COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 21 FEVRIER 2024

N° RG 22/00773 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MRLH

S.A.R.L. LE JEP’S

c/

S.C.I. [D]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 20 janvier 2022 (R.G. 18/10153) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] suivant déclaration d’appel du 14 février 2022

APPELANTE :

S.A.R.L. LE JEP’S, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2]

représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.I. [D], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 janvier 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Nicolas GETTLER, Vice-Président Placé chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Monsieur Nicolas GETTLER, Vice-Président Placé,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 janvier 2010, la société SCI [D] a donné à bail commercial à la société SARL Le Jep’s, un immeuble situé à Fargues-Saint-Hilaire pour y exercer une activité de bar restaurant avec annexes, prévoyant une durée de neuf années et un loyer mensuel de 903,80 euros payable d’avance au premier de chaque mois par prélèvement.

Par lettre recommandée en date du 20 mai 2011, le bailleur a autorisé le preneur à modifier la structure des locaux sous trois conditions cumulatives liées à l’obtention des autorisations administratives, au contrôle nécessaire des travaux par un architecte et à son accord pour prendre en charge l’ensemble des coûts des travaux.

Par lettre recommandée en date du 18 juin 2018, le preneur a sollicité le renouvellement du contrat de bail.

Par acte d’huissier du 21 août 2018, le bailleur a fait délivrer au preneur, une mise en demeure d’avoir à justifier dans le délai d’un mois des conditions de réalisation des travaux, de retourner l’autorisation de prélèvement automatique des loyers et de produire l’attestation d’assurance de l’immeuble.

Par acte d’huissier en date du 24 septembre 2018, le bailleur a fait délivrer au preneur un congé en refus de renouvellement du contrat de bail sans indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier de justice en date du 26 octobre 2018, la société [D] a assigné la société Le Jep’s devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir déclarer le congé délivré le 24 septembre 2018 régulier, ordonner son expulsion et le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

Le preneur a quitté les lieux le 29 septembre 2020.

Par jugement contradictoire du 20 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a:

Déclaré régulier le congé délivré le 24 septembre 2018 en refus de renouvellement du bail conclu le 15 janvier 2010 entre la société [D] et la société Le Jep’s à effet du 31 décembre 2018 sans indemnité d’éviction,

Constaté que la demande d’expulsion de la société Le Jep’s est devenue sans objet,

Condamné la société Le Jep’s à payer à la société [D] à payer la somme de 1.250 euros à titre d’indemnité d’occupation de la réserve du 1er août au 31 décembre 2018,

Condamné la société Le Jep’s à payer à la société [D] la somme de 23 250,30 euros à titre d’indemnité d’occupation du 1er janvier 2019 au 29 septembre 2020,

Débouté les parties pour le surplus,

Condamné la société [D] et la société Le Jep’s à supporter chacune la charge de ses propres dépens et rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Par déclaration du 14 février 2022, la société Le Jep’s a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 16 janvier 2024, la société Le Jep’s, demande à la cour de :

A titre principal,

Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 20 janvier 2022 en ses dispositions suivantes :

à la disposition ayant déclaré régulier le congé délivré le 24 septembre 2018 en refus de renouvellement de bail conclu le 15 janvier 2010 entre la société [D] et elle à effet du 31 décembre 2018 sans indemnité d’éviction,

à la disposition l’ayant en conséquence débouté de sa demande visant à voir condamner la société [D] à lui verser une indemnité d’éviction,

à la disposition l’ayant débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

à la disposition l’ayant condamnée à la charge de ses propres dépens,

En conséquence,

Condamner la société [D] à lui payer une somme de 142 045 euros, au titre de l’indemnité d’éviction majorée des intérêts au taux légal à compter de ses conclusions du 6 juin 2019,

A titre subsidiaire,

Désigner tel expert qu’il plaira à l’effet de chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction et des préjudices subis par elle,

En toute hypothèse,

Condamner la société [D] au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de procédure exposés en première instance,

Condamner la société [D] à lui payer une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de procédure exposés devant la cour,

La condamner aux entiers dépens tant de première instance que d’appel,

Débouter la société [D] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions.

Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 29 décembre 2023, la société [D] demande à la cour de :

Confirmer en son entier le jugement entrepris,

Débouter la société Le Jep’s de l’ensemble de ses demandes,

Condamner la société Le Jep’s au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

L’ordonnance de clôture a été reportée au jour des plaidoiries.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité du congé refusant le renouvellement du bail, sans indemnité d’éviction, délivré par de la société [D] à la société Le Jep’s :

1- La société Le Jep’s soutient, au visa notamment des articles L 145-14 et L 145-17 du code de commerce que la société [D] ne justifie pas d’un motif grave et légitime lui permettant de ne pas verser d’indemnité d’éviction suite à son refus de renouvellent du bail. Elle affirme avoir réalisé les travaux conformément à l’accord qui lui avait été donné le 20 mai 2011. Elle précise avoir obtenu l’autorisation de la Commune le 19 avril 2018 pour effectuer la réouverture des trois fenêtres existantes, l’autorisation admnistrative de la Commission départementale de sécurité et d’accessibilité, le 5 février 2019, pour les travaux d’aménagement et une salle de bain et l’autorisation tacite pour l’aménagement d’une pièce de rangement et d’une surface commerciale supplémentaire. Elle explique n’avoir déposé sa demande préalable d’autorisation que le 30 novembre 2018 en raison des difficultés de santé de la gérante, Me [O]. Elle ajoute justifier de l’intervention d’un maître d’oeuvre pour le suivi du chantier, conteste que l’augmentation du loyer fasse partie des trois conditions de réalisation des travaux et considère que le réglement du loyer par chèque, plutôt que par prélèvement automatique, n’est pas un motif grave et légitime d’autant que les paiements étaient réguliers et sans retard important.

2- La société [D] réplique, quant à elle, que la société Le Jep’s n’a pas justifié, dans le délai d’un mois suivant mise en demeure du 21 août 2018, de l’obtention des autorisations administratives, du contrôle des travaux par un architecte et de l’accord des parties sur l’augmentation du loyer, conditions imposées à l’accord donné pour la réalisation des travaux. Elle fait observer que la date de demande d’autorisation est postérieure à l’expiration du délai d’un mois suivant mise

en demeure du 21 août 2018 et que les autorisations administratives nécessaires à la réalisation des travaux ont été sollicitées ou obtenues qu’après que ceux-ci aient été réalisés. Elle ajoute que l’état de santé de la gérante ne saurait justifier ce retard dans la demande d’autorisation dès lors qu’elles auraient dues être réalisées avant le commencement des travaux. Elle indique, par ailleurs, que l’intervention alléguée du maître d’oeuvre se rapportait en réalité, aux règles d’accessibilité et de sécurité, et non pas à la conformité des travaux aux règles de l’art contrairement à la mission d’un architecte, dont il était imposé l’intervention, s’agissant notamment de travaux de gros oeuvre. Elle soutient également que la société Le Jep’s devait justifier de son accord sur l’augmentation du loyer avant que les travaux soient engagés et n’a, de plus, jamais payé son loyer par prélèvements automatiques conformément aux clauses du bail signé, malgré les mises en demeures des 16 et 18 juillet 2018. Elle déclare alors que tous ces manquements sont d’une gravité suffisante pour justifier le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’eviction.

Sur ce :

3- La cour rappelle, en premier lieu, qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. De plus, l’article L145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Enfin, l’article L 145-17 du même code dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

4- En l’espèce, il doit être constaté que, dans sa lettre recommandée en date du 20 mai 2011, la société [D] a clairement indiqué à la société Le Jep’s : 'nous vous autorisons à étendre la surface ouverte à la clientèle… sous réserve que : vous obteniez toutes les autorisations administratives vous permettant d’y accueillir de la clientèle… que les travaux de transformation soient réalisés dans les règles de l’art et contrôlés par un architecte notamment en ce qui concerne l’ouverture dans le mur porteur entre les deux locaux… que vous supportiez seule le coût de ces travaux… en contrepartie de l’accroissement de votre surface d’accueil du public, nous demandons une augmentation de votre loyer annuel… l’ensemble des conditions décrites ci-dessus devront être réunies avant toute transformation…'.

5- La cour relève également qu’à la suite du procès verbal de constat d’huissier, dressé le 21 août 2018, constatant la réalisation par la société Le Jep’s, de travaux, la société [D], par acte d’huissier du même jour, l’a mise en demeure, d’avoir à justifier dans le délai d’un mois, 'que les travaux consistant à relier la salle de bar à la réserve attenante ont été réalisés après obtention de toute les autorisations administratives imposées par la règlementation applicable aux établissements recevant du public', de 'l’exécution de ces mêmes travaux sous la surveillance d’un architecte’ et lui demandait de 'retourner au mandataire du bailleur l’autorisation de prélèvement automatique..afin de procéder au règlement du loyer par prélèvement, conformément aux dispositions du bail afférentes aux modalités de règlement du loyer'.

6- Par la suite et du fait de l’absence de réponse satisfaisante de la société Le Jep’s aux demandes figurant dans la mise en demeure du 21 août 2018, notamment celles relatives à justification des autorisations imposées par la réglementation, à la surveillance d’un architecte et au règlement des loyers par prélèvements automatiques conformément aux termes du bail, la société [D], par acte d’huissier en date du 24 septembre 2018, refusait le renouvellement du contrat de bail et le paiement d’une indemnité d’éviction.

7- Il convient alors et en premier lieu, de considérer que la société Le Jep’s ne peut valablement soutenir avoir réalisé les travaux conformément à l’autorisation qui lui avait été donnée le 20 mai 2011 dès lors que, si elle apparaît avoir, effectivement obtenu, dès le 19 avril 2018, l’autorisation de la commune pour effectuer la réouverture de trois fenêtres existantes, l’autorisation principale pour l’aménagement d’une pièce de rangement et d’une surface commerciale supplémentaire, correspondant aux travaux critiqués, n’a, quant à elle, été sollicitée que le 30 novembre 2018, soit plusieurs mois après la mise en demeure et le constat d’huissier du 21 août 2018, constatant la réalisation des travaux.

8- Ainsi, au vu des éléments versés au débat et notamment les diverses factures des entreprises intervenues sur le chantier, il ne peut être contesté que les autorisations administratives nécessaires à la réalisation des travaux ont été sollicitées ou obtenues qu’après que ceux-ci aient effectivement été réalisés et il ne saurait être soutenu que le retard dans l’exécution de ces démarches administratives, s’expliquent par les périodes d’hospitalisation ponctuelles liées aux difficultés de santé de Me [O], gérante de la société Le Jep’s, dès lors que ces autorisations auraient dues, en tout état de cause, être effectuées avant le commencement des travaux et justifiées dans le délai d’un mois à compter de la mise en demeure du 21 août 2018.

9- Il apparaît de même nécessaire de préciser que l’autorisation administrative de la commission départementale de sécurité et d’accessibilité, en date du 5 février 2019 ou le certificat d’autorisation tacite en date du 4 septembre 2019 ne sauraient justifier du respect de l’autorisation qui lui avait été donnée le 20 mai 2011 dès lors qu’elles ont également été obtenues plusieurs mois après la réalisation de travaux et n’ont, par conséquent, pas pu être transmises au bailleur dans le délai d’un mois à compter de la mise en demeure du 21 août 2018.

10- Il doit, par ailleur, être constaté que la société Le Jep’s ne justifie absolument pas, comme le prévoyait la lettre d’autorisation du 20 mai 2011, que les travaux de transformation ont, effectivement, été réalisés dans les règles de l’art et contrôlés par un architecte notamment en ce qui concerne l’ouverture dans le mur porteur entre les deux locaux.

11- Il convient, en effet, de relever que la simple facture de Monsieur [N], en date du 30 juillet 2018, d’un montant de 300 euros, faisant référence à 'une mission totale à l’ouverture du chantier', ou bien les pièces versées au débat, se rapportant à l’intervention de la société Marraud Ingenierie, ne permettent absolument pas de justifier de l’intervention d’un architecte qui aurait, dans une mission complète, contrôlé la conformité des travaux aux règles de l’art, notamment ceux relatifs au gros oeuvre.

12- Il y a lieu, enfin, de relever que la société Le Jep’s ne conteste pas avoir réglé son loyer chaque mois par chèque malgré les mises en demeures des 16 et 18 juillet 2018 alors que le bail commercial, conclu entre les parties le 15 janvier 2010, prévoyait que 'le loyer sera payable par mois et d’avance, le 1er de chaque mois, au moyen d’un prélèvement'.

13- Ainsi et au vu de tout ce qui prècède, il y a lieu de constater qu’il est suffisamment établi que la société Le Jep’s n’a pas justifié, dans le délai d’un mois suivant mise en demeure du 21 août 2018, que les travaux consistant à relier la salle de bar à la réserve attenante ont été réalisés après obtention de toute les autorisations administratives imposées par la règlementation applicable aux établissements recevant du public, que l’exécution de ces mêmes travaux a été effectuée sous la surveillance d’un architecte et n’a, en outre, pas procédé au règlement du loyer par prélèvement, conformément aux dispositions du bail afférentes aux modalités de règlement du loyer.

14- Il doit, dès lors, être considéré que ces manquements au contrat de bail, conclu entre les parties, qui viennent diminuer les garanties du bailleur sur la structure de l’immeuble, modifiée sans contreparties financières et ne permettent pas de s’assurer de la conformité de l’ouvrage destinée à recevoir du public, sont d’une gravité suffisante pour justifier le refus de renouvellement de celui-ci sans indemnité d’éviction.

15- Dans ces conditions, au vu de l’ensemble de ce qui précède et dans la mesure où la société [D] justifie suffisamment d’un motif grave et légitime, au sens de l’article L 145-17 du code de commerce, lui permettant de refuser le renouvellement du bail conclu le 15 janvier 2010 et le versement d’une indemnité d’éviction, l’intégralité des dispositions du jugement rendu le 20 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux, sera confirmée.

Sur les demandes accessoires :

16- Dès lors que la société Le Jep’s échoue pour l’essentiel de ses prétentions, il est équitable de la condamner au paiement d’une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

17- La société Le Jep’s supportera les dépens d’appel et ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 20 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux, en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Le Jep’s à payer à la société [D] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne la société Le Jep’s aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président