COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/03120 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MYZO

S.A.S. LEXILO

c/

[M] [R]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/011545 du 01/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 mars 2022 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 19/10420) suivant déclaration d’appel du 29 juin 2022

APPELANTE :

S.A.S. LEXILO

Société par actions simplifiée, dont le siège social est [Localité 4] [Adresse 1], enregistrée auprès du Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le numéro 499 150 712

Représentée par M^e Sandrine JOINAU-DUMAIL, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[M] [R]

né le 13 Septembre 1959 à [Localité 6]

de nationalité Française

Retraité,

demeurant [Adresse 7] – [Localité 2]

Représenté par M^e Julie NOEL, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Par acte notarié du 19 novembre 2013, la société Lexilo a vendu à Madame [O] [C] et Monsieur [M] [R] un terrain à bâtir sis [Adresse 7], dans le lotissement '[Adresse 7]' dans la commune de [Localité 2], moyennant le prix de 58 000 euros.

Le notaire a annexé à l’acte de vente, outre le procès-verbal de bornage, le réglement de lotissement qui a été remis aux acquéreurs préalablement à la signature de l’acte. ( cf: acte de vente page 13)

Ledit terrain cadastré AM [Cadastre 3] , comportait un mur de soutènement de 2,50 mètres de haut et 19 mètres de long séparant notamment la propriété de l'[Adresse 5].

Les consorts [C]-[R] y ont fait édifier une maison d’habitation.

Dans le courant de l’année 2018, après le décès de Mme [C], la commune de [Localité 2] a demandé à M. [R] de renforcer le mur de soutènement qui menaçait de s’effondrer sur la voie publique.

M. [R] a alors contesté être propriétaire du mur litigieux.

Sur avis du conseil départemental en date du 27 septembre 2018 quant à la position de la limite du domaine public de la RD 10, la commune a considéré que cette limite était matérialisée par le pied du mur de soutènement.

Par arrêté du 24 avril 2019, le conseil départemental a fixé l’alignement de la voie au pied du mur litigieux, en précisant que Monsieur [R] était propriétaire du mur de soutènement et qu’il lui revenait d’effectuer les travaux de renforcement.

Le 2 octobre 2018, la commune de [Localité 2] a mis en demeure M. [R] de réaliser lesdits travaux.

2. Par acte du 14 novembre 2019, M. [R] a assigné devant le tribunal judiciaire de Bordeaux la société Lexilo aux fins d’obtenir, sur le fondement du dol, sa condamnation à prendre en charge à concurrence de 20 000 euros les frais liés à l’obligation d’entretien du mur ainsi que le versement d’une indemnisation de 10 000 euros pour le préjudice moral consécutif aux manoeuvres dolosives.

Par un jugement en date du 18 février 2021, le tribunal administratif de Bordeaux, saisi en parallèle par M. [R], a annulé l’arrêté susvisé considérant que le mur de soutènement devait être regardé comme un accessoire de la voie publique. M. [R] s’est, par voie de conséquence, désisté devant le tribunal judiciaire de Bordeaux de sa demande d’indemnisation au titre d’un préjudice matériel.

3. Par jugement du 17 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté M. [R] de sa demande d’indemnisation fondée sur le dol allégué à l’encontre de la Sas Lexilo,

— condamné la Sas Lexilo à payer à M. [R] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral lié à la négligence contractuelle de la Sas Lexilo,

— condamné la Sas Lexilo à payer à M. [R] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné la Sas Lexilo aux dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

4. L’Eurl Lexilo a relevé appel du jugement par déclaration en date du 29 juin 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 janvier 2025, elle demande à la cour, sur le fondement des articles 1116 anciens et 1137 nouveau du code civil, 1134 ancien et 1104 nouveau du code civil et 16 du code de procédure civile de :

à titre principal,

— annuler le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 17 mars 2022,

à titre subsidiaire,

— juger qu’elle est recevable et bien fondée en son appel,

— infirmer le jugement du 17 mars 2022 en ce qu’il l’a :

— condamnée à payer à M. [R] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral lié à sa négligence contractuelle,

— condamnée à payer à M. [R] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboutée des demandes plus amples ou contraires,

— condamnée aux dépens de l’instance,

statuant à nouveau,

— juger qu’elle n’a pas commis de négligence,

— juger en conséquence qu’elle ne peut être condamnée à régler des dommages et intérêts à M. [R].

sur l’appel incident,

— confirmer le jugement en ce qu’il a refusé de retenir la réticence dolosive,

— débouter M. [R] de sa demande de condamnation à lui verser la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— débouter M. [R] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— condamner M. [R] à lui régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [R] aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 décembre 2022, M. [R] demande à la cour de :

à titre principal,

— confirmer le jugement rendu le 17 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a retenu la responsabilité de l’Eurl Lexilo,

à titre subsidiaire,

— réformer le jugement rendu le 17 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a refusé de retenir la réticence dolosive et limité son indemnisation à la somme de 3 000 euros,

statuant à nouveau,

— juger que l’Eurl Lexilo s’est rendue coupable de dol envers lui lors de la vente du terrain cadastré AM [Cadastre 3], sis [Adresse 7], sur le territoire de la commune de [Localité 2], devenue [Localité 8], en date du 19 novembre 2013,

— juger que, sans ces manoeuvres dolosives, il n’aurait pas contracté dans ces conditions,

— condamner l’Eurl Lexilo à lui payer la somme de 10 000 euros en indemnisation du préjudice moral, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation,

en tout état de cause,

— débouter l’Eurl Lexilo de l’ensemble de ses demandes,

— condamner l’Eurl Lexilo à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2025.

MOTIFS

5. Le tribunal a jugé que si aucune manoeuvre dolosive n’était démontrés à l’enontre de la société Lexilo, le manque de clarté relatif à la propriété du mur de souténement litigieux constitue une négligence qui a engendré des troubles pour M. [R] qui avait dû combattre les demandes de la commune alors que notamment, la société Lexilo considérait que ledit mur faisait partie de la parcelle vendue si bien que cette dernière devait répondre du préjudice moral subi par M. [R].

La société Lexilo fait valoir que le jugement doit être annulé en ce que le principe du contradictoire n’a pas été respecté dans la mesure où les discussions en première instance se sont limitées au dol et non sur une quelconque négligence contractuelle de sa part. A titre, subsidiaire, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a caractérisé une négligence contractuelle à son encontre alors qu’elle a parfaitement respecté ses obligations de vendeur et qu’elle a notamment transmis à l’acheteur par le notaire instrumentaire toutes les informations dont elle avait connaissance. En outre, elle a fait réaliser avant la vente un bornage qui a été annexé à l’acte de vente. En outre le préjudice moral allégué de M. [R] n’est ni direct ni certain en l’absence de pièce produite par l’intimé.

M. [M] [R] soutient que le jugement ne doit pas être annulé alors que le premier juge s’est borné à donner leur exacte qualification aux faits et actes litigieux. A titre subsidiaire, le jugement doit être réformé et la cour doit juger qu’il a été victime d’un dol alors qu’il n’a jamais été porté à sa connaissance que le mur de soutènement appartenait à la chose vendue, le plan de bornage semblant indiquer que le mur était en dehors de la propriété tout comme l’implantation des bornes OGE. Or une telle information était déterminante à son consentement en raison des conséquences induites par l’entretien de ce mur. De plus, il allègue que l’Eurl Lexilo exerce l’activité de lotisseur de sorte qu’elle était en mesure de connaître cette délimitation et l’a intentionnellement dissimulée. A titre un peu plus subsidiaire, sa demande d’indemnisation pour préjudice moral doit être accueillie. En effet, il a subi un tel préjudice quand il a été considéré comme propriétaire du mur de soutènement et que la commune l’a mis en demeure d’exécuter des travaux et qu’il a dû engager des procédures judiciaires pour faire valoir ses droits.

Sur ce

Sur la demande de nullité du jugement,

6. Devant le tribunal, M. [R] avait fondé sa demade sur la réticence dolosive de son vendeur.

Le premier juge a considéré qu’un tel dol n’était pas démontré. Toutefois, il a reproché à la société Lexilo un manque de clarté relatif à la propriété du mur de souténement, imprécision fautive qui avait causé un préjudice à l’intimé.

En statuant de la sorte, le tribunal, qui sur les seules pièces versées au débat par les parties, a explicité le fondement juridique du demandeur n’a pas méconnu le principe de la contradiction .

En conséquence, il n’y a pas lieu d’annuler le jugement entrepris.

Sur le fond

7. Sur le fond, la cour constate qu’il était annexé à l’acte de vente de la société Lexilo aux consorts [C]-[R] un plan de bornage duquel il apparait que le terrain vendu comportait le mur de souténement litigieux.

Par ailleurs, il résulte du règlement de bornage également annexé à l’acte de vente que l’acheteur devait entretenir le mur litigieux ( cf: réglement de bornage article 2.11)

8. La seule crainte qu’a pu éprouver M. [R] de devoir exposer des frais d’entretien de ce mur ne saurait fonder une action contre son vendeur au motif de manoeuvres qu’aurait entrepris ce dernier pour l’inciter à signer alors qu’il ne démontre pas l’existence d’une action commise par son vendeur ni aucune abstention coupable en relation avec la propriété du mur litigieux.

Aussi, la société Lexilo ne peut être comptable et responsable du procés que la commune de [Localité 2] a voulu faire à M. [R].

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter M. [R] de sa demande sur le fondement du dol.

9. En outre, ainsi que l’expose l’appelante, le tribunal a retenu une faute du vendeur sans qualifier celle-ci.

Notamment antérieurement à la vente, la société Lexilo a fait procéder à un bornage du terrain et le plan de bornage a été régulièrement annexé à l’acte de vente.

Or, le réglement de bornage a été annexé à l’acte de vente et celui-ci précisait en son article 2. 11 : ' Le mur de clôture existant le long de l'[Adresse 5] ( lots 1 à 4 ) devra être conservé, cependant, en raison du surplomb et pour des raisons de sécurité, les terrains au niveau de ce mur devront être décaissés afin d’obtenir une protection contre la chute suffisante et sonformes aux normes en vigueur’ ( cf: pièce n°3 de l’appelante)

Une telle prescription concernait nécessairement le nouveau propriétaire du mur.

10. Par ailleurs, M. [R] prétend que l’intimée aurait dissimulé des pièces sans préciser lesquelles.

En outre, si le premier juge a reproché au vendeur des imprécisions, il n’en a pas qualifié la nature.

De même, M. [R] ne précise pas en quoi il aurait été insuffisament informé de la consistance du bien acheté.

Le fait que le juge administratif ait considéré que le mur de souténement constituait un accessoire de la voie publique en raison de sa fonctionnalité utile à la voirie est sans incidence sur l’implantation du mur et son inclusion dans le terrain vendu à l’intimé.

11. En conséquence, il y a lieu de réformer le jugement déféré et de débouter M. [R] de toutes ses demandes présentées à l’encontre de la société Lexilo.

***

12. Il serai inéquitable que l’intimée supporte les frais irrépétibles qu’elle a exposés jusque devant la cour d’appel.

13. Aussi, M. [R] sera condamné aux entiers dépens et à verser à la SAS Lexico la somme de 2000 euros sur le fondement des dipositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme le jugement entrepris et stautuant à nouveau:

Déboute M. [M] [R] de toutes ses demandes,

Condamne M. [M] [R] aux entiers dépens,

Condamne M. [M] [R] à payer à la société par actions simplifiée Lexilo la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,