PM/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 24/01812 – N° Portalis DBVG-V-B7I-E26V

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 17 FEVRIER 2026

Décision déférée à la Cour : jugement du 03 septembre 2024 – RG N°23/00398 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

Code affaire : 50C – Demande tendant à obtenir la livraison de la chose ou à faire sanctionner le défaut de livraison

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, conseillers

Greffier : Mdame Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 16 décembre 2025 tenue par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, conseillers et assistés de Madame Leila ZAIT, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT

S.A.R.L. FIMOGEST société au capital de 8.000 euros, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié de droit audit siège,

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 433 544 087

sise [Adresse 1]

Représentée par M^e Vincent BRAILLARD de la SELARL JURIDIL, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉE

APPELANTE SUR APPEL INCIDENT

Société FONCIERE CHABRIERES,

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 344 092 341

sise [Adresse 2]

Représentée par M^e Christian PILATI de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Madame Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 15 novembre 2005, la SARL Fimogest a vendu, en l’état futur d’achèvement, à la SCI « Carré de Pégase » un immeuble à usage commercial dans la zone d’activité [Adresse 3] sur le territoire de la commune de Saône. L’acte de vente prévoyait des emplacements de parking sur une zone adjacente et dont l’attribution définitive était différée en l’attente de l’achèvement du lotissement. Cet espace correspondait à des parkings aménagés sur un terrain soumis au régime de la copropriété horizontale. L’emplacement correspondait ainsi à 10/1000èmes de l’état de division de la copropriété en lien avec la surface prévue à l’acte de vente soit 1851 m².

Le terrain d’assiette, cadastré section AN n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], n’a pas été celui qui était prévu et destiné à la société acquéreuse en l’état futur, celle-ci se voyant allouer la parcelle AN n° [Cadastre 3] avec extension sur la parcelle n° [Cadastre 4].

C’est en cet état que la SCI « Carré de Pégase » a vendu à la société civile à capital variable (SCCV) « Foncière de Chabrière », le bâtiment à usage commercial et l’emplacement de parking qui lui était adjoint, et ce suivant acte authentique en date du 31 octobre 2006. L’acquéreur étant subrogé dans les droits du vendeur, il était donc créancier de l’obligation de formaliser l’acte d’attribution du lot correspondant aux emplacements de parking.

Le 23 septembre 2021, la société acquéreuse a mis en demeure l’aménageur, c’est-à-dire la SARL Fimogest d’avoir à régulariser l’acte complémentaire de transfert de propriété des parcelles affectées à usage de parking. Une réponse lui est parvenue le 12 octobre 2023 par l’intermédiaire du notaire chargé de la vente, Me [K], qui lui a annoncé que la formalisation de l’acte n’était pas envisageable puisque la zone en question était comprise dans le périmètre de réalisation du projet du « [Localité 3] [Localité 1]', programme d’aménagement urbain d’envergure ayant essentiellement pour objet de coordonner la gestion des équipements publics sur une aire comprenant la ville de [Localité 1] et les communes situées à proximité immédiate. Il était alors proposé à la société propriétaire des locaux des emplacements de parking d’être attributaire de la parcelle AN [Cadastre 3] non impactée par le projet d’aménagement, ce dont la société « Foncière Chabrière » déclara ne pouvoir se satisfaire, exigeant tout au contraire l’attribution à son profit, outre la parcelle, n° [Cadastre 3], celle de la parcelle portant le n° [Cadastre 4] qu’elle avait utilisée comme aire de parking depuis de nombreuses années.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2023, la SCCV « Foncière Chabrière» a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Besançon la SARL Fimogest aux fins de la voir condamner à régulariser l’acte notarié de transfert de droits réels des parcelles n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

Suivant jugement en date du 3 septembre 2024, le tribunal a statué dans le sens suivant :

' Autorise la division de la parcelle cadastrée section AN n° [Cadastre 4] située [Adresse 4] (25) conformément au projet de division établi par le cabinet [O] [U] le 20 octobre 2022 annexé au présent jugement.

' Condamne la SARL Fimagest à faire régulariser aux termes d’un acte authentique la cession au profit de la SCCV « Foncière Chabrière » des parkings implantés sur la parcelle cadastrée section AN n° [Cadastre 3] et sur une partie de la parcelle cadastrée section AN n° [Cadastre 4] ( n° [Cadastre 5] aux termes du projet de division susmentionné) dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 400 euros par jour de retard passé ce délai, pendant une durée de 30 jours.

' Se réserve la liquidation de l’astreinte.

' Condamne la SARL Fimogest aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Concorde.

' Condamne la SARL Fimogest à payer à la SCCV « Foncière Chabrière » un montant de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a considéré que l’exécution forcée de la vente des places de stationnement ne peut être mise en échec qu’en cas d’impossibilité d’y procéder, cette circonstance n’étant, en l’espèce, nullement caractérisée puisqu’aucune preuve n’a été rapportée de l’existence même d’un projet d’urbanisme d’envergure et de l’impact qu’il pourrait avoir sur la copropriété horizontale où se situaient les emplacements de parking.

Suivant déclaration au greffe en date du 13 décembre 2024, formalisée par voie électronique, la SARL Fimogest a interjeté appel du jugement rendu. Dans le dernier état de ses écritures en date du 22 octobre 2025, elle invite la cour à statuer dans le sens suivant :

' Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Besançon en date du 3 septembre 2024 en ce qu’il a :

' autorisé la division de la parcelle cadastrée section AN n° [Cadastre 4] située en zone d’activité du [Adresse 5], conformément au projet de division établi par le cabinet [W] le 20 octobre 2022, annexé au jugement.

' Condamné la SARL Fimogest à faire régulariser, aux termes d’un acte authentique, la cession au profit de la SCCV « Foncière Chabrière » des parkings implantés sur la parcelle cadastrée section AN n° [Cadastre 3] et sur une partie de la parcelle cadastrée section AN n° [Cadastre 4] dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 400 euros par jour de retard passé ce délai, pendant une durée de 30 jours.

' S’est réservé la liquidation de l’astreinte.

' Condamné la SARL Fimogest aux dépens.

' Condamné la SARL Fimogest à payer à la SCCV « Foncière [Localité 4] » un montant de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Statuant à nouveau :

' Juger que la SARL Fimogest est dans l’impossibilité juridique de procéder à la rétrocession des places de parking conformément à son engagement contractuel en raison du plan d’aménagement en cours.

' Juger que la SARL Fimogest est dans l’impossibilité de procéder à la division de la parcelle cadastrée section AN n° [Cadastre 4].

' Condamner la société « Foncière Chabrière » à faire régulariser un acte authentique de cession au profit de la société Fimogest, inverse à celui qui a été régularisé en exécution du jugement du tribunal judiciaire de Besançon, portant sur les parkings implantés sur la parcelle cadastrée section AN n° [Cadastre 3] et sur une partie de la parcelle cadastrée section AN n° [Cadastre 4] (n° [Cadastre 5]) dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 400 euros par jour de retard passé ce délai, pendant une durée de 30 jours, ceci dans l’attente de la réalisation du plan d’aménagement de la zone.

' Juger que l’acte complémentaire de régularisation qui devrait intervenir après la réalisation du plan d’aménagement de zone se limitera à une surface de 1851 m² comme cela était convenu dans l’acte de vente initial.

' Débouter la société « Foncière [Localité 5] » de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner la société « Foncière [Localité 5] » à payer à la société Fimogest la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 CPC, outre les entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, elle fait valoir les moyens et arguments suivants :

' La demande émanant de la société acquéreuse est nécessairement prématurée puisque les conditions d’aménagement de la zone ne sont pas actuellement précisées. L’acte de vente stipulait que l’emplacement des parkings était inclus dans un schéma d’ensemble impacté par la zone soumise à l’opération de lotissement et qu’une fois celle-ci réalisée, la répartition des terrains d’assiette de la copropriété horizontale pourrait alors être réalisée. Il est précisé que c’est en raison du blocage du projet du [Localité 6], et ce depuis plusieurs années, que le lotissement n’a pas encore donné lieu au dépôt des statuts et du cahier des charges.

' Le premier juge a estimé qu’il n’était pas rapporté la preuve que le plan d’aménagement de zone était en cours d’élaboration et était susceptible d’avoir une incidence sur la division du foncier et l’attribution des lots en fonction des millièmes détenus par chaque copropriétaire.

' Si l’aménagement final devait aboutir à une modification substantielle des plans initiaux, et notamment en ce qui concerne les contours de la parcelle actuellement en possession de la société intimée, l’exploitation de l’immeuble à usage commercial s’en trouverait compromise, faute de voies d’accès.

' La société exploitante occupe déjà depuis plusieurs années une surface qui excède ses droits contractuels et il n’existe aucune urgence à régulariser l’acte complémentaire. Elle ne peut, en toute hypothèse, se voir attribuer par l’effet de l’acte de division une surface supérieure à celle prévue au contrat de vente.

* * *

En réponse la SCCV « Foncière [Localité 5] », dans des conclusions responsives et à portée récapitulative en date du 11 juin 2025, se prononce dans les termes suivants :

' Confirmer le jugement rendu le 3 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Besançon en toutes ses dispositions.

' Condamner la société Fimogest au paiement d’une somme de 5000 € au titre de l’article 700 CPC

.

' Condamner la même aux dépens de l’instance avec distraction au profit de l’avocat constitué aux offres de droit.

Elle soutient à cet égard que :

' À aucun moment il n’était stipulé à l’acte de vente que l’aménagement de la zone concernée par le litige conditionnait la cession des terrains affectés à usage de parking. Pas davantage la convention ne prévoyait que la division foncière de la copropriété horizontale était subordonnée à la réalisation du lotissement puisqu’il était simplement précisé que les parkings feraient partie du schéma d’ensemble de la zone d’assise de la copropriété après lotissement. Cette clause, totalement imprécise quant à sa portée, ne peut être regardée comme une condition suspensive de l’obligation du vendeur originaire de procéder à la division du foncier et l’attribution des emplacements de parking.

' La régularisation de l’acte complémentaire de cession des parkings n’implique nullement que le PLU soit modifié. De surcroît il n’est aucunement administré la preuve de l’impossibilité de réaliser l’acte de partage alors même que la parcelle AN [Cadastre 3] n’est pas concernée par le plan d’urbanisation de la zone à urbaniser.

' Il n’existe aucun excédent de superficie dans le projet d’acte complémentaire de répartition lequel prévoit une surface de 2505 m² pour la portion de terrain qu’elle revendique, au lieu des 1851 prévus dans l’acte de vente dans la mesure où, d’une part, aucun bornage n’a jamais été réalisé, et d’autre part, que cette surface est mise à disposition de l’exploitant commercial depuis près de 20 ans sans que le promoteur-vendeur originaire n’ait jamais rien trouvé à redire.

* * *

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La société « Foncière [Localité 5] » a sollicité que soit ordonnée l’exécution en nature de l’engagement figurant dans deux actes de vente successifs, la première fois dans l’acte de vente régularisé entre la société maîtresse d’ouvrage et la société « Carré de Pégase » et subséquemment dans l’acte de vente souscrit entre celle-ci et la société actuellement propriétaire du bâtiment commercial et des terrains annexes. L’acte régularisé le 15 novembre 2005 énonce que :

« À ces immeubles (bâtiments commerciaux) seront attachés les parkings qui feront partie du schéma d’ensemble de la zone après lotissement, lesdits parkings correspondant à une emprise de 1851 m² au sol. Précision faite que l’ensemble des parkings de la zone seront attribués sous forme de millièmes d’une copropriété horizontale et feront l’objet d’un acte complémentaire à celui des présentes mais comme faisant partie du prix de vente ci-après déterminé. »

Les mêmes observations sont reproduites en page 21 de l’acte notarié en date du 31 octobre 2006 authentifiant la vente entre la société « Carre de Pégase » et la société « Foncière Chabrière ».

Il est par ailleurs constant que plus de 15 ans après la souscription de l’acte notarié, la situation est restée en l’état et aucun acte complémentaire n’a pu être signé entre les parties. Dans un courrier daté du 12 octobre 2021, le notaire auquel a été confiée la charge d’instrumenter l’acte complémentaire, régulièrement versé aux débats, précise à son correspondant, à savoir le conseil de la société acquéreuse, que :

« Toute cette zone est en projet depuis des années d’aménagement mais actuellement elle est toujours sous contrôle du [Localité 3] [Localité 1] sans évolution à ce jour.

Je tiens à vous préciser que dans l’acte d’acquisition, il était bien précisé l’engagement de rétrocession des parkings, il était indiqué que ce parking ferait l’objet d’une copropriété horizontale afin d’attribuer ceux-ci sous forme de millièmes. Le schéma d’ensemble n’étant pas possible à ce jour, et dans un souci d’apaisement, il est proposé une rétrocession à la société « Foncière Chabrière » de la parcelle AN n° [Cadastre 3] qui correspond à la surface précisée à l’acte du 15 novembre 2005. »

Cette proposition d’attribution de la parcelle AN n°[Cadastre 3] n’a pas été acceptée par la société intimée qui revendiquait que lui soit allouée la parcelle en question et une partie de la parcelle AN [Cadastre 4] a.

L’exécution forcée en nature prévue par l’article 1221 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 1er février 2016 ou encore en vertu des dispositions de l’article 1184 du même code antérieurement à cette réforme ne peut porter que sur l’obligation prévue au contrat (Cass 1° Civ 18 décembre 2024 n° 24- 14. 750).

Ainsi, avant même de vérifier si l’exécution en nature sollicitée est possible, condition à laquelle est soumise la régularité de l’opération, il convient de s’assurer que celle-ci recouvre une obligation prévue à l’acte. Or, la clause sus-reproduite limite à une surface de 1851 m² l’aire affectée à usage de parking. Toutefois, la société propriétaire des lieux a sollicité l’attribution d’une aire géographique de 2505 m² soit un augment de 654 m² par rapport aux spécifications insérées à l’acte de vente. Il s’ensuit que l’obligation de délivrance conforme de la part du vendeur, ou du sur-vendeur qui reste débiteur de cette obligation, ne peut porter que sur un terrain d’une surface de 1851 m² quand bien même l’acquéreur aurait eu la jouissance, avant la passation de l’acte final, d’une surface supérieure.

Il n’est ni démontré, ni même allégué, que la société exploitante commerciale se soit acquittée du paiement d’un complément de prix correspondant au surcroît de parcelle dont elle sollicite l’attribution et à laquelle le premier juge a fait droit. La société intimée signale, en rétorsion aux moyens et arguments avancés par la société appelante qu’il n’existe aucun plan d’abornement ou document d’arpentage formalisant l’état de division des parcelles litigieuses. Cependant, le premier acte de vente datée du 15 novembre 2005 fait état d’un plan de bornage amiable. Mais en toute hypothèse, un plan d’abornement établi par un géomètre-expert, réalisé dans un cadre amiable ou judiciaire, ne fait pas de manière intrinsèque preuve du droit de propriété. Par ailleurs, il n’est aucunement évoqué l’existence d’une prescription acquisitive habilitant l’occupant des lieux à invoquer un droit de propriété sur l’emprise du fonds détenu, étant par ailleurs souligné que l’attribution à titre provisoire du bien immobilier en question rendrait en toute hypothèse la possession équivoque.

C’est donc à tort que le tribunal a estimé valablement fondées les prétentions de la société « Foncière [Localité 5] ». De surcroît, l’affectation de la parcelle AN [Cadastre 3] au lot de la société intimée, à priori non comprise dans le plan d’aménagement de zone et que la société défenderesse proposait de lui accorder puisque sa surface correspondait à celle stipulée aux actes, n’a fait l’objet d’aucune demande subsidiaire.

Il suit de l’ensemble des motifs qui précèdent que le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions et la société « Foncière [Localité 5] », déboutée de l’ensemble des moyens, fins et prétentions dirigées contre la société Fimogest.

La société Fimogest sollicite la condamnation de son adversaire à faire établir un acte authentique dont les dispositions seraient contraires à celles contenues dans celui ordonné par le jugement infirmé. Or, dès l’instant où la décision de justice conditionnant la validité de l’acte notarié dont il prévoit la passation est infirmé, cela rend celui-ci caduc, même si le notaire a déjà procédé à l’instrumentation. Il n’y a donc pas lieu de formaliser un acte prenant le contre-pied de celui précédemment souscrit. La société demanderesse sera donc déboutée de sa demande en ce sens. De la même manière il n’y a pas lieu de préciser que l’acte formalisant l’attribution définitive des terrains annexes aux locaux commerciaux sera cantonné, dans le futur, à une surface de 1851 m² puisque l’acte authentique de vente en fait déjà mention.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Fimogest les frais exposés par elle dans le cadre de l’instance présente et non compris dans les dépens, à hauteur de la somme de 2 000 euros. La société « Foncière [Localité 5] » sera tenue d’en acquitter le paiement à son profit.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi :

' Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau :

' Déboute la SCCV « Foncière [Localité 5] » de l’ensemble des moyens, fins et prétentions dirigés contre la SARL Fimogest.

' Déboute la SARL Fimogest des fins de son appel incident.

' Condamne la SCCV « Foncière [Localité 5] » à payer à la SARL Fimogest une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

' Condamne la SCCV « Foncière [Localité 5] » aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président,