Cour d'appel de Bastia, Chambre civile section 2, 4 mars 2026, n° 25/00041

TGI Bastia 21 janvier 2025

CA Bastia
Confirmation 4 mars 2026

Arguments

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Rejeté
Abus de majorité
La cour a estimé que les votes étaient réguliers et qu'aucune intention malveillante n'était démontrée, les décisions ne constituant pas un abus de majorité.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé équitable de condamner les appelantes à payer cette somme au syndicat, en raison de leur échec dans leurs demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Bastia, ch. civ. sect. 2, 4 mars 2026, n° 25/00041
Juridiction :	Cour d'appel de Bastia
Numéro(s) :	25/00041
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bastia, 21 janvier 2025, N° 23/938
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thomas GOUBETAntoine MERIDJENFlorence BATTESTI
Parties :	S.C.I. JG, S.A.S. LE KALLISTE c/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DU [ Adresse 2 ] À [ Localité 1 ], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. LE KALLISTE

Texte intégral

Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 4 MARS 2026

N° RG 25/041

N° Portalis DBVE-V-B7J-CKGE FD-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 21 janvier 2025, enregistrée sous le n° 23/938

[I]

[K]

S.C.I. JG

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDIENCE DU [Adresse 1]

[O]

À [Localité 1]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

QUATRE MARS DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANTES :

Mme [S] [I]

née le 20 décembre 1984 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Florence BATTESTI, avocate au barreau de BASTIA

Mme [H] [K]

née le 22 janvier 1967 à [Localité 1] (Corse)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Florence BATTESTI, avocate au barreau de BASTIA

S.C.I. JG

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Florence BATTESTI, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DU [Adresse 2] À [Localité 1]

représenté par son syndic en exercice la S.A.S. LE KALLISTE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°313 182 271,

elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

S.A.S. LE KALLISTE

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Antoine MERIDJEN de la S.E.L.A.R.L. ANTOINE MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA, substitué par M^e Thomas GOUBET, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 décembre 2025, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

En présence de [A] [T], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Renaud ROCCABIANCA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 4 mars 2026

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [S] [I], Mme [H] [K] et la S.C.I. JG sont propriétaires de plusieurs lots au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1]

(Haute-Corse).

Par exploit du 28 juin 2023, elles ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Bastia aux fins d’annulation des résolutions n°15 et 16 de son assemblée générale du 11 avril 2023 et de le voir condamner à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 21 janvier 2025, le tribunal les a déboutées de toutes leurs demandes et les a condamnées au paiement d’une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens.

Par déclaration du 1er février 2025, Mme [S] [I], Mme [H] [K] et la S.C.I. JG ont interjeté appel de cette décision dans toutes ses dispositions.

Par dernières écritures communiquées le 27 février 2025, Mme [S] [I], Mme [H] [K] et la SCI JG sollicitent de la cour de :

« – Déclarer l’appel recevable et fondé :

— Infirmer le jugement du 21/01/2025 en ce qu’il a :

' Débouté Madame [S] [I] Madame [H] [K] et la SCI JG d’ ensemble de leurs demandes

Rejeté toutes autres demandes plus amples

Condamné, in solidum Madame [S] [I] Madame [H] [K] et la SCI JG au paiement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens

Vu l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965,

Statuant à nouveau,

— Juger établi l’existence d’un abus de majorité de l’assemblée générale du 11 avril 2023 ;

En conséquence et au visa de l’article 26,

— Juger que le hall d’entrée coté [Adresse 5] est nécessaire à la sauvegarde de la

destination de l’immeuble [Adresse 6] ;

— Juger que l’immeuble est un immeuble d’habitation desservie par deux entrées inégales

d’accès par voie terrestre et par voie carrossable ;

— Annuler de plein moyen le vote à la majorité du second vote sous « l’article 25 » ;

— Annuler les résolutions N°15 et N°16 de l’assemblée générale du 11 avril 2023 ;

— Juger que le lot de 11.54 mètres carré formant le hall d’entrée coté [Adresse 5]

doit rester dans les parties communes de la copropriété ;

— Ordonner son maintien dans les parties communes ;

En conséquence,

— Attribuer à la totalité des propriétaires des lots de l’immeuble [Adresse 6]

la jouissance du hall d’entrée de 11.54 mètres carré coté [Adresse 5] ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] [Localité 1] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens ».

Par dernières écritures communiquées le 7 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. Le Kalliste, sollicite de la cour de confirmer la décision de première instance et de condamner l’appelante à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 4 décembre 2025, puis du 18 décembre suivant, et a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

SUR CE,

Sur la demande d’annulation des résolutions votées par l’assemblée générale des copropriétaires

L’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

L’article 26-1 de la loi ajoute que, nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

Le 11 avril 2023, l’assemblée générale des copropriétaire de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 1] a voté une résolution n°15 autorisant la vente d’une partie commune, plus précisément un hall d’entrée côté [Adresse 8] d’une superficie de 11,54 m² à M. [G] [Y], ainsi qu’une résolution n°16 autorisant ce dernier à réaliser des travaux d’ouverture d’un mur à ses frais.

La majorité des deux tiers n’ayant pas été atteinte, il a été procédé à un second vote à l’issue duquel les deux résolutions ont été approuvées à la majorité simple.

Les appelantes sollicitent son annulation en affirmant que ces votes constituent un abus de majorité en ce qu’ils ont favorisé les intérêts exclusifs de M. [G] [Y] au mépris de l’égalité de traitement des copropriétaires et en violation de la règle de majorité stricte de l’article 26, en l’état de l’utilité du hall d’entrée dans un immeuble d’habitation et de la nécessité de préserver sa destination lorsqu’il a deux entrées traversantes.

L’intimé soutient que les votes étaient réguliers et expose que leur résidence dispose d’une entrée ouverte sur la [Adresse 9] et d’une seconde, donnant sur la [Adresse 8] et acquise par M. [G] [Y], actuellement inusitée et impropre à l’usage, dont l’état ne permet pas de considérer qu’elle est nécessaire à la destination de l’édifice.

Pour statuer comme il l’a fait et débouter les appelantes de leurs demandes, le premier juge a relevé que la conservation du hall vendu n’était pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, que l’unanimité des voix n’était donc pas requise pour voter les résolutions litigieuses, dès lors régulièrement adoptées, et qu’elles ne démontraient pas que ces décisions soient abusives, qu’elles constituent une rupture d’égalité de traitement entre les copropropriétaires ou favorisent un groupe majoritaire au détriment d’une minorité, de sorte qu’aucun abus de majorité n’est caractérisé.

La cour observe qu’il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 28 février 2024 réalisé à la demande des appelantes que la porte d’entrée de l’immeuble située [Adresse 8] était fermée par une chaîne et un cadenas, que le hall auquel elle donne accès mène à un escalier rejoignant la partie supérieure de l’immeuble mais obturé par des briques creuses, elles-mêmes surmontées de plaques de bois au-dessus desquelles se trouve une claire-voie en bois fermant l’accès au hall d’entrée du second portail de l’immeuble donnant sur la [Adresse 9].

Le commissaire de justice a également constaté que la cage de l’ascenseur était rendue inaccessible par les briques creuses qui l’entourent, ce qui pose la question de la maintenance de cet équipement, que le hall d’immeuble de la [Adresse 8] était donc totalement fermé, qu’aucune ouverture n’était présente sur les murs, par ailleurs très décrépis, et qu’il n’y avait aucun éclairage dans cette partie.

Ces constatations démontrent, nonobstant les vélléités des appelantes ou d’autres copropriétaires d’affecter le second hall à l’entrepôt des vélos et des poussettes, que cet espace était délaissé, en partie condamné et en tous cas non-entretenu et inutilisé, de sorte qu’elles ne peuvent valablement soutenir que son maintien dans les parties communes est nécessaire à la préservation de la destination de l’immeuble, lequel dispose par ailleurs d’une entrée principale.

C’est donc à juste titre que le premier juge a relevé que les conditions prévues par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 avaient été respectées et que le vote à l’unanimité n’était pas exigé.

La cour rappelle par ailleurs qu’un abus de majorité peut être caractérisé lorsque des copropriétaires détenant la majorité des voix prennent des décisions contraires à l’intérêt général, dans le but de servir leurs intérêts personnels au détriment des autres.

En l’espèce, la vente d’une partie commune à un copropriétaire est licite dans son principe et ne peut constituer un abus de majorité que si elle procède d’une intention de nuire ou qu’elle revêt un caractère abusif qu’il appartient à celui qui s’en prévaut d’établir.

En l’espèce, la cour observe qu’aucune intention malveillante n’est démontrée et qu’il ne ressort pas des éléments du dossier qu’un groupe majoritaire a agi avec l’intention de nuire à d’autres copropriétaires.

D’autre part, la cession d’un espace abandonné, sans incidence sur le fonctionnement de l’immeuble ou sur la circulation de ses habitants et n’ayant suscité l’intérêt de certains copropriétaires que postérieurement à la vente, ne contrevient pas aux règles de copropriété, à son équilibre ou à ses intérêts de sorte qu’aucun abus de majorité n’est caractérisé.

La décision de première instance sera en conséquence confirmée et les appelantes seront déboutées de l’ensemble de leurs prétentions.

Sur les autres demandes

Ayant succombé en leurs demandes, les appelantes seront condamnées au paiement des dépens.

L’équité justifie leur condamnation à payer à l’appelant la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 21 janvier 2025 dans toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [S] [I], Mme [H] [K] et la S.C.I. JG au paiement des dépens d’appel ;

Condamne in solidum Mme [S] [I], Mme [H] [K] et la S.C.I. JG à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. Le Kalliste, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT