COUR D’APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE --------------------------

ARRÊT DU : 23 JANVIER 2017

(Rédacteur : Madame Elisabeth FABRY, Conseiller)

N° de rôle : 16/02521

XXX

c/

La SCP Z-A – XXX

Nature de la décision : AU FOND

notifié aux parties par LRAR le :

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance rendue le 04 avril 2016 (R.G. 14/03) par le Juge commissaire du Tribunal de Grande Instance de BERGERAC -Procédures Collectives- suivant déclaration d’appel du 14 avril 2016

APPELANTE :

XXX dont le siège social est sis XXX

représentée par Maître Dominique ASSIER de la SCP MONEGER-ASSIER-BELAUD, avocat au barreau de BERGERAC

INTIMÉE :

La SCP Z-A – XXX, en qualité de Liquidateur de la SCI LA GAZAILLE, désignée à cette fonction par jugement du TGI de Bergerac en date du 13.01.2014, domiciliée XXX

représentée par Maître Frédéric CHASTRES de la SCP CHASTRES, avocat au barreau de BERGERAC

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 12 décembre 2016 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth FABRY, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Robert CHELLE, Président,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Monsieur Dominique PETTOELLO, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

Vu le visa de Madame le Substitut Général qui a été régulièrement avisée de la date d’audience.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par deux jugements en date du 13 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Bergerac a prononcé la liquidation judiciaire de la SCI La Gazaille et celle de son gérant M. Michel Pasquini. La SCP Z-A Devos Bot a été désignée en qualité de mandataire liquidateur.

Le passif déclaré dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SCI La Gazaille s 'élève à 924.230 euros, celui de M. Pasquini à 1.209.329 euros.

Par ordonnance du 13 octobre 2014, le juge commissaire a désigné X-Y pour procéder à l’estimation de l’ensemble immobilier. Dans son rapport en date du 17 décembre 2014, X-Y a estimé les immeubles à une valeur comprise entre 2.350.000 euros et 2.400.000 euros.

Par ordonnance en date du 04 avril 2016, le juge commissaire du tribunal de grande instance de Bergerac a ordonné la vente aux enchères des biens immobiliers appartenant à la SCI La Gazaille, composés d’un manoir, d’un château et de plusieurs bâtiments, en un lot unique, sur la base d’une mise à prix de 1.800.000 euros, avec faculté de baisse à défaut d’enchérisseur à la somme de 1.500.000 euros .

La SCI La Gazaille a relevé appel de la décision par déclaration en date du 14 avril 2016.

Dans ses dernières conclusions, remises et notifiées le 13 juillet 2016, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SCI La Gazaille demande à la cour de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en son appel ;

— avant-dire-droit, à titre principal, ordonner une expertise aux fins de procéder à l’évaluation des biens immobiliers dépendant de son actif figurant au cadastre de la commune de Carsac Aillac (24200) sous les références suivantes : section B n° 1172 à 1185 ; 1189 à 1193 ; 1199 ; 1202 à 1204 ; 1272 à 1276 ; 2270 ; 2271 ; 2273 ; section C n° 97 ; section AN n° 7 ; 9 ; 47 ; 131 à 133 ; – réserver les dépens.

Elle fait valoir que la procédure aux termes de laquelle la vente a été ordonnée n’est pas conforme aux exigences de l’article L.642-18 du code de commerce ; que la singularité de l’immeuble, qui se situe dans un marché haut de gamme, n’a pas été retenue dans l’ordonnance ; que les acquéreurs potentiels doivent être recherchés dans un secteur géographique étendu ; que l’évaluation faite le 17 décembre 2014 par X-Y est manifestement inférieure à la réalité du marché et n’est pas conforme à l’objectif de l’adjudication des biens, qui doit permettre d’assurer une cession au mieux des intérêts des créanciers et du débiteur saisi. Elle ajoute qu’avant d’être désigné par le juge commissaire, X-Y, se présentant comme une connaissance du liquidateur, avait proposé de vendre les immeubles et les avait alors estimés à une somme comprise entre 3.500.000 et 4.000.000 euros ; qu’il avait inséré des annonces dans plusieurs journaux. Elle soutient qu’il appartient au juge commissaire de justifier que la vente judiciaire serait préférable à une vente amiable ; que l’ordonnance doit être réformée, et ce d’autant plus que faute de préciser les modalités de visite et de publicité, la décision est contraire aux dispositions des articles R.642-28 et R.642-22 du code de commerce.

Dans ses dernières conclusions, remises et notifiées le 16 novembre 2016, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SCP Z-A Devos Bot ès qualité demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a autorisé la vente aux enchères des actifs immobiliers dépendant de la liquidation judiciaire de la SCI La Gazaille, en un lot unique, sur la base d’une mise à prix de 1.800.000 euros, avec faculté de baisse à défaut d’enchérisseur à la somme de 1.500.000 euros

— réformer l’ordonnance pour le surplus ,

— statuant à nouveau,

— ordonner aussi l’adjudication de la parcelle cadastrée Commune Carsac Aillac section XXX « Peycibeau » pour une contenance de 12 ca sous les mêmes conditions que les autres parcelles

— dire et juger qu’elle sera autorisée à faire paraître une publicité à raison de trois insertions dans des journaux à diffusion nationale (la revue Propriétés et Châteaux, la revue Figaro Magazine), une parution dans Sud Ouest et sur son site internet www.sudouest-legales.com

— afin de permettre aux amateurs de visiter les lieux, dire et juger qu’il sera procédé à leur visite dans les 15 jours précédant la vente par l’huissier désigné, lequel pourra se faire assister de la force publique si nécessaire et d’un serrurier, les débiteurs étant informés à l’avance

— statuer ce que de droit sur les dépens.

L’intimée fait valoir que le rapport de X-Y a été déposé depuis deux ans sans susciter de contestation ; que l’appelante ne produit aucune pièce à l’appui de ses allégations remettant en cause l’évaluation faite. Elle expose qu’elle a fait paraître sans succès plusieurs publicités en vue de vente entre octobre 2015 et janvier 2016 ; qu’en l’espace de deux ans, aucun acquéreur amiable ne s’est présenté ; qu’à l’évidence la débitrice, qui a obtenu plusieurs renvois du juge commissaire afin de présenter une offre de gré à gré, cherche à se soustraire à la réalisation des actifs. Elle ajoute qu’il résulte sans ambiguïté des dispositions de l’article L.642-18 du code de commerce que la vente aux enchères des biens immobiliers constitue le principe en matière de procédures collectives ; que c’est seulement par exception, lorsque la consistance, l’emplacement des biens ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable, que la vente de gré à gré est autorisée ; qu’en l’espèce, la vente aux enchères a été ordonnée après que le juge ait refusé l’offre d’apurement du passif estimée non sérieuse ; que les offres amiables transmises postérieurement ne sont pas de nature à réaliser les actifs dans de meilleures conditions dès lors qu’elles n’ont pas été formulées de manière directe ni globale et que les candidats soit n’ont pas communiqué leur adresse ni justifié de leur solvabilité, soit ont formulé une proposition assortie de conditions suspensives et d’un accord de financement valable 4 mois ; que la seule façon de départager les candidats et de s’assurer de leur réelle volonté d’acquérir reste une vente aux enchères, qui fixe des conditions précises et non discutables.

Elle conclut en conséquence à la confirmation de l’ordonnance dans son principe tout en demandant sa réformation en ce qu’elle a omis de préciser les modalités de publicité et de visite conformément aux articles R.642-22 et R.642-28 du code de commerce, et sollicite qu’elle soit en outre complétée, ayant omis une parcelle cadastrée section XXX qui doit être réalisée de la même façon que les autres.

Le ministère public a déclarer s’en rapporter par mention au dossier en date du 28 septembre 2016. Cet avis a été communiqué aux parties par les soins du greffe.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2016.

MOTIFS :

L’appelante soutient que la procédure aux termes de laquelle la vente a été ordonnée n’est pas conforme aux exigences de l’article L.642-18 du code de commerce pour les motifs suivants :

la singularité de l’immeuble, qui se situe dans un marché haut de gamme, n’a pas été retenue dans l’ordonnance ; les acquéreurs potentiels doivent être recherchés dans un secteur géographique étendu , et il appartient au juge commissaire de justifier que la vente judiciaire serait préférable à une vente amiable ;

l’évaluation faite le 17 décembre 2014 par X-Y est manifestement inférieure à la réalité du marché.

Aux termes des dispositions de l’article L.642-18 du code de commerce, « les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles 2204 à 2212 du code civil, à l’exception des articles 2206 et 2211, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. Lorsqu’une procédure de saisie immobilière engagée avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l’effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d’ouverture l’avait suspendue. Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine. En cas d’adjudication amiable, les articles 2205, 2207 à 2209 et 2212 du code civil sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. »

Cet article laisse au juge-commissaire toute latitude pour choisir entre la vente par adjudication et la vente de gré à gré sans établir de hiérarchie ni conférer à la vente de gré à gré le caractère d’une exception. L’une comme l’autre des ventes est justifiée dès lors qu’elle permet une réalisation optimale des actifs, répondant ainsi à l’objectif principal de la mesure de liquidation judiciaire, qui est de payer les créanciers.

En l’espèce, il apparaît que le mandataire liquidateur a attendu deux ans pour solliciter l’autorisation de vendre les biens immobiliers aux enchères ; qu’il a fait paraître sans succès plusieurs publicités en vue de vente entre octobre 2015 et janvier 2016 ; qu’en l’espace de deux ans, aucun acquéreur amiable ne s’est présenté. Le juge commissaire, avant de faire droit à la demande, a par ailleurs rappelé que l’affaire avait fait l’objet de plusieurs renvois afin de permettre au gérant de la SCI de présenter une offre de gré à gré. A l’évidence, ses tentatives ont échoué, comme ont d’ailleurs échoué les trois autres offres formulées postérieurement. La procédure aux termes de laquelle la vente a été ordonnée est donc parfaitement conforme à l’article L.642-18 et n’encourt aucune réformation de ce chef.

Elle devra néanmoins être complétée en ce qu’elle a omis de préciser les modalités de publicité et de visite conformément aux articles R.642-22 et R.642-28 du code de commerce.

En revanche, il n’y a pas lieu d’élargir l’adjudication à la parcelle cadastrée Commune Carsac Aillac section XXX qui ne figure dans aucune pièce comme dépendant de l’actif de la SCI.

Quant à l’évaluation faite le 17 décembre 2014 par X-Y, c’est à bon droit que l’intimée relève que le rapport a été déposé depuis deux ans sans susciter de contestation de la part de l’appelante. Celle-ci ne produit au demeurant aucune pièce permettant de remettre en cause cette évaluation qui n’est d’ailleurs pas très éloignée des montants proposés dans le cadre des offres amiables. La demande d’expertise sera dès lors rejetée

Les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure de liquidation judiciaire.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Rejette la demande d’expertise judiciaire formée par la SCI La Gazaille

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge commissaire du tribunal de Grande Instance de Bergerac en date du 04 avril 2016,

Y ajoutant,

Autorise la SCP Z-A-Devos Bot, en qualité de mandataire liquidateur de la SCI La Gazaille, à faire paraître une publicité à raison de trois insertions dans des journaux à diffusion nationale (la revue Propriétés et Châteaux, la revue Figaro Magazine), une parution dans Sud Ouest et sur son site internet www.sudouest-legales.com

Afin de permettre aux amateurs de visiter les lieux, dit qu’il sera procédé à leur visite dans les 15 jours précédant la vente par l’huissier désigné, lequel pourra se faire assister de la force publique si nécessaire et d’un serrurier, les débiteurs étant informés à l’avance

Ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de la procédure de liquidation judiciaire.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Chelle, président, et par Monsieur Goudot, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.