Le copies exécutoires et conformes délivrées à

ASW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/01682 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EWHI

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 14 JANVIER 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 24 octobre 2023 – RG N°22/01199 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE VESOUL

Code affaire : 30A – Demande en nullité du bail commercial

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M^me Anne-Sophie WILLM et Philippe MAUREL, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 12 novembre 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M^me Anne-Sophie WILLM et Philippe MAUREL, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.C.I. MS

Sise [Adresse 2]

Inscrite au RCS de Vesoul sous le numéro 793 253 154

Représentée par M^e Jérôme PICHOFF de la SELARL SYLLOGÉ, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉE

EURL CARITEY

Sise [Adresse 1]

Inscrite au RCS de Vesoul sous le numéro 450 270 509

Représentée par M^e Caroline LAVALLEE de la SCP LAVALLEE – PAGNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

Le 8 mars 2017, la SCI MS a conclu avec l’EURL Caritey Immobilier un mandat de gérance portant sur un bâtiment à usage commercial, industriel ou stockage, situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Le 21 septembre 2020, un bail commercial a été passé entre l’Eurl Caritey Immobilier, représentant M. [K] [X], et la Sàrl City Cars, pour des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4].

Par ordonnance rendue le 19 avril 2022, le juge des référés au tribunal judiciaire de Vesoul a :

— résilié le bail au 17 avril 2021,

— ordonné l’expulsion de la société City Cars,

— condamné par provision la société City Cars à régler à M. [X] la somme de 8 481,44 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 17 avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société City Cars à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

— condamné en conséquence par provision la société City Cars à payer à M. [X] la somme de 1 329,46 euros par mois du 17 avril 2021 jusqu’à la libération des lieux au titre d’une indemnité d’occupation,

— condamné la société City Cars aux entiers dépens et frais de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 28 septembre 2023, la SCI MS a fait assigner l’Eurl Caritey Immobilier devant le tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de résolution du mandat de gérance et d’indemnisation de son préjudice matériel.

Par jugement du 24 octobre 2023, le tribunal a :

— débouté la SCI MS de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SCI MS à payer à l’Eurl Caritey Immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI MS aux dépens.

Pour parvenir à cette décision, le tribunal a notamment retenu :

— que c’était avec raison que la société Caritey Immobilier faisait valoir que le contrat de bail ne portait pas sur les biens donnés en mandat de gérance,

— que le bail avait été conclu entre M. [K] [X] représenté par la société Caritey Immobilier et la Sàrl City Cars,

— que le mandat passé avec la SCI MS portait sur un bien situé [Adresse 3] à [Localité 4], soit à une adresse différente de celle des locaux donnés à bail à la société City Cars,

— que le bail conclu entre la société City Cars et M. [K] [X] ne faisait pas référence au contrat de mandat de gérance passé avec la SCI MS,

— que le juge des référés avait indiqué que l’action en résolution du bail avait été introduite par M. [K] [X], bailleur, et non par la SCI MS,

— que celle-ci ne justifiait pas qu’elle se trouvait propriétaire d’un bien situé [Adresse 5] à [Localité 4],

— qu’elle ne pouvait en conséquence se prévaloir de fautes commises par la Sàrl Caritey Immobilier dans la gestion du bail.

— oOo-

Par acte du 17 novembre 2023, la SCI MS a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 15 juillet 2024, elle demande à la cour :

— de dire et juger recevables et bien fondés son appel et ses demandes,

— d’infirmer le jugement rendu le 24 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Vesoul,

Statuant à nouveau

— de juger que l’Eurl Caritey Immobilier est liée à elle par un mandat de gestion portant sur le local commercial [Adresse 5] à [Localité 4],

— de dire et juger que l’Eurl Caritey Immobilier a manqué à ses obligations contractuelles en vertu du mandat de gérance conclu avec elle portant sur le local sis [Adresse 5],

En conséquence,

— d’ordonner la résolution du mandat de gérance conclu entre l’Eurl Caritey Immobilier et elle le 8 mars 2017,

— de condamner l’Eurl Caritey Immobilier à lui payer la somme de 28 021,75 euros au titre de son préjudice matériel découlant du manquement à ses obligations,

— de condamner l’Eurl Caritey Immobilier à lui régler la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner l’Eurl Caritey Immobilier aux entiers dépens.

— oOo-

Aux termes de ses uniques conclusions transmises le 15 mars 2024, l’Eurl Caritey Immobilier demande à la cour :

— de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vesoul le 24 octobre 2023,

— de débouter la SCI MS de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire

— de constater qu’aucune faute ne peut lui être reprochée,

En conséquence,

— de débouter la SCI MS de toutes ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire

— de constater que la SCI MS ne justifie d’aucun préjudice,

En conséquence,

— de débouter la SCI MS de toutes ses demandes,

En tout état de cause

— de condamner la SCI MS à lui payer la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SCI MS aux entiers dépens.

— oOo-

La clôture a été ordonnée le 22 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024.

Elle a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

I. Sur la demande de résolution du mandat de gérance

La SCI MS fait valoir que le mandat de gérance qu’elle a passé avec la société Caritey Immobilier porte sur un bien situé [Adresse 5] à [Localité 4] et non sur le local mentionné au contrat et qui est situé [Adresse 3]. Elle indique qu’elle n’a jamais été propriétaire de ce local et que l’Eurl Caritey Immobilier, qui a rédigé l’acte, ne saurait tirer profit de la faute qu’elle a commise sur la désignation du bien pour se dégager de ses obligations. Elle sollicite en conséquence la résolution du mandat de gérance au motif que la société Caritey Immobilier a manqué à ses obligations dans le cadre de la gestion du bien qui a été loué à la société City Cars, lui reprochant de n’avoir pas vérifié la solvabilité de cette société, de ne pas l’avoir informée de la situation des impayés, de ne pas avoir mis tout en 'uvre pour remédier à la dette et de ne pas avoir engagé la procédure pour ce faire.

L’Eurl Caritey Immobilier s’oppose à la demande en indiquant que le contrat de bail commercial qui a été régularisé le 21 septembre 2020 avec son concours porte sur un local pour lequel elle n’a reçu aucun mandat de gérance. Subsidiairement, elle conteste toute faute de sa part, précisant que le signataire du bail, M. [K] [X], avait donné son accord pour un étalement des loyers dus par la société City Cars et qu’il avait souhaité reprendre la main sur le dossier dans la mesure où il envisageait de céder le fonds.

Réponse de la cour :

Sur le bien objet du mandat de gérance

Aux termes de l’article 1984 du code civil : ' Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.'

En l’espèce, si le mandat de gérance passé le 8 mars 2017 entre la SCI MS, représentée par M. [K] [X], et la société Caritey Immobilier, mentionne qu’il porte sur l’administration d’un bâtiment à usage commercial, industriel ou stockage comprenant un bureau, un hangar de 300 m2 (24m x 12,60m) situé [Adresse 3] à [Localité 4], il est cependant constaté :

— que le bail commercial qui a été conclu entre M. [K] [X] et la Sàrl City Cars le 21 septembre 2020 avec le concours de la socité Caritey Immobilier porte désignation d’un local situé [Adresse 5] à [Localité 4], comprenant un bureau avec sanitaire, un hangar de 302 m2 (24m x 12,60m), pour un loyer mensuel de 1 219,46 euros TTC,

— que la date d’effet du bail est fixée au 21 septembre 2020,

— que l’Eurl Caritey Immobilier a adressé des rapports de gestion à la 'SCI MS [X]' relatifs à la période 2020, 2021 et 2022,

— que ces rapports de gestion portent sur les loyers appelés auprès de la société City Cars à hauteur de 1 219,46 euros à compter du mois d’octobre 2020,

— que la société Caritey Immobilier a facturé des honoraires de gestion du 1er janvier au 31 décembre 2021 à la 'SCI MS [X]' pour le locataire City Cars entré dans les lieux le 21 septembre 2020,

— que préalablement au mois de septembre 2020, l’Eurl Caritey Immobilier a adressé des rapports de gestion à la 'SCI MS [X]' pour la gérance du même bien portant sur une location passée avec la société Auto Prestige,

— que la SCI MS établit sa propriété du bien immobilier située [Adresse 5] à [Localité 4] par la production notamment des taxes foncières émises sur ce bien.

Il ressort en conséquence de ces élements que le mandat de gérance qui a été passé entre la SCI MS et l’Eurl Caritey Immobilier se rapporte bien à l’administration de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 4], comprenant un bureau avec sanitaire, et un hangar de 302 m2 (24m x 12,60m).

Sur les fautes de gestion

Aux termes de l’article 1991 alinéa 1er du code civil : ' Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.'

Selon l’article 1992 : 'Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.'

Le mandataire est donc responsable du dommage causé par l’inexécution totale ou partielle de ses obligations contractuelles, et de toutes les fautes qu’il peut commettre dans sa gestion.

La preuve de la faute incombe au mandant.

Par ailleurs, l’article 1217 du code civil dispose que : ' La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.'

En l’espèce, le mandat de gérance dispose, en son article 1, que 'le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir, pour son compte et en son nom, tous actes d’administration notamment :

GESTION DES LOYERS :

— encaisser, percevoir tous loyers, charges, dépôts de garantie (dépôts dont le mandataire demeurera détenteur), indemnités d’occupation et d’assurances, provisions et plus généralement toute somme ou valeur relative au(x) bien(s) géré(s) ;

— donner quittance, reçu et décharge, et corrélativement donner mainlevée de toute saisie, opposition et procéder à tous règlements dans le cadre de la même administration et notamment payer les charges de copropriété, acquitter sur demande expresse du mandant les sommes dues au titre des impositions et taxes, les récupérer éventuellement auprès des locataires – procéder à la révision des loyers si le mandataire le juge nécessaire.

PROCEDURES DE RECOUVREMENT :

En cas de difficulté ou à défaut de paiement du locataire, le mandant donne mandat exprès au mandataire qui l’accepte, de diligenter tant en demande qu’en défense toutes saisies, actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces. Le mandataire ne peut représenter le mandant devant le tribunal d’instance et la juridiction de proximité en vertu des dispositions de l’article 828 du code de procédure civile. En cas de déclaration de créances, le mandataire devra détenir un mandat spécial. Tous frais et débours générés par un incident de paiement ou plus généralement générés dans le cadre de l’exécution du présent mandat seront supportés par le mandant et réclamés au locataire (…)'

Il est relevé :

— que le bail commercial conclu entre M. [K] [X] et la société City Cars a été signé le 21 septembre 2020,

— qu’une relance d’impayés a été faite par la société Caritey Immobilier à la locataire les 9 et 23 octobre 2020 pour le loyer du mois d’octobre,

— qu’une relance d’impayés a encore été faite le 16 décembre 2020,

— que le 17 décembre 2020, l’Eurl Caritey Immobilier a rappelé à City Cars son engagement de procéder à un virement de 1 500 euros à chaque début de mois,

— que des relances d’impayés ont été faite les 18 et 23 décembre 2020, ainsi que le 21 janvier 2021,

— que le 26 janvier 2021, l’Eurl Caritey Immobilier a indiqué à City Cars que suite à différents rappels de loyers demeurés sans suite, le propriétaire souhaitait engager une procédure dans le cas où deux loyers ne seraient pas réglés et que pour le restant, un étalement devrait être mis en place avec un mandat de prélèvement,

— que par lettre recommandée avec avis de réception du 27 janvier 2021, l’Eurl Caritey Immobilier a mis la société City Cars en demeure de régler le solde du dépôt de garanti ainsi que les loyers d’octobre 2020, de décembre 2020 et de janvier 2021,

— que le 12 février 2021, Maître [U] [G], huissier de justice, a accusé réception du dossier qui lui a été transmis par l’Eurl Caritey Immobilier pour la mise en oeuvre de la procédure relative à City Cars moyennant le versement d’une provision,

— que la provision pour l’huissier a été versée le 19 février 2021 et information en a été donnée à M. [X] par l’Eurl Caritey Immobilier le même jour,

— que le 13 avril 2021, la société Caritey Immobilier a demandé à l’huissier s’il avait pu percevoir des loyers et, dans le cas contraire, de prendre toutes dispositions pour rompre le bail,

— que 10 avril 2021, la société City Cars a écrit à l’huissier pour solliciter du propriétaire qu’il renonce aux loyers dus entre le 1er octobre 2020 et le 30 avril 2021 en raison de la situation induite par la crise sanitaire liée au Covid, ou alors qu’il procède à un échelonnement de la dette de loyers suspendus sur une période de 12 mois,

— que des relances d’impayés ont été faites les 21 avril et 11 mai 2021 par la société Caritey Immobilier,

— que le 11 mai 2021, l’Eurl Caritey Immobilier a transmis à l’huissier l’accord de M. [X] pour le règlement immédiat du solde du dépôt de garantie, le paiement immédiat du loyer de mai 2021 et la reprise, à compter du 5 juin 2021, des paiement du loyer outre un étalement des loyers dus sur 6 mois,

— que le 11 mai 2021, la société Caritey Immobilier a également adressé un rappel des sommes dues à la société City Cars,

— qu’une relance d’impayés a été faite le 1er juin 2021 par la société Caritey Immobilier,

— que le 10 juin 2021, l’huissier en charge du recouvrement a écrit à l’Eurl Caritey Immobilier pour lui indiquer qu’il convenait de poursuivre la résiliation du bail dans le cas d’une nouvelle défaillance ou d’un engagement non tenu du locataire,

— que le 11 juin 2021, la société Caritey Immobilier a indiqué à l’huissier qu’elle venait de réceptionner un virement de 1 329,46 euros au titre du loyer de mai,

— qu’une relance d’impayés a été faite les 15 et 16 juin 2021 par l’Eurl Caritey Immobilier,

— que le 1er juillet 2021, M. [X] a fait part de son accord auprès de l’Eurl Caritey Immobilier pour la transmission du dossier à un avocat,

— que cet accord a été communiqué le jour même à l’huissier en charge du recouvrement,

— qu’une relance a également été adressée à cette date par la société Caritey Immobilier à la société City Cars, outre le 8 octobre 2021,

— que le 20 décembre 2021, l’huissier a transmis à l’Eurl Caritey Immobilier un courrier réceptionné de la société City Cars faisant mention de démarches entreprises pour trouver des repreneurs du fonds de commerce, précisant pour cela que les deux repreneurs intéressés avaient notamment pris contact à plusieurs reprises avec M. [X],

— que le 27 janvier 2022, la société Caritey Immobilier a adressé à la société City Cars une relance au titre des loyers et charges impayés,

— qu’il ressort de l’ordonnance de référé du 19 avril 2022 qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail a été délivré à la société City Cars le 16 mars 2021 et que l’assignation aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire a été faite par M. [K] [X] par acte du 9 mars 2022.

Il résulte ainsi de ces éléments que dès le premier incident de paiement du loyer, la société Caritey Immobilier s’est attachée à agir avec promptitude pour tenter de recouvrer les impayés de la société City Cars, à rester en rapport avec son mandant et à faire suite aux instructions de procédures données par celui-ci, étant observé qu’aucune disposition contractuelle ne lui imposait de vérifier la solvalibilité du locataire et que les propos tenus par la société City Cars dans son courrier du 20 décembre 2021 selon lesquels elle a été en relation avec M. [X] dans le cadre de la reprise de son activité ne sont contredits par aucune pièce.

La faute de la société Caritey Immobilier dans l’exécution du mandat de gérance pour sauvegarder les intérêts du mandant n’est donc pas démontrée, tout comme la faute qui lui est reprochée d’avoir rédigé des actes erronés, la SCI MS écrivant d’ailleurs sur ce point dans ses conclusions que l’Eurl Caritey Immobilier a pu commettre une confusion en inscrivant une adresse qui se trouvait être celle du local situé sur le terrain voisin de son bien.

La SCI MS sera en conséquence déboutée de sa demande de résolution du mandat de gérance conclu entre elle-même et l’Eurl Caritey Immobilier le 8 mars 2017 et le jugement entrepris, bien que s’étant déterminé par des motifs erronés, sera confirmé sur ce point.

II. Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI MS explique que son préjudice matériel causé par les manquements de l’Eurl Caritey Immobilier comprend les sommes dues au titre des loyers impayés, de l’indemnité d’occupation et des frais d’expulsion, soit un montant de 28 021,75 euros.

L’Eurl Caritey Immobilier conclut à l’inexistence d’un préjudice de la SCI MS consécutif à sa faute, faisant valoir que celle-ci a obtenu un titre exécutoire à l’encontre de la société City Cars.

Réponse de la cour :

Aucune faute n’étant retenue à la charge de la société Caritey Immobilier dans l’exercice de son mandat de gérance, la SCI MS sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts réclamés au titre des loyers impayés, de l’indemnité d’occupation et des frais d’expulsion, étant surabondamment constaté qu’à supposer une faute établie, la SCI MS ne pourrait solliciter des dommages et intérêts dans le cadre du contrat de bail commercial passé avec la société City Cars dont elle n’a pas été partie.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé sur ce point.

III. Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

La SCI MS sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à l’Eurl Caritey Immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

CONFIRME, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 24 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Vesoul ;

CONDAMNE la SCI MS aux dépens d’appel ;

CONDAMNE la SCI MS à payer à l’Eurl Caritey Immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI MS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civil.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,