COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

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ARRÊT DU : 28 AVRIL 2016

(Rédacteur : Madame Catherine COUDY, Conseiller)

N° de rôle : 14/05729

Monsieur I X

c/

Monsieur B Y

Madame D E épouse Y

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 septembre 2014 (R.G. 12/2060) par le Tribunal de Grande Instance d’ANGOULEME suivant déclaration d’appel du 03 octobre 2014

APPELANT :

Monsieur I X, né le XXX à XXX, demeurant XXX

Représenté par M^e Patrick HOEPFFNER de la SELARL HOEPFFNER, avocat au barreau de CHARENTE

INTIMÉS :

1°/ Monsieur B Y, né le XXX à XXX, demeurant XXX

2°/ Madame D E épouse Y, née le XXX à XXX, de nationalité Française, demeurant XXX

Représentés par M^e Z CALMELS de la SCP CALMELS/MOTARD/CHANGEUR/POUZIEUX, avocat au barreau de CHARENTE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 février 2016 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Michel BARRAILLA, Président,

Madame Catherine COUDY, Conseiller,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marceline LOISON

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Selon acte notarié du 25 août 2011, monsieur et madame B Y ont acquis de monsieur I X une maison d’habitation située à Javerzac en Charente au prix de 222.000 € comprenant un immeuble principal, un abri et un garage.

La 29 mars 2012, les époux Y ont reçu une demande de déclaration émanant des services fiscaux dans le cadre des mises à jour des informations cadastrales.

Ils ont alors appris que l’édification du garage avait donné lieu à un refus de délivrance du certificat de conformité et à une demande de mise en conformité avec le permis de construire délivré non suivie d’effet en 1989.

Considérant qu’ils avaient été victimes d’un dol de la part de leur vendeur, monsieur et madame Y ont fait assigner monsieur X devant le tribunal de grande instance d’Angoulème par acte d’huissier du 4 octobre 2012 en demandant sa condamnation à leur payer la somme de 33.569,84 € correspondant au coût de la mise en conformité, outre 8000 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice et 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ajoutant par la suite une demande globale présentée à titre subsidiaire de 15.000 € de dommages et intérêts.

Par jugement du 4 septembre 2014, le tribunal de grande instance d’Angoulème devant lequel monsieur X a conclu au débouté au motif qu’il n’avait pas commis de dol et que le préjudice subi par les demandeurs était inexistant, a condamné monsieur X à payer à monsieur et madame Y une somme totale de 31.000 € à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamné aux entiers dépens, avec exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a considéré que les époux Y étaient recevables à diligenter une action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol sans solliciter la nullité de la vente, que l’action était fondée car monsieur X, qui ne contestait pas avoir reçu un refus du certificat de conformité et ne pas en avoir avisé ses vendeurs, aurait dû les informer de la situation juridique de la propriété, ce qu’il n’a pas fait s’agissant du garage, qu’il ne peut invoquer une exclusion de garantie prévue à l’acte car il savait pertinemment que le garage édifié n’était pas conforme au permis de construire délivré et engageait sa responsabilité de ce fait, que le dol pouvait être constitué par une réticence dolosive et que, correctement informés sur la non-conformité du garage, les époux Y n’auraient pas contracté, eu égard à l’importance de cette construction annexe de 65m² pour un immeuble de 140 m², ajoutant qu’il était indifférent que l’administration ne puisse exiger une mise en conformité à ce jour car les propriétaires devraient nécessairement informer les acquéreurs de la situation juridique du garage en cas de revente du bien.

Le tribunal a estimé que le préjudice était constitué par les travaux de remise en conformité évalués à 30.000 € et un préjudice de jouissance évalué à 1.000 € au titre des désagréments lors de la remise en état.

Par déclaration du 3 octobre 2014, monsieur I X a interjeté appel total de la décision.

Le Premier Président de la cour d’appel, saisi par monsieur X d’une demande d’arrêt de l’exécution provisoire, a rejeté une telle demande par ordonnance du 8 janvier 2015.

Après échange des conclusions des parties, l’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er février 2016 et a fixé l’affaire à l’audience du 15 février 2016 à laquelle la décision a été mise en délibéré au 7 avril 2016 prorogé à ce jour.

Par dernières conclusions communiquées le 29 janvier 2016, monsieur I X demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu le 4 septembre 2014,

— débouter monsieur et madame Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner les époux Y à lui rembourser les sommes dont il s’est acquitté au titre de l’exécution provisoire,

— lui allouer la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— et condamner les époux Y aux entiers dépens.

Monsieur X note que les époux Y ont commencé des travaux d’embellissement du garage avec les fonds perçus suite à l’exécution du jugement doté de l’exécution provisoire, ce qui montrait que leur objectif réel poursuivi était de lui faire supporter le coût des travaux d’embellissement.

Il considère qu’il n’a pas commis de manoeuvre dolosive en l’absence d’acte positif de sa part, le reproche visant une absence d’information, soutient qu’il n’a pas eu l’intention de tromper ses acquéreurs sur la situation juridique du bien car l’administration ne pouvait plus demander la mise en conformité eu égard au temps écoulé, que tant les tiers que l’administration ne peuvent intenter une action civile à leur égard car une telle action est prescrite eu égard au délai de 10 ans écoulé, que les époux Y ne sont pas novices car ils travaillent dans une entreprise de construction, qu’ils ne subissent pas de préjudice réel car ils arguent sans le démontrer qu’ils vont devoir subir une modification cadastrale et fiscale de leur bien entraînant une augmentation des impôts locaux, qu’il n’est pas établi qu’ils auraient refuser d’acquérir le bien ou n’auraient accepté de l’acquérir qu’à un moindre prix s’ils avaient été informés, que l’ancienneté d’un refus de certificat de conformité remontant à 22 ans explique son oubli et que les époux Y peuvent difficilement faire valoir une gêne tenant à la nécessité de déménager le garage en vue de sa mise en conformité car ils ont entrepris des travaux d’embellissement sur ce garage.

Par dernières conclusions déposées le 28 janvier 2016, monsieur B Y et madame D E épouse Y demandent à la cour de dire recevable mais mal fondé l’appel de monsieur X, confirmer le jugement du 4 septembre 2014 en toutes ses dispositions, et condamner monsieur X I à leur payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Monsieur et madame Y, exposent qu’ils ont découvert l’absence de certificat de conformité de leur garage suite à une demande de déclaration de mise à jour des informations cadastrales envoyée par les services fiscaux le 29 mars 2012, qu’il était apparu que leur vendeur n’avait fait aucune déclaration de construction auprès des services fiscaux, lesquels indiquaient dans leur courrier que le garage isolé n’avait pas fait l’objet de déclaration pour le calcul de la valeur locative, et qu’ils avaient constaté qu’une demande de permis de construire avait été déposée et accordée en 1987 pour un garage devant être construit en limite de propriété mais que le certificat de conformité avait été refusé par les services de l’urbanisme de Cognac le 24 janvier 1989 au motif que le garage n’était pas implanté conformément à l’autorisation.

Ils font valoir que le garage est non conforme quant à sa hauteur et son implantation, ce qui avait été fait, selon eux, avec la complicité du frère de monsieur X, adjoint au maire et chargé de l’urbanisme.

Ils reprochent à monsieur X d’avoir volontairement omis de les informer de l’absence de certificat de conformité et estiment que ce manquement volontaire ne permet pas à leur vendeur de se retrancher derrière la clause de non-garantie.

Ils contestent travailler dans la construction, monsieur Y étant employé de banque et madame Y n’ayant fait qu’investir 500 € dans une entreprise de construction dans laquelle elle avait été secrétaire.

Ils considèrent que la dissimulation est volontaire de la part de leur vendeur car il était nécessairement informé par le courrier de l’administration du 24 janvier 1989, il était garagiste et ignorait alors la forclusion de l’administration à exiger une mise en conformité et enfin eu égard à l’importance du garage représentant 62 m² pour une surface habitable de 140 m².

Ils font valoir que leur préjudice est réel car correctement informés ils auraient pu choisir de renoncer à leur acquisition ou n’accepter de payer qu’un moindre prix, ils devront en informer leur acquéreurs en cas de revente sans mise en conformité, et enfin s’il ne peut plus être exigé par l’administration une mise en conformité par rapport à l’autorisation d’urbanisme délivrée, ils vont devoir réaliser une régularisation fiscale et cadastrale qui va entraîner une augmentation de la taxe foncière déjà intervenue pour 20%.

Ils ajoutent qu’ils ont commencé la réalisation de travaux pour lui donner une apparence de conformité et que les devis réalisés permettent de retenu un coût de 31.000 €, ce qui comprend les travaux à réaliser et l’indemnisation de leurs tracas car le garage va devoir être vidé et son contenu entreposé dans un autre lieu, ajoutant que la somme sollicitée correspond à une diminution de prix entre 10% et 20%, qu’ils auraient pu obtenir lors de leur achat.

MOTIVATION :

La recevabilité de l’appel interjeté par monsieur I X contre le jugement du tribunal de grande instance d’Angoulème du 4 septembre 2014 n’est pas contestée.

Les époux Y demandent la confirmation du jugement qui a retenu leur action en responsabilité délictuelle au titre d’un dol subi lors de l’acquisition de leur propriété.

Ils invoquent l’article 1116 du code civil définissant le dol et sont en droit de solliciter des dommages et intérêts sans réclamer la nullité de la vente, en demandant l’indemnisation de leur préjudice dans le cadre d’une action délictuelle, ainsi que le tribunal l’a retenu.

Il ressort des pièces 3 et 4 communiquées par les intimés que la construction du garage édifié sur la propriété acquise par les époux Y a fait l’objet d’un permis de construire accordé le 5 juin 1987autorisant la construction d’un garage d’une surface de 62m² sous réserve qu’il soit implanté en stricte limite de propriété sans aucun débord d’ouvrages ( toiture, fondations) sur le fond voisin et que cette construction a donné lieu à un refus de certificat de conformité au motif de l’absence de réalisation des enduits extérieurs tels que prescrits par l’arrêté de permis de construire et d’une absence d’implantation du projet en limite stricte de propriété, ce courrier du 24 janvier 1989 invitant le déposant à mettre les travaux concernés en conformité avec le permis de construire délivré et à tenir son auteur informé de l’achèvement des travaux dans les meilleurs délais.

Monsieur X ne conteste pas que, suite à la déclaration d’achèvement des travaux déposée, il s’est heurté à cet avis négatif du service instructeur, qu’il n’a pas régularisé la situation, qu’il n’a donc pas bénéficié d’un certificat de conformité, et qu’il n’en a pas informé ses acquéreur lors de la vente de son bien par acte du 25 août 2011.

Ce défaut d’information constitue une réticence dolosive car il avait l’obligation de délivrer une information complète à ses acquéreurs et l’absence de délivrance du certificat de conformité était déterminante pour les acquéreurs eu égard à l’importance du garage double d’une superficie e 62 m² par rapport à l’ensemble du bâti.

Il sera précisé que contrairement aux allégations de monsieur X, les époux Y ne pouvaient avoir connaissance de l’absence de délivrance du certificat de conformité eu égard à leur profession, monsieur Y étant directeur d’établissement bancaire et madame Y étant secrétaire comptable, et qu’ils étaient d’autant moins enclins à se douter de l’absence du certificat de conformité que l’acte de vente signé mentionnait l’existence de deux autres permis de construire ayant donné lieu à délivrance de certificats de conformité annexés à l’acte, visant vraisemblablement d’autres travaux ou constructions édifiées sur le terrain.

Monsieur X ne peut considérer que cette absence d’information comme étant sans conséquence au motif que l’administration ne pouvait plus imposer une mise en conformité et que l’administration tout comme les voisins étaient prescrits à agir en indemnisation de leur préjudice lors de la vente, car il est certain que la garage ne bénéficie pas d’un certificat de conformité et le vendeur avait l’obligation d’informer loyalement ses co-contractant sur les caractéristiques juridiques du bien acquis, dont la conformité au permis de construire délivré, ne serait-ce que pour leur permettre d’en informer leurs acquéreurs lors d’une éventuelle revente.

Il ne peut pas davantage invoquer un oubli involontaire de sa part eu égard au courrier très explicite du 24 janvier 1989 l’invitant à régulariser la situation des travaux réalisés.

Enfin, monsieur X ne peut invoquer la clause de non-garantie figurant dans l’acte énonçant que l’acquéreur prend les biens dans leur état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il les a vus et visités sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol et du sous-sol, vices mêmes cachés , erreur dans la désignation , le cadastre ou la contenance, puisque d’une part le litige ne porte pas sur l’état du bien, ni sur une erreur cadastrale et d’autre part l’application de la clause de non-garantie suppose la bonne foi du vendeur inexistante au cas d’espèce.

Cette absence d’information loyale et complète constitue bien une faute de la part de monsieur X à l’égard des époux Y.

La réticence dolosive commise par monsieur X est à l’origine d’un préjudice réel pour les époux Y qui indiquent qu’ils n’auraient pas acquis le bien au prix retenu ou auraient tenté d’offrir un prix bien inférieur, s’ils avaient été correctement informés, ce qui s’analyse en une perte de chance de renoncer à la vente ou de négocier un moindre prix de la propriété acquise, ce qu’ils auraient nécessairement fait s’ils avaient été correctement informés.

En l’état, leur préjudice est égal à cette perte de chance très importante de négocier un moindre prix tenant compte du montant des travaux à réaliser pour régulariser la situation, qui sera évaluée à environ 90% du montant des travaux de mise en conformité.

Il sera noté que le préjudice existe en toute hypothèse pour les époux Y, car soit ils réalisent effectivement les travaux de mise en conformité et doivent en supporter le coût, soit ils ne les réalisent pas et leur bien est déprécié de leur montant, car ils devront informer de l’absence de certificat de conformité leurs acquéreurs lors d’une revente et ne pourront demander qu’un moindre prix correspondant approximativement au montant des travaux.

Le préjudice subi par les époux Y est d’autant plus réel qu’à défaut de certificat de conformité et faute d’avis donné aux services fiscaux par monsieur X de l’achèvement du garage édifié, l’administration fiscale n’a pas initialement tenu compte de cette construction pour fixer la valeur locative du bien et monsieur et madame Y ont subi une augmentation de la taxe foncière quand les services fiscaux ont été avisés de l’existence de cette construction non déclarée, ainsi qu’il résulte du courrier adressé par les services fiscaux de Cognac du 29 mars 2012 indiquant avoir constaté la discordance entre les constructions figurant dans l’acte d’achat et les éléments connus de l’administration fiscale (' manque garage isolé') et sollicitant des éclaircissements en vue d’une mise en jour de la valeur locative cadastrale, alors que le prix de vente a tenu compte des impôts locaux antérieurement calculés sans tenir compte de ce double garage.

Du reste les avis d’imposition à la taxe d’habitation révèlent un 'rôle supplémentaire’ de 112 € en 2012, ce qui correspond à l’année de découverte de l’absence de déclaration du garage par les services fiscaux.

Les devis produit par les époux Y émanant de l’entreprise Clergeaud et fils en date du 14 juin 2012 pour 32 653,58 € ( maçonnerie et couverture) et de l’entreprise Petit Z en date du 23/072012 pour 916,26 € (électricité) est contesté par monsieur X qui n’a pas produit de contre-devis alors qu’il en avait la possibilité.

Ces devis seront retenus pour évaluer le préjudice subi, qui sera fixé comme arbitré par le tribunal à 30.000 € au titre de la mise en conformité imposant la démolition du garage en cause, ce qui correspond à une perte de chance d’obtenir leur montant par une réduction du prix de vente.

Comme l’ont noté monsieur et madame Y, la somme de 30.000 € correspond à une diminution du prix d’achat situé dans une fourchette de 10 à 20% puisque ce bien a été payé par eux 221.000 € à monsieur I X, étant précisé que si la propriété en cause a été mise en vente à un prix supérieur de 265.000 €, aucun élément ne permet de vérifier que la vente à un prix inférieur provient de l’absence de certificat de conformité du garage, élément resté inconnu des acquéreurs.

Les travaux en cause engendreront des démarches administratives et des tracas outre le déménagement du contenu du garage devant être stocké dans un autre endroit.

Ces divers tracas et désagréments seront indemnisés par l’allocation d’une somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts, telle que sollicitée.

Monsieur I X sera en conséquence condamné à payer à monsieur et madame Y une somme totale de 31.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de la réticence dolosive commise à leur égard.

La présente décision de confirmation impose de rejeter la demande de restitution des sommes versées en application de l’exécution provisoire du jugement prononcée par le tribunal.

La présente procédure a obligé monsieur et madame Y à engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

Monsieur X sera condamné à leur verser une indemnité complémentaire de 1.000€ au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel en sus d’une somme de 3.000 € allouée au titre des frais irrépétibles engagés en première instance.

La responsabilité de monsieur X étant retenue et le jugement déféré étant confirmé, l’appelant sera débouté de sa demande d’indemnité formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera condamné aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

après en avoir délibéré conformément à la loi :

— Déclare recevable l’appel interjeté par monsieur I X contre le jugement du tribunal de grande instance d’Angoulème en date du 4 septembre 2014 ;

— Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

— Dit n’y avoir lieu à remboursement par les époux Y des sommes versées par monsieur X en application de l’exécution provisoire ordonnée par le tribunal ;

— Condamne monsieur I X à payer à monsieur B Y et madame D E épouse Y une indemnité de 1.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Condamne monsieur I X aux entiers dépens d’appel.

La présente décision a été signée par monsieur Michel Barrailla, président, et par madame Nathalie Berlingheri, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT