Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 16 MAI 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16681 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKD6J

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Mai 2024 -Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois – RG n° 23/00897

APPELANTE

Etablissement Public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE-DE-FRANCE 20230694, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0141

INTIMÉE

Mme [X] [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée le 25 octobre 2024 à personne

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 avril 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par jugement d’adjudication du 13 septembre 2022, la société Jali a acquis, sur la commune de [Localité 5] (Seine-Saint-Denis), un appartement n° 600 dans le bâtiment L, escalier L3, porte face gauche, 1er étage, d’un immeuble en copropriété dénommé [8], situé [Adresse 7] et [Adresse 9]. Par acte extrajudiciaire du 12 octobre 2022, l’établissement public foncier d’Ile-de-France (ci-après dénommé EPFIF) a exercé son droit de préemption sur ce bien immobilier en se substituant à l’adjudicataire.

Par acte du 7 novembre 2022, l’EPFIF a consenti à Mme [H], occupante des lieux, un bail portant sur cet appartement, moyennant un loyer mensuel de 427 euros outre les provisions sur charges.

Les loyers n’étant plus réglés, l’EPFIF a fait délivrer à Mme [H], le 22 mars 2023, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 3.118,60 euros, puis, par acte du 20 octobre suivant, l’a assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, et statuant en référé, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement, par provision, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 19 mars 2025, le premier juge a :

constaté que l’action en résiliation du bail est irrecevable ;

condamné Mme [H] à payer à l’EPFIF la somme provisionnelle de 2.085 euros selon décompte arrêté au 16 février 2024, à valoir sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

autorisé Mme [H] à se libérer de la dette par 36 mensualités dont 35 d’un montant minimum de 36,75 euros payables au plus tard le 20 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 20 du mois suivant la signification de l’ordonnance et la 36ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

rappelé que durant ce délai, Mme [H] devra continuer de payer le loyer courant majoré des charges ;

rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, durant ces délais, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier seront suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne seront pas encourues ;

dit qu’à défaut de respect de ce plan et de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité de la dette deviendra intégralement exigible et l’EPFIF sera autorisé à faire procéder à son recouvrement, un mois après la délivrance d’une mise en demeure demeurée vaine ;

rejeté la demande formée par l’EPFIF sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [H] à la moitié des dépens, l’EPFIF étant tenu au paiement de l’autre moitié.

Par déclaration du 26 septembre 2024, l’EPFIF a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses uniques conclusions remises le 25 novembre 2024 et signifiées le 11 décembre 2024 à Mme [H], l’EPFIF demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dont il a relevé appel ;

statuant à nouveau,

déclarer que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

déclarer, en conséquence, la résiliation du bail à compter du 22 mai 2023 ;

suspendre les effets de la clause la résolutoire ;

fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [H] égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû, si le bail s’était poursuivi à compter du 1er juin 2023, soit la somme de 610 euros, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

condamner Mme [H] à lui payer la somme provisionnelle actualisée de 1.897 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupations mensuelles dues depuis le 1er juin 2023, selon le relevé de compte locataire arrêté au 31 octobre 2024 ;

rappeler que Mme [H] continue à être redevable de son indemnité d’occupation durant le temps du plan et la condamner au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 610 euros ;

autoriser Mme [H] à se libérer de la dette par 36 mensualités dont 35 d’un montant minimum de 36,75 euros payables au plus tard le 20 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 20 du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir et la 36ème et dernière mensualité devant solder la dette ;

rappeler que durant ce délai, Mme [H] devra continuer de s’acquitter de ses indemnités d’occupation mensuelle, à hauteur de 610 euros ;

à défaut de respect de ce plan et de paiement d’une seule mensualité,

déclarer que l’intégralité de la dette deviendra intégralement exigible et qu’il sera autorisé à faire procéder à son recouvrement, un mois après la délivrance d’une mise en demeure demeurée vaine ;

ordonner qu’il puisse procéder à l’expulsion de Mme [H] et de tous occupants de son chef des locaux en cause situé [Adresse 6], lot n°2223 dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

ordonner la séquestration des biens mobiliers sur place ou au garde meuble à ses frais et risques ;

déclarer qu’il pourra se faire assister d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

rappeler que Mme [H] devra continuer de payer les indemnités d’occupations mensuelles, soit la somme de 610 euros, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

En tout état de cause,

condamner Mme [H] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [H] au paiement des dépens de l’instance, avec faculté de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [H], à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 25 octobre 2024, par acte remis à personne, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée le 19 mars 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, alinéa 1, du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces produites que les loyers n’ayant plus été réglés, l’EPFIF a fait délivrer à Mme [H], le 22 mars 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour la somme en principal de 2.970 euros représentant l’arriéré locatif au 31 mars 2023, terme de mars inclus.

Il n’est pas contesté que dans les deux mois de cet acte, les causes du commandement n’ont pas été acquittées, la dette n’ayant d’ailleurs cessé d’augmenter pour atteindre au 1er juillet 2023, la somme de 5.410 euros.

Dans ces conditions, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 mai 2023. Par ailleurs, l’EPFIF ayant justifié avoir signifié le commandement de payer et l’acte introductif d’instance à la CCAPEX, ainsi qu’il résulte de l’accusé de réception produit (pièces n° 6 et 7), son action ne souffre d’aucune irrecevabilité, contrairement à qu’a retenu le premier juge.

L’ordonnance entreprise sera donc de ce chef infirmée.

Sur la provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il doit être rappelé que si la cour peut tenir compte de décompte actualisé, elle reste tenue par le quantum de la somme sollicité dans les conclusions et ne peut donc prononcer une condamnation pour un montant supérieur à celui indiqué dans les écritures.

Ainsi, au regard du dernier décompte actualisé produit par l’EPFIF, l’obligation de Mme [H] au paiement de la somme provisionnelle de 1.639 euros arrêtée au 18 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc, infirmant de ce chef l’ordonnance déférée, de condamner Mme [H], par provision, au paiement de cette somme qui produira intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et ses conséquences

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

Au cas présent, l’EPFIF demande que Mme [H] continue de bénéficier de la possibilité de régler sa dette en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant minimum de 36,75 euros et la dernière devant solder la dette.

Tenant compte de l’accord du bailleur pour l’octroi de délais de paiement, il convient de permettre à Mme [H] de s’acquitter de sa dette selon les modalités proposées par l’appelant.

En conséquence de ces délais de paiement, et au regard de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire expressément formée par le bailleur, il convient de dire que pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Cette suspension étant contradictoire avec la résiliation du bail dont le constat est également sollicité par l’EPFIF, il n’y a pas lieu dès à présent de constater cette résiliation ni même de condamner Mme [H] au paiement d’une indemnité d’occupation.

En revanche, dans l’hypothèse où Mme [H] ne respecterait pas l’échéancier accordé et/ou les échéances du loyer courant majoré des charges, la clause résolutoire produira son plein effet et la dette deviendra immédiatement exigible ainsi qu’il sera précisé au dispositif.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [H], débitrice de loyers, supportera les dépens de première instance et d’appel et sera condamnée à payer à l’EPFIF, contraint d’exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail liant les parties sont réunies à la date du 22 mai 2023 ;

Condamne Mme [H] à payer à l’établissement public foncier d’Ile-de-France la somme provisionnelle de 1.639 euros arrêtée au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 18 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt ;

Dit que Mme [H] devra s’acquitter de cette provision, en plus des loyers courants, en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant minimum de 36,75 euros chacune et la 36ème réglant le solde de la dette et les intérêts, le premier versement devant intervenir avant le 20 du mois suivant le mois de la signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 20 de chaque mois ;

Dit que les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail sont suspendus pendant le cours de ces délais, lesquels seront réputés n’avoir jamais joué si Mme [H] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions contractuelles ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à leur échéance, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [H] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 1] – lot n° 12 223 – appartement 600, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Mme [H] sera condamnée jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à l’établissement public foncier d’Ile-de-France une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi  ;

Condamne Mme [H] aux dépens de première instance et d’appel avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à l’établissement public foncier d’Ile-de-France la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du même code.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT