République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 18/12/2025

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 25/00215 – N° Portalis DBVT-V-B7J-V7AE

Ordonnance(N° 24/01035)

rendue le 17 décembre 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

La SAS Brasserie Campion

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Léo Olivier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assistée de M^e Maëva Ambraisse, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

INTIMÉS

Le [Adresse 7] pris en la personne de son syndic la société Camag Copro, SAS lui même pris en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assisté de M^e Sébastien Carnel, avocat au barreau de Lille substitué par M^e Sofiane Djeffal, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

La SCI BALEP

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Axelle Dehollander, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 21 octobre 2025 tenue par Carole Van Goetsenhoven magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI Balep est propriétaire des lots 1 à 8, 30 et 31, 32, 39, 40 et 41 de l’immeuble situé [Adresse 2] Lille dans la résidence « [Adresse 6] », soumis au statut de la copropriété et dont le syndic était la société Foncia jusqu’au mois de janvier 2024, et la société Camag copro depuis cette date.

Le 9 décembre 2022, la SCI Balep a conclu avec la société Brasserie Campion un bail commercial d’une durée de neuf années portant sur une cave et un rez-de-chaussée formant les lots 30, 31, 2 (pour partie), et 3 à 8 de la copropriété, afin d’y assurer une activité de restauration à la suite de la cession du fonds de commerce intervenue entre la société Lille Opéra Brasserie et la société Brasserie Campion.

Se prévalant de l’existence d’un trouble manifestement illicite à la suite de la réalisation de travaux de la cour intérieure privative constituant les lots 5 et 6 par la société Brasserie Campion, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » (le syndicat des copropriétaires) pris en la personne de son syndic la société Camag copro a attrait, par exploits du 10 juin 2024, la SCI Balep et la société Brasserie Campion devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir, notamment, la remise en état des lieux.

Par ordonnance en date du 17 décembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a :

— ordonné le retrait des débats de la pièce n°8 communiquée par la société Brasserie Campion,

— ordonné à la société Brasserie Campion et à la SCI Balep in solidum de faire réaliser les travaux propres à remettre les lots 4 et 6 et les parties communes de l’immeuble en leur état initial en procédant à la démolition de la terrasse, à la suppression de la véranda et au retrait des câbles d’alimentation électriques extérieur dans un délai de trois mois, sous astreinte passé ce délai de 300 euros par jour de retard, l’astreinte courant pendant quatre mois,

— dit que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte,

— condamné in solidum la société Brasserie Campion et la SCI Balep à payer au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice la somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices,

— rejeté la demande reconventionnelle des défenderesses tendant à l’organisation d’une assemblée des copropriétaires,

— rejeté les demandes de la société Brasserie Campion et de la SCI Balep au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum la société Brasserie Campion et la SCI Balep à payer au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice la somme provisionnelle de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum la société Brasserie Campion et la SCI Balep aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Léo Olivier, avocat,

— rappelé l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 16 janvier 2025, la société Brasserie Campion a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 18 juillet 2025, la société Brasserie Campion demande à la cour de :

— annuler et réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

ordonné à la société Brasserie Campion de faire réaliser les travaux propres à remettre les lots 4 et 6 et les parties communes de l’immeuble en leur état initial en procédant à la démolition de la terrasse, à la suppression de la véranda et au retrait des câbles d’alimentation électriques extérieur dans un délai de trois mois, sous astreinte passé ce délai de 300 euros par jour de retard, l’astreinte courant pendant quatre mois,

condamné la société Brasserie Campion à payer au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice la somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices,

rejeté la demande reconventionnelle de la société Brasserie Campion tendant à l’organisation d’une assemblée des copropriétaires,

rejeté la demande de la société Brasserie Campion au titre des frais irrépétibles,

condamné la société Brasserie Campion à payer au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice la somme provisionnelle de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

condamné la société Brasserie Campion aux dépens,

— en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions portées devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille et ordonner au syndicat des copropriétaires de convoquer une nouvelle assemblée générale aux fins de soumettre au vote la construction réalisée par la société Brasserie Campion,

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens et en ordonner distraction au profit de M^e Léo Olivier dans les conditions posées par l’article 699 du code de procédure civile.

Pour l’essentiel, elle fait valoir qu’elle a obtenu un permis de construire tacite le 23 juin 2023 portant sur la création au niveau de la cour intérieure privative, soit sur les lots 5 et 6, d’une véranda vitrée permettant d’agrandir la salle principale du restaurant et de faire le lien entre la cuisine et la salle principale. Elle indique avoir informé le syndicat des copropriétaires de ce projet lequel a été inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale extraordinaire de copropriété du 9 mars 2023 au cours de laquelle des plans ont été produits. A la suite de cette assemblée, elle prétend avoir modifié le projet pour tenir compte de remarques des copropriétaires et avoir débuté les travaux le 3 septembre 2023, lesquels se sont achevés le 2 janvier 2024 sans que le syndicat des copropriétaires ne se rapproche d’elle, l’assignation ayant été délivrée cinq mois après la fin des travaux ce qui démontre l’absence d’urgence.

Sur le trouble manifestement illicite, elle indique que les travaux litigieux ont été réalisés sur une partie privative de sorte que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’est nécessaire que s’ils affectent les parties communes ou modifient l’aspect extérieur de l’immeuble. Elle mentionne que la cour intérieure litigieuse n’est pas visible depuis l’extérieur et qu’elle n’avait, avant les travaux, aucun intérêt architectural particulier, étant observé qu’elle constituait déjà une terrasse pour le précédant commerce occupant les lieux et qu’elle prétend ainsi que la construction de la verrière a limité les nuisances causées par l’activité de restauration.

La société Brasserie Campion soutient encore l’absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en ce que l’obligation dont celui-ci se prévaut est sérieusement contestable et qu’aucun élément permettant d’établir un montant provisionnel n’est versé aux débats.

Elle invoque également l’absence de proportionnalité de la demande de démolition dès lors que la véranda est implantée exclusivement sur une cour privative non utilisée par d’autres copropriétaires, qu’elle n’est pas visible de l’extérieur et qu’elle limite le bruit du passage de la clientèle et des employés du restaurant. Elle ajoute qu’aucune opposition n’a été portée à sa connaissance pendant la durée des travaux et que la démolition aurait des conséquences économiques importantes dès lors que les couverts de la véranda représentent plus de 25% du chiffre d’affaires total du restaurant, sans lequel elle ne pourrait pas maintenir son activité.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 8 septembre 2025, la SCI Balep demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

ordonné à la société Brasserie Campion et à la SCI Balep in solidum de faire réaliser les travaux propres à remettre les lots 4 et 6 et les parties communes de l’immeuble en leur état initial en procédant à la démolition de la terrasse, à la suppression de la véranda et au retrait des câbles d’alimentation électriques extérieur dans un délai de trois mois, sous astreinte passé ce délai de 300 euros par jour de retard, l’astreinte courant pendant quatre mois,

dit que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte,

condamné in solidum la société Brasserie Campion et la SCI Balep à payer au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice la somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices,

rejeté la demande reconventionnelle des défenderesses tendant à l’organisation d’une assemblée des copropriétaires,

rejeté les demandes de la société Brasserie Campion et de la SCI Balep au titre des frais irrépétibles,

condamné in solidum la société Brasserie Campion et la SCI Balep à payer au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice la somme provisionnelle de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

condamné in solidum la société Brasserie Campion et la SCI Balep aux dépens,

Statuant à nouveau, à titre principal,

— déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires,

A titre subsidiaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire,

— rejeter la demande de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires ou à tout le moins condamner la société Brasserie Campion à relever indemne la SCI Balep de toute condamnation susceptible d’être prononcée contre elle,

A titre reconventionnel,

— ordonner à la société Camag copro, syndic du syndicat des copropriétaires, de convoquer une nouvelle assemblée générale aux fins de soumettre au vote le projet effectué,

En tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens d’instance,

Ajoutant à l’ordonnance dont appel,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’appel et dire que M^e Levasseur pourra se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Balep la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

La SCI Balep soutient que le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas l’urgence dont il se prévaut pour demander la démolition de la véranda litigieuse et que celle-ci n’est pas établie dès lors qu’aucune objection n’a été réalisée au cours des travaux malgré l’information donnée au syndicat des copropriétaires et à l’inscription du projet à l’ordre du jour de plusieurs assemblées générales des copropriétaires.

Elle ajoute qu’il n’existe pas davantage de trouble manifestement illicite dès lors que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’était pas nécessaire pour des travaux sur une partie privative n’affectant pas l’aspect extérieur de l’immeuble ni la destination de celui-ci et n’affectant pas les parties communes. Elle indique également qu’il n’est pas démontré que la véranda crée des nuisances sonores pour les copropriétaires et rappelle que la terrasse recevait précédemment du public. La SCI Balep soutient que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un préjudice, ni en son principe ni en son quantum.

Elle fait également valoir que la mesure de remise en état est disproportionnée, sans que la prétendue illégalité de la construction ne puisse faire échec à l’appréciation de la proportionnalité de la mesure sollicitée auprès du juge. Elle indique que le démontage de la véranda ne peut peser sur elle alors qu’elle ne tire pas bénéfice de cette construction.

Enfin, elle soutient qu’elle ne peut être condamnée in solidum avec la société Brasserie Campion dès lors qu’elle n’a commis aucune faute, puisqu’elle a au contraire sollicité le syndicat des copropriétaires en amont des travaux pour l’informer du projet, et au regard des dispositions du règlement de copropriété et du bail commercial.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 24 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— rectifier la décision affectée d’une erreur matérielle par :

« Ordonnons à la SCI Balep et la société Brasserie Campion in solidum de faire réaliser les travaux propres à remettre les lots 5 et 6 et les parties communes de l’immeuble, en leur état initial, en procédant à la démolition de la terrasse, à la suppression de la véranda et au retrait des câbles d’alimentation électriques extérieurs, dans un délai de trois mois, sous astreinte passé ce délai, de 300 euros par jour de retard, l’astreinte courant pendant quatre mois »

En toute hypothèse,

Vu qu’il était demandé au Tribunal de :

« Ordonner à la SCI Balep et la société Brasserie Campion de cesser tout trouble anormal et notamment les bruits de climatisation/ventilation côté cour intérieure de la copropriété »

Vu l’omission de statuer expressément sur cette demande de cessation de tout trouble anormal,

Réparant cette omission,

— ordonner à la SCI Balep et à la société Brasserie Campion de cesser tout trouble anormal et notamment les bruits de climatisation/ventilation côté cour intérieure de la copropriété, sous astreinte,

— se réserve la liquidation de l’astreinte,

Sur le bien-fondé de l’action et des demandes du syndicat :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— ordonné le retrait des débats de la pièce n°8 communiquée par la société Brasserie Campion,

— ordonné à la société Brasserie Campion et à la SCI Balep in solidum de faire réaliser les travaux propres à remettre les lots 4 et 6 et les parties communes de l’immeuble en leur état initial en procédant à la démolition de la terrasse, à la suppression de la véranda et au retrait des câbles d’alimentation électriques extérieur dans un délai de trois mois, sous astreinte passé ce délai de 300 euros par jour de retard, l’astreinte courant pendant quatre mois,

— dit que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte,

— condamné in solidum la société Brasserie Campion et la SCI Balep à payer au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice la somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices,

— rejeté la demande reconventionnelle des défenderesses tendant à l’organisation d’une assemblée des copropriétaires,

— rejeté les demandes de la société Brasserie Campion et de la SCI Balep au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum la société Brasserie Campion et la SCI Balep à payer au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice la somme provisionnelle de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum la société Brasserie Campion et la SCI Balep aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Léo Olivier, avocat,

— rappelé l’exécution provisoire de droit,

Par conséquent,

— condamner in solidum la SCI Balep et la société Brasserie Camion à remettre les lieux à leur état initial en procédant à la démolition de la terrasse et à la suppression :

De la véranda ;

De la structure métallique fixée au mur ;

Des climatiseurs ;

Des dalles de carrelage sous le climatiseur ;

Des câbles d’alimentation électriques extérieurs ;

Et, plus généralement, de l’ensemble des ouvrages réalisés par la SCI Balep et son locataire sur les lots 5 et 6 et les parties communes de l’immeuble.

— condamner in solidum la SCI Balep et la société Brasserie Campion à réaliser ces travaux dans le délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et, au-delà, sous peine d’une astreinte de 300 euros par jour de retard et ce pendant un délai de quatre mois à l’issue duquel il pourra à nouveau être statué sur l’astreinte,

— condamner solidairement la SCI Balep et la société Brasserie Campion à payer au syndicat des copropriétaire la somme de 5 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts,

En toute hypothèse

— débouter la SCI Balep et la société Brasserie Campion de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement la SCI Balep et la société Brasserie Campion à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— condamner solidairement la SCI Balep et la société Brasserie Campion aux entiers frais et dépens qui comprendront les frais de procès-verbal de constat.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires invoque l’existence d’une omission de statuer s’agissant de la demande de faire cesser le trouble anormal lié notamment aux bruits de climatisation et de ventilation côté cour intérieur de la copropriété.

Il soutient que la construction litigieuse n’a pas été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires alors qu’elle modifie l’aspect extérieur de l’immeuble et touche à son esthétique dès lors que des éléments d’équipement ont été ajoutés, que la cour intérieure a disparu et que la physionomie extérieure des lieux a été modifiée. Il ajoute que l’urgence est caractérisée au regard de la gêne occasionnée aux autres copropriétaires et que la construction constitue un trouble manifestement illicite puisqu’elle empiète sur les parties communes de l’immeubles et que l’harmonie de l’immeuble a été atteinte, outre l’existence depuis la construction d’un bruit de ventilation continu. Sur les travaux de remise en état, il allègue du constat de commissaire de justice versé aux débats.

Il soutient que la construction litigieuse crée un préjudice de jouissance certain ainsi que des nuisances sonores et olfactives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il est observé que le syndicat des copropriétaires demande la confirmation de l’ordonnance entreprise du chef ayant ordonné le retrait des débats de la pièce n°8 de la société Brasserie Campion sans former aucune observation ni développer aucun argumentaire sur ce point, la cour n’en étant pas saisie.

Sur la rectification de l’erreur matérielle

L’article 462 du code de procédure civile dispose que les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

Le juge est saisi par simple requête de l’une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d’office.

En l’espèce, il ressort de la lecture de l’ordonnance dont appel que la condamnation à faire réaliser les travaux de remise en état porte sur les lots 4 et 6 alors que la construction litigieuse est érigée sur les lots 5 et 6.

L’ordonnance entreprise sera donc rectifiée comme mentionnée au dispositif.

Sur l’omission de statuer

L’article 463 du code de procédure civile énonce que la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s’il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

Il ressort de la lecture de l’ordonnance déférée que le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés d’une demande tendant à « ordonner à la SCI Balep et à la société Brasserie Campion de cesser tout trouble anormal et notamment les bruits de climatisation/ventilation côté cour intérieure de la copropriété ».

Or, le dispositif de la décision ne mentionne pas le sort réservé à cette demande, de sorte que l’omission de statuer est caractérisée et que la cour, par le biais de l’effet dévolutif de l’appel, devra statuer sur cette demande de nouveau formulée devant elle par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes tendant à la remise en état des lieux et la cessation du trouble anormal

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis définit les parties privatives comme les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L’article 9 I de la même loi énonce que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application de l’article 25 b) de cette même loi, doivent être adoptés à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En premier lieu, si la SCI Balep prétend que les demandes du syndicat des copropriétaires seraient irrecevables faute d’urgence, il s’agit en réalité, comme l’a relevé le premier juge, d’un moyen tendant à démontrer un défaut de pouvoir du juge des référés.

En outre, l’urgence n’est pas une condition exigée par le texte précité pour apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite tel qu’allégué en l’espèce.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires d’établir l’existence d’un tel trouble qui se définit comme la violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique, avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Le règlement de copropriété en date du 11 avril 1984 prévoit que les lots donnés à bail à la société Brasserie Campion, c’est-à-dire les lots 2 à 8, sont à usage de commerce, et les lots 30 et 31 constituent une cave.

L’article 8 dudit règlement précise que l’ensemble immobilier est à usage professionnel ou commercial pour les lots situés au rez-de-chaussée, tels que les lots litigieux.

L’article 9 indique, s’agissant de l’usage des parties privatives, que chacun des copropriétaires a le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble ou porter atteinte à sa destination. Enfin, l’article 10 précise que les lots à usage commercial ne peuvent être occupés par un établissement dangereux, insalubre ou de nature à incommoder par le bruit et les odeurs les personnes habitant l’immeuble.

Il est constant que les travaux d’édification de la véranda litigieuse n’ont pas donné lieu à une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, peu important sur ce point les éléments discutés par les parties sur la présentation du projet à l’assemblée générale dès lors qu’aucun vote n’a eu lieu.

De même, il doit être retenu que la construction litigieuse a été réalisée sur une partie privative, étant observé si le syndicat des copropriétaires affirme dans ses écritures que la construction empiète sur les parties communes, aucun élément probant n’est versé en ce sens.

Dans ces conditions, la nécessité d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires suppose que soient appréciés la conformité des travaux à l’usage de l’immeuble et la modification de l’aspect extérieur de celui-ci, en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. En ce sens, les éléments développés par la société Brasserie Campion tendant à invoquer l’amélioration esthétique de la cour privative ou encore la diminution des nuisances sonores provoquées par l’installation de clientèle dans la cour privative sont inopérants de ce chef.

La conformité des travaux à l’usage de l’immeuble n’est pas contestée étant observé qu’au regard du règlement de copropriété en ses articles susvisés les lots donnés à bail à la société Brasserie Campion sont destinés à un usage commercial et que la véranda litigieuse a pour objet d’étendre la surface d’accueil des clients de l’enseigne de restauration.

S’agissant de la modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, la société Brasserie Campion soutient qu’une telle modification n’existe pas en ce que la cour privative sur laquelle la véranda a été érigée n’est pas visible depuis l’extérieur.

Il résulte cependant du constat d’huissier qu’elle verse aux débats (pièce n°6 pages 113 et suivantes) et montrant l’état de l’immeuble avant la réalisation de la construction litigieuse que la cour est enfermée entre plusieurs bâtiments et que des fenêtres d’autres lots donnent sur cette cour.

Les photographies issues du constat dressé par Me [R], commissaire de justice, le 26 janvier 2024 (pièce n°4 du syndicat des copropriétaires) permettent de visualiser la construction litigieuse qui est une structure en aluminium pour partie vitrée, adossée aux murs. En outre, le commissaire de justice a constaté, depuis l’un des appartements, une vue directe sur la véranda.

Ces éléments déterminent que l’aspect extérieur de l’immeuble a bien été modifié de façon significative par la construction litigieuse, une façade intérieure visible par d’autres copropriétaires ayant été modifiée, étant observé que le fait que la modification ne soit pas visible depuis la voie publique est indifférent au vu de la configuration des lieux pour exclure le caractère « extérieur » au sens de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires était bien nécessaire pour la réalisation des travaux litigieux en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Le défaut d’autorisation constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

La société Brasserie Campion ainsi que la SCI Balep invoquent, pour s’opposer aux mesures de remise en état, leur caractère disproportionné en s’appuyant sur l’article 1221 du code civil selon lequel le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Le contrôle de proportionnalité suppose d’apprécier si la mesure de remise en état sollicitée du fait de l’application d’une règle de droit, en l’espèce la nécessité d’obtenir une autorisation par l’effet du règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965, ne conduit pas à porter une atteinte disproportionnée à un droit fondamental, à savoir le droit de propriété de la SCI Balep et la liberté de commerce de la société Brasserie Campion.

La construction litigieuse a, d’une part, modifié l’aspect extérieur de l’immeuble et, d’autre part, modifié la vue dont disposait certains copropriétaires sur la cour privative, comme démontré ci-dessus.

Toutefois, le constat dressé par Me [R], commissaire de justice, le 26 janvier 2024, détermine l’existence d’une vue directe sur la verrière depuis la chambre de M. et Mme [D], copropriétaires, étant observé que ces derniers disposaient précédemment d’une vue directe sur la cour privative appartenant à la SCI Balep et qui servait, a minima, à l’entreposage de matériels de restauration et constituait un passage entre les autres lots exploités par la société Brasserie Campion, notamment entre une cuisine et la salle de restauration.

L’édification de la construction litigieuse n’a pas, dans ces conditions et au vu de ce seul élément produit, significativement modifié leur situation, et n’a notamment pas créé de perte de vue ou de vis-à-vis.

En outre, bien que le syndicat des copropriétaires indique l’existence de nuisances olfactives et sonores du fait de cette construction, aucun élément n’est produit pour rapporter la preuve de tels nuisances, étant observé que le constat dressé par Me [R], commissaire de justice, le 26 janvier 2024 se borne à mentionner l’existence d’un « bruit de ventilation important » sans procéder à aucun relevé sonore permettant d’apprécier la réalité de la nuisance invoquée.

Au contraire, la société Brasserie Campion produit en pièce n°5 un rapport de l’entreprise Noviso daté du 21 août 2024 établissant que les émergences sonores sont conformes aux émergences réglementaires s’agissant de l’installation du groupe froid et de l’extraction des hottes.

Il n’est pas davantage établi que la construction, réalisée sur une cour privative, empiète sur des parties communes.

Ces éléments déterminent que la mesure de remise en état sollicitée, supposant la démolition de la véranda litigieuse, aurait un coût disproportionné au regard du désagrément causé par cette construction au syndicat des copropriétaires.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné à la société Brasserie Campion et à la SCI Balep, in solidum, de faire réaliser les travaux de remise en état des lots concernés sous astreinte.

S’agissant de la demande tendant à ordonner à la SCI Balep et à la société Brasserie Campion de faire cesser tout trouble anormal et notamment les bruits de climatisation et ventilation côté cour intérieur de la copropriété, comme relevé ci-dessus, le syndicat des copropriétaires ne fonde cette demande sur aucun élément probant de sorte qu’elle doit être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation de l’ordonnance s’agissant de l’octroi d’une provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices.

Il a été démontré ci-dessus que la mesure de remise en état, supposant la démolition de la construction, serait disproportionnée. Toutefois, la construction sans autorisation détermine l’existence d’un préjudice ouvrant droit à réparation pour le syndicat des copropriétaires.

Sur la responsabilité de la SCI Balep, le premier juge a relevé de façon pertinente que celle-ci était propriétaire des lots concernés et dès lors responsable de plein droit des infractions commises par son locataire, sans qu’une faute ne doive être démontrée.

Dès lors, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné in solidum la société Brasserie Campion et la SCI Balep à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices.

Sur la demande reconventionnelle tendant à ordonner la convocation d’une assemblée générale

Le premier juge a relevé, par des motifs pertinents que la cour adopte, que cette demande était infondée dès lors que le juge ne peut influer sur les votes des copropriétaires pour valider a posteriori une situation illégale et n’a, le cas échéant, de pouvoir que pour apprécier la validité d’une décision prise par l’assemblée générale.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a rejetée cette demande.

Sur les demandes accessoires

La décision entreprise sera confirmée de ce chef.

La société Brasserie Campion et la SCI Balep seront condamnées in solidum aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés de sorte que les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile doivent être rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Constate que l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lille du 17 décembre 2024 (RG 24/01035) est entachée d’une erreur matérielle en ce que son dispositif indique « ordonnons à la société Brasserie Campion et à la SCI Balep in solidum de faire réaliser les travaux propres à remettre les lots 4 et 6 et les parties communes de l’immeuble en leur état initial » alors qu’il s’agit des lots 5 et 6 ;

Rectifie comme suit l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lille du 17 décembre 2024 (RG 24/01035) en ce qu’il convient de lire en page 7, dans la partie « par ces motifs », après « ordonnons le retrait des débats de la pièce n°8 communiquée par la SAS Brasserie Campion » : « ordonnons à la société Brasserie Campion et à la SCI Balep in solidum de faire réaliser les travaux propres à remettre les lots 5 et 6 et les parties communes de l’immeuble en leur état initial » ;

Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lille du 17 décembre 2024 rectifiée par la présente décision sauf en ce qu’elle a ordonné à la société Brasserie Campion et à la SCI Balep in solidum de faire réaliser les travaux propres à remettre les lots 5 et 6 et les parties communes de l’immeuble en leur état initial en procédant à la démolition de la terrasse, à la suppression de la véranda et au retrait des câbles d’alimentation électriques extérieurs dans un délai de trois mois, sous astreinte passé ce délai de 300 euros par jour de retard, l’astreinte courant pendant quatre mois et dit que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Déboute le syndicat des copropriétaires Le compte des Flandres pris en la personne de son syndic en exercice de ses demandes tendant à ordonner à la société Brasserie Campion et à la SCI Balep in solidum de faire réaliser les travaux propres à remettre les lots 5 et 6 et les parties communes de l’immeuble en leur état initial en procédant à la démolition de la terrasse, à la suppression de la véranda et au retrait des câbles d’alimentation électriques extérieurs dans un délai de trois mois, sous astreinte passé ce délai de 300 euros par jour de retard, l’astreinte courant pendant quatre mois ;

Y ajoutant,

Constate que l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lille du 17 décembre 2024 (RG 24/01035) a omis de statuer sur la demande formée par le syndicat des copropriétaires Le comte des Flandres pris en la personne de son syndic en exercice tendant à ordonner à la SCI Balep et à la société Brasserie Campion de faire cesser tout trouble anormal et notamment les bruits de climatisation et ventilation côté cour intérieur de la copropriété ;

Déboute le syndicat des copropriétaires Le comte des Flandres pris en la personne de son syndic en exercice de cette demande ;

Condamne in solidum la société Brasserie Campion et la SCI Balep aux dépens de la procédure d’appel ;

Déboute le syndicat des copropriétaires Le comte des Flandres pris en la personne de son syndic en exercice, la société Brasserie Campion et la SCI Balep de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente