ARRET RENDU PAR LA

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

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Le : 17 Juillet 2025

CHAMBRE DE L’ EXPROPRIATION

N° de rôle : N° RG 23/02446 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NIXU

Jonction avec N° RG 23/02452

S.C.I. SCI [Adresse 14]

c/

INCITE [Localité 12] METROPOLE TERRITOIRES

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 17 Juillet 2025

Par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DE L’ EXPROPRIATION, a, dans l’affaire opposant :

S.C.I. SCI [Adresse 14],

[Adresse 3]

représentée par Maître Emmanuel LAVAUD, substitué par Maître Eva SALVADOR, avocats au barreau de BORDEAUX

Appelante d’un jugement rendu le 27 avril 2023 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d’appel en date du 10 mai 2023,

à :

INCITE [Localité 12] METROPOLE TERRITOIRES,

[Adresse 1]

représentée par Maître Clotilde GAUCI, avocat au barreau de BORDEAUX

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT,

DGFP – Pôle d’évaluation domaniale – [Adresse 2]

Comparant en la personne de Monsieur [M] [W], inspecteur principal des finances publiques.

Intimés,

Rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue le 21 mai 2025 devant :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseillère,

Greffier lors des débats : François CHARTAUD

en présence de Monsieur [M] [W], inspecteur principal des finances publiques,

et qu’il en a été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. Par délibération du 8 avril 2019, le conseil municipal de la ville de [Localité 13] a approuvé une opération d’aménagement d’un quartier du centre historique sous la dénomination 'Coeur de Bastide’ et, par délibération du 7 décembre 2020, a désigné la société anonyme d’économie mixte InCité [Localité 12] Métropole Territoires (ci-après InCité) attributaire de la concession d’aménagement de ce secteur. Le contrat de concession d’aménagement a été conclu entre la commune de [Localité 13] et InCité le 26 janvier 2021 pour une durée de dix années.

Dans le cadre de cette opération, le préfet de la Gironde a, par arrêté en date du 6 janvier 2022, déclaré d’utilité publique les travaux de restructuration immobilière de l’îlot [Adresse 14] sur le territoire de la commune de [Localité 13] et autorisé la société InCité à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, les immeubles nécessaires à la réalisation de cette opération, qui ont été déclarés immédiatement cessibles pour cause d’utilité publique.

La société civile immobilière [Adresse 14] était propriétaire des parcelles, bâties, cadastrées section CN n° [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], d’une contenance totale de 736 m², situées du [Adresse 5] à [Localité 13], dans la zone d’aménagement 'Coeur de Bastide'.

Ces parcelles ont fait l’objet d’une procédure d’urgence de mise en sécurité par arrêté municipal du 14 octobre 2021.

La société InCité a présenté à la société [Adresse 14] son offre par courrier du 4 janvier 2022, qui a été refusée le 3 février suivant.

Une ordonnance d’expropriation est intervenue le 25 mars 2022.

2. La société InCité a saisi le juge de l’expropriation de la Gironde le 27 avril 2022.

Le juge de l’expropriation s’est transporté sur les lieux le 9 mars 2023 puis, par jugement prononcé le 27 avril 2023, a statué ainsi qu’il suit :

— fixe les indemnités de dépossession revenant à la SCI [Adresse 14] pour l’expropriation des parcelles cadastrées section CN n° [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], situées du [Adresse 5] à [Localité 13]

aux sommes suivantes :

— indemnité principale : 260.000 euros,

— indemnité de remploi : 27.000 euros ;

— déboute les parties pour le surplus ;

— condamne la société InCité [Localité 12] Métropole Territoires aux dépens.

La société [Adresse 14] a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 10 mai 2023. Cette déclaration d’appel a été enregistrée sous le n°23-2446.

La société [Adresse 14] a formé un deuxième appel du même jugement, qui a été enregistré sous le n°23-2452.

***

3. L’appelante a notifié son mémoire d’appel par RPVA le 6 juin 2023 et l’a déposé, accompagné de 14 pièces, le 7 juin suivant au greffe de la cour.

Ces éléments ont été notifiés par le greffe le 14 juin 2023 au commissaire du gouvernement et au Conseil de la société InCité, qui les ont reçus le 15 juin suivant.

La société [Adresse 14] y demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le juge de l’expropriation le 27 avril 2023 ;

— fixer à la somme de 1.258.300 euros toutes indemnités confondues les indemnités d’expropriation revenant à la société [Adresse 14], propriétaire des parcelles CN n°[Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 8] sur le territoire de la commune de [Localité 13] ;

— condamner la société InCité au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

***

4. La société InCité a notifié son mémoire d’intimée le 28 août 2023 et l’a déposé le même jour au greffe, accompagné de 21 pièces.

Ces éléments ont été notifiés par le greffe le 8 septembre 2023 au conseil de la Société [Adresse 14] et au commissaire du gouvernement, qui les ont reçus le 11 septembre suivant.

L’intimée y demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel ;

Et en conséquence,

— fixer à la somme de 287.000 euros TTC toutes indemnités confondues, pour un bien libre de toute occupation, les indemnités d’expropriation revenant à la société [Adresse 14], propriétaire des parcelles cadastrées section CN n° [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], d’une contenance totale de 736 m², situées du [Adresse 5] sur le territoire de la commune de [Localité 13] ;

— rejeter toute demande plus ample ou contraire ;

— condamner la SCI [Adresse 14] aux dépens de l’instance et à verser la somme de 3 000 euros à InCité, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé de mémoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

5. Il convient tout d’abord de prononcer la jonction des appels formés respectivement les 10 et 19 mai 2023, sous le seul numéro RG n°23-2446.

Sur la date de référence

6. Le juge de l’expropriation a retenu une date de référence au 31 mars 2022, date à laquelle la dernière modification du Plan local d’urbanisme de [Localité 13], qui délimite la zone UA dans laquelle se situe le bien étudié, a été rendue opposable aux tiers.

L’appelante ne discute pas cette date, tandis que la société InCité avance celle du 26 août 2021.

A cet égard, l’intimée verse aux débats le dossier relatif aux révisions du Plan local d’urbanisme à objet unique n°2, 4, 5 et 6, approuvées le 1er juin 2021, et qui concernent notamment la zone UA au sein de laquelle est situé le bien en cause.

7. Néanmoins, une modification dite 'de droit commun', approuvée le 24 mars 2022, de cette zone UA a été affichée en préfecture le 31 mars 2022 ainsi que sur le site officiel de la commune de [Localité 13] avec le cachet d’affichage en préfecture. Elle porte notamment sur l’opération 'Coeur de Bastide’ et ajoute une règle relative à un impératif de mixité sociale à l’article 2 du règlement du PLU applicable à la zone UA.

8. La date de référence retenue par le juge de l’expropriation sera donc confirmée.

Sur la consistance du bien et son usage effectif

9. Le juge de l’expropriation, qui s’est transporté sur les lieux, décrit ainsi le bien :

« les trois immeubles mitoyens sont situés du [Adresse 5]. Au numéro [Adresse 4], la bâtisse présente une façade en pierre peinte abîmée et partiellement enduite de ciment. Elle compte un étage et sa toiture apparaît abîmée. L’ensemble immobilier en pierre étendu du 29 au 31 présente pour le premier lot une porte sécurisée et une porte de garage ainsi qu’une fenêtre à l’étage, une toiture et un plancher effondrés, et pour le second lot une porte de garage en bois, une façade revêtue de béton et deux ouvertures avec volets en bois à l’étage. L’ensemble en pierre étendu du 33 au 35 comporte également une toiture en partie effondrée. Chaque lot est fermé par une porte sécurisée et présente une porte de garage en bois et deux fenêtres fermées par des volets en bois à l’étage. Lorsqu’ils sont accessibles, les intérieurs apparaissent extrêmement dégradés, sales, jonchés de détritus, avec plusieurs plafonds effondrés, outre des toitures tombées en ruine.»

10. Monsieur [O], expert amiable de l’appelante, ajoute :

« Ensemble immobilier situé (…) dans l’hyper centre-ville. (…) Il est composé de quatre parcelles formant un terrain de configuration irrégulière sur lequel sont édifiées plusieurs constructions à usage d’habitation.

Le terrain sur l’arrière des constructions est en nature de jardin d’agrément en friche. Constructions anciennes édifiées en maçonnerie de pierre de taille partiellement sous enduit. Couverture en tuiles creuses en mauvais état sur charpentes en bois. Huisseries en bois simple vitrage en mauvais état avec occultation par volets battants en bois. Raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité et au tout-à-l’égout (réseaux vétustes). Absence de système de chauffage. Absence de système de production d’eau chaude sanitaire. Superficie totale selon les informations fournies : 762 m².

(…) Ensemble immobilier en très mauvais état, à l’abandon depuis plus de dix ans et dont certaines toitures sont effondrées.»

Sur l’indemnité principale revenant à la société [Adresse 14]

11. Pour évaluer le montant de l’indemnité principale revenant à la propriétaire de ce bien, le juge de l’expropriation a appliqué la méthode par comparaison, ce qui ne fait pas l’objet de discussion en appel.

12. La société [Adresse 14] fait grief au premier juge d’avoir fixé à la somme de 260.000 euros l’indemnité principale de dépossession lui revenant ; elle demande à la cour de la porter à la somme de 1.143.000 euros, soit 1500 euros le m².

L’appelante fait valoir que des travaux de rénovation sont certes nécessaires mais que l’ensemble immobilier présente une structure saine et solide, ce qui a été dûment constaté par l’architecte désigné par la commune de [Localité 13], et qu’il n’y a pas lieu de le démolir ; qu’il doit être tenu compte de son usage d’habitation pour procéder aux comparaisons nécessaires à son évaluation.

La société [Adresse 14] fonde sa demande sur les 9 termes de comparaison proposés par M. [O], qui conclut son expertise amiable en évaluant l’immeuble considéré à la somme de 990.000 euros ; elle mentionne une offre de la société Bouygues Immobilier à hauteur de 515.000 euros.

L’appelante discute enfin le pourcentage d’abattement retenu par le juge de l’expropriation et mentionne trois décisions de justice dont le taux d’abattement le plus élevé était de 50 % pour un immeuble en état d’abandon et de délabrement.

13. La société InCité répond que les biens expropriés, menaçant ruine, ont fait l’objet d’arrêtés de mise en sécurité dans le cadre d’une procédure d’urgence ; qu’il doit être tenu compte de leur état de délabrement pour évaluer l’indemnité de dépossession ; que c’est ce qui doit conduire à retenir ses trois termes de comparaison fondés sur des immeubles fortement dégradés, voire à l’état de ruine.

L’intimée ajoute qu’il faut également appliquer un abattement en raison de l’encombrement des parcelles expropriées, l’état du bâti justifiant sa démolition.

Sur ce,

14. La société InCité verse à son dossier trois arrêtés de mise en sécurité pris le 14 octobre 2021 par le maire de [Localité 13] dans le cadre d’une procédure d’urgence relative aux numéros [Adresse 4], [Adresse 6] et [Adresse 7]. Les termes de ces arrêtés rejoignent les observations du juge de l’expropriation et de M. [O] en ce qui concerne l’état délabré de l’ensemble immobilier étudié, l’expert amiable ayant également annexé des photographies à son rapport. Ils décrivent de plus le danger que présente l’état du bâti pour le domaine public et pour les édifices voisins de cet ensemble.

L’intimée produit également un rapport de constatations rédigé le 6 septembre 2021 et complété le 11 octobre suivant par M. [T], architecte DPLG désigné par la commune de [Localité 13] préalablement à une éventuelle décision de mise en sécurité.

L’examen de l’ensemble immobilier par M. [T] a été réalisé en présence du représentant légal de la société [Adresse 14].

Les constatations de l’architecte sont les suivantes :

« Au cours de cette visite, nous avons constaté selon photos jointes en annexe :

— immeuble inoccupé et accès condamné par panneaux bois vissés devant porte d’entrée. La porte de garage est également condamnée.

— les réseaux gaz et électricité sont neutralisées ;

— superstructure en pierre de taille : les murs extérieurs et intérieurs en pierre semblent en bon état ; aucune anomalie structurelle visible à ce stade. Nous notons des reprises anciennes du soubassement effectuées par des enduits ciment en guise de réparation des pierres dégradées. Les enduits sont stables.»

M. [T] a constaté l’effondrement d’une partie du toit et l’absence d’étanchéité de l’immeuble.

15. Il apparaît donc que les termes de comparaison qui doivent être retenus ne peuvent concerner, de préférence, que des immeubles à deux niveaux d’une superficie totale de 762 m² (sur parcelles de 736 m²) non habitables pour cause d’insalubrité et d’effondrement partiel de la toiture.

16. Or, les éléments de comparaison proposés par l’appelante sont relatifs à des immeubles habitables, ainsi qu’il résulte des termes des actes authentiques produits à son dossier ainsi que des photographies insérées dans son mémoire.

Par ailleurs, la société [Adresse 14] ne produit pas à son dossier l’offre dont elle se prévaut qui émanerait de la société Bouygues Immobilier.

17. Deux éléments de comparaison présentés par l’intimée sont plus éloignés géographiquement mais se situent cependant au centre de [Localité 13]. Le troisième, qui concerne l’ancien cinéma Rex est proche de la parcelle étudiée. Il s’agit dans les trois cas de mutations réalisées en 2020 et 2021, à des dates proches de la date de référence et qui concernent un garage, un entrepôt et un ancien cinéma. Le prix moyen de ces ventes est de 458,33 euros.

La société InCité produit également les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement en première instance. Le premier comparable ne peut être examiné car il est postérieur à la date de référence et il ne peut être exclu que l’annonce de l’opération 'Coeur de Bastide’ ait eu une influence sur l’évolution des prix de l’immobilier au sens de l’article L.322-2 du code de l’expropriation.

Les autres comparables sont relatifs à des immeubles à usage mixte dont les appartements sont occupés, ce qui doit conduire à les écarter.

18. Il faut enfin tenir compte du fait que l’immeuble exproprié est en état d’abandon avancé, ce qui justifiera soit une rénovation d’envergure soit une démolition. Il convient donc d’appliquer en l’espèce un abattement pour encombrement à hauteur de 70 %. Le jugement déféré, qui a retenu une indemnité principale de dépossession de 260.000 euros sera dès lors confirmé, ainsi que l’évaluation de l’indemnité de remploi en pourcentage de l’indemnité principale.

19. Il convient également de confirmer les chefs de dispositif de ce jugement relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

La société [Adresse 14], tenue au paiement des dépens de l’appel, sera condamnée à payer à la société InCité la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Prononce la jonction des appels formés respectivement les 10 et 19 mai 2023, sous le seul numéro RG n°23-2446.

Confirme le jugement prononcé le 27 avril 2023 par le juge de l’expropriation de la Gironde.

Y ajoutant,

Condamne la société civile immobilière [Adresse 14] à payer à la société InCité la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société [Adresse 14] à payer les dépens.

L’arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.

Le greffier, Le président,