ARRÊT N°

MW/FA

COUR D’APPEL DE BESANÇON

—  172 501 116 00013 -

ARRÊT DU 20 SEPTEMBRE 2023

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Audience publique du 07 Juin 2023

N° RG 22/00390 – N° Portalis DBVG-V-B7G-EPQI

S/appel d’une décision du Juge des contentieux de la protection de BESANCON en date du 08 février 2022 [RG N° 11-21-389]

Code affaire : 51A- Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

S.C.I. JUGALINE C/ [I] [M]

PARTIES EN CAUSE :

S.C.I. JUGALINE

Sise [Adresse 5] – [Localité 4]

RCS de Besançon sous le numéro 521 260 521

Représentée par M^e Benjamin LEVY, avocat au barreau de BESANCON

APPELANTE

ET :

Monsieur [I] [M]

né le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 7]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1] – [Localité 6]

N’ayant pas constituté avocat

INTIMÉ

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

MAGISTRAT RAPPORTEUR : Monsieur Michel WACHTER, Président de Chambre, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l’accord des Conseils des parties.

GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier.

Lors du délibéré :

Monsieur Michel WACHTER, Président de Chambre, a rendu compte conformément à l’article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :

Monsieur Jean-François LEVEQUE et Monsieur Cédric SAUNIER, conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 07 juin 2023 a été mise en délibéré au 20 septembre 2023. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

Par acte sous seing privé du 18 mars 2019, la SCI Jugaline a donné à bail à M. [I] [M] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 4] (25), moyennant un loyer mensuel initial de 355 euros, provision sur charges incluse.

Le 10 décembre 2020, la bailleresse a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre d’un arriéré locatif de 3 107,28 euros.

Par exploit du 4 mai 2021, la SCI Jugaline a fait assigner M. [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon aux fins de prononcé de la résiliation du bail, ainsi que de condamnation au paiement des sommes de 6 239,61 euros au titre des loyers et charges impayés, et de 15 517,18 euros au titre des réparations locatives.

Par jugement rendu le 8 février 2022 en l’absence de comparution de M. [M], le juge des contentieux de la protection a :

— constaté que la demande en résiliation du bail est devenue sans objet, les clefs ayant été restituées le 3 septembre 2021 ;

— condamné M. [I] [M] à verser à SCI Jugaline la somme de 6 239, 61 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 26 novembre 2021, loyer de septembre 2021 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2021 sur la somme de 4 898,17 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

— débouté la SCI Jugaline de sa demande au titre des dégradations locatives ;

— débouté la SCI Jugaline de sa demande au titre de la clause pénale ;

— autorisé M. [I] [M] à s’acquitter de l’arriéré locatif en vingt mensualités d’un montant de 300 euros chacune et une vingt-et-unième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

— précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date et quinze jours après mise en demeure par lettre recommandée restée infructueuse, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible ;

— condamné M. [I] [M] à verser à SCI Jugaline la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [I] [M] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Pour rejeter la demande formée au titre des réparations locatives, le juge a retenu que si l’état des lieux de sortie mettait en exergue un certain nombre de défauts, il n’était pas produit d’état des lieux d’entrée permettant de déterminer si ces dégradations préexistaient ou non à la prise à bail.

La SCI Jugaline a relevé appel de cette décision le 7 mars 2022, en déférant à la cour le seul chef du jugement l’ayant déboutée de sa demande au titre des réparations locatives.

Par ses conclusions du 4 avril 2022, l’appelante demande à la cour :

— de juger l’appel recevable et bien fondé ;

En conséquence,

— de réformer le jugement entrepris dans les limites des chefs de jugement indiqués dans la déclaration d’appel c’est-à-dire en ce que le tribunal a débouté la SCI Jugaline de sa demande au titre des dégradations locatives ;

En conséquence,

— de condamner M.[M] à payer à la SCI Jugaline la somme de 15 517,18 euros au titre des

réparations locatives selon état des lieux de sorties et devis produits et à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de le condamner en tous les dépens de l’instance.

La SCI Jugaline a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions à M. [M] par acte du 15 avril 2022 remis à personne.

M. [M] n’a pas constitué avocat.

Il sera statué par arrêt réputé contradictoire.

La clôture de la procédure a été prononcée le 31 mai 2023.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

L’article 7 d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements, mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’appelante réclame le paiement d’une somme totale de 15 517,18 euros en réparation des dégradations locatives, et produit à cet effet un devis Mesure Habitat du 1er septembre 2021 qui correspond à la réfection complète des sols, murs et plafonds du logement, ainsi que le remplacement de l’intégralité de ses équipements mobiliers et sanitaires.

Par ailleurs, elle produit désormais l’état des lieux établi contradictoirement à l’entrée de M. [M] dans le bien loué.

Il résulte d’abord de ce dernier document que, lors de la prise à bail des locaux, les plafonds de l’entrée, de la pièce de vie et de la salle de bains étaient qualifiés d’usés, et qu’il en était de même des sols de l’entrée et de la pièce de vie.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux dressé par huissier de justice le 24 août 2021, confirme l’état d’usage des plafonds, ainsi que des sols de l’entrée et de la pièce de vie. Dès lors, s’agissant d’une usure préexistante au bail, qui s’est accentuée depuis par l’effet de la simple vétusté, rien ne justifie que les travaux de rafraîchissement de ces éléments soient mis à la charge de M. [M]. Le sol en carrelage de la salle de bains est quant à lui décrit à l’issue du bail comme sale, présentant des traces de peinture au niveau de la porte et des taches et marques diverses, mais aucune demande n’est formulée à ce titre par la bailleresse.

S’agissant de l’entrée :

— il n’y a pas lieu d’allouer les sommes devisées au titre de la reprise des portes du placard, dès lors que celles-ci étaient déjà décrites comme non fixées dans l’état des lieux d’entrée ;

— le montant mis en compte au titre du remplacement du convecteur est insuffisamment justifié au vu de l’état des lieux de sortie, qui fait état de simples 'réserves sur le fonctionnement', lesquelles sont impropres à établir de manière certaine la réalité d’un dysfonctionnement ;

— il n’y a pas plus lieu de faire droit à la demande concernant la remise en peinture des murs, dont l’huissier a constaté à la sortie qu’ils étaient en état d’usage, c’est-à-dire affectés par les effets de la simple vétusté.

S’agissant de la pièce de vie :

— il sera fait droit à la demande en tant qu’elle porte sur la réfection des murs et plinthes, l’état de sortie indiquant que les plinthes étaient grossièrement repeintes, et que des stickers étaient collés sur les murs, ces dégradations ne relevant pas de l’usure normale ; il sera alloué à ce titre une somme de 822,70 euros selon devis ;

— il sera également fait droit aux prétentions de la bailleresse relatives à la dépose et au remplacement des éléments de cuisine, en ce compris l’évier et la plaque de cuisson, dès lors que ces équipements ne font l’objet d’aucune observation à l’état des lieux d’entrée, ce dont il doit être déduit qu’ils se trouvaient alors en bon état, alors qu’il ressort du constat d’état des lieux de sortie et des photographies annexées qu’ils ont été grossièrement repeints, sans le moindre soin et avec un résultat esthétique désastreux, et que la robinetterie était cassée ; il sera alloué à ce titre une somme totale de 3 298 euros selon devis (419 euros pour la dépose et la mise en attente des alimentations et évacuations, et 2 879 euros pour la fourniture et pose des équipements de remplacement) ;

— le remplacement du convecteur n’apparaît pas justifié, l’état des lieux de sortie étant en effet muet quant à l’état de cet équipement.

S’agissant de la salle de bains :

— la remise en peinture des murs sera retenue, l’état des lieux de sortie indiquant qu’ils étaient sales, ce qui ne relève pas d’un usage normal ; il sera alloué à ce titre un montant de 429,40 euros selon devis ;

— les montants mis en compte au titre de la mise en place d’une douche en remplacement de la baignoire, du doublage du mur de la zone douche, de la mise en place de faïence sur les murs de la zone douche, de la modification de la plomberie et de la fourniture et pose d’un sèche-serviette ne pourront être alloués, comme correspondant à une modification et une amélioration des équipements du logement, dont rien ne justifie qu’elles soient mises à la charge du locataire sortant ;

— il y a en revanche lieu de faire droit à la demande relative au remplacement des toilettes, dont l’huissier a constaté l’encrassement, la saleté, et l’absence d’une pièce constitutive ; il sera alloué à ce titre un montant de 375 euros selon devis ;

— il en sera de même s’agissant de la vasque et de son robinet, qui ne faisaient l’objet d’aucune observation en début de bail, et dont il a été constaté à l’issue que la vasque était encrassée, sale, et présentait des impacts et une fêlure, alors que le col-de-cygne était cassé, laissant fuir l’eau ; il sera mis en compte la somme de 565 euros selon devis ;

— enfin, il convient de faire droit à la demande s’agissant du miroir et de son point lumineux, l’état des lieux de sortie relevant à cet égard que la glace est posée sur le lavabo, et que les fils de l’éclairage sont à nu ; il sera octroyé une somme de 239 euros selon devis.

Au final, la reprise des dégradations locatives imputables à l’intimé représente un coût total de 5 729,10 euros (822,70 + 3298 + 429,40 + 375 + 565 + 239), que M. [M] sera condamné à payer à la SCI Jugaline, le jugement déféré étant infirmé en ce sens.

M. [M] sera condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à l’appelante la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant par arrêt réputé contradictoire, après débats en audience publique,

Infirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 8 février 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon ;

Statuant à nouveau, et ajoutant :

Condamne M. [I] [M] à payer à la SCI Jugaline la somme de 5 729,10 euros au titre des réparations locatives ;

Condamne M. [I] [M] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [I] [M] à payer à la SCI Jugaline la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Monsieur Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et par Madame Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,