur [E] [C]

— le déclarer inopposable à Madame [C] de même que le commandement de quitter les lieux signifiés à [E] [C]

En conséquence,

— infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions

À titre subsidiaire

— déclarer nul le bail meublé dont se prévaut Madame [D]

— ordonner la nullité du congé signifié par Madame [D] le 2 septembre 2022 pour le 31 décembre 2022 à Monsieur [E] [C] sur la base d’un congé pour vendre sur bail meublé d’habitation

— déclarer nul le commandement de quitter les lieux qui a suivi

— ordonner la nullité du jugement et de la procédure d’expulsion engagée par Madame [I] [D] à l’encontre de [E] [C]

En conséquence,

— infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions

— ordonner à Madame [D] de réintégrer Madame [C], et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la notification de l’arrêt à intervenir

À titre subsidiaire

— ordonner à Madame [D] de faire connaître le prix de vente du bien loué

— accorder à Madame [C] les plus larges délais dans l’attente de ce que Madame [D] fasse connaître ledit prix de vente du bien à Madame [C] et que Madame [C] puisse formuler une offre d’achat selon la procédure qui aurait dû être respectée

Dans cette attente,

— surseoir à la procédure d’expulsion

— ordonner à Madame [D] de réintégrer Madame [C] et ce peine d’astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la notification de l’arrêt à intervenir

en tout état de cause

— condamner Madame [I] [D] à payer à Madame [K] [C] une somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts

— condamner Madame [I] [D] à payer à Madame [K] [C] une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Madame [I] [D] aux entiers dépens.

Aux termes des dernières écritures de son conseil notifiées le 18 septembre 2024, Madame [I] veuve [D] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Ajaccio en date du 30 Mai 2023 en ce qu’il a :

. constaté la validité du congé pour vendre délivré le 2 septembre 2022 à M. [E] [C]. constaté que M. [E] [C] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3], [Localité 2] depuis le 1er janvier 2023 ;

En conséquence,

— ordonné à M. [E] [C] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

— autorisé Mme [I] [D] à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [C] et de tous occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la Force Publique, à défaut pour M. [E] [C] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— condamné M. [E] [C] à payer à Mme [I] [D] la somme de 3 750 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 31 décembre 2022 ;

— condamné M. [E] [C] à payer à Mme [I] [D] une indemnité d’occupation mensuelle de 750 euros à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— condamné M. [E] [C] à payer à Mme [I] [D] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties ;

— condamné M. [E] [C] aux entiers dépens.

En conséquence :

— juger bon et valable le congé délivré à Monsieur [E] [C] le 2 Septembre 2022 et comme tel, le valider ;

— prononcer la résiliation du bail liant les parties afférent au logement meublé sis [Adresse 3] [Localité 2] ;

— juger que depuis cette date Monsieur [E] [C] occupe le bien litigieux sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [C] des lieux dont s’agit et de tous occupants de son chef ;

— juger qu’à défaut d’exécution volontaire de la décision à intervenir à compter de sa signification, le requérant sera autorisé à faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [E] [C] au paiement de la somme de 3 750,00 euros correspondant au total des loyers impayés entre le mois d’Août 2022 et le mois de décembre 2022 ;

— condamner Monsieur [E] [C] au paiement de la somme mensuelle de 750,00 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation due par référence au montant du loyer à compter de la prise d’effet du congé jusqu’à son départ effectif (sauf mémoire quitte à parfaire) ;

— débouter l’appelant de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter Madame [K] [C] de l’intégralité de ses demandes en intervention volontaire, irrecevables et dans tous les cas, infondées ;

— condamner Monsieur [E] [C] au paiement des sommes de 1 000,00 euros en application de l’Article 700 du code de procédure civile de première instance et de 4 000,00 euros en appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile d’appel ;

— condamner l’appelant aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— condamner Madame [K] [C] au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 11 juillet 2024, le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction des instances RG n° 23/00448 et RG n° 24/00301 sous le seul RG n° 23/00448.

La clôture a été prononcée à effet différé au 21 octobre 2023 et l’affaire fixée à plaider au 12 novembre 2024.

Après délibéré, le présent arrêt a été rendu le 15 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la jonction

Selon décision du 11 juillet 2024, le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction des instances RG 23/00448 et RG 24/00301 sous le seul numéro RG 23/00448.

Dès lors, il n’y a plus lieu à jonction ainsi que le demande à la cour l’intervenante volontaire.

Sur recevabilité de l’intervention volontaire

Aux termes de l’article 910 du code de procédure civile, l’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour remettre ses conclusions au greffe.

L’intervenant forcé à l’instance d’appel dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la date à laquelle la demande d’intervention formée à son encontre lui a été notifiée pour remettre ses conclusions au greffe.

L’intervenant volontaire dispose, sous la même sanction, du même délai à compter de son intervention volontaire.

La cour relève que l’intervenante volontaire a saisi la cour de conclusions d’intervention volontaire par le RPVA le 17 mai 2024 à 19h27 ( dossier n° RG 24/00301), que sa demande a été appelée à la mise en état du 3 juillet 2024 pour jonction avec l’instance principale portant le n° RG 23/ 00448, que la jonction a été prononcée le 11 juillet avec l’instance RG n° 24/00301 et que les conclusions d’intervention volontaire et d’appel incident ont été notifiées à l’appelant et à l’intimée par RPVA le 30 août 2024.

De sorte que la cour estime que le délai de 3 mois prévu à peine d’irrecevabilité par le texte précité a couru à compter du 17 mai 2024 pour s’achever le 17 août 2024 et que pour avoir été déposées le 30 août 2024, les conclusions de Madame [K] [C] aux fins d’intervention volontaire et d’appel incident doivent être déclarées irrecevables ainsi que le soutient valablement l’intimée.

Sont néanmoins retenues aux débats les pièces communiquées selon bordereau du 30 août 2024 dont l’irrecevabilité n’est pas soulevée.

Sur la nullité du congé pour vendre

Sur l’identité du preneur à bail

En cause d’appel, Monsieur [C] soutient qu’il n’est pas preneur à bail mais que c’est sa mère Madame [K] veuve [C] qui a cette qualité.

Le contrat de bail meublé versé aux débats stipule que le preneur à bail à compter du 1er janvier 2016 est Monsieur [E] [C] et non sa mère Madame [K] [C].

De l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, la cour remarque certes que Madame [K] [C] est occupante des lieux situés [Adresse 3] [Localité 2] antérieurement au contrat prenant effet au 1er janvier 2016 et postérieurement ainsi que cela résulte du congé délivré par l’huissier le 3 septembre 2022 qui la désigne comme occupante.

Pour autant la cour ne doit pas en déduire l’existence d’un bail à son seul profit en lieu et place de Monsieur [C] alors que Monsieur [E] [C] n’a lui-même fait délivrer aucun congé à Madame [I] veuve [D] au titre du contrat ainsi souscrit à effet à compter du 1er janvier 2016 et que le bail en la cause stipule expressément une tacite reconduction à son échéance prévue le 31 décembre 2016.

En effet, le fait juridique que Monsieur [E] [C] soit lui-même locataire ainsi qu’il le démontre d’un appartement à [Localité 4] depuis 2020 et ne réside pas de façon habituelle dans les lieux objets du bail n’interdit aucunement d’être considéré à la date du congé délivré le 2 septembre 2022 comme preneur à bail des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que le contrat signé de sa main et dont la signature n’est pas déniée le démontrent.

Sans qu’il soit besoin d’examiner le moyen inopérant selon lequel l’occupante s’est acquittée antérieurement au bail souscrit des loyers liés à son occupation et sans que le paiement des loyers postérieurement au dit bail par un tiers à savoir l’occupante n’ait à cet égard un caractère probant quant à l’identité du preneur qui résulte du contrat et non autrement, la cour considère par conséquent qu’ un bail souscrit à effet du 1er janvier 2016 s’est poursuivi par tacite reconduction entre Monsieur [E] [C] et Madame [I] [D] et existe à la date de la délivrance du congé le 2 septembre 2022.

Sur l’adresse de délivrance du congé

Le congé, selon acte d’huissier du 2 septembre 2022, a été délivré à Monsieur [E] [C] à l’adresse des biens loués conformément au contrat de bail qui stipule, ainsi que le relève la cour, en sa page 3 au chapitre élection de domicile : les parties signataires font élection de domicile le bailleur en sa demeure, le locataire dans les lieux loués de sorte qu’il ne peut être reproché au bailleur à peine de nullité du congé d’avoir fait délivrer le dit congé [Adresse 3], à [Localité 4] ainsi que le contrat les y oblige.

Le moyen de nullité du congé ainsi soutenu est donc déclaré inopérant par la cour.

Sur les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 à l’égard du locataire et de l’occupant

Aux termes de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 25-8 II de la même loi dans leurs dispositions en vigueur à la date du congé prévoient applicables pour l’un aux baux d’habitation non meublée pour l’autre aux baux d’habitation meublée :

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Ainsi que les pièces versées aux débats l’établissent, Madame [I] veuve [D], bailleur personne physique, ne peut ignorer que l’occupante est en réalité Madame [K] veuve [C] âgée de 78 ans pour être née le 8 septembre 1946 à la date de la délivrance du congé et de l’échéance du bail et que son fils [E] [C], preneur à bail, l’a ainsi à charge.

Mais la cour relève que Madame [I] veuve [D], bailleresse, pour être née le 4 mai 1952 est quant à elle âgée de 70 ans à la date de délivrance du congé et a donc nécessairement plus de 65 ans à la date de l’échéance du bail.

Par conséquent, les dispositions protectrices à l’égard du locataire et de son occupant ne sont pas applicables à la présente espèce au regard de l’âge du bailleur personne physique par application de aussi bien de l’article 15 III du la loi du 6 juillet 1989 que de l’article 25-8 II de la même loi.

Par suite et alors que les moyens soulevés aux fins de nullité du congé délivré le 2 septembre 2022 sont inopérants, la cour confirme la décision critiquée en toutes ses dispositions.

Sur la demande de dommages et intérêts pour manoeuvres dolosives

Se fondant sur l’article 1240 du code civil, l’appelant soutient que la procédure en résiliation expulsion dont il fait l’objet et par ricochet les risques d’expulsion de s amère sont sources de tracas et de frais de justice de sorte qu’une somme de 5 000 € doit lui être allouée.

Mais la cour considère que l’engagement contractuel à effet du 1er janvier 2016 a été souscrit par Monsieur [E] [C] en toute connaissance de cause et implique les conséquences de droit dont la cour est saisie en suite du jugement du première instance, étant de façon surabondante rappelé que les dispositions protectrices tant des l’article 15 III du la loi du 6 juillet 1989 que de l’article 25-8 II de la même loi ne trouvent pas à s’appliquer au regard de l’âge de la bailleresse.

Monsieur [E] [C] est débouté de sa demande de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En équité, au regard des circonstances de l’espèce, chaque partie conserve la charge de ses propres frais irrépétibles d’appel.

Les dépens de l’instance d’appel sont supportés par Monsieur [E] [C] sous réserve des dispositions de l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

La cour, publiquement, contradictoirement et par arrêt mis à disposition au greffe,

— DIT n’y avoir lieu à jonction entre l’instance enregistrée sous le n° RG n° 23/00448 et RG n° 24/00301 sous le seul RG n° 23/00448 déjà prononcée par décision du 11 juillet 2024

— DÉCLARE irrecevables comme tardives les conclusions d’intervention volontaire et d’appel incident notifiées le 30 août 2024 par Madame [K] veuve [C]

— CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions

Y ajoutant,

— DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires

— ORDONNE que chaque partie conserve la charge de ses propres frais irrépétibles d’appel

— PRÉCISE que les dépens d’appel sont supportés par Monsieur [E] [C] sous réserve des dispositions de l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE

LA PRÉSIDENTE