ARRÊT N°

AC/CB

COUR D’APPEL DE BESANÇON

— […]

ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2020

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique du 13 octobre 2020

N° de rôle : N° RG 18/02198 – N° Portalis DBVG-V-B7C-EBLC

S/appel d’une décision

du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTBELIARD

en date du 16 novembre 2018 [RG N° 16/00151]

Code affaire : 51A

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

SARL SARL X C/ SCI ALIZES

PARTIES EN CAUSE :

SARL SARL X RCS de BELFORT

Sise 17, rue des Prés – 25200 GRAND-CHARMONT

Représentée par M^e Y Z de la SCP Z – EUVRARD, avocat au barreau de MONTBELIARD

APPELANTE

ET :

SCI ALIZES

[…]

Représentée par M^e Alexandre BERGELIN, avocat au barreau de MONTBELIARD

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.

ASSESSEURS : Mesdames B. UGUEN LAITHIER et A. CHIARADIA, (magistrat rédacteur)

Conseillers.

GREFFIER : Madame F. ARNOUX , Greffier

lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS : Mesdames B. UGUEN LAITHIER, et A. CHIARADIA, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 13 octobre 2020 a été mise en délibéré au 17 novembre 2020. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

Faits et prétentions des parties

Par acte sous seing privé en date du 1^er mars 2006, la SCI Alizes (la SCI) a donné à bail à la SARL X des locaux commerciaux situés à Héricourt pour une durée de 9 années.

Selon courrier du 28 mai 2015, la société X a notifié à la SCI son intention de rompre le bail commercial avec effet au 1^er juin 2015 et, de fait, a cessé tout règlement de loyer à cette échéance.

Soutenant qu’à défaut de résiliation avant le 25 février 2015, date de l’échéance des 9 ans, le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans, et que la résiliation ne pouvait intervenir avant le 29 février 2018, la SCI a fait assigner en justice la société X par exploit d’huissier délivré le 12 février 2016 aux fins de la voir condamnée à lui payer 20 460 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à hauteur de 4 620 euros aux arriérés de loyers échus et de 15 840 euros aux loyers à échoir.

Suivant jugement rendu le 16 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Montbéliard, déboutant la société X de l’intégralité de ses prétentions, l’a condamnée à payer à la SCI 20 460 euros à titre de dommages et intérêts, 1 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société X a interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 28 décembre 2018 et, aux termes de ses dernières conclusions transmises le 10 avril 2019, elle en sollicite la réformation et demande à la cour de :

— constater qu’elle n’a créé un établissement sis à Héricourt qu’à compter du 1^er février 2011,

— en conséquence, constater que le bail n’a pas pu prendre effet en 2006, soit avant la création de son établissement,

vu l’article 1184 du code civil,

— « constater que la SCI Alizes n’a pas exécuté loyalement le contrat liant les parties et s’est abstenue de régulariser ou de mettre [un] sous-compteur permettant de calculer les charges exactes de la

SARL X,

— constater que cette dernière s’est acquittée seule des frais d’électricité et de gaz pour tout l’immeuble,

— constater que la SCI Alizes représentée par son gérant a commis outre cette faute, d’autres fautes ayant pour effet de nuire à la SARL X'»,

en conséquence,

— prononcer la résiliation du bail aux torts de la SCI au 31 mai 2015,

— la débouter de sa demande de dommages et intérêts, et du surplus de ses demandes, fins et conclusions,

— constater que la SCI a indûment encaissé des loyers,

— la condamner à lui payer 50 838 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux loyers et charges indûment versés,

— dire que cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter de la notification de la décision à intervenir,

— « ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir » (sic),

— condamner la SCI à lui payer 2 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^me Y Z (SCP Z
- Euvrard) en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon écritures déposées le 10 avril 2019, la SCI conclut à la confirmation du jugement entrepris dans toutes ses dispositions et à la condamnation de la société X à lui payer 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 mars 2020.

Motifs de la décision

— Sur la régularité du congé du 28 mai 2015,

Le premier juge a estimé que la société X n’a pas respecté les prescriptions légales en matière de congé, le bail litigieux ayant été conclu pour 9 ans, soit jusqu’au 29 février 2015, alors qu’elle a notifié à la SCI le 28 mai 2015 son intention de donner son congé à effet au 1^er juin 2015.

A l’appui de son appel, la société X soutient que les dispositions du décret du 30 septembre 1953 ne peuvent trouver à s’appliquer que si quatre conditions sont réunies : il doit y avoir un bail, portant sur un local, dans lequel un fonds de commerce doit être exploité et le locataire doit être enregistré au registre du commerce.

Or, elle soutient n’avoir créé un établissement à Héricourt que le 1^er février 2011, de sorte que le bail n’a commencé à courir qu’à compter de cette date, la deuxième période triennale arrivant ainsi à terme le 30 janvier 2017, si bien qu’elle a valablement donné congé en date du 31 mai 2015 prenant

effet au 31 décembre 2015.

Néanmoins, en l’espèce, le décret 30 septembre 1953 trouve bien à s’appliquer et le bail litigieux a commencé à courir le 1^er mars 2006, la société X ayant créé en 2006 un établissement accessoire à Héricourt et l’immatriculation d’un local accessoire n’étant pas obligatoire, de sorte que le bail commercial a également pu débuter en 2006 alors même que les démarches administratives n’ont été réalisées qu’en 2011, l’absence de déclaration du local accessoire n’empêchant pas son exploitation effective dès lors que le preneur dispose de la qualité de commerçant et exerce une activité.

Au surplus, la société X ne saurait justifier l’absence de bail avant le 1^er mars 2011 par une impression écran d’un fichier informatique créé à cette date.

En conséquence, le congé donné par la société X le 28 mai 2015 est irrégulier, le jugement déféré étant sur ce point confirmé.

— Sur la résiliation judiciaire,

Au cas où la cour considérerait que le bail a commencé à courir le 1^er mars 2006, la société X forme une demande de résiliation judiciaire dans la mesure où, selon elle, la SCI n’a pas respecté ses obligations contractuelles et a porté atteinte à son activité.

Elle reproche ainsi au bailleur d’avoir été seule à supporter les frais d’électricité, de chauffage et d’eau pour tout le bâtiment, ce dernier ne comportant qu’un compteur et n’étant pas équipé d’un sous-compteur.

Au contraire, la SCI prétend que son bâtiment comprend un local commercial et un appartement et que chacun de ces locaux est équipé d’un compteur électrique indépendant.

Pour ce qui est de la consommation d’eau, elle fait valoir qu’il existe un compteur général dans le local d’habitation et un sous-compteur dans le local commercial qui était occupé par la société X.

En tout état de cause, la société X ne prouve pas avoir seulement demandé à la SCI de remédier à l’absence de sous-compteur électrique avant son courrier du 28 mai 2015.

En outre, elle ne produit aucun élément relatif aux prétendus problèmes de chauffage et d’alimentation en eau.

Enfin, la SCI souligne à juste titre que le fait que la société X estime que M. A X serait responsable du « piratage » de son système informatique et que son comportement justifierait qu’elle ne puisse maintenir de salarié dans les locaux qu’elle occupait précédemment est sans emport s’agissant de la résiliation judiciaire réclamée, la société X n’expliquant pas en quoi les agissements de M. X (gérant de la SCI) pourraient être considérés comme des fautes de ladite SCI, personne de droit distincte.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en résiliation du bail commercial.

— Sur les dommages et intérêts réclamés par la SCI,

A titre subsidiaire, si la résiliation judiciaire n’était pas prononcée, la société X fait valoir que la SCI jouit des locaux depuis le 31 mai 2015, date à laquelle ils ont été libérés ce qui lui a permis de les relouer à la société Eco’Chauff, également gérée par M. X.

En outre, selon elle, le quantum des dommages et intérêts réclamés par la SCI est contestable puisque, selon elle, il résulte du contrat de bail que le montant du loyer était de 4 440 euros à l’année, soit 370 euros par mois, aucune ré-indexation des loyers n’étant intervenue, et aucune charge ne peut être mise à son débit dans la mesure où elle a « assumé seule les frais d’électricité, d’eau… pour l’ensemble du bâtiment ».

Elle ajoute que la SCI a reconnu dans ses conclusions de première instance avoir encaissé les loyers jusqu’en décembre 2015, si bien qu’il ne peut être mis à sa charge que 9 620 euros (soit 370 euros x 26 mois de janvier 2016 à février 2018).

Pour ce qui est du quantum des dommages et intérêts qu’elle réclame, la SCI soutient que, contrairement aux allégations de la partie adverse, le montant des loyers indiqué au bail est de 580 euros par mois outre 30 euros de provision sur charges, ledit bail comportant par ailleurs une clause d’indexation qui a permis de porter le loyer à la somme de 660 euros par mois au moment où les échéances n’ont plus été réglées.

En réalité, le bail litigieux stipule : « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de quatre mille quatre cent quarante euros, que le preneur s’oblige à payer au bailleur, d’avance le premier de chaque mois, en douze termes égaux de 580 euros cinq cent quatre-vingts euros chacun, le premier terme ayant lieu le premier 01/03/2006. Le preneur accepte également une provision sur charge de 30 euros par mois (ménage des communs, électricité des communs, VMC des communs, avant sur consommation d’eau…) » (sic).

Or, la société X ne s’est pas émue de la contradiction contenue dans cette clause pendant plus de neuf ans puisqu’elle admet avoir réglé sur la période « des sommes supérieures au loyer convenu » dont elle revendique le remboursement sur la base d’un « loyer convenu » de 370 euros.

De surcroît, la clause « loyer » du contrat énonce expressément en lettres et en chiffres que « le preneur s’oblige à payer au bailleur, d’avance le premier de chaque mois, en douze termes égaux de 580 euros cinq cent quatre-vingts euros chacun », de sorte que cette condition n’a pu sérieusement échapper au preneur qui a dû considérer que la mention du « loyer annuel de quatre mille quatre cent quarante euros » résultait d’une erreur de plume, étant, au demeurant, observé que le bail litigieux a été signé, le 1^er mars 2006, tant pour la SCI, bailleur, que pour la société X, preneur, par M. A X, alors gérant de l’une et l’autre sociétés.

Par ailleurs, comme le soutient la SCI, le-dit bail contient une clause une clause d’indexation ainsi formulée : « le loyer fixé ci-dessus sera révisable à l’expiration de chaque période triennales, dans les conditions prescrites par le décret du 30 septembre 1953 et y les textes subséquente qui l’ont modifié régissant le locataire de l’immeuble à usage commerciale, industriel ou artisanal, notamment le décret n° 72 561 du 3 juillet 1972 » (sic), l’indice de référence indiqué étant « le premier connu du coût de la construction ».

En outre, en cause d’appel, la SCI confirme ce qu’elle faisait valoir dans ses conclusions de première instance, à savoir que « à compter du mois de décembre 2015, plus aucun loyer n’a été réglé en dépit de plusieurs relances et de l’engagement de la présente procédure ».

Enfin, la remise des clés au bailleur est sans incidence sur la fin du bail et elle ne saurait exempter le locataire du paiement des loyers jusqu’au terme du préavis et ce d’autant plus que le congé n’a pas été donné dans les formes requises.

Dans ces conditions, la SCI est bien fondée à réclamer paiement de la somme totale de 20 460 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à hauteur de 4 620 euros aux arriérés de loyers échus et de 15 840 euros aux loyers à échoir, le jugement querellé étant confirmé de ce chef.

— Sur les dommages et intérêts réclamés par la société X,

La société X soutient qu’elle a payé les sommes suivantes ne reposant sur aucune cause :

—  36 438 euros au titre des « loyers de février 2005 à janvier 2011 alors qu’elle n’exploitait pas son fonds de commerce dans le local d’Héricourt »,

— « des sommes supérieures au loyer convenu dans le contrat », soit 12 600 euros au total pour les années 2011, 2012, 2013, 2014 et 2015,

— « un trop perçu d’avance sur charges de 30 euros par mois depuis 2011 », soit 1 800 euros.

Elle réclame, en conséquence, la condamnation de la SCI à lui payer la somme de 50 838 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux loyers et charges indûment versés.

Compte tenu des développements qui précèdent, qui ont retenu que le bail a commencé à courir à compter du 1^er mars 2006 emportant obligation de payer les loyers à compter de cette date et que le bailleur, conformément aux stipulations contractuelles, a procédé à la réévaluation du loyer et a réclamé une avance sur charges mensuelle de 30 euros, la société X ne peut qu’être déboutée de sa demande en dommages et intérêts au titre de loyers et charges indûment versés alors même qu’elle reste débitrice d’un arriéré de loyers chiffré ci-dessus.

— sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI la totalité des frais qu’elle a dû engager pour se défendre en appel. Une somme de 2 000 euros lui sera donc allouée à ce titre, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la société X sera condamnée aux dépens d’appel, les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Montbéliard en date du 16 novembre 2018.

Y ajoutant,

Condamne la SARL X à payer à la SCI Alizes la somme de deux mille (2 000) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamne aux dépens d’appel et accorde à M^me Y Z de la SCP Z – Euvrard, avocat qui en a fait la demande, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du même code.

Ledit arrêt a été signé par monsieur Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, le président de chambre