Le copies exécutoires et conformes délivrées à

ASW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 21/01418 – N° Portalis DBVG-V-B7F-ENAV

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 04 MARS 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 08 juillet 2021 – RG N°21/00499 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON

Code affaire : 30B – Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et M^me Anne-Sophie WILLM, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 07 janvier 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et M^me Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A.R.L. BLK IMMOBILIER

Sise [Adresse 3]

Inscrite au RCS de Besançon sous le numéro 329 176 598

Représentée par M^e Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉ

Monsieur [N] [Y]

né le 30 Septembre 1954 à [Localité 11], de nationalité française,

demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Germain PERREY de la SELARL GERMAIN PERREY, avocat au barreau de BESANCON, avcocat plaidant

Représenté par M^e Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

La SARL BLK Immobilier a acquis, le 4 juin 2019 auprès de Mme [B] [L] et de M. [E] [L], la pleine propriété d’un ensemble immobilier cadastré sur la commune de [Localité 9] section DO n°[Cadastre 7], lieudit [Adresse 4], et section IS n°[Cadastre 6], lieudit [Adresse 10], composé de plusieurs corps de bâtiments dont un local commercial situé au rez-de-chaussée donné à bail pour neuf ans à MM. [D] [X] et [N] [Y] par acte authentique du 17 janvier 1994, prenant effet rétroactivement le 1er janvier 1994.

Ce bail a été renouvelé pour neuf ans au seul profit de M. [N] [Y] par acte authentique du 3 novembre 2003, prenant rétroactivement effet le 1er janvier 2003, puis de nouveau pour une période de neuf ans à échéance du 31 décembre 2020 par acte authentique du 30 janvier 2012, prenant rétroactivement effet le 1er janvier 2012.

Par acte signifié à étude le 29 novembre 2019, la société BLK Immobilier a fait notifier à M. [N] [Y] un commandement aux fins de respecter les dispositions du bail relatives à l’état des lieux et à leur entretien, et visant la clause résolutoire.

Par acte signifié à étude le 20 février 2020, elle a fait notifier au même un congé avec refus de renouvellement de bail et de paiement d’une indemnité d’éviction.

Le 5 février 2021, elle a fait assigner M. [N] [Y] devant le tribunal judiciaire de Besançon afin qu’il soit condamné à quitter les lieux loués à compter du 31 décembre 2020, et à défaut que soit ordonnée son expulsion, fixée l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération totale effective des lieux, et qu’il soit condamné à des dommages et intérêts.

Par jugement rendu le 8 juillet 2021 en l’absence de constitution d’avocat par le défendeur, le tribunal judiciaire de Besançon :

— a débouté la société BLK Immobilier de toutes ses demandes,

— l’a condamnée aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que les photographies non datées et non circonstanciées produites par le bailleur étaient insuffisantes pour caractériser une infraction poursuivie ou renouvelée par le locataire au-delà du délai prévu à l’article L. 145-17 I 1° du code de commerce.

Par déclaration du 27 juillet 2021, la société BLK Immobilier a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Par arrêt du 8 décembre 2022, la première chambre civile de la cour :

— a prononcé la nullité du commandement valant mise en demeure délivré le 29 novembre 2019

à M. [N] [Y] à la demande de la SARL BLK Immobilier,

— a confirmé, dans les limites de l’appel, le jugement rendu entre les parties le 8 juillet 2021 par

le tribunal judiciaire de Besançon,

Y ajoutant, vu l’évolution du litige :

— a sursis à statuer sur la demande formée par M. [N] [Y] tendant à la condamnation de

la SARL BLK Immobilier à lui verser une indemnité d’éviction,

— a ordonné une expertise judiciaire,

— a commis pour y procéder M. [W] [P], expert inscrit sur la liste des experts près la cour d’appel de Besançon, demeurant [Adresse 8], dont les coordonnées sont [XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX02] / [Courriel 12], avec faculté de s’adjoindre, en cas de nécessité, tout spécialiste de son choix mais dans une spécialité autre que la sienne, de recueillir, se faire communiquer tous renseignements utiles à charge d’en indiquer la source, d’entendre tout sachant sauf à préciser son identité et, s’il y a lieu, son lien de parenté, d’alliance, de subordination ou de communauté d’intérêt avec les parties et avec mission de :

1° visiter les locaux propriété de la SARL BLK Immobilier et exploités par M. [N] [Y],

2° les décrire et donner une estimation de la valeur marchande du fonds de commerce qui y est exploité, déterminée suivant les usages de la profession, en indiquant les critères retenus pour y parvenir,

3° donner toutes informations permettant à la cour de déterminer les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais de mutation à payer pour un fonds de même valeur au sens des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce,

4° plus généralement, fournir à la cour tous éléments utiles à la détermination de l’indemnité d’éviction due à M. [N] [Y] par la SARL BLK Immobilier,

— a dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

— a dit que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile,

— a dit qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci convoquées selon les modalités fixées par l’article 160 du code de procédure civile, et leurs conseils avisés,

— a dit que l’expert devra entendre les parties en leurs observations, ainsi que, le cas échéant, consigner leurs dires et y répondre dans son rapport,

— a fixé au 1er juin 2023 la date de dépôt du rapport d’expertise au greffe, date de rigueur, sauf prorogation qui serait accordée sur rapport de l’expert à cet effet,

— a dit que l’expert indiquera sur la page de garde de son rapport le numéro du rôle de l’affaire,

— a dit qu’en cas de refus de sa mission par l’expert, d’empêchement ou de retard injustifié, il sera pourvu d’office à son remplacement,

— a désigné le conseiller de la mise en état de la première chambre civile et commerciale pour contrôler l’exécution de l’expertise ou, en son absence, tout autre magistrat de la composition,

— a dit que M. [N] [Y] devra consigner entre les mains du régisseur de la présente cour la somme de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 15 janvier 2023 sous peine de caducité de la désignation de l’expert,

— a dit qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert devra communiquer aux parties et au conseiller chargé du contrôle de l’expertise un état prévisionnel de ses frais et honoraires, et, en cas d’insuffisance de la provision consignée, demander la consignation d’une provision supplémentaire,

— a dit n’y avoir lieu à liquidation des dépens d’appel à ce stade de la procédure,

— a débouté la SARL BLK Immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée à payer la somme de 2 000 euros à M. [N] [Y].

— oOo-

L’expertise de M. [W] [P] a été rendue le 21 mars 2024.

La SARL BLK Immobilier a conclu le 25 octobre 2024, M. [N] [Y] le 29 octobre 2024, la clôture a été ordonnée le 7 novembre 2024 et l’affaire a été fixée en plaidoiries au 26 novembre 2024.

A l’audience du 26 novembre 2024, à la suite de conclusions de procédure transmises par les parties, l’affaire a été renvoyée à la mise en état à la demande de la SARL BLK Immobilier.

— oOo-

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 12 décembre 2024, la SARL BLK Immobilier demande à la cour :

— de débouter M. [Y] de l’intégralité de ses demandes,

— de fixer l’indemnité d’éviction revenant à M. [Y] à la somme de 42 000 euros,

— de condamner M. [Y] à lui régler une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de le condamner aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire.

— oOo-

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 29 octobre 2024, M. [N] [Y] demande à la cour :

— de juger que la société BLK Immobilier est débitrice à son égard d’une indemnité d’éviction,

— de condamner en conséquence la société BLK Immobilier à lui payer une indemnité d’éviction fixée, sauf à parfaire, à la somme de 447 707,60 euros dont :

. indemnité principale : 393 713,10 euros

. indemnité accessoire :

— frais de remploi : 12 000 euros

— frais de déménagement : 16 500 euros outre indexation sur l’indice CPF 49.4

— frais de réinstallation : 15 000 euros

— double loyer : 4 494,50 euros

— trouble commercial : 5 000 euros

— frais divers : 1 000 euros

— de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par lui à hauteur du dernier loyer exigible,

— de condamner la société BLK Immobilier aux entiers dépens d’instance et d’appel comprenant les frais d’expertise ainsi qu’au paiement d’une somme complémentaire de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— oOo-

La clôture a été ordonnée le 17 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 janvier 2025.

Elle a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

Pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

I. Sur l’indemnité d’éviction

M. [N] [Y] fait valoir que s’il ne peut exiger de se maintenir dans les lieux, le bailleur est néanmoins tenu de lui verser une indemnité d’éviction. Il relève que l’expert s’est livré à deux méthodes d’évaluation du fonds, et indique que s’il a retenu la méthode par capitalisation de l’économie de loyer comme étant la plus pertinente et que ce choix n’est pas contestable, il n’en est pas de même de son application. Il explique ainsi que la propriété des mezzanines présentes dans les locaux a été transférée au bailleur, de sorte que la surface à retenir pour la détermination de la valeur du droit au bail doit les inclure. Il demande en conséquence que l’indemnité d’éviction qui lui revient soit fixée à 447 707,60 euros.

La SARL BLK Immobilier rappelle que l’expert judiciaire a conclu à une valeur du fonds de commerce par ratio du chiffre d’affaires à 41 564 euros, et par différentiel de loyer à 118 358,55 euros avec mezzanine, et à 67 454,55 euros sans mezzanine. Elle fait valoir que le fonds de commerce de vente d’antiquités et d’oeuvres d’art n’est plus exploité depuis 2018 et que les locaux ne servent qu’à stocker du matériel. Elle soutient que l’expert a fait une parfaite appréciation de la cause, et conteste en conséquence l’évaluation faite par M. [N] [Y], mentionnant que celui-ci n’assure plus les locaux depuis près de cinq ans et qu’il n’envisage plus de se réinstaller. Elle propose de retenir une indemnité d’éviction à hauteur de 42 000 euros.

Réponse de la cour :

Selon l’article L. 145-14 du code de commerce, le refus de renouvellement signifié par le bailleur met fin au bail mais ouvre droit, sauf exception, au profit du locataire, à une indemnité d’éviction qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, il n’est pas discuté que par l’effet du refus de renouvellement, le contrat de bail en cause a pris fin le 31 décembre 2020 et a ouvert le droit au paiement d’une indemnité d’éviction pour M. [N] [Y] ainsi qu’au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité principale

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 21 mars 2024, qu’aucun élément ne permet de remettre en cause :

— que l’immeuble dans lequel les locaux se trouvent situés est éloigné des zones commerciales principales bisontines,

— que les activités les plus proches ne sont pas génératrices d’une chalandise attractive pour l’activité exercée de vente d’antiquités, meubles, tableaux et objets d’art,

— que les lieux consistent en un local de plain pied situé au rez de chaussée comprenant un sous-sol, une mezzanine en bois construite par le locataire et une cave en demi sous-sol, que le local de plain pied comporte plusieurs salles et que le sous-sol et la mezzanine sont exploités en surface commerciale,

— que la mezzanine est composée d’une partie en béton, existante au moment de l’entrée dans les lieux, et d’une autre partie en menuiserie réalisée spécifiquement pour les locaux et pouvant être démontée,

— que la surface totale des locaux loués, mesurée sur place et au vu des plans fournis, s’élève à 610,60 m2 hors mezzanine en bois, laquelle mesure 278,66 m2,

— que les revêtements de sol, les revêtements muraux et le chauffage sont qualifiés d’état moyen, que l’électricité est en bon état et les huisseries extérieures et équipements sanitaires sont qualifiés de mauvais,

— que les seuls éléments financiers fournis par M. [Y] sont les bilans des années 2016, 2017 et 2018, outre un détail de décompte d’une vente réalisée le 6 février 2020, et que sur ce point, l’expert indique que les bilans sont donc très anciens et que les documents produits relatifs à la vente citée ne sont pas exploitables,

— que le chiffre d’affaires moyen pour les années 2016, 2017 et 2018 est de 43 296 euros,

— que par application de la méthode des barêmes, avec un coefficient moyen de 80 % du chiffre d’affaires, le total du chiffre d’affaires s’élève à 41 564 euros TTC,

— que la méthode par rentabilité ne peut être retenue en raison des excédents bruts d’exploitation qui sont tous négatifs, et il en est de même pour la méthode par comparaison dans la mesure où aucun fonds similaire n’a été cédé récemment dans les environs,

— que la méthode dite du différentiel, qui consiste à faire la différence entre le montant du loyer que le locataire évincé aurait payé si le bail avait été renouvelé et celui qu’il va devoir s’acquitter en s’installant dans un nouveau local, conduit à retenir un delta de 13 865,36 euros hors taxes, soit :

. 39 452,85 euros pour la surface avec mezzanine,

. 22 484,15 euros pour la surface hors mezzanine,

— que par application du coefficient de commercialité retenu qui est de 3 compte-tenu du fait qu’aucun commerce ne se trouve implanté à proximité directe de l’établissement, la valeur du fonds de commerce s’élève à :

. 118 358,55 euros pour une surface avec mezzanine,

. 67 454,55 euros pour une surface sans mezzanine.

Sur ce point, il est observé, contrairement à ce que M. [N] [Y] soutient :

— que si le bail contient effectivement une clause d’accession au profit du bailleur portant sur les travaux, réparations, améliorations et installations fixes faites par le locataire, il précise que le locataire ne peut à cet effet réclamer aucune indemnité ou remise de loyer,

— que l’expert a tenu compte des stationnements attachés aux locaux en indiquant qu’ils en facilitent l’exploitation (page 6 du rapport),

— que l’expert a retenu des références de baux non limitatifs dans leur destination (page 16 du rapport),

— que l’expert a expliqué que le coefficient de 80 % appliqué au chiffre d’affaires moyen correspond à la moyenne des taux retenus aux commerces d’antiquités (page 14 du rapport),

— que la recherche des éléments comparables qui a été faite par l’expert pour la détermination du prix du marché a également été effectuée par référence à des locaux d’activité (pages 16 à 19 du rapport), et qu’à ce titre, il est expliqué que le local qui a été retenu est celui qui présente la plus grande similitude avec les locaux concernés par le litige (page 21 du rapport),

— que l’expert a expliqué de façon claire la raison pour laquelle il a retenu un coefficient de commercialité de 3 (présence d’aucun commerce significatif à proximité directe de l’établissement, voie de circulation intense et non marchande, densité de population faible), alors même que M. [N] [Y] ne soumet aucune pièce permettant de témoigner du contraire.

Par ailleurs, si la société BLK Immobilier fait valoir qu’il y a lieu de retenir la valeur de 41 564 euros, arrondie à 42 000 euros, telle qu’elle résulte de l’application de la méthode des barêmes, au motif que M. [Y] n’exploiterait plus son fonds, qu’il n’assurerait plus les locaux depuis près de cinq années et qu’il n’envisagerait plus de se réinstaller, elle ne le justifie par aucune pièce.

Dès lors, compte-tenu de ces éléments, ajoutés au fait que l’expert a relevé dans son rapport que M. [Y] avait manifesté une potentielle réinstallation (page 25 du rapport), la valeur marchande du fonds de commerce sera fixée à la somme de 67 454,55 euros, telle qu’exactement évaluée par l’expert judiciaire.

Sur les frais accessoires

Les frais de remploi

Il ressort du rapport de M. [W] [P] que M. [Y] ayant exprimé le souhait de déplacer son stock, l’indemnité de remploi matérialisée par les coûts fiscaux, les commissions d’intermédiaires et les honoraires d’assistance juridique ou de rédactions d’actes, peuvent être estimés à la somme de 5 000 euros.

Si M. [Y] conteste ce montant, les barèmes d’honoraires des agences immobilières qu’il produit ne permettent cependant pas de retrouver la somme de 12 000 euros qu’il met en compte pour ce poste de préjudice qui sera en conséquence fixé à 5 000 euros.

Les frais de réinstallation

L’expert n’a pas chiffré ce poste en relevant que M. [Y] ne versait aucun élément concret sur le local à aménager, ni sur la consistance des aménagements.

M. [Y] ne produisant aucune pièce à l’appui de sa demande d’indemnisation qui ne se trouve en conséquence pas justifiée, elle sera rejetée.

Les frais de déménagement

Il est constaté que le devis qui est produit par M. [Y] date du 10 février 2023 pour un coût de 16 500 euros, et qu’il se rapporte au chargement et à la livraison des biens à déménager tels qu’ils ont été constatés par le transporteur lors de sa visite dans les lieux.

Les frais de déménagements sont donc justifiés, et il y a lieu de les retenir à la somme de 16 500 euros.

Les frais de double loyer

L’expert a retenu sur ce point une charge de loyer correspondant à un mois de loyer du local actuel, soit la somme de 1 206,76 euros.

M. [Y] étant d’accord sur le principe d’un mois de loyer, mais ne produisant aucun élément concret qui puisse permettre de porter l’indemnisation au montant qu’il réclame à hauteur de 44 494,50 euros, il sera fait droit à la demande, mais sur le quantum de 1 206,76 euros.

Le trouble commercial

Le bail ayant pris fin le 31 décembre 2020 et M. [Y] ne justifiant d’aucune comptabilité depuis 2018, le préjudice commercial invoqué, qui n’est donc étayé par aucune pièce, est dépourvu de toute réalité.

La demande sera donc rejetée.

Les frais divers

La somme de 1 000 euros sera fixée, conformément aux conclusions du rapport d’expertise qui la retient au titre des actes et formalités de changement de siège social et de transfert de la ligne téléphonique et des courriers, auxquelles M. [Y] a souscrit.

— oOo-

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, l’indemnité d’éviction due par la SARL BLK Immobilier à M. [N] [Y] s’élève à la valeur marchande du fonds de commerce fixée à 67 454,55 euros, augmentée des frais accessoires pour un montant de 23 706,76 euros, soit un total de 91 161,31 euros.

La société BLK Immobilier sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme à M. [N] [Y].

II. Sur l’indemnité d’occupation

M. [N] [Y] demande que l’indemnité d’occupation due pour la période postérieure à l’effet du congé soit fixée à une somme correspondant au montant du dernier loyer exigible au terme du bail.

La SARL BLK Immobilier ne conclut pas sur ce point.

Réponse de la cour :

Le bail passé entre les parties ayant pris fin le 31 décembre 2020 et M. [Y] étant toujours dans les lieux qu’il ne peut être obligé de quitter avant d’avoir reçu l’indemnité d’éviction, il y a lieu de le condamner, à compter du 1er janvier 2021, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 206,76 euros.

III. Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

La SARL BLK Immobilier sera condamnée aux dépens d’appel, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Elle sera en outre condamnée à payer à M. [N] [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré,

AJOUTANT au jugement rendu le 8 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Besançon :

FIXE l’indemnité d’éviction due par la SARL BLK Immobilier à M. [N] [Y] à la somme de 91 161,31 euros ;

CONDAMNE la SARL BLK Immobilier à payer à M. [N] [Y] la somme de 91 161,31 euros ;

CONDAMNE M. [N] [Y] à payer à la SARL BLK Immobilier une indemnité d’occupation mensuelle de 1 206,76 euros à compter du 1er janvier 2021 ;

CONDAMNE la SARL BLK Immobilier aux dépens d’appel, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la SARL BLK Immobilier à payer à M. [N] [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL BLK Immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,