ARRET RENDU PAR LA

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

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Le : 29 Janvier 2025

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

N° de rôle : N° RG 23/02570 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NJAS

S.C.I. PORTETS

c/

S.A. SPL LA FABRIQUE DE [Localité 6] METROPOLE

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 29 Janvier 2025

Par Jean-Pierre FRANCO, Président

La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DE L’ EXPROPRIATION, a, dans l’affaire opposant :

S.C.I. PORTETS

[Adresse 2]

représentée par Maître Max BARDET, avocat au barreau de BORDEAUX

Appelante d’un jugement rendu le 27 avril 2023 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d’appel en date du 26 mai 2023,

à :

S.A. SPL LA FABRIQUE DE [Localité 6] METROPOLE

[Adresse 3]

représentée par Maître Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DRFP – [Adresse 10]

Comparant en la personne de Monsieur [J] [F], inspecteur divisionnaire des finances publiques.

Intimés,

Rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue le 20 novembre 2024 devant :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseillère,

Greffier lors des débats : François CHARTAUD

en présence de Monsieur [J] [F], inspecteur divisionnaire,

et qu’il en a été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

***

La société civile immobilière Portets est propriétaire d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 5] située [Adresse 1].

Ce bien, d’une contenance totale de 1272 m², située dans la zone d’aménagement commercial dénommée [8], comporte un bâtiment de 600 m² à usage commercial, entouré de places de stationnement accessibles par une allée.

Il est inclus dans le périmètre du droit de préemption approuvé par délibération du conseil de [Localité 6] Métropole en date du 16 décembre 2016.

Par déclaration d’intention d’aliéner enregistrée le 14 décembre 2021, Maître [Y], notaire à [Localité 9], a informé la commune de [Localité 7] de l’intention de la société Portets de céder cette parcelle pour un prix de 2.400.000 euros, outre une commission d’agence de 61.538,46 euros à la charge de l’acquéreur.

Par décision du 9 février 2022, la société La Fabrique de [Localité 6] Métropole, concessionnaire de l’opération d’aménagement de [8] et délégataire du droit de préemption urbain pour ce secteur, a préempté ce bien au prix de 1.200.000 euros, ce qui a été refusé par la société Portets par courrier du 21 mars suivant.

La société Portets et la société civile Sigma C Holding, candidat acquéreur, ont engagé le 22 mars 2022 une procédure en annulation de cette décision devant la juridiction administrative, actuellement pendante.

La société La Fabrique de [Localité 6] Métropole a saisi le juge de l’expropriation par mémoire en date du 30 mars 2022 en fixation judiciaire du prix.

Le juge de l’expropriation s’est transporté sur les lieux le 14 mars 2023 et, par jugement prononcé le 27 avril 2023, a statué ainsi qu’il suit :

— fixe à la somme de 1.200.000 euros le prix de la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] d’une contenance de 1227 m² (sic) située [Adresse 1] vendue par la société Portets et préemptée par la société publique locale La Fabrique de [Localité 6] Métropole ;

— condamne la société publique locale La Fabrique de [Localité 6] Métropole à payer à la société Portets la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute les parties pour le surplus ;

— condamne la société publique locale La Fabrique de [Localité 6] Métropole aux dépens n’incluant

pas les frais d’expertise réalisée par [N] [R] qui restent à la charge de la société Portets.

La société Portets a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 26 mai 2023.

***

La société Portets a déposé son mémoire accompagné de ses pièces le 4 août 2023. Ils ont été notifiés par le greffe le 8 septembre 2023 à l’avocat postulant de la Fab et au commissaire du gouvernement, qui les ont reçus le 11 septembre suivant.

L’appelante y demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 27 avril 2023 par le juge de l’expropriation en ce qu’il a :

— fixé à la somme de 1.200.000 euros le prix de la parcelle cadastrées section AW n° 356 d’une contenance de 1227 m² située [Adresse 1] vendue par la société Portets et préemptée par la société publique locale La Fabrique de [Localité 6] Métropole,

— condamné la société publique locale La Fabrique de [Localité 6] Métropole à payer à la société Portets la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties pour le surplus,

— condamné la société publique locale La Fabrique de [Localité 6] Métropole aux dépens n’incluant pas les frais d’expertise réalisée par [N] [R] qui restent à la charge de la Société Portets ;

En conséquence de cette infirmation, statuant à nouveau,

— fixer à la somme de 2.597.858,39 euros, TVA en sus le cas échéant, outre le versement de la somme de 61.538,46 euros TTC de commission d’agence sur présentation du mandat enregistré de l’agence ABEC, le prix de l’immeuble appartenant à la Société Portets, objet de la préemption, cadastré section [Cadastre 5], d’une contenance totale de 1 272 m², situé [Adresse 1], occupé à la date du règlement du prix d’achat ;

— rejeter toute demande plus ample ou contraire ;

— condamner la société La Fabrique de [Localité 6] Métropole (dite la Fab) à verser à la société Portets la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Fab aux dépens, en ce compris le remboursement des frais d’expertise à hauteur de 4 800 euros TTC.

***

La société la Fabrique de [Localité 6] Métropole a déposé son mémoire accompagné de ses pièces le 12 octobre 2023.

Ils ont été notifiés par le greffe le 16 octobre 2023 au conseil de la société Portets et au commissaire du gouvernement, qui les ont reçus le lendemain.

La Fab y demande à la cour de :

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions présentées par la société Portets au titre de ses conclusions d’appelant ;

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— condamner la société Portets à verser à la Fabrique de [Localité 6] Métropole la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— mettre à la charge de la société Portets les dépens d’appel.

***

La société Portets a déposé un deuxième mémoire le 15 juillet 2024 et deux nouvelles pièces en réponse à une fin de non recevoir soulevée par l’intimée au titre de la déchéance de l’appel, qui n’a cependant pas été reprise au dispositif des conclusions de la Fab.

Ces éléments ont été notifiés par le greffe le 18 juillet 2024 à l’avocat postulant de La Fab et au commissaire du gouvernement, qui les ont reçus le 22 juillet suivant.

Monsieur le commissaire du gouvernement n’a pas déposé de mémoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur le bien préempté et sa situation

1. En vertu des articles L.210-1 et L.213-1 du code de l’urbanisme, les droits de préemption sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l’adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement ; sont soumis au droit de préemption tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu’ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit.

Par application des dispositions de l’article L.211-2 du code de l’urbanisme, le titulaire du droit de préemption urbain peut déléguer son droit à une société d’économie mixte agréée mentionnée à l’article L. 481-1 du code de la construction et de l’habitation, à l’un des organismes d’habitations à loyer modéré prévus à l’article L. 411-2 du même code, à un organisme de foncier solidaire mentionné à l’article L. 329-1 dudit code, pour les biens nécessaires à son objet principal.

L’article L.213-4 du même code dispose :

« A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables (…)»

2. En l’espèce, il n’est pas discuté par les parties que la date de référence, retenue par le premier juge, est le 10 mars 2020, date à laquelle la dernière modification du Plan local d’urbanisme a été rendue opposable aux tiers. La parcelle étudiée était à cette date située en zone UPZ7 du Plan local d’urbanisme et peut être qualifiée de terrain à bâtir, ce qui n’est pas discuté par la société La Fabrique de [Localité 6] Métropole (ci-après La Fab).

3. Le bien est ainsi décrit par le juge de l’expropriation :

« La parcelle est située dans la zone commerciale [8], comprise entre le centre-ville de la commune et la rocade bordelaise à proximité immédiate de toutes commodités (services, commerces et transports en commun) sur l'[Adresse 1]. L’ensemble de la parcelle est de forme quasi rectangulaire, et donne à l’Ouest sur cette avenue passante.

Le bien préempté bâti sur ce terrain est un local commercial en rez-de-chaussée avec vitrines divisé en deux lots, en structure métallique, implanté en léger retrait par rapport à la voie publique.

Une ouverture vitrée et deux ouvertures garage sont visibles.

Le premier local, bureau loué à la GMF, est très propre et en très bon état. Il est composé d’une salle d’attente carrelée, de 11 bureaux et une salle de réunion séparés par un couloir et des cloisons vitrées, avec sols en moquette ainsi qu’un espace libre à l’arrière avec sortie vitrée, un débarras, un espace copieurs, un local technique, une salle de stockage en sol lino, un local ménage, une cuisine et des sanitaires avec deux WC et un lavabo. Les lieux sont équipés d’une climatisation et du double vitrage.

Le second lot, également en très bon état, compte un espace de vente avec comptoir, un sol carrelage ou parquet, un atelier avec point d’eau avec sol en béton peint, un bureau sans ouverture, un vestiaire avec un WC et un lavabo, et une réserve avec sortie sur l’arrière, le tout étant dominé par des murs en parpaings et une charpente et une couverture métallique avec 7 puits de jour.

À l’extérieur, une allée goudronnée en état d’usage donne accès à 13 places de stationnement sur la gauche et l’arrière du bâtiment, une autre étant située devant les locaux. À l’arrière, une clôture dégradée ferme le terrain. À l’entrée de la parcelle est également présent un panneau publicitaire.»

4. M. [R], expert amiable consulté par la société Portets, ajoute :

« Le bien est situé dans une importante zone commerciale comprenant :

— [8] et son hypermarché avec galerie accueillant 7 millions de visiteurs par an pour 51'800 m² de surface commerciale ;

— la zone rues Georges Ohm/Isaac Newton/Euclide comprenant de nombreux commerces et des enseignes locomotives (Leroy Merlin, Conforama, Cultura, Kiabi, Maisons du Monde…).

Le bien se situe donc au c’ur d’un secteur commercial de première importance à l’échelle de la métropole. (…) Il bénéficie d’une visibilité commerciale qualitative.

2. Sur le prix

5. Ainsi qu’il a été rappelé supra, l’article L.213-4 du code de l’urbanisme prévoit que, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé selon les règles applicables en matière d’expropriation et est exclusif de toute indemnité accessoire et notamment de l’indemnité de remploi.

6. Pour la détermination du prix, la société appelante fait grief au jugement déféré de n’avoir retenu que la méthode par comparaison alors qu’elle proposait de la compléter par la méthode par capitalisation afin d’arriver à une analyse cohérente qui permet de se rapprocher du prix d’achat découlant de l’acte interrompu par La Fab.

La société Portets fait valoir que la méthode par comparaison ne peut seule être retenue pour estimer la valeur de la parcelle louée par un bail commercial toujours en cours, comme dans ce cas d’espèce, où la perte de capitalisation est certaine. Elle rappelle qu’elle perçoit un loyer annuel HT et hors charges de 76.901,96 euros versé par la société Zolpan, de 69.930,40 euros versé par la société GMF et de 8.000 euros versé par la société JC Decaux.

M. [R], son expert amiable, rappelle que la valeur locative annuelle se définit comme la contrepartie financière acceptable sur le marché pour l’usage annuel d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail.

L’appelante propose de retenir un taux de capitalisation de 5,96 % par comparaison avec des locaux commerciaux voisins et en conséquence une valeur de 2.597.858,39 euros pour le bien étudié.

7. Toutefois, ainsi que le relève La Fab, les éléments présentés par la société Portets dans ses écritures sont imprécis -ils ne comportent pas les références des mutations- et renvoient à une annexe du rapport de M. [R] qui n’est pas versée aux débats. Les taux de capitalisation qui y sont mentionnés ne peuvent donc être utilement comparés à celui qui est proposé par l’appelante et qui est par ailleurs différent de celui qui est indiqué par son expert.

Il convient donc d’appliquer la seule méthode par comparaison, admise par les parties.

8. L’appelante avance 5 termes de comparaison dont les actes de vente seraient annexés au rapport de son expert amiable.

Toutefois, ainsi qu’il a été plus haut indiqué, cette annexe n’est pas produite au dossier de la société Portets, de sorte que le tableau de synthèse de ces 5 termes ne peut être utilement analysé.

9. La Fab propose en appel de s’appuyer sur les 4 termes de comparaison retenus par le premier juge, qui sont situés [Adresse 4] et [Adresse 11], donc à proximité immédiate du bien litigieux, dans la zone commercialement attractive de [8].

Un 5ème terme, intéressant également puisqu’il est proche et présente une surface sensiblement équivalente, a cependant été écarté par le juge de l’expropriation comme ayant été vendu libre de toute occupation.

Les mutations concernées ont été réalisées entre 2019 et 2022 (la dernière à un prix plus élevé que la moyenne de celui des autres termes), à l’exception de celle du terme n°4, plus ancienne (31 mai 2017) mais qui présente la caractéristique de concerner un bien voisin du bien préempté.

La valeur moyenne de ces quatre termes est de 2 016 euros/m² ; compte tenu de l’offre de La Fab, supérieure à cette moyenne, le juge de l’expropriation a à juste titre fixé le prix à la somme de 2 051 euros/m², soit une valeur de 1.200.000 euros pour le bien préempté.

10. Enfin, c’est par des motifs pertinents que le premier juge a débouté la société Portets de sa demande relative au paiement des frais d’agence contractuellement prévus, puisque la rémunération de l’intermédiaire est placée à la charge de l’acquéreur (page 5 du compromis de vente en date du 3 décembre 2021), de sorte que la société Portets, venderesse, n’est pas fondée à réclamer paiement de sommes qu’elle n’a pas l’obligation de régler et dont elle ne démontre pas qu’elle les aurait payées, étant observé que l’agence Abec n’est pas partie à la procédure.

11. Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions et, y ajoutant, la cour condamnera la société Portets à payer les dépens de l’appel et à verser à La Fab une somme de 2.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles de celle-ci.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement prononcé le 27 avril 2023 par le juge de l’expropriation de la Gironde.

Y ajoutant,

Condamne la société Portets à payer à la société La Fabrique de [Localité 6] Métropole la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Portets à payer les dépens de l’appel.

L’arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.

Le greffier, Le président,