Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 09 FEVRIER 2023

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13665 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGGR6

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Juillet 2022 -Président du TJ de PARIS – RG n° 22/51832

APPELANTE

S.C.I. PROPEXPO, RCS de Paris n°500 806 054

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0260

INTIMEES

S.A.S. PALEX, RCS de Paris n°803 648 955

Palais des Congrès – Boutiques du Palais

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant M^e Christophe DENIZOT, substitué à l’audience par M^e Jules CORMERAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B119

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES agissant par Maître [V] [X], es qualité de « Commissaire à l’exécution du plan » de la société PALEX, désigné à ces fonctions par jugement du Tribunal de Commerce de Paris du 21 février 2020

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillante, signifiée le 14.09.2022 à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Janvier 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2014, la société Propexpo a loué à la société Westhair aux droits de laquelle intervient aujourd’hui la société Palex des locaux commerciaux dépendant d’un ensemble immobilier du Palais des Congrès situé [Adresse 1].

Par jugement du 5 juillet 2018, le tribunal de commerce de Paris a ouvert à l’encontre de la société Palex une procédure de redressement judiciaire. Par jugements du 21 février 2020 puis du 12 mars 2021, le tribunal de commerce de Paris a arrêté à son encontre un plan de redressement, et désigné Me [X], agissant pour la selarl Ajassociés, en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Par exploit du 17 novembre 2021, la société Propexpo a fait délivrer à la société Palex un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 30.873, 10 euros au titre de loyers et charges impayés.

Par exploits des 14 et 17 janvier 2022, la société Propexpo a fait assigner les sociétés Palex et Ajassociés, ès qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Palex devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties au 18 décembre 2021;

— rejeter toutes contestations sérieuses de la défenderesse comme non sérieuses ou parfaitement inopérantes ;

— condamner la société Palex à lui payer une provision de 208.671, 62 euros sur loyers impayés et accessoires et clause pénale arrêtée au 20 mai 2022 en ce compris 124.885,44 euros au titre de « remboursement des aménagements » , outre la somme de 31.441,18 euros au titre d’une perte de loyer pendant la période de relocation ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Palex au montant du dernier loyer majoré de 50 %, à compter du 18 décembre 2021, et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— voir ordonner son expulsion ;

— constater que le dépôt de garantie est définitivement acquis au bailleur ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3.600 euros sur le fondement des articles 1134 ancien, 1103 et 1193 du code civil et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par ordonnance du 4 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

— condamné la société Palex et la société Ajassociés ès qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Palex à payer à la société Propexpo la somme provisionnelle de 40.435,34 euros au titre des loyers, charges et accessoires échus impayés, arrêtée au 24 février 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— condamné la société Palex et la société Ajassociés ès qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Palex au paiement des dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus ;

— donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur ;

— rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 15 juillet 2022, la société Propexpo a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 octobre 2022, la société Propexpo demande à la cour de :

— la juger recevable et bien fondée en ses demandes ;

En conséquence,

— infirmer l’ordonnance de référé dont appel rendu le 4 juillet 2022 par le président du tribunal judiciaire de Paris (RG 22/51832), en ce qu’elle a :

renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

condamné la société Palex et la société Ajassociés ès qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Palex à payer à la société Propexpo la somme provisionnelle de 40.435,34 euros au titre des loyers, charges et accessoires échus impayés, arrêtée au 24 février 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

condamné la société Palex et la société Ajassociés ès qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Palex au paiement des dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer ;

dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus ;

donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur ;

Et statuant à nouveau ou y ajoutant,

— rejeter toutes contestations de la société Palex comme non sérieuses ou parfaitement inopérantes ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à son profit et donc la résiliation de plein droit du bail à effet du 18 décembre 2021 ;

— ordonner l’expulsion de la société Palex et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique en cas de besoin ;

— condamner par provision, sous la réserve de l’actualisation de la dette locative, la société Palex à lui payer les sommes suivantes, arrêtées au 20 mai 2022 :

loyers et charges impayées en principal : 76.169,26 euros ;

indemnité forfaitaire de 10 % : 7.616,92 euros ;

remboursement des aménagements : 124.885,44 euros ;

intérêts de retard au taux contractuel : à parfaire au jour du paiement ;

total des sommes dues à parfaire : 208 671,62 euros ;

— constater que le dépôt de garantie lui est définitivement acquis, conformément aux stipulations contractuelles ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Palex au montant du dernier loyer majoré de 50 %, à compter du 18 décembre 2021, et jusqu’à parfaite libération

des lieux ;

— condamner la société Palex à lui payer la somme de 31.441,18 euros au titre des pertes de loyer pendant le temps de relocation, soit six mois de loyer de base ;

— rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la société Palex à lui payer la somme de 6.000 euros TTC par application des dispositions des articles 1134 ancien, 1103 et 1193 nouveaux du code civil et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Palex aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de la présente assignation.

La société Propexpo soutient en substance que :

— la clause résolutoire est acquise, les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans le mois de sa délivrance,

— il lui est dû une somme de 76.169, 26 euros au titre des loyers et charges impayées, à laquelle s’ajoute l’indemnité forfaitaire contractuelle de 10%, les intérêts de retard au taux contractuel, le dépôt de garantie, le remboursement des aménagements, le tout découlant de l’exécution stricte du contrat de bail, ainsi que 31.441,18 euros à titre d’indemnité couvrant la perte de loyers pendant la période de relocation,

— elle a multiplié les efforts alors que le preneur a cessé de régler de façon réitérée, et n’a pas exploité le local,

— les troubles liés aux travaux 'Eole’ de la Porte Maillot, la situation sanitaire des années 2020 et 2021lui sont étrangers, alors que la désertification du centre commercial du Palais des Congrès et les travaux réalisés à proximité des lieux loués ne lui sont pas imputables,

— il n’a pas manqué à son obligation de délivrance, le centre n’ayant jamais été fermé au public, la perte de chose louée n’étant pas établie,

— aux termes du bail, le preneur doit prendre en charge le coût du commandement et celui de l’assignation.

Par acte d’huissier de justice du 14 septembre 2022 la société Propexpo a fait signifier la déclaration d’appel à la société Palex par remise à étude.

Par acte d’huissier de justice du 7 octobre 2022 la société Propexpo a fait signifier ses conclusions à la société Palex par remise à étude.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 décembre 2022, la société Palex a constitué avocat le 9 décembre 2022.

Par ordonnance du 3 janvier 2023, la présidente de la chambre a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formulée par la société Palex et la société Ajassociés et déclaré irrecevables les conclusions de la société Palex.

Pour un plus ample exposé des moyens de l’appelante, il est renvoyé à ses conclusions susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l’espèce, il est constant que le 17 novembre 2021, la société Roman a fait délivrer à la société Palex un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail conclu entre les parties le 28 mars 2014 pour avoir paiement de la somme en principal de 30.873,10 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 4e trimestre 2021 ainsi qu’il résulte des décomptes joints au commandement de payer.

Il résulte des décomptes versés aux débats, établis postérieurement à la délivrance du commandement de payer, que les causes du celui-ci n’ont pas été réglées dans le mois imparti par ledit acte conformément aux clauses conventionnelles et à l’article L.145-41 du code de commerce, et il n’apparaît pas qu’elles ont été contestées dans ce délai.

Il n’apparaît pas davantage que la société Propexpo a agi de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement, les mesures sanitaires entreprises pour la lutte contre l’épidémie de Covid 19 et la réalisation de travaux importants [Adresse 1] n’étant pas imputables au bailleur alors qu’il est établi que la société Palex est défaillante dans l’exécution de son obligation de paiement et que la société Propexpo a été contrainte d’initier plusieurs procédures de référé, a signé avec le preneur trois protocoles d’accord les 11 mai 2016, 26 juin 2019 et 19 mars 2021, consenti un abandon de créance de 50.000 euros, outre un abattement à valoir sur le loyer pour la période du 1er janvier 2019 au 31décembre 2021, puis un abattement supplémentaire de 15.794 euros, outre une franchise de loyer facturé du 1er au 30 novembre 2020.

Dans ces conditions, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bailentreprise étant infirmée de ce chef, la société Palex, faute d’avoir réglé les causes incontestables de ce commandement, étant sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner son expulsion.

Sur les demandes de provision au titre de l’arriéré locatif, de l’indemnité d’occupation et du dépôt de garantie

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une clause pénale est une clause qui stipule que celui qui manquera d’exécuter le contrat paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts ; constitue une telle clause toute stipulation qui évalue, de manière anticipée et forfaitaire, les conséquences de l’inexécution d’une obligation, ce qui inclut notamment, dans le cas d’un défaut de paiement, l’augmentation de l’indemnité d’occupation due par rapport au loyer contractuel qui aurait été versée ou encore la conservation du dépôt de garantie.

L’obligation de la société Palex au paiement d’une indemnité d’occupation, contrepartie de l’occupation sans droit ni titre des locaux depuis la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Le bail prévoit dans son article 26.2.4 que 'de la prise d’effet de la résiliation jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur, le preneur sera débiteur de plein droit, prorata temporis, d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer annuel exigible majoré de 50% auquel s’ajoutera la TVA ainsi que les charges, impôts, taxes et plus généralement tous les accessoires du loyer dus par le preneur au titre du bail'. Cette majoration contractuellement fixée s’analyse en une clause pénale, susceptible de procurer un avantage excessif au bailleur et d’être minorée par le juge du fond, de sorte que l’obligation à ce titre de l’intimée se heurte à une contestation sérieuse.

En conséquence, l’indemnité d’occupation au paiement de laquelle sera tenue la société Palex, sera égale au montant du dernier loyer majoré des charges et taxes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, l’ordonnance étant confirmée de ce chef.

La société Propexpo sollicite le paiement de la somme de 76.169, 26 euros HT euros arrêtée au 20 mai 2022 au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation ainsi qu’il résulte du décompte arrêté à cette date versé aux débats.

Au regard de celui-ci, l’obligation de la société Palex n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme réclamée.

En revanche, il est prévu dans le bail, à l’article 26.2.1, qu’à défaut de paiement de toutes sommes en vertu du bail, notamment loyers et accessoires à leur échéance et du seul fait de l’envoi par le bailleur d’une lettre consécutive à cette défaillance comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et irrevocable. Cette indemnité, qualifiée aux termes du contrat lui-même de 'pénalité', s’analyse en une clause pénale susceptible de constituer un avantage excessif pour le bailleur et d’être minorée par le juge du fond, de sorte qu’elle se heurte à ce titre à une contestation sérieuse. La demande de provision de ce chef sera rejetée.

Pour sa part, l’article 26.2.3 du contrat dispose qu’en cas de résiliation dans les termes de l’article 1184 du code civil ou par application de la clause résolutoire pour inexécution des conditions ou pour toute autre cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre de dommages intérêts 'sans préjudice de tous autres'. De la même façon, cette indemnité s’analyse en une clause pénale, susceptible de constituer un avantage excessif pour le bailleur et d’être minorée par le juge du fond,de sorte que la demande formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse. Cette demande provisionnelle sera également rejetée.

Par ailleurs, l’article 8 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’une somme exigible (loyers, charges, accessoires, dépot de garantie, complément au dépot de garantie, charge de fonds marketing, honoraires etc.) à sa date d’échéance, celle -ci sera productive d’un intérêt : soit au taux mensuel de l’Eonia tel que calculé au jour le jour sous la supervision du réseau européen des banques centrales soit au taux d’intérêt légal, le plus haut des deux majoré de 500 points de base l’an (soit 5% l’an). En l’occurrence, ce taux d’intérêt majoré s’analyse aussi en une clause pénale susceptible de procurer un avantage excessif au créancier et d’être minorée par le juge du fond. Cette demande provisionnelle, qui se heurte à une contestation sérieuse sera aussi rejetée.

Ensuite, s’agissant de la somme de 31.441,18 euros, soit six mois de loyers, sollicitée à titre d’indemnisation des pertes de loyer le temps de la location, elle résulte des stipulations de l’article 26.2.4 alinéa 2 du contrat de bail, lequel prévoit que le preneur devra réparer l’intégralité du préjudice du bailleur du fait de la résiliation fautive ( perte de loyers durant la période de relocation, perte de valeur des loyers, remboursement de la participation du bailleur aux travaux franchisés et aménagements de loyers). Outre qu’il est demandé à ce titre une indemnisation forfaitaire, équivalente à six mois de loyers de sorte que son quantum ne peut être vérifié, l’exécution d’une telle clause suppose l’analyse d’une faute du preneur, analyse qui excède les pouvoirs du juge des référés et relève de ceux du juge du fond. Dès lors, cette demande sera rejetée, étant précisé qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

S’agissant encore de la demande provisionnelle d’une somme de 124.885, 44 euros en remboursement des aménagements concédés par le bailleur, elle ressort des termes des protocoles des 26 juin 2019 et 19 mars 2021, valant chacun avenants au bail initial, mais cependant, il apparaît que l’abattement consenti en 2019 a pu être destiné à compenser la survenance de travaux dans le secteur et dans le Palais des Congrès, tandis que celui consenti en 2021 est issu des difficultés financières des parties en lien avec la crise sanitaire, étant précisé que les deux protocoles prévoient une déchéance du bénéfice de ces aménagements à défaut de règlement par le preneur, en cas de résolution de plein droit du bail ou de résiliation judiciaire, en cas de violation par le preneur d’une clause confidentialité ou de fausse déclaration. De la sorte, c’est à juste titre que le premier juge a estimé que l’allocation d’une provision de ce chef supposait l’interprétation de ces deux avenants au bail et excédaient les pouvoirs du juge des référés. Ainsi, l’ordonnance rendue sera confirmée sur ce point.

Enfin, la société Propexpo sollicite le paiement d’une provision de 6.000 euros TTC au titre des frais de procédure qu’elle a engagés et prévus au bail, le coût du commandement et celui de l’assignation étant inclus dans les dépens.

L’article 26.2.2 in fine du bail stipule que’ tous honoraires et frais de recouvrement ou de procédure (commandements, sommations, frais de poursuite ou mesures conservatoires…), ou tous autres frais de poursuite engagés par le bailleur pour faire respecter les présentes en ce inclus les honoraires d’avocat quelque soit leur montant ainsi que tout frais de levée d’état et de notification nécessaires en application des articles L 141-5 à L 143-23 du code de commerce sont à la charge du preneur qui s’y oblige: étant précisé que si une décision de justice a été rendue entre les parties sur la prise en charge de ces honoraires, celle- ci prévaudra'.

L’obligation à paiement par la société locataire des frais exposés par la société Propexpo prévue à l’article 26.2.2 du bail est sérieusement contestable dès lors que la bailleresse sollicite une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile bien qu’à titre subsidiaire et qu’il n’est produit aucun justificatif des frais exposés. L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé de ce chef de provision.

Au regard de ce qui précède, il convient donc d’actualiser la créance de la société Propexpo et de condamner, par provision, l’intimée au paiement de la somme de HT 76.169, 26 euros arrêtée au 20 mai 2022, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation dues.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile a été exactement tranché par le premier juge.

La société Palex qui succombe supportera les dépens d’appel, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation délivrée au sens de l’article 695 du code de procédure civile.

S’agissant des frais irrépétibles, il sera alloué à la société Propexpo la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Sur les condamnations prononcées à l’encontre du commissaire à l’exécution du plan

Concernant l’ensemble des demandes dirigées contre le commissaire à l’exécution du plan, la décision sera infirmée et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes, le commissaire à l’exécution du plan ne représentant pas le débiteur, même s’il a pu à juste titre être attrait à la présente procédure afin que la décision lui soit rendue opposable.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande d’acquisition de la clause résolutoire, en ce qu’elle a fait droit aux demandes dirigées contre le commissaire à l’exécution du plan, et sauf à actualiser la créance de la société Propexpo,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et vu l’évolution du litige,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 18 décembre 2021 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la société Palex et celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

Condamne la société Palex à payer à la société Propexpo, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 18 décembre 2021 et jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société Palex à la société Propexpo la somme provisionnelle de 76.169, 26 euros HT arrêtée au 20 mai 2022, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation dues,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes dirigées contre la selarl Ajassociés agisant par Maître [X] en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Palex,

Rejette les autres demandes,

Confirme l’ordonnance rendue en ses autres dispositions,

Condamne la société Palex aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation délivrée et à payer à la société Propexpo la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE