COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 19 DECEMBRE 2023

PP

N° RG 21/00711 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-L5RB

[T] [X]

c/

[W] [F]

S.A.R.L. AGENCE GENERALE DE L’IMMOBILIER

S.C.P. [C] [B], JEROME DURON, PHILIPPE LABACHE, ROMAIN LANDAIS ET ALEXANDRE MOREAU-LESPINARD

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 18/05264) suivant déclaration d’appel du 05 février 2021

APPELANT :

[T] [X]

né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 11] (33)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3] – [Localité 8]

représenté par Maître BOCQUET substituant Maître Marie TASTET, avocats au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

[W] [F]

née le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 12] (28)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5] – [Localité 13]

représentée par Maître Bérengère PAGEOT de la SELARL ATHENAIS, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. AGENCE GENERALE DE L’IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 6] – [Localité 13]

représentée par Maître ABRAHAM-BERTOUT substituant Maître Marie ROSSIGNOL de la SELARL ROSSIGNOL, avocats au barreau de BORDEAUX

S.C.P. [C] [B], JEROME DURON, PHILIPPE LABACHE, ROMAIN LANDAIS ET ALEXANDRE MOREAU-LESPINARD, Notaires Associés, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4] – [Localité 7]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 07 novembre 2023 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Paule POIREL, Président

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller

Monsieur Emmanuel BREARD, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Véronique SAIGE

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [T] [X], propriétaire d’un ensemble immobilier composé d’une dizaine de lots situé [Adresse 9] à [Localité 13]) et cadastré section BH n°[Cadastre 10], a fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière par la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Aquitaine Poitou Charentes.

Par jugement du 11 septembre 2014, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bordeaux a autorisé M. [X] à poursuivre la vente amiable de cet ensemble immobilier et celui-ci a confié la vente d’un appartement (lot n°3) et d’une place de parking (lot n°8) à la Sarl l’Agence Générale de l’Immobilier à [Localité 13], dans le cadre d’un mandat de vente non exclusif.

Par jugement réputé contradictoire en date du 15 janvier 2015, signifié au domicile élu du conseil de M. [X] habilité à recevoir l’acte, le 26 janvier 2015, il a été ordonné le retour en vente forcée de l’ensemble immobilier et le renvoi à l’audience du 16 avril à 15 heures à laquelle le bien devait être vendu à la barre du tribunal.

Aux termes d’un compromis de vente reçu le 16 février 2015 par maître [C] [B], notaire associé au sein de la SCP [B], Duron, Labache, Landais, Moreau-Lespinard, M. [T] [X] a vendu à Mme [W] [F] l’appartement et la place de parking constituant les lots n°3 et n°8 dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 13], sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt. La réitération de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 16 avril 2015, après réalisation des conditions suspensives et les fonds devaient être versés à cette même date.

L’acte mentionnait également que le compromis était signé sous la condition, prévue à peine de caducité du compromis, que M. [X] réalise dans l’immeuble un certain nombre de travaux dûment énumérés.

Par courrier en date du 9 avril 2015, Me [B] demandait à Mme [F] de procéder au versement des fonds au profit de l’étude et l’informait que la signature aurait lieu le 14 avril suivant.

Par un courrier du 13 avril 2015, signé de Mme [F], M. [X] faisait état de travaux restant à effectuer qui ne le seraient que pour le 27 avril suivant.

Si Mme [F] s’est présentée au rendez-vous de signature de l’acte authentique du 14 avril 2015, la vente n’a pas été reçue.

Le 16 avril 2015, la SCP [B] a de nouveau sollicité le versement des fonds qui n’ont été crédités au compte de l’étude que postérieurement au 16 avril 2015.

Entre-temps, l’audience d’adjudication s’est tenue le 16 avril 2015 à 15 heures et les lots en cause ont été vendus à la barre du tribunal.

La vente n’ayant pas été réalisée au profit de Mme [F], celle-ci, par acte d’huissier en date du 5 juin 2018, a fait assigner M. [X], la SCP [B], Duron, Labache, Landais, Moreau-Lespinard et la Sarl l’Agence Générale de l’Immobilier devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, afin de voir engager, pour défaut de conseil et d’information, la responsabilité du notaire et de l’agence immobilière ainsi que celle du vendeur, pour n’avoir pas exécuté de bonne foi ses obligations, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes de 10 000 euros au titre d’un préjudice moral, 296,03 euros au titre de frais de déménagement et 5 522,90 euros au titre de loyers versés en sus à son bailleur, ainsi que la condamnation de M. [X] au paiement de la somme de 17 000 euros en application de la clause pénale prévue au compromis de vente.

Par jugement du 5 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné M. [T] [X] à verser à Mme [W] [F] la somme de 5.000 euros au titre de la clause pénale dont Ie montant manifestement excessif a été réduit,

— rejeté les demandes indemnitaires au titre des frais de déménagement et frais de loyers supplémentaires,

— condamné la Sarl Agence Générale de l’Immobilier et la SCP [C] [B], Jérôme Duron, Philippe Labache, Pierre Landais et Alexandre Moreau-Lespinard à payer à Mme [W] [F] la somme de 5.000 euros au titre de la réparation du préjudice moral,

— rejeté les demandes reconventionnelles,

— condamné in solidum M. [X], la SCP [B] et la Sarl AGI au paiement de la somme de 3.5000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle directement entre les mains de Maître Pageot si elle renonce au bénéficie de l’aide juridictionnelle,

— condamné M. [X] aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration électronique en date du 5 février 2021, M. [T] [X] a relevé appel limité de ce jugement en ce qu’il a :

— condamné M. [T] [X] à verser à Mme [W] [F] la somme de 5.000 euros au titre de la clause pénale dont Ie montant manifestement excessif a été réduit,

— rejeté les demandes reconventionnelles,

— condamné in solidum M. [X], la SCP [B] et la Sarl AGI au paiement de la somme de 3.5000 euros (erreur de plume) sur le fondement de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle directement,

— condamné M. [X] aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

M. [T] [X], dans ses dernières conclusions déposées le 21 décembre 2021, demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 5 novembre 2020 en ce qu’il :

— rejette les demandes indemnitaires au titre des frais de déménagement et frais de loyers supplémentaires.

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 5 novembre 2020 en ce qu’il :

— condamne M. [X] à verser à Mme [W] [F] la somme de 5.000 euros au titre de la clause pénale dont le montant manifestement excessif a été réduit,

— rejette les demandes reconventionnelles de M. [X],

— condamne in solidum M. [X], la SCP [B] et la Sarl AGI au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle directement entre les mains de Maître Pageot si elle renonce au bénéficie de l’aide juridictionnelle,

— condamne M. [X] aux entiers dépens,

— ordonne l’exécution provisoire du jugement.

Statuant à nouveau :

A titre principal :

— débouter Mme [W] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de M. [T] [X],

— condamner Mme [W] [F] à verser à M. [T] [X] la somme de 17 000 € en application de la clause pénale insérée dans le compromis de vente en date du 16 Février 2015,

— condamner Mme [F] à verser à M. [X] la somme de 5000 € en réparation de son préjudice moral,

A titre subsidiaire :

— réduire à de plus justes proportions le montant de la clause pénale qui serait imputée à M. [X],

En tout état de cause :

— condamner Mme [F] à verser à M. [X] la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Mme [W] [F], dans ses dernières conclusions déposées le 16 mai 2022, comportant appel incident, demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 5 novembre 2020 par la 1ère chambre du Tribunal Judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a :

— rejeté les demandes reconventionnelles

— condamné in solidum M. [X], la SCP [B] et la Sarl AGI au paiement de la somme de 3.500€ sur le fondement de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle directement entre les mains de M^e Pageot si elle renonce au bénéfice de l’aide juridictionnelle

— condamné M. [X] aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

Infirmer le jugement rendu le 5 novembre 2020 par la 1ère chambre du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a :

— condamné M. [X] à verser à Mme [F] la somme de 5.000€ au titre de la clause pénale dont le montant manifestement excessif a été réduit,

— rejeté les demandes indemnitaires au titre des frais de déménagement et frais de loyers supplémentaires

— condamné la Sarl Agence Générale de l’Immobilier et la SCP [C] [B], Jerome Duron, Philppe Labache, Pierre Landais et Alexandre Moreau-lespinard à payer à Mme [F] la somme de 5.000€ au titre de la réparation de son préjudice moral,

Le réformer,

Et, statuant à nouveau :

— juger que M. [X] a manqué à ses obligations contractuelles de loyauté et de bonne foi,

— juger que la SCP [B] a manqué à son obligation de conseil, d’information et de vigilance,

— juger que la Sarl AGI a manqué à ses obligations d’information et de conseil,

En conséquence,

— condamner solidairement M. [X], la SCP [B] et la Sarl AGI au paiement de la somme de 10.000€ au titre de la réparation du préjudice moral de Mme [F],

— condamner M. [X] au paiement de la somme de 17.000€ en application de la clause pénale prévue en page 10 du compromis de vente signé le 16 février 2015,

— condamner solidairement M. [X], la SCP [B] et la Sarl AGI au paiement de la somme 296.03€ correspondant aux frais de déménagement engagés par Mme [F],

— condamner solidairement M. [X], la SCP [B] et la Sarl AGI au paiement de la somme 5522.90€ au titre du remboursement des loyers que Mme [F] a dû verser en sus à son bailleur,

— rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de M. [X], de l’Agence Générale Immobilière et de la SCP [B],

— condamner solidairement M. [X], la SCP [B] et la Sarl AGI au paiement de la somme 5.000€ sur le fondement de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle directement entre les mains de M^e Bérengère Pageot, si elle renonce au bénéficie de l’aide juridictionnelle.

La SCP [B] dans ses dernières conclusions déposées le 6 juillet 2021, demande à la cour de :

Réformer le jugement rendu le 5 novembre 2020 en ce qu’il a :

— condamné la Sarl Agence Générale de l’Immobilier et la SCP [B] Duron Labache Landais Moreau-Lespinard à payer à Mme [W] [F] la somme de 5.000 euros au titre de la réparation du préjudice moral,

— rejeté les demandes reconventionnelles,

— condamné in solidum M. [X], la SCP [B] et la Sarl AGI au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle directement entre les mains de Maître Pageot si elle renonce au bénéfice de l’aide juridictionnelle ».

Statuant à nouveau,

— débouter Mme [F] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Mme [W] [F] à verser à la S.C.P [B] Duron Labache Landais Moreau-Lespinard une somme de 3.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Mme [W] [F] aux entiers dépens.

La SARL Agence Générale de l’Immobilier, dans ses dernières conclusions déposées le 3 septembre 2021, contenant appel incident, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident formé à l’encontre des chefs du jugement déféré suivants :

— condamne la Sarl Agence Générale de l’Immobilier et la SCP [C] [B], Jerome Duron, Philippe Labache, Pierre Landais et Alexandre Moreau-Lespinard à payer à Mme [W] [F] la somme de 5.000 euros au titre de la réparation du préjudice moral,

— condamne in solidum M. [X], la SCP [B] et la Sarl AGI au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle directement entre les mains de Maître Pageot si elle renonce au bénéficie de l’aide juridictionnelle,

— ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Réformer le jugement sur les chefs susvisés,

Statuant à nouveau,

— débouter Mme [F] de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la société Agence Générale de L’immobilier,

— débouter Mme [F] de ses demandes de condamnation solidaire formées à l’encontre des parties défenderesses,

— débouter Mme [F] de sa demande de condamnation formée au fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens,

— condamner Mme [F] à payer à la société Agence Générale de L’immobilier la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance,

— confirmer le Jugement pour l’ensemble des autres chefs et plus particulièrement le chef suivant :

* rejette les demandes indemnitaires au titre des frais de déménagement et frais de loyers supplémentaires,

En tout état de cause,

— débouter Mme [W] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— débouter toutes autres parties des demandes qui seraient formées à l’encontre de L’agence Générale de L’immobilier,

— condamner Mme [W] [F] ou toute autre partie succombante à verser à l’Agence Générale de l’Immobilier la somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— la condamner aux dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 7 novembre 2023.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 24 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La cour est saisie par le biais de l’appel principal de M. [X] et des appels incidents, d’une demande de Mme [F] et reconventionnelle de M [X] au titre de la clause pénale prévue au contrat et de demandes indemnitaires supplémentaires de Mme [F] à l’encontre des professionnels, le notaire et l’agence immobilière, au titre d’un manquement à leur devoir de conseil et à l’encontre de M. [X], au titre de la mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations.

Il convient de statuer prioritairement sur les demandes au titre de la clause pénale dont seuls sont débitrices les parties au contrat, demandes qui sont indépendantes de la notion de mauvaise foi.

Sur les demandes au titre de la clause pénale :

Le tribunal a retenu que la non réitération du compromis était imputable à M. [X] pour avoir manqué à son obligation de réaliser des travaux dans le délai prévu au compromis et pour avoir omis d’informer Mme [F] de certaines hypothèques inscrites sur le bien.

M. [X] conteste cette décision estimant que le défaut de réitération de la vente est uniquement imputable à Mme [F] qui était parfaitement informée de la nécessité de réitérer l’acte au plus tard le 16 avril et qui s’était obligée à payer le prix le jour même, ce qu’elle n’a pas fait le 14 avril date prévue pour la signature, ni jusqu’au 16 suivant qui constituait la date ultime.

Mme [F] sollicite la confirmation du jugement entrepris estimant que la non réalisation des travaux par M. [X] est la cause de la non réitération de l’acte.

L’article 1226 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la réforme du droit des obligations entrée en vigueur au 1er octobre 2016, définit la clause pénale comme la clause par laquelle une personne s’engage, pour assurer l’exécution d’une obligation, à quelque chose en cas d’inexécution.

Selon l’article 1152 dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

La vente fait naître des obligations respectives à la charge des parties dont l’obligation pour l’acquéreur dès lors que les conditions suspensives sont accomplies à de paiement du prix.

L’acte en litige est un compromis de vente conclu sous condition suspensive convenue dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur d’obtention d’un prêt, reçu le 16 février 2015 par maître [C] [B], notaire associé au sein de la SCP [B], Duron, Labache, Landais, Moreau-Lespinard, par lequel M. [T] [X] a vendu à Mme [W] [F] un appartement et une place de parking constituant les lots n°3 et n°8 dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 13], la réitération de l’acte authentique de vente devant intervenir au plus tard le 16 avril 2015, après réalisation des conditions suspensives, moyennant le versement du prix stipulé.

Mais il était également inséré à l’acte une condition selon laquelle le vendeur s’engageait, à peine de caducité des présentes, à la réalisation de travaux importants, visant pour certains le clos et le couvert de l’immeuble, comme notamment la pose d’huisseries et de menuiseries.

Ces travaux devaient nécessairement être achevés au plus tard le 16 avril 2015 puisqu’ils étaient prévus à peine de caducité du compromis, sanction bénéficiant à Mme [F].

Or, il est constant que le 13 avril, veille de la date prévue pour la signature de l’acte, M. [X] n’avait pas terminé la réalisation des travaux ainsi qu’il résulte d’un écrit émanant de lui et signé de Mme [F] et de l’agence immobilière par lequel il listait un certain nombre de travaux restant encore à accomplir et qu’il prévoyait d’effectuer au plus tard le 27 avril 2015.

Il s’agissait de travaux non négligeables à savoir, pour la cuisine, l’installation d’un meuble sous évier avec évier, pour la salle de bains l’installation d’une baignoire, d’une douche et d’un meuble double vasque avec placard, pour les chambres, la pose d’un parquet, et enfin la peinture de la rampe d’escalier, de la porte d’entrée et la pose d’un cumulus.

La SCP [B] ne conteste pas que Mme [F] l’ait contactée le 14 avril pour savoir ce qu’il convenait de faire eu égard à ces travaux inachevés, indiquant avoir conseillé à Mme [F] de verser les fonds immédiatement ainsi qu’il le lui avait précédemment demandé, insistant sur la nécessité que ces fonds arrivent sur le compte de l’étude pour le 16 avril au plus tard.

Il importe peu ici de savoir, ce qui reste d’ailleurs à établir, si Mme [F] était avisée des raisons pour lesquelles il était important que l’acte soit signé et les fonds versés au plus tard le 16 avril, dès lors que la réalisation de ces travaux était prévue à l’acte à peine de caducité du compromis et qu’il n’apparaît aucunement que Mme [F], en acceptant de signer le report des travaux imposé par la défaillance de M. [X] ait renoncé d’une quelconque manière à faire de la réalisation effective de ces travaux une condition de caducité du compromis, ainsi qu’il était prévu au compromis, en sorte qu’elle ne pouvait être tenue du prix tant que cette condition n’était pas réalisée.

Par ailleurs, M. [X] conclut expressément que Mme [F] était disposée à passer l’acte et avait obtenu son crédit.

Il s’évince en conséquence de l’ensemble que l’acte authentique de vente n’a pu être signé le 14 avril, ni les fonds versés à la comptabilité du notaire au plus tard le 16 avril, qu’en raison de la difficulté tenant à l’inexécution des travaux imputable à M. [X], ce qui apparaît la seule cause, par ailleurs suffisante, du non paiement du prix par Mme [F] pour le 16 avril 2015, en sorte que c’est à bon droit qu’a été mis à la charge du vendeur le paiement de la clause pénale prévue à l’acte.

S’agissant du montant de celle-ci, au regard du montant du bien objet de la vente projetée et de la courte durée entre la signature du compromis prévue le 16 février 2015 et la date butoir de réitération de l’acte au 16 avril 2015, la clause pénale contractuelle de 17000 euros apparaît manifestement excessive, celle-ci étant cependant ramenée à la plus juste somme de 10 000 euros et le jugement infirmé en ce qu’il l’a ramenée à la somme de 5 000 euros.

La clause pénale qui est due sans avoir à justifier d’un préjudice a vocation à indemniser le cocontractant du préjudice qu’il subit du fait de la non réalisation de l’acte, de manière forfaitairement fixée à l’avance, comme notamment le paiement de loyers ou des frais de déménagement invoqués par Mme [F].

Mme [F] n’alléguant aucun préjudice distinct de ceux que la clause pénal a vocation à indemniser, le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes indemnitaires supplémentaires.

Quant aux demandes formulées en réparation des préjudices matériels résultant de la non réalisation de la vente (loyers, frais de déménagements) à l’égard du notaire et de l’agence immobilière, tiers aux contrats, elles ne sauraient prospérer, ces professionnels ne pouvant être tenus au titre de leur devoir de conseil d’indemniser les préjudices résultant de l’inexécution par M. [X] de ses propres obligations contractuelles.

Le jugement qui a débouté Mme [F] de toute demande de ce chef est ainsi confirmé.

Sur les demandes au titre du préjudice moral :

Le tribunal a alloué à Mme [F] une somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral dont il a mis le paiement à la charge de la SCP notariale et de l’agence immobilière, à l’exception du vendeur, et a débouté ce même vendeur de sa demande reconventionnelle de ce chef.

La SCP [B] conteste cette décision estimant n’avoir commis aucun manquement à son devoir de conseil. Elle rappelle que le bien était disponible à la vente de gré à gré dès lors qu’elle justifie que la Caisse d’Epargne mais aussi la BNP avaient donné leur accord à cette vente qui était dans l’intérêt de tous. Elle affirme que Mme [F], qui était assistée de son notaire et de son agent immobilier, était parfaitement avisée de ce que la vente devait être définitivement réalisée et les fonds versés au plus tard le 16 avril 2015, date à laquelle il était prévu sa vente forcée à la barre du tribunal.

L’agence immobilière, pour les mêmes motifs que le notaire, insistant en outre sur le fait qu’elle avait reçu mandat de vente bien antérieurement au jugement du 11 septembre 2014 ayant autorisé M. [X] à vendre son immeuble de gré à gré dans le cadre de la procédure de saisie immobilière et qu’elle n’a appris que chez le notaire au jour de la signature du compromis l’existence de la procédure de saisie immobilière dont son client ne l’avait pas avisée ainsi que sur le fait qu’elle n’est pas intervenue dans la rédaction du compromis, demande l’infirmation du jugement qui l’a condamnée, in solidum avec le notaire, à paiement de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral de Mme [F].

Mme [F] formule des demandes au titre d’un préjudice moral à l’encontre du notaire, de l’agence immobilière, insistant sur le manquement de ceux ci à leur devoir d’information et de conseil, faisant également valoir un certain parti pris pour M. [X], ainsi qu’à l’encontre de celui-ci, pour manquement à son obligation d’exécuter les conventions de bonne foi, et ce dernier formule une demande reconventionnelle à l’encontre de Mme [F] pour procédure abusive.

Cependant, c’est à bon droit que les premiers juges ont débouté Mme [F] de cette demande à l’égard de M. [X] dès lors que le préjudice moral allégué par Mme [F] fait partie de ceux, résultant de la non réalisation de la vente, que la clause pénale a précisément vocation à indemniser.

S’agissant de sa demande à l’égard des professionnels, la règle du non cumul de la clause pénale avec l’action indemnitaire n’exclut pas toute action contre le tiers au contrat sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle en indemnisation de préjudices résultant du manquement de ces tiers.

Mme [F] invoque notamment les mentions mensongères contenues à l’acte au terme duquel M. [X] a affirmé avoir la pleine disposition de son bien, alors même qu’au moment de la signature du compromis le 16 février 2015, il venait de se voir notifier, le 26 janvier 2015, un jugement de retour en vente forcée du 15 janvier 2015 qui prévoyait la vente du bien à la barre du tribunal pour le 16 avril 2015 à 15 heures et n’a mentionné qu’une situation hypothécaire partielle du bien.

Il est cependant observé que seule la non exécution des travaux par M. [X] est la cause de la non réitération de l’acte, que la procédure de saisie en cours était effectivement sans emport sur la disponibilité du bien dès lors que la SCP [B] justifie, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, avoir reçu l’accord des créanciers et notamment de la BNP pour une vente de gré à gré à intervenir au plus tard avant la date prévue pour la vente du bien à la barre du tribunal, ainsi qu’il était de l’intérêt de tous. D’ailleurs, s’agissant du dol qui n’est plus allégué devant la cour, le tribunal avait justement observé que l’absence d’information de Mme [F] sur cette procédure n’avait pas été déterminante de son consentement.

Par ailleurs, quand bien même le notaire aurait inscrit à l’acte le fait que le bien faisait l’objet d’une saisie immobilière, cela n’aurait pas en soi empêché la défaillance de M. [X] dans l’exécution des travaux dès lors que celui-ci connaissant cet impératif n’a pourtant pas respecté ce délai, cause de la non réitération de l’acte à la date prévue.

Il ne résulte pas de l’acte que celui-ci mentionne l’information donnée à Mme [F] de l’existence de la procédure de saisie immobilière et du jugement de retour vente forcée du 8 janvier 2015, de sorte qu’il n’est pas établi que Mme [F], ni davantage le notaire ou lors de la signature de l’acte, l’agent immobilier qui l’assistaient pour la signature du compromis, ont été avisés le jour de l’acte de cette procédure, ni en conséquence, ainsi qu’elle le fait justement valoir, qu’elle ait été avisée du caractère impératif et incontournable du versement des fonds et de la signature de l’acte pour le 16 avril.

Ce défaut d’information n’était certes pas nécessairement répréhensible mais dans ce contexte particulier où M. [X], par sa défaillance, avait lui même remis en cause le délai impératif imparti dont il connaissait le motif, encourant la caducité du compromis, il apparaît que le notaire, prenant incontestablement fait et cause pour M. [X], alors que Mme [F] était effectivement la seule à n’être pas informée de la procédure de saisie en cours, lui a prodigué un bien mauvais conseil en exigeant qu’elle fasse parvenir rapidement les fonds à l’étude notariale, nonobstant la défaillance importante de M. [X] dans l’exécution de ses obligations, sans lui préciser davantage les raisons de cette insistance, faisant fi de la caducité de l’acte et faisant encourir à Mme [F] un risque sérieux que les travaux ne soient pas réalisés une fois l’acte signé et les fonds versés. Il s’agit d’un manquement à son obligation de conseil mais également de loyauté au détriment de l’une des parties à l’acte, qui témoigne du mépris dans lequel le notaire l’a tenue, ce qui constitue une faute dans l’exercice de fonctions, à l’origine d’un préjudice moral, engageant sa responsabilité extra-contractuelle.

En revanche, il n’apparaît pas qu’il incombait à l’agent immobilier, qui indique, sans être utilement contredit sur ce point, avoir découvert la situation du bien au jour de la signature du compromis de vente chez le notaire, qui n’était ni rédacteur du compromis, ni responsable du retard de M. [X] dans l’exécution des travaux, ni n’a été sollicité par Mme [F] pour conseil à la suite de la difficulté qui est apparue le 13 avril, ait manqué à l’égard de Mme [F] à un quelconque devoir de conseil.

En retenant qu’il n’était pas établi la particulière acuité du préjudice moral invoqué par Mme [F], alors que le certificat médical du 6 décembre 2018 versé aux débats attestant les soins donnés à cette dernière pour un diabète et le fait que celle ci a présenté, début 2015, un état dépressif avec amaigrissement, est insuffisant pour rattacher cet état à l’échec de la vente au 16 avril 2015, et en lui allouant de ce chef une somme de 5 000 euros, le tribunal a fait une juste appréciation de ce préjudice.

Le jugement entrepris est au regard de ce qui précède infirmé en ce qu’il a condamné l’agence immobilière, in solidum avec la SCP notariale, le jugement étant confirmé pour le surplus, la SCP notariale étant seule tenue de l’indemnisation de ce préjudice.

Au vu de ce qui précède, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M. [X] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

De la même manière, le jugement est confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et demandes au titre de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle, sauf en ce qu’il a condamné l’agence immobilière de ce chef et fixé le montant de la condamnation à la somme de 3 5000 euros étant fixée à 3 500 euros, par rectification de l’erreur contenue dans le dispositif du jugement.

Succombant en son recours, M. [X] en supportera les dépens et sera condamné à verser à Mme [F] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les parties étant déboutées du surplus de leur demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme partiellement le jugement entrepris.

Statuant à nouveau des chefs réformés :

Rejetant toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

Condamne M. [T] [X] à payer à Mme [W] [F] une somme de 10.000 euros au titre de la clause pénale.

Condamne la SCP [C] [B], Jerome Duron, Philippe Labache, Pierre Landais et Alexandre Moreau-Lespinard à payer à Mme [W] [F] une somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Condamne in solidum M. [T] [X] et la SCP [C] [B], Jerome Duron, Philippe Labache, Pierre Landais et Alexandre Moreau-Lespinard à payer à Mme [W] [F] une somme de 3 500 euros au titre de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle s’agissant des frais irrépétibles de première instance, ce après rectification de l’erreur matérielle affectant le dispositif du jugement sur ce point.

Déboute Mme [F] de toutes ses demandes à l’encontre de la Sarl Agence Générale de I’immobilier.

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions non contraires au présent arrêt et y ajoutant :

Condamne M. [T] [X] à payer à Mme [W] [F] une somme 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. [T] [X] aux dépens du présent recours.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,