ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 19 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/05578 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QN77

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 21 OCTOBRE 2024

PRESIDENT DU TJ DE [Localité 17]

N° RG 24/30369

APPELANTE :

S.A.R.L. COLDRIP

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e SAHRAOUI, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [M] [X]

né le 07 Octobre 1970 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Emmanuelle MASSOL de la SELARL AMMA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e MOUFADIL

Syndicat des Copropriétaires HOTEL DE [Adresse 13] Sis [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son nouveau syndic le Syndic coopératif bénévole, M. [Z] [I], [Adresse 2] [Localité 17] selon AG du 28/09/24 en remplacement du syndic la SARL FLASH IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e TURMEL, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 22 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 AVRIL 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte authentique du 24 septembre 2010, M. [M] [X] a reçu de ses parents une donation portant sur un immeuble, correspondant au lot n°21, à usage de garage, au sein de l’immeuble [Adresse 15], situé [Adresse 1] et [Adresse 7].

Par acte prenant effet le 10 novembre 2011, M. [X] a donné ce local à bail à la SARL Isadou.

Par acte en date du 6 août 2015, la société Isadou a cédé son droit au bail à la SAS Syma.

Par acte en date du 5 août 2016, la société Syma a cédé le fonds de commerce, qu’elle a créé dans le local, à la SARL Coldrip.

Par acte authentique en date du 22 avril 2022, la société Coldrip a acquis le local contigu, situé [Adresse 10], relevant d’une autre copropriété.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 18 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] a sollicité de M. [X] en qualité de bailleur la cessation de l’activité de restauration de la société Coldrip, constitutive d’un trouble illicite.

En réponse, par lettre du 6 juillet 2023, M. [X] a indiqué qu’aucune activité de cuisson, ni de restauration n’est exercée au [Adresse 9], justifiant de l’autorisation de l’usage commercial du local par l’assemblée générale du 21 avril 1992.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], en la personne de son syndic, la SARL Flash Immobilier, a assigné devant le juge des référés M. [X] en sa qualité de bailleur et de copropriétaire, et la société Coldrip en sa qualité de preneur du local situé [Adresse 5], aux fins de voir :

— interdire à M. [X] bailleur et copropriétaire du local situé [Adresse 7] d’exploiter ou de faire exploiter une activité de restauration ;

— interdire à la société Coldrip d’exploiter toute activité de restauration dans les locaux pris à bail [Adresse 7] sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la décision ;

— condamner M. [X] bailleur et copropriétaire à enjoindre à la société Coldrip preneur d’avoir à cesser d’exercer toute activité de restauration dans les locaux pris à bail [Adresse 7] en prenant toutes les mesures nécessaires pour y parvenir sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la décision à intervenir ;

— déclarer que le juge des référés conservera la liquidation de l’astreinte ;

— condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Le président du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, par ordonnance de référé en date du 21 octobre 2024, a  :

— rejeté l’exception d’incompétence soulevée par M. [M] [X] et la société Coldrip ;

— déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires Hôtel de Griffy pris en la personne de son syndic la SARL Flash Immobilier à l’encontre de M. [M] [X] et de la société Coldrip ;

— condamné la société Coldrip à cesser toute activité du local commercial situé n°[Adresse 5], que ce soit en intérieur ou sur la voie publique attenante, en lien avec la restauration autre que le simple usage de salon de thé, saladerie et tarterie, notamment par des produits tels que burgers ou plats cuisinés, cette liste n’étant pas limitative, y compris par association avec le commerce situé au [Adresse 19], et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et sous astreinte passé ce délai de cinq cents euros (500 euros) par jour où une infraction serait constatée au seul profit du syndicat des copropriétaires Hôtel de Griffy ;

— dit ne pas y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— rejeté toute demande autre, plus ample ou contraire, notamment à l’encontre de M. [M] [X] ;

— condamné la société Coldrip à payer au syndicat des copropriétaires Hôtel de Griffy pris en la personne de son syndic la SARL Flash Immobilier la somme de deux mille euros (2 000 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Coldrip au paiement des dépens de la présente instance.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu que :

— le litige porte avant tout sur la question de déterminer si l’activité de la société Coldrip telle qu’exercée dans les faits est ou non contraire au règlement de copropriété.

A ce titre, sans entrer dans la nuance de déterminer si un salon de thé constitue ou non une activité de restauration, il est manifeste que les activités interdites par le procès-verbal du 21 avril 1992 n’avaient pas été entendues comme étant énumérées limitativement, mais bien comme exemples du fait que l’activité interdite est celle qui présente des nuisances importantes.

Ainsi, il s’agit de déterminer si les pièces produites par les parties, et notamment les constatations par commissaire de justice, établissent de manière manifeste que le commerce situe au [Adresse 5] exerce une activité de cuisine, fut-elle moindre par rapport à celle du local mitoyen, et attire une clientèle nombreuse sur des créneaux horaires étendus, dans des conditions équivalentes à celles que pourrait entrainer n’importe quel autre commerce de restauration rapide.

— l’examen conjoint des deux constats permet de considérer que les locaux situés au n°4 et au n°6 fonctionnent comme une entité unique, proposant les mêmes plats et services à une même clientèle conjointe, que celle-ci se restaure devant le local du n°4 ou le local du n°6. ll est également établi que les clients du n°4 peuvent béné cier, sur place, de denrées excédant largement la notion de salon de thé et impliquant dans une certaine partie la cuisson d’aliments tels que viande, 'ufs, poulet ou bacon.

Ainsi, si la société Coldrip entend se réfugier derrière le fait que la cuisine litigieuse ne serait préparée qu’à l’intérieur du local n°6, cette distinction apparait de pure façade, les deux locaux fonctionnant de concert.

— par ailleurs, le syndicat des copropriétaires Hôtel de Griffy ne fait pas grief aux défendeurs d’une activité de cuisine strictement dite, mais bien d’une activité de restauration : si le local du n°4 ne se livre pas sur place à une activité de cuisine des denrées litigieuses, il en assure à tout le moins le commerce, le service et la consommation sur place, et la clientèle du local du n°4 contribue à amplifier l’affluence du local du n°6 ainsi que les nuisances sonores et olfactives occasionnées. L’activité commerciale du local n°4 contribue donc effectivement à une activité de restauration occasionnant de fait des nuisances sonores et olfactives, dont il n’est pas besoin de démontrer l’intensité pour caractériser leur contrariété au règlement de copropriété, celui-ci ayant au demeurant entendu considérer que l’activité de restauration était nécessairement constitutive de nuisances importantes.

— s’agissant des demandes dirigées à l’encontre de M. [M] [X], il n’est pas caractérisé de sa part une carence ou une négligence dans le respect du règlement de copropriété par son preneur, les obligations étant énoncées dans la déclaration de cession du fonds de commerce et M. [M] [X] ayant pu légitimement se méprendre sur les contours et les limites de l’activité de salon de thé.

Par déclaration reçue le 5 novembre 2024, la société Coldrip a relevé appel de cette ordonnance

Par avis en date du 28 novembre 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 28 avril 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 29 janvier 2025, la société Coldrip demande à la cour, au visa des articles 122 et suivants, 835 du code de procédure civile, et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de :

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle l’a condamnée à cesser toute activité du local commercial situé n° [Adresse 5], que ce soit intérieur ou sur la voie publique attenante, en lien avec la restauration autre que le simple usage de salon de thé, saladerie et tarterie, notamment par des produits tels que burgers ou plats cuisinés, cette liste n’étant pas limitative, y compris par association avec le commerce situé au [Adresse 18], et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et sous astreinte passé ce délai de cinq cents euros (500 euros) par jour où une infraction serait constatée au seul profit du syndicat des copropriétaires Hôtel de Griffy, a rejeté toute demande autre à l’encontre de M. [M] [X] et l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires Hôtel de Griffy la somme de deux mille euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la présente instance,

— et statuant à nouveau,

— déclarer le syndicat des copropriétaires Hôtel de Griffy mal fondé en ses demandes en référé,

— dire n’y avoir lieu à référé,

— condamner le syndicat des copropriétaires Hôtel de Griffy pris en la personne de son syndic coopératif bénévole, M [Z] [I] à lui payer une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner le syndicat des copropriétaires Hôtel de Griffy pris en la personne de son syndic coopératif bénévole, M. [Z] [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :

— le syndicat des copropriétaires n’est pas valablement représenté par le syndic, qui ne justifie pas d’un procès-verbal d’assemblée générale lui donnant mandat à la date de l’assignation,

— l’autorisation donnée au syndic doit être précise et claire à peine de nullité de fond, la résolution numéro 7 du procès-verbal d’ assemblée générale ne constitue qu’une autorisation d’agir en justice à l’encontre de M. [X] et non d’elle-même ; l’assignation est nulle pour vice de fond,

— il n’existe pas de trouble manifestement illicite : l’activité dans le local situé au numéro 4 (pas de four) ne fait pas grief au règlement de copropriété, cette activité ne se confond pas avec celle du numéro 6 qui ne fait pas partie de la copropriété concernée,

— aucune nuisance olfactive ne peut provenir du local situé au numéro 4

— le règlement de copropriété ne prohibe pas l’activité de salon de thé mais seulement les commerces malodorants ou bruyants de type restaurant,

— aucun caractère malodorant ou bruyant du fond situé au local numéro 4 n’a été constaté ; la contrariété avec le règlement de copropriété n’est pas justifiée,

— l’interdiction d’exercer l’activité sur la voie publique attenante est dépourvue de base légale, le règlement de copropriété ne s’étendant pas à la voie publique.

Par conclusions en date du 19 février 2025, M. [X] demande à la cour, au visa des articles 9 du code de procédure civile, 8 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis, 145 et 835 du code de procédure civile, 1188 et 1231-1 du code civil, L.145-47 et suivants du code de commerce, de :

— déclarer qu’il est, en sa qualité de bailleur du lot n°21 sis [Adresse 8] et de copropriétaire de l’immeuble [Adresse 15], recevable et bien fondé en sa constitution et en ses demandes ;

— Y faisant, infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 14] de [Adresse 13] pris en la personne de son syndic la SARL Flash Immobilier à son encontre et à celle de la société Coldrip, a condamné la société Coldrip à cesser toute activité du local commercial situé n° [Adresse 5], que ce soit intérieur ou sur la voie publique attenante, en lien avec la restauration autre que le simple usage de salon de thé, saladerie et tarterie, notamment par des produits tels que burger ou plats cuisinés cette liste n’étant pas limitative, y compris par association avec le commerce situé au [Adresse 18], et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et sous astreinte passé ce délai de cinq cents euros (500 euros) par jour où une infraction serait constatée au seul profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 14] de [Adresse 13] et à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 15] la somme de deux mille euros (2 000 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté toute demande autre, plus ample ou contraire, notamment à son encontre,

— y faisant et statuant à nouveau :

— sur la preuve du trouble manifestement illicite : déclarer que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] échoue à rapporter la preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite imputable à l’exploitation d’une prétendue activité de restauration au sein du lot n°21 dont il est propriétaire ;

— en conséquence, rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] ;

— sur l’absence de la moindre carence ou violation par le bailleur des dispositions du règlement de copropriété : déclarer que

— l’activité exercée par la société Coldrip au sein du lot n°21 dont il est propriétaire est une activité de salon de thé et non une activité de restauration tel qu’il ressort du procès-verbal du 22 juin 2023 dressé par la société Mercier Boisset commissaire de justice à [Localité 17] de sorte qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble fixée tant par le règlement de copropriété que par les dispositions du bail ;

— l’activité de restauration dont se prévaut le syndicat des copropriétaires est exercée par la société Coldrip au sein du local situé [Adresse 11] dont il n’est nullement propriétaire et non au local n° 4 ;

— dans l’exercice de son activité au sein du lot n°21 dont il est propriétaire, la société Coldrip ne génère aucune nuisance importante et est conforme au règlement de copropriété;

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] échoue à rapporter la preuve tant d’une activité de restauration au sein du lot n°21 dont il est propriétaire, que d’existence de nuisances importantes émanant de l’activité du preneur justifiant ses demandes ;

— y faisant, déclarer que

— la destination de l’immeuble n’a fait l’objet d’aucune modification ;

— il n’avait pas à demander une autorisation aux copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] pour faire exploiter l’activité de salon de thé au sein de son lot n°21 ;

— il n’avait pas à faire cesser l’activité de son preneur, l’activité exercée étant conforme à la destination de l’immeuble ;

— en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] de toutes ses demandes ;

— à titre infiniment subsidiaire et reconventionnel, si par extraordinaire la juridiction de céans venait à caractériser l’activité exercée par la société Coldrip au sein du lot n°21 dont il est propriétaire comme étant une activité de restauration générant des nuisances importantes et est contraire au règlement de copropriété de l’immeuble :

— déclarer que

— en sa qualité de bailleur, il a été diligent tant dans la rédaction du bail commercial, que lorsque le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] l’a mis en demeure de faire cesser l’activité de restauration au sein de son lot n°21 celui-ci ayant diligenté, la société Mercier Boisset commissaire de justice à [Localité 17], pour s’assurer du fait que la société Coldrip n’exerce aucune activité de restauration générant des nuisances au sein de son lot n°21 donné à bail à celle-ci ;

— il n’a jamais autorisé la société Coldrip à exercer une quelconque activité de restauration générant des nuisances importantes, seule l’activité de salon de thé est autorisée au sein du local donné à bail ;

— s’il s’avère que la société Coldrip a violé la destination du bail commercial en exerçant une activité de restauration prohibée et sans autorisation du bailleur, seule ladite société en sera tenue responsable ;

— en conséquence, et seulement dans cette hypothèse, condamner la société Coldrip à le relever et garantir de toute éventuelle condamnation qui pourrait être mis à la charge, en principal, intérêts et accessoire ;

— condamner la société Coldrip à faire cesser toute activité de restauration ou générant des nuisances importantes au sein du lot n°21 situé [Adresse 7] qui lui a donné à bail, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir ;

— en tout état de cause, déclarer que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] est de pure mauvaise foi ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] aux entiers dépens de l’instance.

Il expose en substance que :

— le règlement de copropriété exclut les commerces malodorants ou bruyants,

— l’activité dans le local n°4 ne fait pas grief au règlement de copropriété, c’est une activité de salon de thé et non de restauration, sans cuisson et sans émanation d’odeur,

— il n’y a pas de cuisine, d’éléments de cuisine, de moyen de cuisson dans le local n°4 et la présence d’une cuisine au n°6 est indifférente,

— le procès-verbal de constat produit par le syndicat a été effectué à l’extérieur du local, il est imprécis, les photos sont floues, sa page Instagram ne fait pas de distinction entre les deux locaux sans qu’une violation du règlement de copropriété puisse en être déduite,

— aucune nuisance sonore et olfactive importante n’est rapportée,

— l’activité de salon de thé est conforme au procès-verbal d’assemblée générale du 21 avril 1992,

— il n’a jamais sollicité la moindre autorisation de l’assemblée générale, notamment en 2009, alors qu’il est devenu propriétaire qu’en septembre 2010, ni même en mars 2023, le syndicat tente de se créer des preuves à lui-même,

— l’activité de la restauration (ou de salon de thé) est exercée dans le local situé au n°6 que la société Coldrip a acquis en avril 2022,

— le local n° 4 situé en plein c’ur de la ville dans une zone fortement fréquentée et par nature, bruyante, un restaurant étant situé de l’autre côté de la rue,

— la destination du bail commercial est conforme au règlement de copropriété et il s’est assuré que l’activité de son preneur ne générerait pas de nuisances importantes (autorisation d’activité dans le bail) et n’en générait pas concrètement (procès-verbal de constat).

— le cas échéant, seule la société Coldrip devra répondre de la violation de la destination du bail.

Par conclusions en date du 16 avril 2025, formant appel incident, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], en la personne de son syndic coopératif bénévole, M [Z] [I], demande à la cour, au visa des articles 8 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, 55 du décret 67-223 du 17 mars 1967 et 835 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par M. [M] [X] et la société Coldrip, déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires hôtel de [Adresse 13] pris en la personne de son syndic en exercice à l’encontre de M. [M] [X] et de la société Coldrip, condamné la société Coldrip a cessé toute activité du local commercial situé numéro [Adresse 9], que ce soit en intérieur ou sur la voie publique attenante, en lien avec la restauration autre que le simple usage de salon de thé saladerie et tarterie notamment par des produits tels que burgers ou plats cuisinés, cette liste n’étant pas limitative, y compris par association avec le commerce situe au numéro [Adresse 12] et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et sous astreinte passe ce délai de 500 euros par jour où une infraction serait constatée au seul profit du syndicat des copropriétaires Hôtel de [Adresse 13],

— interdire à la société Coldrip d’exploiter toute activité de restauration dans les locaux pris à bail [Adresse 6] sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la décision ,

— condamner la société Coldrip à cesser toute activité de restauration du local commercial situé n°[Adresse 9], que ce soit en intérieur ou sur la voie publique attenante, en lien avec la restauration, y compris par association avec le commerce situé au [Adresse 20] et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance et sous astreinte passé ce délai de 500 euros par jour où une infraction serait constatée au seul profit du syndicat des copropriétaires Hôtel de Griffy,

— à titre incident, interdire à la société Coldrip plus généralement d’exploiter toute activité de restauration dans les locaux pris à bail [Adresse 6] sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la décision,

— interdire à M. [X] bailleur et copropriétaire du local sis [Adresse 6] d’exploiter ou de faire exploiter toute activité de restauration,

— condamner M. [X] bailleur et copropriétaire à enjoindre à la société Coldrip preneur d’avoir à cesser d’exercer toute activité de restauration dans les locaux pris à bail [Adresse 6] en prenant toutes les mesures nécessaires pour y parvenir sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la décision à intervenir,

— se réservant la liquidation de l’astreinte, condamner M. [X] et la société Coldrip à payer au syndicat des copropriétaires en la personne de son syndic en exercice la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Il expose en substance que :

— le syndic a été autorisé à agir en justice par une assemblée générale du 15 mars 2023,

— M. [X] ne justifie pas de démarches pour assurer le respect du règlement de copropriété malgré convocation et mise en demeure, il n’a pas d’autorisation de changer la destination de l’immeuble,

— si l’usage commercial du lot a été autorisé en 1992, un salon de thé est assimilé à une activité de restauration et engendre les mêmes nuisances qu’un restaurant,

— M. [X] a fait une demande d’autorisation d’exercer une activité de salon de thé ou saladerie ou point chaud sans restauration le 3 août 2009 qui lui a été refusée par une assemblée générale du 15 septembre 2009, il a autorisé en 2015 le preneur à développer son activité sans autorisation de l’assemblée générale,

— la destination du lot n’a pas été modifiée s’agissant toujours d’un garage, M. [X] paie des charges au titre d’un garage,

— il existe une activité de restauration dans les deux locaux aux numéros 4 et 6, qui disposent d’une grande terrasse commune ; la modification des statuts et l’extension de l’objet de la société Coldrip en activité de restauration traditionnelle au 4 et au 6 est réelle,

— l’activité de restauration au numéro 4 (et non de simple salon de thé) ne fait aucun doute (menus du jour affichés, four, ustensiles de cuisine), elle génère une queue sous les fenêtres des copropriétaires, des vibrations dues à la hotte, des nuisances sonores (brouhaha incessant),

— le site internet de la société Coldrip revendique l’activité de restaurant sur une surface de 100 m², il est également fait état sur Instagram d’une cuisine fermée à 15 heures, soit une ouverture tout le reste de la journée,

— l’activité de restauration était toujours d’actualité le 7 janvier 2025,

— la société Coldrip a ouvert un second restaurant ayant la même activité à [Localité 21].

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 22 avril 2025.

Par ordonnance de référé en date du 12 mars 2025, le premier président de cette cour a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par la société Coldrip.

MOTIFS de la DECISION :

1- Outre que la cour n’est saisie, dans le dispositif des conclusions de la société Coldrip, d’aucune demande de nullité pour vice de fond de tel ou tel acte de procédure, selon l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, seuls les copropriétaires, ce que cette dernière n’est pas, peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice tandis que cette autorisation d’agir en justice donnée au syndic vaut, à défaut de limitation de pouvoirs de celui-ci, à l’égard de l’ensemble des personnes concernées par l’obligation dont il est demandé le respect.

En l’espèce, selon un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire en date du 15 mars 2023 (résolutions 3 et 7), le syndic de la copropriété [Adresse 15] a été autorisé à agir à l’encontre de M. [X] dans le cadre de la non-conformité au règlement de copropriété du bail commercial signé avec la société Coldrip, qui exerce, notamment, une activité de restauration traditionnelle et de vente sur place ou à emporter de plats cuisinés.

Cette désignation claire de la société Coldrip en qualité de preneur à l’origine de la non-conformité au règlement de copropriété de par son activité, sans qu’elle soit, pour autant, désignée comme personne devant être assignée, était suffisante, l’action devant être dirigée à l’encontre de M. [X], copropriétaire-bailleur, et du preneur, exerçant l’activité présentée comme étant illicite.

Il en résulte que l’action du syndic est parfaitement régulière.

2- L’article 835 alinéa 1 suivant prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

La violation de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est susceptible de constituer le caractère manifestement illicite d’un tel trouble.

Le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 15], en date du 15 juin 1967, modifié, en dernier lieu, le 4 novembre 1997, stipule qu’au titre de l’usage des parties privatives, les appartements doivent être occupés bourgeoisement et les locaux sur rue du rez-de-chaussée pourront être à usage commercial, à l’exception de tout commerce malodorant ou bruyant de type restaurant, bar, discothèque, boîte de nuit, salle de jeux, etc'

Ces dispositions interdisent, sans ambiguïté, les activités de « restaurant » qu’elles considèrent comme étant malodorantes ou bruyantes, l’expression « de type » visant, seulement, à permettre d’illustrer les commerces présentant ces inconvénients.

Par procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire en date du 21 avril 1992, les copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] ont autorisé M. [W] [X], père de M. [M] [X], à modifier le lot n°21, permettant la pose d’une vitrine en lieu et place d’une porte de garage, et un usage commercial du local, à l’exception des établissements présentant des nuisances importantes, boîtes de nuit, restaurants, bars, etc'

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] verse aux débats une lettre, en date du 3 août 2009, émanant de M. [W] [X], adressée au syndic afin qu’il inscrive à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, une demande d’autorisation d’une activité de salon de thé ou saladerie ou point chaud sans restauration dans son local commercial, la convocation en date du 18 août 2009, portant un tel projet de résolution (n°13) et le procès-verbal d’assemblée générale en date du 15 septembre 2009, selon lequel l’assemblée générale a rejeté la résolution n°13 visant à « accepter le changement de destination du lot actuellement à usage de garage pour y autoriser dorénavant une activité de salon de thé ou saladerie ou point sans restauration » (un seul vote pour : M . [X]).

Si M. [M] [X] est devenu propriétaire du lot litigieux par acte de donation en date du 24 septembre 2010, il dispose des mêmes droits que son auteur, de sorte que ce procès-verbal d’assemblée générale en date du 15 septembre 2009, qui a refusé tout changement de destination du local, dont il est devenu propriétaire, lui est opposable.

Le premier bail commercial produit, ayant pris effet le 10 novembre 2011 au profit de la société Isadou, mentionne une activité de vente de vins, alcools, spiritueux, épicerie fine, cadeaux, objets d’art, carterie et gadget. Ce bail a été signé par M. [M] [X], l’activité décrite est conforme au règlement de copropriété et à la décision de la copropriété du 21 avril 1992.

Dans le cadre de la cession du droit au bail par acte du 6 août 2015 entre la société Isadou et la société Syma, M. [X] « a autorisé» le 5 août 2015, « l’extension de la destination du bail aux activités de salon de thé, saladerie, tarterie dans la mesure où de telles activités respectent les restrictions prévues dans le règlement de copropriété de l’immeuble dans lequel est situé le local et en particulier le fait que lesdites activités ne soient pas malodorantes ou bruyantes, [précisant qu'] aucune activité de restauration, bar, discothèque, boîte de nuit, salle de jeux’ ne sera acceptée ».

Par acte du 5 août 2016, la société Coldrip a acquis le fonds de commerce de la société Syma. La destination précédemment étendue a été maintenue.

Cette extension de la destination des locaux loués est contraire à l’interdiction de changement de destination, prise par la copropriété le 21 avril 1992.

L’activité de restaurant ou de restauration, prohibée par le règlement de copropriété et l’assemblée générale du 15 septembre 2009, ne peut être limitée à une activité de cuisson des aliments, destinés à être servis, s’agissant, en réalité d’une activité plus globale de préparation culinaire et de services. En l’espèce, elle englobe l’activité de salon de thé, saladerie et tarterie.

Si au vu des procès-verbaux de constats produits, en date des 22 juin 2023, 8 et 31 août 2023 et 10 juillet 2024, l’activité de cuisson des aliments n’est pas exercée dans le lot litigieux, sauf de façon occasionnelle, mais dans celui qui le jouxte et relève d’une autre copropriété, la proximité des deux locaux, leur terrasse commune et les services de restauration, également communs, offerts à la clientèle, caractérisent une violation du règlement de copropriété.

Ainsi, indépendamment de toute nuisance olfactive et auditive, l’activité exercée par la société Coldrip, qui est une activité de type restaurant selon les termes du règlement de copropriété, nécessitait une autorisation de la copropriété, dont l’obtention relevait de M. [X], en sa qualité de copropriétaire, ce qu’il n’a pas fait. En effet, les diligences justifiées ne concernent que sa relation contractuelle avec la société Coldrip et ne peuvent pallier sa carence. A ce titre, la société Coldrip ne peut être condamnée à le relever et garantir de toute condamnation mise à sa charge.

Cette activité constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser par toute mesure adaptée.

Au vu du procès-verbal de constat en date du 7 janvier 2025, produit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], aucune modification dans l’activité de la société Coldrip n’est intervenue depuis la décision du premier juge, celle-ci n’ayant saisi le premier président de cette cour afin de voir arrêter l’exécution provisoire de l’ordonnance déférée que postérieurement audit constat.

En conséquence, il convient de faire injonction à M. [X], en sa qualité de bailleur, de faire cesser, en prenant toutes les mesures nécessaires pour y parvenir, et à la société Coldrip, en sa qualité de preneur, de cesser d’exploiter toute activité de restauration dans les locaux pris à bail au [Adresse 7], que ce soit en intérieur ou sur les parties communes relevant, le cas échéant, de la voie publique attenante, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et d’interdire à M. [X], en sa qualité de copropriétaire, d’exploiter ou de permettre l’exploitation de toute activité de restauration dans le lot n°21.

L’ordonnance déférée sera infirmée en ce qu’elle a limité l’interdiction de toute activité dans le local loué, à celles en lien avec la restauration autres que le simple usage de salon de thé, saladerie et tarterie, notamment par des produits tels que burgers ou plats cuisinés (cette liste n’étant pas limitative), y compris par association avec le commerce situé au [Adresse 19] et a rejeté toute demande à l’encontre de M. [X].

Aucun élément ne justifie qu’il soit dérogé aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution selon lesquelles la liquidation de l’astreinte relève de la compétence du juge de l’exécution, de sorte que la demande tendant à ce que la cour s’en réserve le pouvoir sera rejetée.

L’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

3- La société Coldrip et M. [X], qui succombent, seront condamnés aux dépens à hauteur de moitié chacun et au vu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer chacun la somme de 1 500 euros au syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 15].

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance de référé seulement en ce qu’elle a limité l’interdiction de cesser toute activité dans le local situé n°[Adresse 5], en lien avec la restauration autre que le simple usage de salon de thé, saladerie et tarterie, notamment par des produits tels que burgers ou plats cuisinés, cette liste n’étant pas limitative, y compris par association avec le commerce situé au [Adresse 19] et a rejeté toute demande autre à l’encontre de M. [M] [X],

Statuant à nouveau de ces chefs et ajoutant,

Fait interdiction à M. [M] [X] d’exploiter ou de permettre l’exploitation de toute activité de restauration dans le lot n°21 de la copropriété [Adresse 15], situé numéro [Adresse 5] à [Adresse 16] ;

Fait injonction à M. [M] [X], bailleur, d’enjoindre, en prenant toutes les mesures nécessaires pour y parvenir, à la SARL Coldrip, preneur, de cesser toute activité de restauration dans les locaux pris à bail au numéro [Adresse 7], que ce soit en intérieur ou sur les parties communes relevant, le cas échéant, de la voie publique attenante, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Fait injonction à la SARL Coldrip de cesser d’exploiter toute activité de restauration dans les locaux pris à bail au numéro [Adresse 7], que ce soit en intérieur ou sur les parties communes relevant, le cas échéant, de la voie publique attenante, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt;

Rejette l’appel en garantie formé par M. [M] [X] à l’égard de la SARL Coldrip ;

Confirme l’ordonnance déférée dans le surplus de ses dispositions soumises à la cour ;

Condamne M. [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], en la personne de son syndic coopératif bénévole, M [Z] [I], la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Coldrip à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], en la personne de son syndic coopératif bénévole, M [Z] [I], la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [M] [X] et la SARL Coldrip aux dépens d’appel à hauteur de moitié chacun.

Le greffier La présidente