COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 17 OCTOBRE 2024

N° RG 21/02808 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MDQ5

[A] [E] [Y] [S] épouse [H]

[P] [E] [H]

c/

[C] [X]

[R] [X]

[U] [X]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 avril 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Périgueux (chambre : , RG : 19/00249) suivant déclaration d’appel du 17 mai 2021

APPELANTS :

[A] [E] [Y] [S] épouse [H]

née le 25 Mars 1955 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 11]

[P] [E] [H]

né le 18 Janvier 1959 à [Localité 13]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 11]

Représentés par M^e Henri VERCASSON, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de M^e Alexandre DAZIN de la SAS SAS DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

[C] [X]

née le 30 Novembre 1937 à [Localité 15] (Dordogne)

de nationalité Française

Retraitée

demeurant [Adresse 7]

[R] [X]

né le 07 Février 1958 à [Localité 14] (Dordogne)

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 1]

[U] [X]

née le 05 Mai 1961 à [Localité 14] (Dordogne)

de nationalité Française

Profession : Chargé d’affaires,

demeurant [Adresse 10]

Représentés par M^e Isabelle RAYGADE de l’AARPI AGGERIS AVOCATS, avocat au barreau de BERGERAC

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Sylvaine DECHAMPS

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

LES FAITS ET LA PROCÉDURE

M. [F] [X] est décédé le 31 octobre 2017, laissant à sa survivance son épouse, Mme [C] [X] et ses deux enfants [R] et [U].

Il figure à l’actif de l’indivision successorale diverses parcelles sises commune de [Localité 15], en Dordogne dont certaines jouxtent la propriété de M. [P] [H] et de son épouse [A] [S].

Les époux [H] ont fait connaître aux consorts [X] leur intérêt pour acheter certaines de leurs parcelles.

Par acte du 28 janvier 2019, les époux [H] ont assigné les consorts [X] devant le tribunal de grande instance de Périgueux afin de voir constater le caractère parfait de la vente de certaines de ces parcelles.

Par jugement du 6 avril 2021, le tribunal judiciaire de Périgueux a notamment débouté les époux [H] de leurs demandes.

Les époux [H] ont relevé appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières écritures ils demandent à la cour d’appel de:

— Infirmer le jugement rendu le 6 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Périgueux en ce qu’il les a :

o Déboutés de l’ensemble de leurs demandes ;

o Condamnés à payer aux consorts [X] la somme de 1 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

o Condamnés aux dépens de l’instance, et tatuant à nouveau de ces chefs :

A titre principal :

— Dire et juger que l’accord intervenu entre les consorts [X] et eux mêmes vaut vente dès lors qu’il y a eu consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix,

— Constater la vente à leur profit des immeubles suivants :

Sur la commune de [Localité 15] (Dordogne) :

Section Numéro Lieu-dit Surface Nature

AO [Cadastre 3] [Localité 12] 4720 m² bois

AO [Cadastre 2] [Localité 12] 17 m² ruine

AO [Cadastre 4] [Localité 12] 2626 m² terre

AO [Cadastre 5]p [Localité 12] 10600m² terre

AO [Cadastre 6] [Localité 12] 2567 m² terre

— Dire et juger que la parcelle AO [Cadastre 5] sera divisée selon le plan figurant en pièce 7, les deux parcelles hachurées en rouge devant leur revenir,

— Dire et juger qu’à défaut de signature de l’acte authentique de vente en l’étude de [E]-

[I] [T], notaire à [Localité 9] dans le délai d’un mois à compter de

la signification de la décision à intervenir, l’arrêt vaudra acte authentique de vente,

— Dire et juger que la partie la plus diligente pourra effectuer les formalités de publication de la vente par production de l’arrêt au service de la publicité foncière territorialement compétente,

— Condamner les consorts [X] à leur verser la somme de 1 500 € en réparation de leur préjudice au titre de leur résistance abusive,

A titre subsidiaire :

— Dire et juger que les consorts [X] ont rompu de manière abusive les pourparlers engagés avec eux,

— Condamner les consorts [X] à leur verser la somme de 10 000 € en réparation de leur préjudice,

En toute hypothèse :

— Débouter les consorts [X] de toutes leurs demandes en ce compris leur demande de condamnation à réparer le prétendu préjudice subi du fait de l’indisponibilité des terrains, – Condamner ' les défendeurs’ à leur payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner les intimés aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures, les consorts [X] demandent à la cour d’appel

— Déclarer recevable mais mal fondé l’appel formé par M. et Mme [H] à l’encontre du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de PÉRIGUEUX le 6 avril 2021 ;

En conséquence les en débouter et confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. et Mme [H] de leur demande tendant à faire constater la vente des immeubles et à les voir condamner au paiement de dommages-intérêts ;

— Déclarer recevable et bien fondé l’appel incident formé par eux ;

Y faisant droit,

— Réformer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Périgueux le 6 avril 2021 en ce qu’il les a déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau, déclarer M. et Mme [H] entièrement responsable du préjudice subi par eux ;

En conséquence, les condamner à leur payer la somme de 39 300 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice ;

— Condamner solidairement M. et Mme [H] à payer à chacun d’eux la somme de 2 500 € à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— Condamner M. Et Mme [H] au entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 août 2024 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 5 septembre 2024.

MOTIFS

Sur l’appel principal

Le tribunal a considéré qu’il n’existait pas de preuve de l’accord des parties sur une vente des parcelles cadastrées AO n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] p et [Cadastre 6] au prix de 30 000 euros et si un compromis de vente avait été préparé par Me [T] celui-ci n’avait pas été signé, faute selon le notaire d’avoir été validée par les parties.

Les époux [H] font valoir que l’accord des parties était antérieur à la rédaction du compromis de vente par Me [T]. C’est dans ces conditions qu’ils ont adressé une lettre au notaire le 27 juillet 2018 pour lui faire observer que la vente était parfaite et c’est seulement à la suite de cette lettre que les consorts [X] ont, par courriel du 4 août 2018, cru pouvoir revenir sur le prix qui avait été convenu. Or, l’existence d’un tel accord résulte des précisions, dans ce projet de compromis, sur le prix et sur la désignation des parcelles, alors que le notaire rédacteur est le réceptacle de la volonté des parties. Par ailleurs, l’existence d’un tel accord résulte des échanges des parties. Notamment, la lettre de M. [H] du 11 juin 2018 démontre qu’il n’existait plus de discussion sur les parcelles vendues lesquelles étaient déterminées ou à tout le moins déterminables. En refusant de signer le compromis de vente les consorts [X] ont commis une faute puisqu’ils sont revenus sur leur engagement. A titre subsidiaire, il sera à tout le moins jugé que les intimés ont rompu soudainement des pourparlers très avancés depuis six semaines et ont ainsi commis une faute dont ils doivent répondre.

Les consorts [X] contestent l’existence d’un accord sur la vente des parcelles litigieuses pour un prix convenu. Ils ajoutent que les appelants ne rapportent nullement la preuve d’un tel accord, faute d’avoir existé, ainsi que le propre notaire des appelants l’a déclaré.

***

L’article 1583 du code civil dispose :'«'( La vente ) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.'»'

La cour constate à la lecture des moyens et des pièces des parties qu’il n’existe en l’espéce aucun accord écrit sur l’existence d’une convention sur la vente de biens pour un prix déterminé.

Notamment, le compromis de vente rédigé par Me [I] [T] ne peut s’analyser qu’en une esquisse de projet alors qu’il n’est pas démontré que cet acte, qui n’a pas été signé, ait reçu un accord de la part des intimés.

Ceci est si vrai que sur sommation interpellatrice qui lui avait été délivrée le 4 octobre 2018, le notaire précisera que son acte constituait «' une ébauche de compromis» qui n’avait pas été validée par les parties.

De même, la fixation d’un rendez-vous en l’étude du notaire, le 25 juillet 2018, à la demande des époux [H] ne permet pas davantage de démontrer un accord des consorts [X], alors qu’en outre ceux-ci ne se rendront pas à ce rendez-vous.

En outre, la lettre de M. [H] du 27 juillet 2018 par laquelle il considérait qu’il existait un accord sur la chose et sur le prix, ne saurait permettre de reconnaître l’existence d’un contrat, faute de connaître la position des intimés.

Par ailleurs, ainsi que le tribunal l’a justement relevé, même si on retenait l’argumentation des appelants on devrait relever qu’il existait une incertitude sur la désignation des parcelles convoitées par eux. En effet, le projet de compromis portait sur les parcelles AO n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5]p et [Cadastre 6] alors que deux jours plus tard seulement l’avocat des époux [H] écrivait au notaire pour lui signifier que la vente devait porter sur les parcelles AO [Cadastre 3] et [Cadastre 4]. Par ailleurs, dans leur assignation devant le tribunal, les époux [H] n’évoquaient plus la parcelle AO [Cadastre 5]p .

Ils sont ainsi mal fondés de soutenir qu’il aurait existé un accord sur la chose vendue alors que le périmètre de la dévolution envisagée n’a cessé d’évoluer.

En conséquence, ils ne rapportent nullement la preuve d’un accord des parties sur une chose et sur un prix.

En raison de leur propre versatilité sur l’objet de la vente et ainsi sur son prix, ils ne démontrent pas une faute des intimés à renoncer en définitive à ce contrat alors que les discussions ont couru sur un délai habituel en la matière et il n’est pas davantage démontré une grande avancée des discussions puisqu’il n’a jamais existé d’accord et il n’est pas plus rapporté la preuve de l’existence de positions proches des parties et sur le point d’aboutir.

En conséquence, les appelants seront déboutés de leurs demandes subsidiaires.

Sur l’appel incident

Le tribunal a débouté les consorts [X] de leurs demandes reconventionnelles au titre du préjudice qu’ils auraient souffert puisque du fait de la procédure, ils n’auraient pas pu vendre leurs terrains dès lors qu’ils ne démontraient pas avoir mis en vente ceux-ci et pas davantage de la perte d’une chance de vendre ceux-ci.

Les intimés exposent que la procédure entreprise par les époux [H] est téméraire et celle-ci les a obligés a renoncé provisoirement à la vente de leurs terres. Cette immobilisation leur a causé un préjudice certain alors qu’ils justifient des annonces qu’ils ont passé en vain pour la vente des parcelles litigieuses, des mandats de vente qu’ils ont donné à des agents immobiliers et des échanges qu’ils ont pu avoir avec des acquéreurs potentiels. Ils vont valoir une perte de chance importante car leurs terrains qui étaient constructibles ne le sont plus et en outre les époux [H] se sont opposés au bornage des terrains, ce qui aurait été nécessaire pour parvenir à une vente.

Les appelants s’opposent à cet appel incident.

***

Les consorts [X] justifient qu’ils ont tenté sans succès de vendre les parcelles litigieuses.

Il est certain que la procédure en cours a pu décourager les acquéreurs potentiels. Ils démontrent également que leurs terres qui étaient constructibles ne le sont plus.

La perte de chance de vendre ces parcelles à leur valeur antérieure du fait de la présente procédure sera fixée à 25'% par la cour d’appel. En effet, les intimés ne démontrent pas que c’est la poursuite de la procédure qui a eu un effet rédhibitoire sur les acquéreurs potentiels, mais il est certain que sa seule existence et l’aléa du procès a pu dissuadé des personnes qui recherchaient un terrain pour construire de s’intéresser à ceux-là.

Par ailleurs, ils démontrent que le prix du mètre carré est passé de 5,35 euros à 3 euros, soit une perte de 2,'35 par mètre carré.

Dans la mesure où ils évaluent la perte totale à la somme de 39 200 et que la cour a fixé la perte de chance de vendre leurs biens au prix antérieur à 25'% leur préjudice sera fixé à la somme de 9800 euros, sommes que les appelants seront condamnés à leur verser.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Les époux [H] succombant seront condamnés aux entiers dépens et à payer aux intimés la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté les consorts [X] de leur demande en paiement de dommages-intérêts, et statuant de ce chef réformé':

Condamne M. [P] [H] et Mme [A] [S] épouse [H] à payer à Mme [C] [X], à M. [R] [X] et à Mme [U] [X], ensemble la somme de 9800 euros à titre de dommages-intérêts,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [P] [H] et Mme [A] [S] épouse [H] à payer à Mme [C] [X], à M. [R] [X] et à Mme [U] [X], ensemble la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [P] [H] et Mme [A] [S] épouse [H] aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN , greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,