Cour d'appel de Bastia, Chambre civile section 1, 7 mai 2025, n° 24/00305

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Texte intégral
- Introduction
- COUR D'APPEL DE BASTIA
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Sur la mise en demeure préalable, l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965...
- — Sur l'exigibilité des charges réclamées
- Motifs de la décision
- Sur la demande présentée à titre de dommages-intérêts sur le fondement de
- Dispositif

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TGI Ajaccio 16 avril 2024

CA Bastia
Infirmation 7 mai 2025

Arguments

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Accepté
Mise en demeure préalable
La cour a constaté que le syndicat avait bien respecté la procédure de mise en demeure avant d'agir en justice, ce qui justifie la demande de paiement des charges.
Accepté
Exigibilité des charges
La cour a jugé que les charges étaient exigibles et que le syndicat avait fourni les preuves nécessaires pour justifier le montant réclamé.
Rejeté
Préjudice causé par le non-paiement
La cour a estimé qu'aucun préjudice au-delà du défaut de paiement n'a été démontré, ce qui ne justifie pas l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais de recouvrement
La cour a jugé que ces frais étaient justifiés et imputables au copropriétaire défaillant, conformément à la loi.

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Sur la décision

Référence :	CA Bastia, ch. civ. sect. 1, 7 mai 2025, n° 24/00305
Juridiction :	Cour d'appel de Bastia
Numéro(s) :	24/00305
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Ajaccio, 16 avril 2024, N° 24/270
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sarah SENTENAC
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS MORELLI MAUREL & ASSOCIES
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SECONDAIRE

Texte intégral

Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du 7 MAI 2025

N° RG 24/305

N° Portalis DBVE-V-B7I-CIVF TB-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’AJACCIO, décision attaquée

du 16 avril 2024, enregistrée sous le n° 24/270

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SECONDAIRE

LA CHENAIE BÂTIMENT E

[P]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

SEPT MAI DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANT :

[Adresse 17] [Adresse 7] BÂTIMENT E représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 4] immobilier, au RCS d'[Localité 4] sous le n° 347 629 560, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 10]

[Adresse 15]

[Localité 3]

Représenté par M^e Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIÉS, avocate au barreau d’AJACCIO

INTIMÉ :

M. [B] [P]

né le 15 mai 1953 à [Localité 4] (Corse)

Chez Mme [I] [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Défaillant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 février 2025, devant Thierry BRUNET, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Thierry BRUNET, président de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Graziella TEDESCO

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025

ARRÊT :

Rendu par défaut,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Thierry BRUNET, président de chambre, et Graziella TEDESCO, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [B] [P] est propriétaire dans l’ensemble immobilier la Chenaie bâtiment E édifié sur la parcelle cadastrée [Cadastre 5] sur la commune d'[Localité 4], des lots numéro 452 (un appartement) du lot numéro 377 (une cave) et du lot numéro 402 (un emplacement portant le numéro 128 du plan).

La S.A.R.L. [Localité 4] IMMOBILIER exerce la mission de syndic de l’immeuble concerné.

Monsieur [B] [P] est défaillant dans le règlement des charges de copropriété depuis plusieurs exercices.

Le copropriétaire a été mis en demeure d’avoir à régulariser les sommes dues par courrier du 15 septembre 2023.

Puis en l’absence de rapprochement de la part du copropriétaire considéré, le syndicat des copropriétaires a été contraint a été contraint de saisir le tribunal judiciaire d’AJACCIO par acte du 28 février 2024.

Le syndicat des copropriétaires demandeur ayant été débouté de l’ensemble de ses demandes et condamné aux entiers dépens par jugement du 16 avril 2024, a interjeté appel par déclaration au greffe du 20 mai 2024.

L’intimé n’a pas constitué.

En l’état d’avancement de l’instance, l’appelant entend solliciter l’infirmation du jugement entrepris pour l’ensemble des motifs exposés dans son acte d’appel dans les termes suivants :

Sur la mise en demeure préalable, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de

l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. »

Le syndicat des copropriétaires entend faire valoir avoir communiqué en première instance le courrier de mise en demeure du 15 septembre 2023 dont a été avisé Monsieur [P] sans pour autant prendre la peine d’aller le récupérer à la Poste.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires appelant justifiant avoir mis, préalablement, en demeure le copropriétaire défaillant avant de saisir le tribunal judiciaire d’une procédure accélérée au fond afin de poursuivre le recouvrement des sommes dues, demande à la cour de relever que les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne contraignent pas le syndicat des copropriétaires à réitérer sa tentative dès lors que l’adresse du copropriétaire est confirmée mais que celui-ci ne fait pas diligence.

Et le syndicat des copropriétaires de rappeler à ce stade que l’adresse de Monsieur [P] a été confirmée par la signification de l’acte introductif d’instance.

De sorte que l’appelant soutient de plus fort que le jugement entrepris devra être infirmé dans la mesure où le syndicat des copropriétaires a établi avoir préalablement mis en demeure le copropriétaire défaillant.

— Sur l’exigibilité des charges réclamées

Le syndicat des copropriétaires rappelle à cet égard les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Et souligne qu’en application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa signification l’assemblée générale ayant voté cette approbation, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quotepart de charges.

Quant à la jurisprudence, elle exige du syndicat des copropriétaires qu’il communique les pièces suivantes au soutien de sa demande en recouvrement de charges :

— Le procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel ;

— Les décomptes de charges

— Les appels de fonds

— Un état récapitulatif détaillé de la créance.

Le syndicat des copropriétaires appelant souligne à cet égard communiquer aux débats l’ensemble des éléments exigés.

Ainsi, aux termes de leurs assemblées générales annuelles, les copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] ont approuvé :

— Les comptes et la répartition des charges pour l’année 2020 ainsi que le budget prévisionnel pour l’année 2021 ;

— Les comptes et la répartition des charges de l’exercice clos au 31/10/2021 ainsi que le budget prévisionnel 2022-2023 selon procès-verbal d’assemblée générale du 12 janvier 2022 ;

— Les comptes et la répartition des charges au 31/10/2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023-2024.

Au total le syndicat des copropriétaires justifie avoir notifié les procès-verbaux des assemblées générales qui n’ont jamais été contestées par le copropriétaire.

Tandis que les charges ont été régulièrement appelées mais sans succès.

Pour rejeter la demande présentée, le tribunal a relevé les éléments suivants, appelant réponse point par point :

« Le solde antérieur débiteur de 15 658,46 € n’est pas explicite. Il est ignoré ce qu’il recouvre ».

Le [Adresse 16] [Adresse 8] souhaite répondre que le solde antérieur correspond au décompte établi le 21 septembre 2023 et joint au courrier de mise en demeure préalable tel qu’exigé par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La somme de 15 658,46 € est reconstituée par l’historique des charges tel qu’établi par les projets annuels de répartition des charges qui permettent d’établir le premier incident de paiement constitué par le premier solde débiteur sur les lots discutés, en l’espèce la somme de 187,42 € au 1er novembre 2020.

« Le solde charges au titre de l’exercice 01/11/2023-31/10/2024 n’est pas justifié en l’absence de production du procès-verbal d’assemblée générale votant le budget prévisionnel de cet exercice ».

Le syndicat des copropriétaires communique à cet effet le procès-verbal de l’assemblée générale de la résidence [12] du bâtiment E du 11 janvier 2023.

« Le solde charges au titre de l’exercice 01/11/2022 ' 31/10/2023 n’est pas justifié en l’absence de production du procès-verbal d’assemblée générale votant le budget prévisionnel de cet exercice.

Le syndicat des copropriétaires communique cette fois le procès-verbal de l’assemblée générale de la résidence [14] du 12 janvier 2022.

Les copropriétaires ont l’obligation de régler les charges dues pour l’administration et l’entretien de la copropriété. Les retards et les non-paiements de charges causent un grave préjudice de gestion et de trésorerie au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] est fondé à solliciter l’infirmation du Jugement entrepris en ce qu’il a débouté le [Adresse 16] [Adresse 8] de sa demande.

— Concernant les frais

Le jugement entrepris a retenu que :

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Tel est le cas de la somme de 180 € impute sur le compte charge du copropriétaire défaillant et correspondant au courrier de mise en demeure préalable obligatoire.

Selon Le syndicat secondaire des copropriétaires de la [Adresse 7] Bâtiment E, le jugement entrepris devra être infirmé et statuant à nouveau, la cour saisie condamnera Monsieur [B] [P] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 16 693,68 euros comprenant les charges dues au titre de l’année 2024, outre les intérêts au taux légal de retard comptant à compter du 15 septembre 2023 et jusqu’au parfait paiement des sommes dues.

Le non-paiement réitéré des charges courantes à leur échéance a nécessairement entrainé une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un manque de trésorerie de nature à causer au syndicat des copropriétaires un préjudice non couvert par le paiement des intérêts légaux.

À ce titre il lui sera alloué la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires.

Le syndicat secondaire des copropriétaires de la Chenaie Bâtiment E ayant été dans l’obligation d’engager des frais manifestement irrépétibles pour le légitime soutien de ses droits, Monsieur [B] [P] devra être condamné à payer au secondaire des copropriétaires la Chenaie bâtiment E la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au terme de ses écritures d’appelant, le [Adresse 16] [Adresse 9] demande à la cour de statuer dans les termes suivants :

' PAR CES MOTIFS

INFIRMER le Jugement entrepris

Vu les articles 10, 19-2 et 42 de la loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER Monsieur [B] [P] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires la CHENAIE BATIMENT E, pris en la personne de son syndic en exercice la société [Localité 4] IMMOBILIER, la somme de 16 693,68 euros (seize mille six cent quatre-vingt-treize euros et soixante-huit centimes) comprenant les provisions de charges de l’année 2024, outre les intérêts au taux légal de retard courant à compter du 15 septembre 2023 et jusqu’au parfait paiement des sommes dues.

CONDAMNER Monsieur [B] [P] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires la CHENAIE BATIMENT E, pris en la personne de son syndic en exercice la société [Localité 4] IMMOBILIER, la somme de 800 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice du non-paiement réitéré des charges courantes et de la désorganisation des comptes de la copropriété.

CONDAMNER Monsieur [B] [P] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires la CHENAIE BATIMENT E pris en la personne de son syndic en exercice la société [Localité 4] IMMOBILIER, la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance '.

Monsieur [B] [P], présent en première instance, et dont l’appel a été signifié le 23 juillet 2024, n’a pas fait connaître ses moyens de défense en cause d’appel, de sorte que l’arrêt sera prononcé par défaut en vertu des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, ouvrant droit à la voie de recours par opposition dans les formes prévues à l’article 573 alinéa 2 du code de procédure civile.

SUR CE :

Le litige s’inscrit dans le cadre prévu par le législateur depuis l’entrée en vigueur de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dont l’article 10 dispose :

«  les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5."

La détermination des charges obéit aux dispositions de l’article 14-1 de ladite loi, qui prévoit: " pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel (…)

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté (…)

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre."

Quant aux frais nécessaires exposés par le syndicat aux fins de recouvrement d’une créance justifiée, l’article 10-1 de la même loi précise qu’ils sont imputables à ce seul copropriétaire à compter de la mise en demeure.

Ainsi le paiement par chaque copropriétaire de sa quote-part des charges, indispensable au fonctionnement régulier de la copropriété, doit revêtir un caractère de priorité absolue.

Au regard de ces exigences pour Monsieur [B] [P], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ARMOISE sis [Adresse 6] à [Localité 4] verse aux débats les comptes et la répartition des charges pour l’année 2020 ainsi que le budget prévisionnel pour l’année 2021, ainsi que les comptes et la répartition des charges de l’exercice clos au 31/10/2021, outre le budget prévisionnel 2022-2023 selon procès-verbal d’assemblée générale du 12 janvier 2022, et les comptes et la répartition des charges au 31/10/2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023-2024.

Ainsi le reproche du premier juge selon lequel le solde charges au titre de l’exercice 01/11/2023 ' 31/10/2024 n’est pas justifié en l’absence de production du procès-verbal d’assemblée générale votant le budget prévisionnel de cet exercice, se heurte au versement au débat judiciaire du procès-verbal de l’assemblée générale de la résidence [12] du bâtiment E du 11 janvier 2023.

Tandis que le solde charges au titre de l’exercice 01/11/2022-31/10/2023 ressort du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le 12 janvier 2022 le budget prévisionnel de cet exercice également justifié en phase judiciaire du litige.

En l’absence de commencement de règlement par Monsieur [B] [P] des charges de copropriété de la résidence [12] du bâtiment E, la juridiction saisie dispose phase décisive d’appel d’un décompte individualisé de répartition de charges arrêtant la créance du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 16 693,68 euros arrêtée au 12 juillet 2023 et comprenant les provisions à valoir pour l’année 2024, outre les intérêts au taux légal de retard courant à compter du 15 septembre 2023 et jusqu’au parfait paiement des sommes dues.

Monsieur [B] [P] sera condamné à cette hauteur augmentée des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Sur la demande présentée à titre de dommages-intérêts sur le fondement de

l’article 1231-6 du Code civil, la cour ne relève aucun dommage subi par la copropriété de l’immeuble de la résidence [Adresse 13] du bâtiment E dépassant le défaut de paiement, de sorte qu’aucun préjudice lié à un autre événement que celui résultant de difficultés financières de la part de Monsieur [B] [P] n’est démontré en phase décisive, empêchant d’accueillir favorablement ce chef de demande.

Monsieur [B] [P] qui succombe à titre principal supportera les dépens de la présente instance, ainsi que les frais irrépétibles engagés à hauteur de 3 500 € par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [Adresse 13] du bâtiment E pour faire prévaloir en justice les intérêts de la copropriété.

Tandis que le point de départ de l’intérêt au taux légal sera le 15 septembre 2023 correspondant à la date de réception de la mise en demeure par la copropriétaire débitrice.

PAR CES MOTIFS:

Statuant par défaut, mis à disposition au Greffe et rendu en second ressort ;

La cour,

Infirme le jugement du 16 avril 2024 entrepris par le tribunal judiciaire d’AJACCIO,

Statuant à nouveau

CONDAMNE Monsieur [B] [P] à porter et payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [12] du bâtiment E représenté par son syndic en exercice, La S.A.R.L. [Localité 4] IMMOBILIER la somme de 16 693,68 euros comprenant les provisions à valoir pour l’année 2024, outre les intérêts au taux légal de retard courant à compter de la réception le 15 septembre 2023 de la mise en demeure ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble de la résidence [12] du bâtiment E de ses prétentions plus amples ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] aux dépens de l’instance, ainsi qu’aux frais irrépétibles avancés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [Adresse 13] du bâtiment E à hauteur de 3 500 € ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT