COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/03486 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MZTF

[U] [V]

[E] [K]

c/

[L] (décédée) [H]

[G] [M]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 juin 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] (RG : 20/02945) suivant déclaration d’appel du 18 juillet 2022

APPELANTS :

[U] [V]

né le 19 Septembre 1978 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

[E] [K]

née le 25 Octobre 1976 à [Localité 9]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Matthieu MARZILGER de la SELARL LEGAL ACTION, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[L] [H] décédée

née le 27 Mai 1931 à [Localité 10]

de nationalité Française

[G] [M]

né le 17 Septembre 1952 à [Localité 11]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET Société d’avocats inter barreaux, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 06 octobre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

01. Monsieur [G] [M] et Madame [L] [H] sont propriétaires d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5]. Ils l’ont mis en vente par l’intermédiaire de l’agence Immoba Coldwell Banker.

02. Par acte notarié du 18 juillet 2019, Monsieur [M] et Mme [H] ont signé une promesse unilatérale de vente au bénéfice de M. [U] [V] et de Mme [E] [K], moyennant le prix de 794 000 euros net vendeur.

La validité de cette promesse devait expirer le 20 septembre 2019 à 16 heures. Une indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme de 39 700 euros.

Plusieurs conditions suspensives ont été prévues :

— l’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 994 000 euros, d’une durée de 25 ans et d’un taux nominal d’intérêt maximum de 1,45' l’an, hors assurances,

— l’obtention par le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme pour l’aménagement de la partie d’habitation, incluant la véranda existante depuis plus de 20 ans.

03. Le 13 septembre 2019, l’architecte mandaté par les consorts [V] [K] a déposé une déclaration préalable de travaux auprès des services d’urbanisme de la mairie d'[Localité 4]. Ces services ont informés les consorts [V] [C] de la nécessité d’obtenir l’accord des copropriétaires voisins, en l’espèce, les époux [O], pour la réalisation des travaux envisagés et de ce que, la construction projetée entraînant un dépassement du seuil de 150 mètres carrés de la surface plancher, il était nécessaire d’obtenir un permis de construire, une simple déclaration préalable étant insuffisante.

04. Dans ces conditions, les consorts [V] [K], considérant se trouver dans l’impossibilité de mener à bien leur projet d’extension de la maison ou de régularisation de la véranda existante, en raison du dépassement des droits à construire depuis l’extension réalisée en 2016 par les époux [O] avec l’autorisation de M. [M], ont demandé une réduction du prix d’un montant de 40 000 euros. Le rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente a été fixé au 07 novembre 2019.

05. Les consorts [M] ayant renoncé à la vente de leur bien, M. [V] et Mme [K] ont sollicité, le 16 décembre 2019 et par l’intermédiaire de leur conseil, la restitution de l’indemnité d’immobilisation qu’ils avaient versée, ce à quoi les consorts [M] se sont opposés.

06. Par assignation délivrée le 24 avril 2020 à l’encontre de M. [M] et Mme [Y], M. [V] et Mme [K] ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux notamment aux fins de voir prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente et la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

07. Par jugement du 21 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté M. [V] et Mme [K] de leurs demandes ;

— condamné M. [V] et Mme [K] à verser à M. [M] et à Mme [H] la somme de 39 700 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue ;

— autorisé en conséquence Maître [R], notaire séquestre à [Localité 8], à verser cette somme à M. [M] et à Mme [H] ;

— condamné M. [V] et Mme [K] à verser à M. [M] et Mme [H] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dit que M. [V] et Mme [K] supporteront la charge des dépens ;

— rappelé le caractère exécutoire du jugement.

08. Madame [H] est décédée le 07 février 2022.

09. Par déclaration du 18 juillet 2022, M. [V] et Mme [K] ont interjeté appel de cette décision.

10. Dans leurs dernières conclusions du 05 avril 2023, les consorts [V] [K] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

à titre principal,

— constater que les travaux d’agrandissement de la maison étaient entrés dans le champ contractuel, cette possibilité ayant notamment été mise en avant dans l’annonce de vente du bien et fait l’objet de discussions poussées avec l’agent immobilier ;

— constater que les consorts [M] leur ont dissimulé de façon intentionnelle des informations essentielles et déterminantes de leur consentement sur l’épuisement et le dépassement des droits à construire ;

— prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente du 18 juillet 2019 pour dol et manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information.

À titre subsidiaire,

— constater qu’ils ont parfaitement respecté les dispositions de la promesse de vente, en ce compris leurs obligations découlant de la condition suspensive de demande d’autorisation d’urbanisme, les délais de la promesse de vente ayant été tacitement prorogés par le comportement non équivoque des parties ;

— constater en outre que les consorts [M] ont commis une infraction à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis, en omettant de déclarer leur véranda dans la demande de permis de construire du 17 décembre 2015 déposée par les époux [O], ce qui a entraîné un épuisement et même un dépassement des droits à construire ;

— constater en tout état de cause que le projet de construction envisagé et la condition suspensive étaient irréalisables, même dans les délais initialement fixés ;

— juger en conséquence que la promesse unilatérale de vente du 18 juillet 2019 est devenue caduque, la condition suspensive ayant défailli et la vente non réalisée pour des raisons qui ne sont pas de leur fait, mais du fait des promettants, l’indemnité d’immobilisation devant dès lors être intégralement leur être restituée.

À titre très subsidiaire,

— juger que la non-réalisation de la vente promise est imputable aux seuls promettants qui ont commis une faute, en refusant de signer l’acte authentique de vente, alors qu’ils avaient levé l’option en versant le prix de vente et en fixant un rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente après avoir obtenu l’accord des vendeurs de réduire ledit prix.

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [G] [M] à leur verser la somme de 39 700 euros au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée au moment de la signature de la promesse ;

— condamner Monsieur [G] [M] à leur payer la somme de 8 506 euros en réparation des préjudices subis ;

— condamner Monsieur [G] [M] à leur payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [G] [M] aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Matthieu Marzilger, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

11. Dans ses dernières conclusions du 19 décembre 2022, M. [M] demande à la cour de :

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— débouter Madame [K] et Monsieur [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner in solidum Madame [K] et Monsieur [V] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à régler les entiers dépens d’appel.

12. L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 septembre 2025.

13. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de la promesse unilatérale de vente pour dol,

14. L’article 1130 du code civil dispose que ' l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné'.

15. L’article 1137 du code civil définit le dol comme 'le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation'.

16. Se fondant sur les dispositions susvisées, les consorts [V] [K] critiquent le jugement entrepris qui n’a pas fait droit à leur demande en annulation de la promesse unilatérale de vente qui leur a été consentie par les époux [M] le 18 juillet 2019 et qui les a déboutés de leur demande en restitution de l’indemnité d’immobilisation de 39 700 euros, qu’ils ont versée.

17. Pour ce faire, Ils font grief aux époux [M] de leur avoir intentionnellement dissimulé le fait que les droits à construire de la copropriété étaient épuisés et qu’ils ne pourraient pas par conséquent mener à bien leur projet immobilier, qui pourtant était rentré dans le champ contractuel, et ce, alors même qu’ils avaient préalablement abandonné leur droit à construire et donné leur accord à leurs ex-copropriétaires, les époux [O], afin de leur permettre de réaliser un agrandissement de leur maison d’habitation.

18. M. [M] considère le moyen ainsi invoqué par les appelants comme inopérant, puisque la réalisation de la vente n’a jamais été subordonnée à l’obtention d’un permis de construire et que le projet de construction des consorts [V] [K] n’est jamais rentré dans le champ contractuel. De plus, il estime qu’il ne peut lui être reproché aucune fraude commise en concertation avec les époux [O], du fait pour ces derniers de ne pas avoir déclaré dans leur demande de permis de construire la véranda des époux [M], une telle omission n’ayant nullement pour but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme.

19. Pour déterminer si les promettants se sont rendus coupables d’un dol, il convient de se reporter aux termes de la promesse unilatérale de vente du 18 juillet 2019 dont la réalisation avait été subordonnée à plusieurs conditions suspensives dont celle consistant en 'l’obtention par le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme pour l’aménagement de la partie habitation incluant la véranda existante depuis plus de 20 ans'.

Il a également été mentionné que 'le bénéficiaire désirant réaliser les travaux d’aménagement de la maison d’habitation, avec l’annexe et le garage devra obtenir, au plus tard dans les deux mois des présentes, une non opposition à sa déclaration préalable de travaux'. Il a par ailleurs été précisé que ' le bénéficiaire déclarait ne pas vouloir réaliser de travaux nécessitant un permis de construire ou faire de l’obtention d’un permis de construire et de l’autorisation de la copropriété des conditions de la réalisation des présentes'.

14. Il résulte donc de la présente que si effectivement la réalisation de travaux a été envisagée dans le cadre de la promesse de vente, à aucun moment la validité de la promesse n’a été subordonnée à l’obtention par les consorts [V] [K] d’un permis de construire auquel ils ont même expressément renoncé.

15. Dans ces conditions, ils ne peuvent faire grief aux époux [M] de leur avoir caché le fait que les droits à construire de la copropriété étaient épuisés, à la suite de l’agrandissement réalisé par les époux [O] en 2015 avec leur accord. En effet, encore aurait-il fallu pour ce faire, d’une part, que les époux [M] connaissent précisément le projet constructif des appelants, lequel, contrairement à leurs allégations, n’était manifestement pas entré dans le champ contractuel, nonobstant les termes de l’annonce immobilière faisant état de 'possibilités d’agrandissement’ et, d’autre part, qu’ils aient connaissance de ce que les droits à construire de la copropriété étaient épuisés, ce qui n’est nullement démontré, bien qu’ils aient donné leur accord aux époux [O] pour réaliser des travaux d’agrandissement de leur immeuble.

16. De plus, il ne peut leur être reproché d’avoir commis une fraude en concertation avec les époux [O] qui ont omis de déclarer la véranda des époux [M] lors de la réalisation de leurs travaux d’agrandissement, dès lors qu’à aucun moment les intéressés n’ont recherché à se soustraire par ce biais à l’application d’une règle d’urbanisme. De surcroît et en tout état de cause, ces faits ne sauraient constituer un dol, puisqu’ils ont eu lieu en 2015 et ne sont nullement contemporains de la promesse unilatérale de vente du 18 juillet 2019.

17. Il résulte de ce qui précède que les consorts [V] [K] défaillent à démontrer l’existence d’un dol imputable aux époux [M], de sorte qu’ils ne pourront qu’être déboutés de leur demande en annulation de la promesse unilatérale de vente du 18 juillet 2019 et de leur demande corrélative de restitution de l’indemnité d’immobilisation y afférente.

18. Il ne peut davantage être fait grief aux époux [M] d’avoir failli à leur obligation pré-contractuelle d’information envers les consorts [V] [K], en violation de l’article L1112-1 du code civil, dès lors qu’ils n’étaient nullement tenus de délivrer à leurs cocontractants des informations concernant les droits à construire de la copropriété, dans la mesure où il avait été contractuellement acté que la promesse unilatérale de vente liant les parties n’était pas subordonnée à l’obtention d’un permis de construire, ni à celle de l’accord des copropriétaires et que les travaux envisagés nécessitaient seulement une absence d’opposition à déclaration préalable de travaux.

Sur la caducité de la promesse unilatérale de vente,

19. A titre subsidiaire, les appelants concluent à la caducité de la promesse litigieuse, considérant que la condition suspensive susvisée a défailli, à raison de circonstances indépendantes de leur volonté, puisque leur projet constructif était manifestement irréalisable, compte-tenu de la nécessité d’obtenir l’accord préalable des époux [O] et un permis de construire, alors que les droits constructifs de la copropriété étaient épuisés.

20. Ce moyen ne pourra qu’être écarté pour les mêmes raisons que précédemment énoncées. En effet, dès lors que la promesse n’a pas été subordonnée à l’obtention d’un permis de construire, elle ne peut être déclarée caduque pour défaut d’obtention dudit permis, les parties ayant exclusivement mentionné à titre de condition suspensive 'l’obtention au plus tard dans le délai de deux mois suivant la promesse d’une non opposition à la déclaration préalable de travaux'. Si les travaux finalement projetés par les consorts [V] [K] nécessitaient en fin de compte un permis de construire, contrairement aux dispositions contractuelles, ils ne peuvent en faire aujourd’hui grief aux promettants, qui ne connaissaient pas précisément la teneur de ce projet, mais plutôt à leur architecte, qui manifestement, les a mal conseillés. Il s’ensuit qu’aucune caducité de la promesse unilatérale de vente ne pourra intervenir pour les motifs sus-énoncés.

Sur la prorogation des délais stipulés à la promesse unilatérale de vente

21. A titre encore plus subsidiaire, les appelants demandent à la cour de constater que les termes de la promesse unilatérale de vente ont été tacitement prorogés et que les promettants ont accepté de régulariser ultérieurement la vente avec une baisse de prix, avant de se rétracter au moment du rendez-vous de signer de sorte qu’ils sont pleinement responsables de l’échec de la promesse et donc débiteurs de l’indemnité d’immobilisation.

22. M. [M] répond qu’à supposer qu’il s’agisse d’une prétention, cette demande de prorogation des délais stipulés dans la promesse de vente ne peut consister qu’en une demande nouvelle en cause d’appel qui devra être déclarée irrecevable, en application de l’article 564 du code de procédure civile. Il ajoute qu’en tout état de cause, aucune prorogation tacite des termes de la promesse unilatérale de vente n’est intervenue, dans la mesure où le silence des parties ne saurait valoir acceptation.

23. En l’espèce, la cour ne pourra qu’écarter le moyen ici invoqué par l’intimé puisque la constatation de la prorogation tacite des délais stipulés à la promesse unilatérale de vente litigieuse ne consiste pas en une demande nouvelle prohibée, en application de l’article 564 du code de procédure civile. Il ne s’agit en réalité que d’un nouveau moyen, quant à lui parfaitement recevable, venant au soutien de la demande des appelants en restitution de leur indemnité d’immobilisation. En effet, à supposer que les délais visés par la promesse aient été tacitement prorogés, le refus de régulariser la vente au moment du rendez-vous de signature du 7 novembre 2019 serait imputable aux promettants qui devraient alors restituer l’indemnité d’immobilisation.

24. Or, comme l’a justement indiqué le jugement entrepris il ne peut y avoir en l’espèce de prorogation tacite de la promesse unilatérale de vente, laquelle doit nécessairement résulter d’éléments de fait traduisant une volonté claire et précise des contractants avant son expiration, laquelle s’avère inexistante en l’espèce.

25. Il en résulte que la promesse litigieuse n’a pas été prorogée au-delà du 20 septembre 2019 à 16 heures, de sorte que les consorts [V] [K] ne peuvent se prévaloir du refus des promettants de réitérer la vente au moment du rendez-vous chez le notaire du 7 novembre 2019 pour conclure à un comportement fautif de leur part et au fait que l’indemnité d’immobilisation visée à la promesse doive leur être restitué.

Sur la réalisation des conditions suspensives et le sort de l’indemnité d’immobilisation,

26. En réalité, ce qui est acquis dans le présent litige c’est que la promesse unilatérale de vente est arrivée à son terme le 20 septembre 2019, à 16 heures, conformément aux dispositions contractuelles. A cette échéance, il est établi que la condition suspensive relative à l’obtention par le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme pour l’aménagement de la partie habitation de l’immeuble, incluant la véranda n’était pas réalisée, les consorts [V] [K] ayant déposé cette demande avec retard, soit le 13 septembre 2019, alors qu’ils devaient normalement y procéder un mois au plus tard après la signature de la promesse soit le 18 août 2019.

27. Pour expliquer un tel retard dans l’exécution d’une telle obligation, les consorts [V] [K] exposent qu’ils devaient déposer leur demande au cours de l’été et que les services compétents n’étaient alors pas en mesure, s’agissant de la période estivale, de traiter leur demande. Une telle explication, non étayée par des éléments objectifs, ne pourra qu’être écarté par la cour, de sorte que le retard constaté sera considéré comme pleinement imputable aux appelants, qui par leur négligence, ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive. Dans une telle hypothèse, en application de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie.

28. Il en ressort qu’alors que les conditions suspensives étaient réalisées, les consorts [V] [K] n’ont pas levé l’option avant le 20 septembre 2019 à 16 heures, empêchant ainsi la perfection de la promesse. Ils ne pourront donc dans ces conditions qu’être déboutés de leur demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation qu’ils avaient versée au moment de signature de la promesse aux époux [M]. Le jugement déféré qui a condamné les consorts [V] [K] à verser à leurs adversaires la somme de 39 700 euros à titre d’indemnité d’immobilisation sera donc confirmé sous la seule réserve que cette indemnité sera désormais versée à M. [M] seul à raison du décès de son épouse.

Sur les autres demandes,

29. Les demandes indemnitaires des consorts [V] [K] seront également rejetées, en l’absence de préjudice financier et moral consécutif à l’absence de restitution de l’indemnité d’immobilisation qui était parfaitement justifiée.

30. Les dispositions prises en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens seront confirmées. De plus, les consorts [V] [K], qui succombent en cause d’appel, seront condamnés à payer à M. [M] la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sous réserve de l’attribution de l’indemnité d’immobilisation à M. [G] [M] exclusivement,

Y ajoutant,

Condamne M. [U] [V] et Mme [E] [K] à payer à M. [G] [M] la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [U] [V] et Mme [E] [K] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,