COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 DECEMBRE 2025

N° RG 23/00004 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-NBPQ

[B] [Z]

c/

[J] [X]

[I] [M] épouse [X]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 décembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] (chambre : 1, RG : 21/03680) suivant déclaration d’appel du 26 décembre 2022

APPELANT :

[B] [Z]

né le 07 Mai 1965 à [Localité 6]

de nationalité Française

Profession : Directeur industriel,

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Alain PAREIL de la SELARL CABINET D’AVOCATS ALAIN PAREIL, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ S :

[J] [X]

né le 30 Mai 1963 à [Localité 8]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

[I] [M] épouse [X]

née le 19 Août 1967 à [Localité 9]

de nationalité Française

Profession : Enseignante,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Emilie CAMBOURNAC, avocat au barreau de BORDEAUX

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2],

représenté par son syndic, Madame [Y] [E], exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 339339541, demeurant [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e VIDEAU

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- M. [J] [X] et Mme [I] [M] épouse [X] sont propriétaires de deux appartements et d’un garage, au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] (33).

M. [B] [Z], propriétaire d’un appartement au sein de cette copropriété, assurait jusqu’en mars 2021 les fonctions de syndic bénévole.

Réunis en assemblée générale le 20 mars 2021, sur convocation adressée le 1er mars 2021 par le syndic bénévole, avec ordre du jour modifié le 9 mars 2021, les copropriétaires ont notamment voté le remplacement de M. [Z] qui a présenté sa démission, par un syndic professionnel le cabinet Flash Immobilier.

Le procès-verbal de l’assemblée générale a été notifiée le 26 mars 2021 à M.et Mme [X].

2- Par acte des 5 et 6 mai 2021, M.et Mme [X] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son nouveau syndic Mme [Y] [E] exerçant sous l’enseigne Flash Immobilier, et M. [Z], devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de contester la régularité du procès-verbal susvisé, d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 20 mars 2021, et d’obtenir la condamnation de l’ancien syndic à l’indemniser de leurs préjudices;

Par jugement du 8 décembre 2022 , le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— annulé l’assemblée générale des copropriétaires en date du 20 mars 2021,

— condamné M. [Z] à payer à M.et Mme [X] la somme de 1 428,99 euros en remboursement de la quote part des frais de ménage payés indûment de 2015 à 2020,

— fait injonction à M. [Z] de remettre aux époux [X] la copie de la facture relative à la pose du vélux en 2016 et preuve du paiement de celle-ci, dans le mois de la signification de la présente décision et sous astreinte de 25 euros par jour passé ce délai et ce, pendant une durée de 2 mois,

— condamné M. [Z] à payer aux époux [X] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [Z] et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé que les époux [X] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— débouté les parties de toutes leurs plus amples et contraires demandes,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision.

M. [Z] a relevé appel du jugement le 26 décembre 2022.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 mars 2023, M. [Z] demande à la cour d’appel de :

— déclarer recevable et fondé son appel,

Y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise sur les chefs du dispositif critiqués et, statuant à nouveau :

— ordonner le remboursement solidaire par M.et Mme [X] des sommes qui auront pu être versées en vertu de l’exécution provisoire de la décision entreprise, en principal, intérêts, frais et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de leur versement, et ce au besoin à titre de dommages intérêts,

— condamner solidairement M.et Mme [X] à lui payer la somme de 2 000.00 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner solidairement M.et Mme [X] aux entiers dépens d’appel,

— condamner solidairement M.et Mme [X] à lui payer la somme de 2000.00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

4- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 19 avril 2023, M.et Mme [X] demandent à la cour d’appel, sur le fondement des articles 954 alinéa 1, 563 et suivants du code de procédure civile, articles 10-1 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de :

A titre liminaire,

— dire et juger que la demande de dommages et intérêts formée par M. [Z] est dépourvue de fondements juridiques précis et qu’elle est nouvelle en cause d’appel,

En conséquence,

— déclarer irrecevable la demande de dommages et intérêts de M. [Z] au titre de son préjudice moral,

Au fond,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 8 décembre 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté leurs demandes de dommages et intérêts en réparations des préjudices subis du fait de l’absence de ménage dans les parties communes entre 2015 et 2020 et du retard pris dans l’installation de la fibre optique,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [Z] à leur payer la somme de 1 460 euros au titre de leur préjudice de jouissance du fait de l’absence de prestations de ménage dans les parties communes entre 2015 et 2020,

— condamner M. [Z] à leur payer une somme de 4 000 euros au titre du préjudice subi du fait du retard dans l’installation de la fibre optique,

— condamner M. [Z] à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M. [Z] aux entiers dépens de l’instance,

— les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en ce compris les dépens et les frais d’avocat,

— rejeter toute demande dirigée à leur encontre.

5- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d’appel, de :

— statuer ce que de droit sur l’appel de M. [Z] à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 8 decembre 2022,

— le déclarer recevable en son appel incident,

Y faisant droit,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 8 decembre 2022 en ce qu’il l’a condamné au paiement in solidum avec M. [Z] des dépens de l’instance,

Et statuant a nouveau,

— débouter les consorts [X] de leur demande de condamnation à son encontre au titre des dépens,

— condamner tout succombant à lui payer une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 octobre 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande formée par M.[Z] tendant à la condamnation de M.et Mme [X] à lui verser la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral.

6- M.[Z] forme une demande tendant à la condamnation des époux [X] à lui verser une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral.

Il soutient que M.et Mme [X] ont porté atteinte à son honneur, en développant des allégations tronquées.

7- M.et Mme [X] répliquent que cette demande est irrecevable, comme étant nouvelle en cause d’appel.

Sur ce,

8- La cour relève, comme le soulignent à juste titre les intimés, que la demande de dommages et intérêts formée en cause d’appel par M. [Z], est une demande nouvelle, comme n’ayant pas été présentée en première instance, de sorte qu’elle sera déclarée irrecevable, par application des dispositions de l’article 565 du code de procédure civile.

Sur la demande de remboursement de la somme de 1428, 99 euros, correspondant à la quote-part des frais de ménage.

9- Dans le cadre de son appel, limité à ce chef de dispositif du jugement, M. [B] [Z] reproche au tribunal de l’avoir condamné à rembourser à M.et Mme [X] la somme de 1428, 99 euros, correspondant à la quote-part des frais de ménage payés de 2015 à 2020.

Il rappelle d’une part que les époux [X] ont été déboutés de leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance à ce titre, le ménage ayant été réalisé par les copropriétaires, et d’autre part, que les sommes prévues au titre des dépenses de ménage ont en tout état de cause servi à payer d’autres dépenses et des travaux, comme la porte d’entrée.

10- M.et Mme [X] répliquent que le jugement doit être confirmé de ce chef.

Ils font valoir que M. [Z] a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions, qu’aucun prestataire extérieur n’a été sollicité pour effectuer le ménage des parties communes, qui a été réalisé par les copropriétaires eux-mêmes.

Ils ajoutent qu’il n’appartient pas au syndic d’utiliser les sommes perçues au titre d’une prestation ayant été votée en assemblée générale, à d’autres fins.

Sur ce,

11- Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

L’article 18 de la loi du 18 juillet 1965 rappelle quant à lui que le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

12- Il est admis que le syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole, est personnellement responsable des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.

13- Il appartient à M.et Mme [X], qui recherchent la responsabilité extracontractuelle de M. [Z] de rapporter la preuve d’une faute de ce dernier, d’un préjudice et du lien de causalité entre la faute et le préjudice.

14- En l’espèce, M.et Mme [X] versent aux débats:

* un extrait du règlement de copropriété de la résidence qui mentionne en son article 31 que 'le syndic doit pourvoir à l’entretien normal des choses et des parties communes, qu’il fera exécuter les travaux et engagera les dépenses nécessaires à cet effet, le tout sans avoir besoin d’une autorisation spéciale de l’assemblée des copropriétaires, et notamment doit pourvoir à l’entretien des parties communes, à leur bon état de propreté ' ( pièce 6 [X]),

* les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date des 15 janvier 2016, 24 février 2017 et 15 février 2020, desquelles il résulte que des charges au titre du nettoyage des locaux par des prestataires extérieurs ont été votées:

— en 2014 pour un montant de 610 euros,

— en 2015, pour un montant de 610 euros,

— en 2016, pour un montant de 600 euros,

— en 2017, pour un montant de 750 euros,

— en 2018, pour un montant de 750 euros,

— en 2019, pour un montant de 750 euros,

— en 2020, il était prévu de soumettre au vote un montant de 2400 euros (pièces 7, 9, 14 [X]).

15- Il n’est pas discuté par M. [Z] qu’aucun prestataire extérieur n’est en réalité intervenu pour assurer l’entretien des parties communes, et ce en dépit du vote des dépenses inhérentes à ces interventions et aux appels de fonds relatifs à ces charges.

16- Or, la cour d’appel, considère, à l’instar du tribunal, que le fait de ne pas mandater un prestataire extérieur pour assurer l’entretien des parties communes de l’immeuble, et ce en contradiction avec les délibérations de l’assemblée générale, constitue un manquement fautif du syndic à son obligation d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale.

17- Le moyen développé par l’appelant selon lequel il aurait effectué lui-même le ménage dans les parties communes, et que les époux [X] ne justifient d’aucun préjudice de jouissance à ce titre, est inopérant en l’espèce, dès lors que la faute qui lui est reprochée consiste dans le non-respect des délibérations de l’assemblée générale.

18- De même, l’argument articulé par M. [Z] selon lequel les dépenses de ménage auraient été utilisées pour financer d’autres dépenses ou des travaux, sera écarté, dans la mesure où le syndic ne peut s’affranchir des décisions prises par l’assemblée générale pour utiliser les appels de fonds versés, à d’autres fins que celles pour lesquels ils ont été votés.

19- La faute de M. [Z] en qualité de syndic bénévole, est par conséquent établie.

20- Il n’est pas non plus discuté de ce que les intimés, qui disposent de 262 tantièmes de l’immeuble, supportent 26, 2% des charges communes, et qu’ils se sont donc bien acquittés de la somme de 1428, 99 euros sur la période considérée courant de 2015 à 2020 au titre des frais de ménage, qui devait être exécuté par un prestataire extérieur, lequel n’a jamais été mandaté par M. [Z], de sorte qu’ils ont engagé des frais pour un service inexistant.

21- M.et Mme [X] justifient dès lors, contrairement à ce que soutient l’appelant, d’un préjudice constitué par des fonds versés indûment au titre des frais de ménage réalisés par un partenaire extérieur, en lien direct avec la faute de M. [Z].

22- En considération de ces éléments, le jugement qui a condamné M [Z] à leur rembourser la somme de 1428, 99 euros au titre de la quote-part des frais de ménage versés, sera confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M.et Mme [X], en réparation de leur préjudice de jouissance.

23- Dans le cadre de leur appel incident, M.et Mme [X] font grief au tribunal de les avoir déboutés de leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance.

Ils réclament la condamnation de M. [Z] à leur verser la somme de 1 460 euros, correspondant à 20 euros par mois, en réparation du préjudice de jouissance subi en lien avec le ménage qu’ils ont dû eux-mêmes effectuer dans les parties communes.

Ils sollicitent ensuite une somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts, soit 1000 euros par année de retard pris dans l’installation de la fibre optique dans l’immeuble.

Sur ce,

24- La cour d’appel constate que M.et Mme [X] ne versent pas davantage en cause d’appel, qu’en première instance, d’éléments démontrant le mauvais entretien des parties communes pour la période courant de 2015 à 2020, ou justifiant de ce qu’ils auraient dû effectuer eux-même le ménage.

25- Faute d’ébablir la réalité de leur préjudice de jouissance à ce titre, le jugement qui les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts de ce chef sera confirmé.

26- M.et Mme [X] allèguent ensuite que l’installation de la fibre optique dans l’immeuble, qui avait été votée par les copropriétaires réunis en assemblée générale le 3 mars 2018, a été retardée compte-tenu du défaut de diligence de M. [Z].

27- Cependant, c’est à juste titre que le tribunal a rappelé que M. [Z] avait bien sollicité un rendez-vous avec un technicien de Sade Telecom le 8 novembre 2018 (pièce 15 [X]), mais que les techniciens se sont heurtés à l’indaptation des gaines de l’immeuble retardant l’installation de la fibre optique, de sorte que ce retard ne peut être imputé à un manquement fautif de M. [Z].

28- A titre surabondant, la cour relève que M.et Mme [X] ne justifient pas que le défaut de raccordement à la fibre les privaient de connexion internet, et qu’ils subissaient dès lors un préjudice.

29- Par conséquent, le jugement qui a rejeté leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance lié au retard dans l’installation de la fibre optique, sera confirmé.

Sur les mesures accessoires.

30- Le jugement sera confirmé sur les dépens, le tribunal ayant indiqué à juste titre que contrairement aux allégations du syndicat, les époux [X] avaient formulé une prétention à son encontre, relative à l’annulation de l’assemblée générale, et sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

31- M. [Z], partie perdante, supportera les dépens de la procédure d’appel, et sera condamné à verser aux époux [X] la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

32- L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Déclare irrecevable la demande formée par M.[B] [Z] tendant à la condamnation de M.et Mme [X] à lui verser la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [B] [Z] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [B] [Z] à verser à M. [J] [X] et à Mme [I] [M] épouse [X] la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,