PM/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 24/01570 – N° Portalis DBVG-V-B7I-E2PI

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 12 mars 2024 – RG N°23/00411 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 9]

Code affaire : 30G – Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M^me Bénédicte UGUEN-LAITHIER et M. Philippe MAUREL Conseillers.

Greffier : M^me Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Philippe MAUREL, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur [L] [J]

né le 30 Novembre 1962 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Maxime PERREY de l’AARPI MIGLIORE PERREY AVOCATS, avocat au barreau de STRASBOURG

Représenté par M^e Gabin MIGLIORE, avocat au barreau de MONTBELIARD

ET :

INTIMÉS

Monsieur [I] [F]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Jean-Charles DAREY de la SCP DAREY – ROBIN, avocat au barreau de BELFORT

Madame [H] [R]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Jean-Charles DAREY de la SCP DAREY – ROBIN, avocat au barreau de BELFORT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [J] est propriétaire d’un terrain sur lequel a été édifiée sa maison d’habitation, cadastré section AB n° [Cadastre 5] et situé [Adresse 4] à [Localité 8]. M. [I] [F] et Mme [H] [R] ont fait l’acquisition de la parcelle contiguë, cadastrée [Cadastre 6], située [Adresse 2] sur laquelle ils ont fait édifier une maison d’habitation. Un permis de construire leur a été délivré par le maire de commune le 25 mars 2019.

M. [J] a alors avisé la mairie des difficultés que pourrait comporter la construction d’un bâtiment d’habitation selon les modalités prévues par l’autorisation de construire, dont il déduisait à sa lecture qu’elle avalisait une violation des règles du plan local d’urbanisme (PLU) qui porterait atteinte aux conditions de jouissance de son propre bien immobilier. Il faisait ainsi état du non-respect des distances d’implantation des immeubles bâtis dans le secteur en question, normes consignées à l’article UG7 du PLU. Qautre griefs ont ainsi été formulés à l’encontre du permis délivré par le maire :

' Une fixation du point zéro de la construction en dessous du niveau du terrain.

' Une hauteur irrégulière de la construction de même que l’implantation non conforme aux dispositions du plan local d’urbanisme.

' Des remblais entreposés en limite de propriété faisant dévier les eaux de pluie sur son terrain.

— Des acrotères mal installés en toiture provoquant un déversement d’eau de pluie sur le terrain voisin.

La commune n’a pas donné suite à ses doléances et M. [J] a alors saisi le tribunal administratif de Besançon d’une demande d’annulation du permis de construire. Sa requête a été rejetée par ordonnance présidentielle en date du 11 octobre 2022 au motif que le recours contentieux était entaché d’une irrecevabilité manifeste comme ayant été tardivement introduit.

Une mesure de conciliation a alors été mise en 'uvre mais est demeurée infructueuse, en raison de l’exacerbation des tensions entre les deux voisins.

M. [L] [J] a ensuite fait assigner ses voisins, devant le tribunal judiciaire de Vesoul suivant acte de commissaire de justice en date du 23 août 2023 aux fins d’entendre ceux-ci condamnés à remédier aux nuisances occasionnées par la construction de leur logement, lesquelles constituent des troubles anormaux de voisinage.

Suivant jugement en date du 12 mars 2024, le tribunal a statué dans le sens suivant :

' Rejette la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

' Rejette la demande de réalisation des travaux.

' Condamne M. [L] [J] à payer à M. [I] [F] et Mme [H] [R] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a essentiellement retenu que :

' Même si le point zéro est situé en dessous du niveau du terrain, la construction reste inférieure à la hauteur maximale prévue par le PLU qui est de 9 m.

' Le non-respect des règles d’urbanisme ne constitue pas, de manière intrinsèque, un trouble anormal de voisinage.

' L’allégation d’une perte d’ensoleillement n’est démontrée que par la production aux débats de captures d’écran d’un site Internet et dont les données sont « particulièrement absconses ».

' Les clichés photographiques pris par le commissaire de justice ayant procédé à un constat montre un terrain mouillé mais ne fait pas apparaître une charge supplémentaire en ce qui concerne l’écoulement des eaux.

' Le déversement d’eau de pluie sur le terrain [J] du fait d’une irrégularité affectant les acrotères situés sur le toit de l’immeuble n’est pas génératrice d’un trouble anormal de voisinage.

Suivant déclaration au greffe en date du 28 octobre 2024, formalisée par voie électronique, M. [L] [J] a interjeté appel du jugement rendu. Dans le dernier état de ses écritures en date du 30 avril 2025, il invite la cour à statuer dans le sens suivant :

' Infirmer le jugement rendu le 17 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Vesoul en ce qu’il :

' Rejeté la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

' Rejeté la demande de réalisation des travaux.

' Condamné M. [L] [J] à payer à M. [I] [F] et Mme [H] [R] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Statuant à nouveau :

' Constater l’existence de troubles anormaux de voisinage, tels que décrits dans le corps de l’assignation et occasionnés par les constructions réalisées par M. [I] [F] et Mme [H] [R] , subis par le concluant et en tirer toutes les conséquences de fait de droit pour ce dernier.

Par conséquent :

' Condamner solidairement, et à défaut in solidum, les intimés au paiement d’une somme de 9 000 euros au profit du concluant, décomposée comme suit :

' Hauteur et implantation de la construction irrégulière, occasionnant une perte d’ensoleillement en façade ouest pour le concluant : 3 000 euros.

' Remblais en limite de propriété occasionnant un écoulement d’eaux pluviales et de terre de remblais directement sur le terrain du concluant : 3 000 euros.

' Non réalisation de l’acrotère en toiture, occasionnant un déversement d’eaux pluviales sur le terrain du concluant : 3 000 euros.

' Condamner solidairement, et à défaut in solidum, les intimés à réaliser les travaux de reprise de nature à faire cesser définitivement les troubles anormaux de voisinage que subit le concluant, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision de la cour d’appel.

Subsidiairement et avant-dire droit :

' Ordonner une mesure d’expertise judiciaire avec mission pour l’expert désigné de constater les désordres litigieux, d’en déterminer les causes, les conséquences dommageables et les moyens d’y remédier.

' Dire que les frais d’expertise seront avancés solidairement, ou à défaut in solidum, par les intimés, et, subsidiairement, par le concluant.

En toute hypothèse :

' Condamner solidairement, et à défaut in solidum, les intimés à payer au concluant la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

' Condamner solidairement et à défaut in solidum, les intimés au paiement des frais et dépens de la procédure d’appel.

' Dire et juger que l’ensemble de ces sommes portera majoration d’intérêts au taux légal à compter du courrier adressé en vue de parvenir à une solution amiable du litige, à titre subsidiaire, à compter de la signification de l’assignation et plus subsidiairement encore à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation des intérêts échus.

Il fait pour cela valoir les moyens et arguments suivants :

' La perte d’ensoleillement résultant du non-respect de la hauteur du bâtiment et de la zone « non aedificandi » en limite de propriété constitue, de jurisprudence constante, un trouble qui dépasse les inconvénients normaux de la vie en société et dont le concluant est fondé à réclamer réparation à ses voisins auteurs du dommage.

' Contrairement à l’appréciation du premier juge, les remblais déposés en contre la limite séparative, occasionnent là encore un dommage puisque des écoulements de boue se produisent sur son terrain.

' La fixation de l’acrotère en toiture, non conforme aux règles de l’art, provoque des écoulements d’eau de pluie sur sa parcelle, lesquels se produisent même si la toiture de l’ouvrage réalisé est, prétendument, entièrement végétalisée, ce que le commissaire de justice instrumentaire du constat n’a pas relevé.

* * *

En réponse, M. [I] [F] et Mme [H] [R], aux termes de conclusions récapitulatives et responsives en date du 1er avril 2025, exposent les moyens, fins et prétentions suivants :

' Confirmer totalement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vesoul le 12 mars 2024.

À titre principal :

' Juger que M. [J] échoue dans son obligation de rapporter la preuve d’un trouble anormal de voisinage, et par conséquent le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions.

' Rejeter la demande formulée par M. [J] à titre subsidiaire en vue de l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire et, subsidiairement, dire que celle-ci s’effectuera aux seuls frais avancés du demandeur.

' En toute hypothèse, condamner M. [J] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent, à cet égard, que :

' La hauteur du bâtiment prétendument source de troubles de jouissance a été mesurée par l’expert qui l’a fixée à 7 mètres alors que la limite autorisée par le PLU est de 9 mètres.

' La preuve n’est pas rapportée d’une perte d’ensoleillement du fait de l’édification de l’immeuble litigieux.

' De la même manière, l’appelant ne prouve, ni n’offre de prouver, que de l’eau boueuse stagne sur son terrain du fait des remblais entreposés en limite de propriété.

' S’agissant des acrotères, il convient de rappeler que le toit a été végétalisé et donc ne retient pas l’eau de pluie. Aucun déversement d’effluents sur le fonds voisin n’a été constaté par quiconque, les photographies produites par l’appelant ne pouvant constituer la preuve recherchée.

' M. [J] ne rapporte pas davantage la preuve d’un motif légitime pour que soit organisée une mesure d’expertise judiciaire.

* * *

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

M. [J] a entendu assigner comme fondement juridique à son action la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage, dont le siège réside à l’article 1240 du dode civil dès l’instant où l’acte introductif d’instance est antérieur à la promulgation de l’article 1253 du code civil dans sa version issue de la loi du 15 avril 2024.

L’appelant, au soutien de ses prétentions indemnitaires et de sa demande d’exécution d’obligations de faire, à savoir procéder aux aménagements nécessaires à la cessation des désordres dont il se plaint, invoque à cet égard, quatre séries d’inconvénients qui affectent de manière sensible, selon lui, les conditions de jouissance du bien immobilier dont il est propriétaire et qui jouxte celui identifié comme la source des dommages.

* * *

Il est tout d’abord fait grief aux intimés de n’avoir respecté ni les prescriptions du plan local d’urbanisme ni le permis de construire qui leur a été délivré, ce dont il est résulté pour le concluant une perte d’ensoleillement constitutive d’un trouble anormal de voisinage.

Il convient, à ce sujet, de souligner que la perte d’ensoleillement ne constitue pas, de manière intrinsèque, une source de désagréments dépassant les inconvénients normaux de la vie en collectivité. En effet, en considération de la densification croissante des zones suburbaines ou rurales, ce type de nuisances a perdu son caractère absolu et doit, en conséquence, être pondéré en fonction des circonstances de lieu pour en apprécier et en relativiser les incidences dommageables. Pour engager la responsabilité du propriétaire de l’immeuble dans lequel est identifié le facteur de troubles, le phénomène lésionnaire doit atteindre un niveau d’intensité tel qu’il engendre un trouble dont l’anormalité est définie dans des termes de plus en plus restrictifs.

Dans cette optique, et compte tenu de l’extension de l’espace urbain habitable, la perte d’ensoleillement doit être relativisée et contextualisée en tenant compte des facteurs locaux induisant une réduction sensible de certains avantages que pouvaient détenir les primo-occupants. Il est désormais de règle dans les zones promises à une densification urbaine accrue de considérer que la perte d’ensoleillement pouvant résulter de l’édification de bâtiments en hauteur peut, en toute rigueur, constituer un trouble de voisinage sans pour autant que l’épithète d’anormal puisse lui être accolé (Cass. 3° Civ. 6 juin 2019 n° 17- 30. 964). Dès lors, les agréments de la vie champêtre et les inconvénients de la vie citadine, dans une zone dédiée à l’habitation, sont nécessairement soumis à un phénomène d’usure mutuelle qui justifie d’en répartir équitablement les charges et les avantages. Partant, certains intérêts particuliers ne peuvent, sans autre motif qu’un droit acquis, prendre l’ascendant sur ceux du reste de la collectivité.

Au cas présent, il résulte des mentions figurant sur le permis de construire que l’immeuble appartenant aux intimés a été édifié au sein d’un lotissement, ce qui démontre que la zone concernée était urbanisée ou en voie d’urbanisation. De surcroît, les clichés photographiques du site pris en surplomb des parcelles concernées par le litige, formalisés par des captures d’écran sur un téléphone portable, et dont le premier juge a estimé que leur contenu était abscons, font néanmoins apparaître un maillage particulièrement resserré de la zone pavillonnaire dans laquelle se situent les immeubles appartenant à chacune des parties.

Il s’ensuit que ce dans ce quartier, déjà urbanisé et sans doute destiné à un développement rapide au regard du parcellaire et du coefficient d’occupation des sols, la vue n’est pas protégée si bien que les servitudes dont pourraient se prévaloir certains propriétaires, soit ne sont pas de mise, soit sont battues en brèche par l’expansionn actuelle ou virtuelle de la zone d’aménagement péri-urbaine. Ce phénomène peut donc constituer un obstacle dirimant à la reconnaissance d’un trouble anormal de voisinage (Cass. 3° Civ 27 mars 2025 n° 23- 21. 076).

En cet état, outre le fait que M. [J] a évalué la perte d’ensoleillement de manière unilatérale, et sur la base de données peu convaincantes ainsi que l’a souligné le premier juge, il ne démontre pas subir un préjudice anormal et spécial de ce qui ne peut être appréhendé comme la violation d’un droit acquis.

Enfin, et pour faire reste de droit sur la question, il sera rappelé que la simple méconnaissance d’une règle d’urbanisme ne constitue pas, en soi, un trouble anormal pour le voisin qui en subit les conséquences. La faute n’étant pas requise en la matière, c’est la nature et l’intensité du préjudice résultant du non-respect de la règlementation publique qui conditionne l’ouverture d’un droit à réparation.

Au cas présent, non seulement l’intensité du préjudice invoqué n’est pas démontrée mais la violation des dispositions du PLU et du permis de construire n’est pas davantage établie. En effet, il résulte des observations du commissaire de justice que la hauteur du bâtiment est de 7 m alors que la règle locale d’urbanisme prévoit un plafonnement à 9 m. Il est à cet égard indifférent à la cause que le point zéro à partir duquel est déterminée la hauteur du bâtiment soit situé en dessous du niveau naturel du terrain d’assiette.

Il suit de là que le trouble anormal de voisinage relatif à la perte d’ensoleillement n’est pas caractérisé si bien que le jugement doit être entièrement confirmé sur ce point.

* * *

L’appelant fait grief à ses adversaires d’avoir entreposé des remblais le long de la clôture séparative, ce qui occasionnerait, selon lui, des écoulements d’eau boueuse sur son terrain. Les photographies produites aux débats par les parties, dont il n’est pas contesté qu’elles ont été prises à l’endroit même où le phénomène dommageable se serait produit, ne montrent aucunement un écoulement d’eau de pluie, ou de quelque autre effluent à partir du terrain sur-jacent par rapport à celui où se produiraient les désordres et qui résulterait des aménagements effectués par les intimés lesquels seraient supposer aggraver ainsi la servitude naturelle d’écoulement des eaux.

Les clichés photographiques pris par le commissaire de justice et intégrés dans son procès-verbal de constat ne démontrent pas, ainsi que l’a relevé le premier juge, la réalité du phénomène. L’officier ministériel, dans son procès-verbal de constat daté du 30 janvier 2023, mentionne que :

« À la lecture du plan de masse, il existe une pente, sur le fonds voisin de celui de M. [J], dans le sens nord vers le sud. Sur place, on observe que la pente existe dans le sens ouest vers est. M. [J] me déclare que la création d’une pente en ce sens a eu pour conséquence de dévier l’écoulement naturel des eaux de pluie sur sa parcelle. J’observe que les remblais passent à travers le grillage à la limite séparative des deux fonds. »

Ce constat ne corrobore pas l’allégation selon laquelle des écoulements d’eau provenant du fonds supérieur se produisent sur le terrain appartenant à M. [J] et qui excéderaient les flux d’écoulement naturel résultant de la servitude sus-évoquée.

C’est donc à tort que l’appelant estime avoir subi un préjudice indemnisable sur la base de la théorie des troubles anormaux de voisinage. Là encore, le jugement critiqué sera confirmé.

* * *

M. [J] sollicite également la condamnation des intimés à réaménager l’immeuble édifié sous leur maîtrise d’ouvrage, outre l’indemnisation du préjudice qu’il estime avoir subi, en raison des écoulements d’eau de pluie provenant de l’acrotère défectueux installé en toiture du local appartenant aux intimés.

Le commissaire de justice signale dans son compte rendu que :

« L’acrotère est situé au ras du toit. Mon requérant me déclare que par temps de fortes pluies, l’eau prend de la vitesse sur la toiture, passe au-dessus des couvertines et peut ainsi atteindre son chemin d’accès voir sa porte d’entrée. »

Mais là encore, force est de constater que l’officier ministériel n’a pas objectivement observé le désordre invoqué par son client mais s’est borné à reproduire les doléances formulées par ce dernier devant lui. Ainsi, et à supposer même que des écoulements provenant de la toiture se produisent sur le chemin d’accès appartenant à M. [J], l’absence de toute précision sur l’ampleur du phénomène dommageable ne permet donc pas de caractériser un trouble anormal de voisinage, ce qui induit la confirmation du jugement sur ce point.

* * *

Subsidiairement, l’appelant sollicite l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire à l’effet de constater les troubles dont il estime être la victime, d’évaluer le montant des réparations qu’il se déclare fondé à obtenir et, enfin, de déterminer les modalités de cessation du phénomène sinistrant.

Dès l’instant où une instance contentieuse a déjà été engagée, c’est uniquement l’article 146 du code de procédure civile qui a vocation à s’appliquer si bien que le demandeur à la mesure d’instruction est tenu d’établir qu’il ne dispose pas d’autres moyens pour apporter la preuve de faits susceptibles d’engager la responsabilité de son adversaire. Au cas présent, il n’est ni démontré, ni même allégué que l’intéressé ait été privé de toute possibilité d’établir cette preuve, qu’elle soit testimoniale, présomptive ou bien résulte d’une expertise amiable même non-contradictoire, des faits constitutifs d’un trouble anormal de voisinage. Partant, sa demande subsidiaire ne peut qu’être rejetée.

Au regard des motifs qui précèdent, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais exposés par eux dans le cadre de l’instance présente et non compris dans les dépens à hauteur de la somme de 2 500 euros. M. [J] sera tenu d’en acquitter le paiement à leur profit.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi :

' Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré.

' Condamne M. [L] [J] à payer à M. [I] [F] et à Mme [H] [R] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

' Le condamne aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,