Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 14 MAI 2025

N° RG 23/498

N° Portalis DBVE-V-B7H-CG54 VL-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire à compétence commerciale d’AJACCIO, décision attaquée du 8 juin 2023, enregistrée sous le n°

S.A.R.L. [Localité 7]

C/

S.A.S. COMPTOIR ÉLECTRIQUE FRANCAIS

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

QUATORZE MAI DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANTE :

S.A.R.L. [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Valerie BOZZI, avocate au barreau d’AJACCIO

INTIMÉE :

S.A.S. COMPTOIR ÉLECTRIQUE FRANÇAIS exerçant sous l’enseigne CEF YESSS ÉLECTRIQUE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédérique GENISSIEUX de la S.E.L.A.R.L. CABINET RETALI & ASSOCIÉS, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 février 2025, devant Valérie LEBRETON, présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

Emmanuelle ZAMO, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Graziella TEDESCO

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 mai 2025

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Valérie LEBRETON, présidente de chambre, et Graziella TEDESCO, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS :

Par jugement du 8 juin 2023, le tribunal judiciaire d’Ajaccio a constaté que le bail commercial a pris fin le 31 décembre 2018, a débouté la société [Localité 7] de sa demande de résolution judiciaire du bail, a fixé la créance de la société [Localité 7] sur la société Comptoir électrique français Yesss Électrique à la somme de 6 028,32 euros, a condamné la société Comptoir électrique français Yesss Électrique à payer cette somme à la société [Localité 7], a condamné la société [Localité 7] à payer à la société Comptoir électrique français Yesss Électrique la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, a condamné la société [Localité 7] aux dépens avec distraction.

Par déclaration du 19 juillet 2023, la société [Localité 7] a interjeté appel en ce que le tribunal judiciaire d’Ajaccio a constaté que le bail commercial a pris fin le 31 décembre 2018, a débouté la société [Localité 7] de sa demande de résolution judiciaire du bail, a fixé la créance de la société [Localité 7] sur la société Comptoir électrique français Yesss Électrique à la somme de 6 028,32 euros, a condamné la société Comptoir électrique français Yesss Électrique à payer cette somme à la société [Localité 7], a condamné la société [Localité 7] à payer à la société Comptoir électrique français Yesss Électrique la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, a condamné la société [Localité 7] aux dépens avec distraction.

Dans ses dernières conclusions notifiées par Rpva le 17 octobre 2023, que la cour vise pour l’exposé des moyens et prétentions, l’appelante sollicite l’annulation du jugement du 8 juin 2023, statuer à nouveau, dire que le locataire a renoncé au bénéfice du congé donné le 11 mai 2018 en se maintenant dans les lieux, acceptant un bail au 1er juin 2019, constater l’existence de loyers impayés, prononcer la résoluation du bail, condamner la société Comptoir électrique à payer la somme de 24 600 euros au titre des loyers reconnus comme dus, dire que la société [Localité 7] a versé 7 535,40 euros, condamner la société comptoir électrique à payer à la société [Localité 7] les sommes de 24 600 euros au titre des loyers de juillet à septembre 2020, 207 996 euros au titre des loyers impayés de février 2021 à la date de résiliation du bail, outre 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sollicite le rejet des demandes de l’intimée. À titre subsidiaire, dire que la résolution du bail est intervenue le 27 juin 2021, que la société [Localité 7] est en droit de conserver la somme de 7 535,40 euros et condamner la société comptoir électrique à régler la somme de 68 427 euros ; à titre infiniment subsidiaire, constater que la société de janvier 2019 à juin 2021, dire que l’indemnité due d’occupation due est du 1er janvier 2019 au 27 juin 2021, donc 270 505 euros, constater que la société n’a versé que la somme de 177 120 euros, condamner l’intimée à payer à la société [Localité 7] la somme de 93 385 euros au titre de l’indemnité d’occupation de janvier 2019 à juin 2021, dire que la société [Localité 7] est en droit de conserver la somme de 7 535,40 euros, rejeter les demandes de l’intimée.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par Rpva le 21 mai 2024, que la cour vise pour l’exposé des moyens et prétentions, l’intimée sollicite à titre principal la confirmation de la décision, débouter la société [Localité 7] de toutes ses demandes et la condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La clôture a été ordonnée le 5 juin 2024.

SUR CE :

Sur la demande de nullité du jugement :

La cour constate que si la société [Localité 7] a demandé dans son dispositif l’annulation du jugement, sans fonder en droit et en fait sa demande, son appel ne tend pas à la nullité du jugement, la cour n’est donc pas valablement saisie de cette demande.

Sur le bail :

La société [Localité 7] explique que suite au congé, la société intimée s’est maintenue dans les lieux et qu’un avenant a été mis en place au 1er juin 2019 avec une baisse de prix, la société a donc renoncé au congé, le bail était donc encore en cours, la société intimée ayant continué à payer le loyer après le 31 décembre 2018.

En réponse, la société Comptoir électrique français explique qu’elle a été destinataire d’un congé le 11 mais 2018, le bail a donc pris fin le 31 décembre 2018 ; elle ajoute que le maintien dans les lieux ne vaut pas renonciation au bénéfice du congé, l’arrêt du 30 mars 2017 n’est pas transposable au présent litige, car le mail du 19 janvier 2021 où le terme loyer est indiqué au lieu d’indemnité d’occupation, signifie que le représentant de la société n’est pas un professionnel du droit, sa volonté de se prévaloir du congé ne fait aucun doute.

Sur l’existence d’un avenant, elle indique que les mails des 20 mai et 5 juin 2019 montrent que la rédaction d’un avenant n’a été envisagée que par la société [Localité 7], elle n’a jamais donné son accord.

La cour constate qu’en l’espèce, un bail commercial a été signé le 31 décembre 2012 entre la société [Localité 7] dénommée le bailleur et la société CEF Yesss Electrique dénommée preneur, pour un local d’une superficie de 352 m2 sis à [Adresse 4] [Localité 7] [Adresse 8], l’affectation des lieux étant l’activité achat et vente en gros et négoce sous toutes les formes de matériels, pour un loyer mensuel de 8 800 euros.

La cour relève que le 11 mai 2018, par procès-verbal d’huissier de justice, le preneur a signifié au bailleur son congé sans demande de renouvellement.

Le 27 mai 2021, la société [Localité 7] a signifié à la société intimée un commandement de payer visant la clause résolutoire visant des loyers impayés d’un montant de 74 662,32 euros. fin du bail du code civil,la cession de créance est un contrat par lequel le créancier cédant transmet à titre onéreux ou gratuit, tout ou partie de sa créance contre le débiteur cédé à un tiers appelé le cessionnaire. Elle peut porter sur une ou plusieurs créances présentes ou futures, déterminées ou déterminables.

Selon l’article L 145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à 9 ans, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale au moins 6 mois à l’avance, par lettre recommandée avec accusé réception.

La cour constate que le congé donné à la fin de la deuxième période triennale est valable, car fait conformément aux dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce.

Sur la poursuite du bail, la société [Localité 7] indique que l’intimée s’est maintenue dans les lieux et se réfère à l’arrêt du 30 mars 2017 pour indiquer qu’un avenant au bail a été conclu et le locataire a payé le nouveau loyer.

La société intimée conteste l’existence d’un avenant, son maintien dans les lieux ne caractérisant pas une poursuite du bail,l’existence d’un avenant n’est pas caractérisée.

Selon l’article L 145-9 du code de commerce, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour de trimestre civil.

La cour relève que l’arrêt du 30 mars 2017 a été cassé au motif que la cour n’avait pas répondu aux conclusions par lesquelles la bailleresse soutenait que la locataire avait renoncé au bénéfice de son congé en se maintenant dans les lieux et en payant les loyers, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé

Selon l’article 1362 du code civil, constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.

Peuvent être considérés par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution.

La mention d’un écrit authentique ou sous signature privée sur un registre public vaut commencement de preuve par écrit.

La cour doit donc examiner les éléments qui sont avancés par l’appelante sur l’existence d’un avenant et d’une poursuite du bail.

Il est acquis que le congé délivré par le preneur ne peut être rétracté par son auteur sans le consentement du bailleur.

La cour relève que le congé est un acte unilatéral qui produit effet sans avoir à être accepté par son destinataire et il met fin au bail de manière irrévocable, il ne peut donc être rétracté par son auteur sans l’accord explicite du bailleur.

Il est constant que l’article L. 145-9 du code de commerce déroge au droit commun et que seul le congé peut mettre fin au bail.

Il est acquis que le maintien dans les lieux du preneur qui a délivré congé ne saurait valoir renonciation au bénéfice de ce congé et ne peut s’analyser comme l’expression de son consentement à la conclusion d’un nouveau bail.

La cour relève que le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail et que le maintien dans les lieux du locataire au-delà de la date d’effet du congé qu’il a délivré ne peut s’analyser en une renonciation au bénéfice de ce congé que si les circonstances établissent de façon non équivoque sa volonté de renoncer qui ne se présume pas.

En l’espèce, la société appelante produit notamment :

— un courriel du 20 mai 2019 où le bailleur sollicite de l’agence immobilière la rédaction d’un avenant au bail commercial avec un nouveau loyer

— un avenant au bail du 31 décembre 2012 pour un loyer de 6 835,40 euros

— un courriel du 21 février 2023 relatant une baisse de loyer de 700 euros au 1er juin 2019

— la mise en demeure de retards de loyers du 21 décembre 2020,

— un commandement de payer le 27 mai 2021,

— des relevés de compte de l’agence Orpi jusqu’au 1er décembre 2020,

— un courrier du 2 septembre 2020 du comptable de la société Yesss Électrique qui indique qu’elle quittera le local le 30 septembre 2020,

— le commandement de payer du 27 mai 2021

La société intimée produit notamment :

— un courrier de la société Yesss électrique du 24 septembre 2020,

— un courriel de la société Yesss électrique du 19 janvier 2021,

— un courrier de la société Yesss électrique du 2 juin 2021,

La cour relève que l’avenant produit n’est pas signé par les deux parties et ne caractérisent pas une démonstration de l’existence d’un avenant.

La cour ajoute que les courriels entre le bailleur et le preneur, s’il est fait état de loyers et non d’indemnité d’occupation ne caractérisent pas non plus l’existence d’un bail continué et d’une rétractation de son congé par le preneur

La cour constate que les pièces produites aux débats montrent que des sommes ont été payées par la société intimée jusqu’à son départ fin septembre 2020.

Toutefois, la cour relève que ces paiements s’analyse en des indemnités d’occupation réglées par le preneur ayant donné son congé.

La cour rappelle que le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail et le maintien dans les lieux du locataire au-delà de la date d’effet du congé qu’il a délivré ne peut s’analyser en une renonciation au bénéfice de ce congé que si les circonstances établissent de façon non équivoque sa volonté de renoncer qui ne se présume pas.

En effet, la cour relève que pour faire revivre un contrat auquel il a été mis fin de manière unilatérale, il faudrait de nouveau que le consentement des deux parties soit établi et que tel n’est pas le cas en l’espèce.

La cour considère donc que le bail a pris fin avec le congé du 11 mai 2018.

Dès lors, la demande de prononcé de la résolution du bail sera rejetée.

En conséquence, la demande tendant à constater que le locataire a renoncé au bénéfice du congé donné le 11 mai 2018 sera rejetée.

La décision sera confirmée en ce sens.

Sur les conséquences de la fin du bail :

L’appelante sollicite une somme de 24 600 euros correpondant aux loyers de juillet à septembre 2020.

L’intimée explique qu’elle n’est redevable que de la somme de 6 028,32 euros.

La cour relève que les indemnités d’occupation pour les mois de juillet à septembre n’ont pas été réglées, ce qui n’est pas contesté par l’intimée.

Toutefois, contrairement à ce qu’allègue la société intimée, le montant de l’indemnité d’occupation ne peut que correspondre au montant du loyer et non pas à un montant diminué dont l’accord entre les deux parties n’a pas été rapporté.

La cour ne peut conclure à un changement de montant de l’indemnité d’occupation pérenne sur la seule allégation du preneur qui n’est corroboré par aucun élément autre que les paiements des indemnités de mai à juin 2020.

En conséquence, le montant dû sera de 24 600 euros.

La décision sera infirmée en ce sens.

Sur le dépôt de garantie, il est constant que le défaut d’état des lieux de sortie ne peut nuire qu’aux seuls intérêts du bailleur, puisque celui-ci ne peut alors établir l’état du logement lors de la remise des clefs.

La cour constate que le bailleur ne peut, à défaut d’état des lieux, réclamer au preneur une quelconque indemnité au titre de la remise en état des lieux à charge de la preuve que les dégradations ou les pertes qui se sont produites pendant la jouissance du locataire pèse sur ce dernier, y compris en l’ absence d’état des lieux.

En l’espèce, la société [Localité 7] n’a pas démontré l’existence de dégradations ou de réparations de nature à conserver le dépôt de garantie.

En conséquence, il devra le restituer au preneur.

Ainsi, la somme due par la société CEF Yess électrique sera fixée à 17 064,60 euros, la décision sera infirmée en ce sens.

Les autres demandes subsidiaires de résolution de bail à la date du 27 juin 2021 seront rejetées, puisque c’est le congé du preneur qui a mis fin au bail.

L’équité ne commande pas que la société [Localité 7] soit condamnée au paiement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, la décision sera infirmée en ce sens.

En cause d’appel, l’équité commande que la société comptoir électrique français Yesss électrique soit condamnée à payer à la société [Localité 7] une somme de 3 000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile.

La décision sur les dépens sera également infirmée, en cause d’appel, la société comptoir électrique français Yesss électrique qui succombe est condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement et par décision contradictoire

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio du 8 juin 2023, en ce qu’il a constaté que la bail a pris fin le 31décembre 2018 et qu’il a débouté la société [Localité 7] de sa demande de résolution judiciaire du bail

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio du 8 juin 2023 pour le surplus

STATUANT A NOUVEAU

CONDAMNE la société Comptoir Électrique Français (CEF) Yess Électrique soit condamnée à payer à la société [Localité 7] la somme de 17 064,60 euros au titre des indemnités d’occupation, déduction faite du dépôt de garantie

Y AJOUTANT

DÉBOUTE la société Comptoir Électrique Français (CEF) Yess Électrique de toutes ses autres demandes

CONDAMNE la société Comptoir Électrique Français (CEF) Yess Électrique à payer à la société [Localité 7] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel

DÉBOUTE la société [Localité 7] de toutes ses autres demandes

CONDAMNE la société Comptoir Électrique Français (CEF) Yess Électrique aux entiers dépens de première instance et d’appel

LA GREFFIÈRE

LA PRÉSIDENTE