COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 27 MARS 2025

N° RG 21/05554 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MLDF

[E], [W], [D] [Y]

[A], [X], [K] [F] épouse [Y]

c/

[G] [R]

[B] [U] épouse [R]

S.A.R.L. TALENT IMMOBILIER

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 septembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/02941) suivant déclaration d’appel du 06 octobre 2021

APPELANTS :

[E], [W], [D] [Y]

né le 04 Octobre 1966 à [Localité 9]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

[A], [X], [K] [F] épouse [Y]

née le 03 Octobre 1962 à [Localité 10]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Jacques BLANCHET de l’ASSOCIATION BLANCHET-LEFEVRE-GALLOT, avocat au barreau d’ALENCON, Plaidant et par M^e Camille FONTAN, avocat au barreau de BORDEAUX, Postulant

INTIMÉS :

[G] [R]

né le 18 Septembre 1943 à [Localité 5]

de nationalité Française

Profession : Retraité

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Christophe GARCIA de la SELARL CHRISTOPHE GARCIA, avocat au barreau de BORDEAUX

[B] [U] épouse [R]

née le 12 Septembre 1949 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : Retraitée

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Christophe GARCIA de la SELARL CHRISTOPHE GARCIA, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. TALENT IMMOBILIER

exerçant sous l’enseigne CENTURY 21- TALENT IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n°412637795, dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 7], prise ne la personne de son représentant légal domicilié au dit siège en cette qualité

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Céline GARNIER-GUILLAUMEAU de la SELARL CABINET GARNIER-GUILLAUMEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 10 février 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

01. Par actes sous signature privée des 28 novembre 2018 et 4 décembre 2018, M. [G] [R] et Mme [B] [R], née [U], se sont engagés à vendre à M. [E] [Y] et à Mme [Y], qui ont accepté de l’acquérir, sous différentes conditions suspensives et par l’entremise de la Sarl Century 21 Talent Immobilier, un immeuble, situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le prix principal de 530.000 euros. L’acte comportait également une prévision de clause pénale de 53.000 euros à la charge de la partie se refusant à exécuter ses engagements.

02. La date prévue pour la réitération de l’acte authentique a été fixée au 7 juin 2019 au plus tard devant Maître [P], notaire à [Localité 6].

03. Le 14 février 2019, la société InCité, en charge d’une mission d’aménagement urbain confiée par la ville de [Localité 7], a indiqué que le studio, tel que décrit au compromis de vente, donnant sur rue, ne présentait pas les caractéristiques requises pour être considéré comme une habitation, précisant au surplus qu’aucune déclaration n’apparaissait à ce titre en mairie. Maître [P] a adressé cette correspondance aux acquéreurs pour demande d’avis. Les époux [Y] n’ont pas répondu et ont versé les fonds nécessaires en vue de la réitération de l’acte prévue le 4 juin 2019.

04. Toutefois, par courrier du 11 juin 2019, le conseil des époux [Y] s’est adressé aux époux [R] pour solliciter une réduction de prix, au vu du courrier de la société InCité, arguant de ce que le studio donnant sur rue était un ancien garage qui n’avait pas été déclaré en mairie.

05. C’est dans ces conditions que les époux [Y] ont, par acte du 1er avril 2020, saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action en paiement du montant de la clause pénale, soit 53.000 euros, dirigée contre les époux [R].

06. Par exploit d’huissier du 16 septembre 2020, les époux [R] ont appelé en intervention forcée aux fins de garantie la Sarl Century 21 Talent Immobilier.

07. Par jugement du 15 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— dit n’y avoir lieu à ordonner la jonction des instances numéros 20/2941 et 20/7142 ;

— débouté M. [E] [Y] et Mme [A] [Y], née [F], de l’ensemble de leurs demandes ;

— débouté la Sarl Century 21 Talent Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21, de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de M. [G] [R] et de Mme [B] [R] née [U] ;

— condamné M. [E] [Y] et Mme [A] [Y], née [F], à payer la somme de 2.000 euros à la Sarl Century 21 Talent Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21 – Talent Immobilier, à titre de dommages et intérêts ;

— condamné M. [E] [Y] et Mme [A] [Y], née [F], à payer à la Sarl Century 21 Talent Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21, la somme de 2.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de M. [E] [Y] et Mme [A] [Y], née [F], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande formée par M. [G] [R] et Mme [B] [R] née [U] à l’encontre de la Sarl Century 21 Talent Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [E] [Y] et Mme [A] [Y] née [F] aux dépens de l’instance;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

08. Par déclaration électronique du 6 octobre 2021, M. [E] [Y] et Mme [A] [F], épouse [Y], ont relevé appel de la décision en ce qu’elle les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes, en ce qu’elle les a condamnés à payer la somme de 2.000 euros à la Sarl Century 21 Talent Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21, à titre de dommages et intérêts, en ce qu’elle les a condamnés à payer à la Sarl Century 21 Talent Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21, la somme de 2.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, en ce qu’elle a rejeté leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’elle les a condamnés aux dépens de l’instance.

09. Dans leurs dernières conclusions du 18 mai 2022, M. [E] [Y] et Mme [A] [F], épouse [Y], demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du 15 septembre 2021 en ce qu’il :

— les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes ;

— les a condamnés à payer la somme de 2.000 euros à la SARL Century 21 Talent Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21, à titre de dommages et intérêts;

— les a condamnés à payer à la Sarl Century 21 Talent Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a rejeté leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

— les a condamnés aux dépens de l’instance.

Y ajoutant et statuant à nouveau,

— condamner M. [G] [R] et Mme [B] [U], épouse [R], solidairement et indivisiblement à leur payer la somme de 53.000 euros au titre de la clause pénale ;

— débouter les époux [R]-[U] et l’agence Century 21 Talent Immobilier de toutes leurs demandes, fins et conclusions à leur égard.

Subsidiairement,

— condamner M. [G] [R] et Mme [B] [U], épouse [R], solidairement et indivisiblement à leur payer la somme de 53.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouter les époux [R]-[U] et l’agence Century 21 Talent Immobilier de toutes leurs demandes, fins et conclusions à leur égard.

En tout état de cause,

— condamner M. [G] [R] et Mme [B] [U], épouse [R], et l’agence Century 21 Talent Immobilier solidairement et indivisiblement à leur payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement et indivisiblement aux entiers dépens et accorder à Maître Fontan le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

10. Dans leurs dernières conclusions du 23 février 2022, Mme [B] [R] et M. [G] [R] demandent à la cour de :

— voir statuer sur les seules prétentions reprises à leur dispositif ;

— En conséquence, rejeter l’argumentation fondée sur la responsabilité contractuelle.

À titre principal,

— voir confirmer le jugement rendu le 15 septembre 2021 ;

Y ajouter toutefois,

— condamner les époux [Y] à leur régler la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel ;

— rejeter l’ensemble des fins, moyens et prétentions des époux [Y].

Subsidiairement,

Dans le cas où la clause pénale serait déclarée applicable,

— la voir réduire à de plus justes proportions, à savoir à la somme de zéro faute de préjudice des époux [Y] ;

— voir rejeter l’engagement de leur responsabilité ;

En cas de responsabilité de ces derniers,

— les voir garantir par l’agence immobilière Century 21 – Talent Immobilier pour défaut de conseil et d’information ;

— rejeter toutes les plus amples demandes, fins et moyens dirigés à leur encontre.

En tout état de cause,

— voir condamner les époux [Y] à leur payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

11. Dans ses dernières conclusions du 22 mars 2022, la Sarl Talent Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21 Talent Immobilier, demande à la cour de :

— confirmer la décision de première instance en ce qu’elle rejette les demandes mal fondées des époux [Y],

— rejeter les demandes des consorts [R] mal fondées à son encontre, en l’absence de faute lui étant imputable ;

À défaut, si par impossible il était fait droit aux demandes des consorts [Y],

— rejeter tout de même les demandes des consorts [R] à son encontre en l’absence de préjudice et de lien de causalité invocable, tout comme en l’absence de faute de sa part, et en l’absence de clause pénale invocable par les acquéreurs comme les vendeurs à son encontre.

Dans tous les cas,

— confirmer la décision du 15 septembre 2021 du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’elle prononce la condamnation des époux [Y] à lui verser des dommages et intérêts ;

— l’infirmer en ce qu’elle limite cette condamnation au montant de 2.000 euros et, ce faisant:

— condamner conjointement M. [Y] et Mme [Y] à lui verser la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts.

À défaut,

Si par impossible la cour infirmait la décision en rejetant ses demandes à l’encontre des consorts [Y],

— l’infirmer en ce que la décision du 15 septembre 2021 rejette ses demandes à l’encontre de M. et Mme [R] et les condamner à lui verser la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de percevoir sa commission ;

— condamner Mme et M. [Y] ou, à défaut, Mme [B] [R] et M. [G] [R] à lui verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

12. L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2025.

13. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes fondées sur la clause pénale contractuelle,

14. Le compromis de vente signé entre les parties comporte en page 8 une partie intitulée clause pénale libellée comme suit 'En application de la rubrique 'REALISATION’ ci-avant, il est convenu qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser la vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 53 000 euros'.

15. Se fondant sur la disposition contractuelle précitée, les époux [Y] critiquent le jugement déféré qui les a déboutés de leur demande en règlement de la clause pénale contractuelle ci-dessus, faisant valoir qu’ils ne sont pas à l’origine de la non-réitération de la vente, dès lors que le bien, tel que visé dans la publicité faite par l’agence Century 21 et dans le compromis de vente, n’était pas conforme à la réalité, puisque le logement du rez-de-chaussée décrit comme un studio n’était en fait pas habitable et ne pouvait donner lieu à la création d’un logement isolé, comme l’indiquait à juste titre le courrier établi le 14 février 2019 par la société InCité.

16. Ils considèrent pour ce faire que la non-réitération de la vente relève de la seule responsabilité des vendeurs qui les ont trompés sur l’objet du contrat et qui de surcroît, ont refusé non seulement de modifier la description du bien vendu, en utilisant le mot 'studio’ au lieu de celui de 'garage', mais aussi de procéder à une baisse de prix à 448 000 euros au lieu de 525 000 euros.

17. Les vendeurs répondent que les appelants ne peuvent solliciter à leur profit le règlement de la clause pénale contractuelle, dès lors qu’ils sont à l’origine de la non réitération de la vente et que la clause pénale ne peut recevoir application qu’au profit des victimes de cette non réitération. Ils soutiennent que les époux [Y] ne peuvent prétendre qu’ils n’étaient pas d’accord pour réitérer la vente, dès lors qu’ils ont versé le prix de 535 000 euros entre les mains du notaire le 27 mai 2019, manifestant ainsi clairement leur volonté de se porter acquéreurs, et ce, nonobstant le courrier de la société InCité du 14 février 2019.

18. Ils ajoutent que les époux [Y] ne justifient d’aucun préjudice de sorte que la clause pénale, si elle devait recevoir application, devrait être réduite à zéro et qu’en tout état de cause, ils n’ont pas commis de faute, puisqu’ils ont fait confiance à l’agence immobilière qui était en charge de la vente du bien et qui seule peut se voir reprocher un manquement à son devoir de conseil.

19. La société Century 21 considère pour sa part que la demande des époux [Y] en condamnation des époux [R] à leur payer le montant de la clause pénale n’est pas justifiée. Pour ce faire, l’intimée fait valoir tout d’abord que les demandes des époux [Y] ne sont fondées que sur leur propre interprétation du courrier de la société InCité et que rien ne prouve que l’immeuble, objet de la vente, n’était pas conforme à la description qui en a été faite et qu’il présente un caractère indécent. Ensuite, elle soutient que les consorts [Y] ne peuvent invoquer la clause pénale, alors qu’ils ont versé les fonds en vue de réitération de la vente et que ce sont eux, qui, nonobstant ce versement, ont refusé de régulariser l’acte.

20. En l’espèce, il ressort de la chronologie des faits qu’à la suite de la signature du compromis de vente en date des 28 novembre et 4 décembre 2018, Maître [P], notaire en charge de la vente a porté à la connaissance des époux [Y] le 21 février 2019, un courrier émanant de la société InCité, organisme mandaté par la ville de [Localité 7] en vue de l’aménagement du centre historique, daté du 14 février précédent, indiquant que le logement du rez-de-chaussée, tel que décrit dans le compromis de vente, avait été aménagé dans un ancien garage et qu’il n’était pas approprié à la création d’un logement isolé.

21. Nonobstant la communication de cette information, les époux [Y] ne se sont nullement ravisés et ont versé au notaire le 27 mai 2019 l’intégralité du prix de vente et des frais utiles à la réitération de la vente devant intervenir le 4 juin suivant. Pour autant, les époux [Y] ont refusé de réitérer la vente convenue, faisant valoir que le bien immobilier tel que décrit dans l’acte de vente et dans la publicité diffusée par la Sarl Talent Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21, n’était pas conforme à la réalité notamment en ce que le studio du rez-de-chaussée, réalisé dans un ancien garage, ne pouvait donner lieu à un logement autonome.

22. Il appert toutefois que ce moyen ne s’avère nullement pertinent, puisque avisés dès le 21 février 2019 de cette difficulté à l’initiative du notaire, les acquéreurs n’ont nullement réagi et ont néanmoins remis au notaire le 27 mai 2019 le montant de l’intégralité du prix et des frais afférents à la vente manifestant ainsi leur volonté de procéder à la réitération de l’acte. Si ceux-ci, indiquent avoir pris attache avec l’agence immobilière Century 21 Talent Immobilier, qui les a rassurés sur la consistance du bien vendu, ils n’en rapportent néanmoins pas la preuve par la production d’éléments en ce sens.

23. Il s’ensuit que leur refus de signature le 4 juin 2019, alors que toutes les conditions suspensives étaient réunies, s’avère fautif et injustifié de sorte qu’ils ne pourront qu’être déboutés de leur demande tendant à se voir allouer le bénéfice de la clause pénale contractuelle, qui aux termes du compromis de vente, ne peut être versée qu’à la partie qui n’est pas en défaut.

24. Dans ces conditions, la cour ne pourra que confirmer le jugement déféré qui a débouté les époux [Y] de leur demande tendant à voir condamner les époux [R] à leur payer le montant de la clause pénale contractuelle.

Sur la responsabilité contractuelle des vendeurs,

25. Subsidiairement, les époux [Y] recherchent la responsabilité des époux [R] sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, arguant de ce que les vendeurs ont commis une faute, en voulant leur vendre un bien qui ne correspondait pas à la description faite dans le compromis de vente. Ils réclament donc à ce titre le règlement d’une indemnité à hauteur de 53 000 euros

26. Les époux [R] soulèvent tout d’abord le fait que la cour n’est pas régulièrement saisie de cette prétention, fondée sur la responsabilité civile contractuelle, en application de l’article 954 du code de procédure civile, dès lors que ce moyen n’a pas été repris dans le dispositif des conclusions des époux [Y].

27. Toutefois, force est de constater que les conclusions prises par les appelants conformément à l’article 908 du code de procédure civile déterminent précisément l’objet du litige, puisqu’elles tendent à infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de l’ensemble de leurs prétentions et subsidiairement à voir condamner les époux [R] à leur payer, en application de l’article 1231-1 du code civil, la somme de 53 000 euros à titre de dommages et intérêts. La cour est donc valablement saisie par les conclusions des époux [Y] d’une action en responsabilité civile contractuelle dirigée contre les époux [R].

28. Au fond, il résulte de l’examen comparatif de l’annonce publicitaire diffusée par l’agence immobilière et des termes du compromis de vente que le bien, objet de la vente a été décrit de manière similaire, comme consistant en un immeuble en pierre comprenant trois appartements dont un duplex au premier et second étage et deux studios au rez-de-chaussée.

29. Le courrier de la société InCité du 14 février 2019, s’il ne remet nullement en cause l’existence de deux logements au rez-de-chaussée, souligne toutefois que celui donnant sur rue a été aménagé dans un ancien garage, qu’il comporte des ouvertures en partie haute, qui ne permettent pas une ventilation suffisante, qu’il n’est pas doté d’un système de chauffage et que partant, il n’est pas approprié à la création d’un logement indépendant.

30. Pour autant, il n’est pas contesté que les époux [Y] ont pu visiter le bien dont ils se sont portés acquéreurs. De plus, ils ont été avisés dès le 21 février 2019, via le notaire instrumentaire, de la teneur du courrier de la société InCité et des réserves émises par cette dernière quant au fait de créer un logement isolé dans un des studios du rez-de-chaussée, sans pour autant remettre en cause leur projet d’acquisition puisque le 27 mai 2019, ils ont versé l’intégralité des fonds afférents à la réalisation de la vente auprès du notaire en charge de la transaction.

31. Dans ces conditions, ils ne peuvent imputer aucune faute aux époux [R] qui ont décrit leur immeuble comme comportant trois logements, conformément au relevé de propriété, dont deux studios au rez-de-chaussée, ce qui est effectivement le cas, malgré les réserves émises par la société InCité, quant aux conditions d’habitabilité de l’un d’entre eux, créé manifestement à partir d’un garage, mal ventilé et dépourvu d’un système de chauffage, dans un courrier dépourvu en tout état de cause de toute valeur contractuelle. De même, ils ne peuvent reprocher aux époux [R] de les avoir privés d’une place de parking, en aménageant un troisième logement dans l’immeuble à partir d’un garage, dès lors que cette place de stationnement n’a jamais fait partie du descriptif du bien, objet du litige.

32. De plus, les consorts [Y] défaillent à démontrer l’existence d’un quelconque préjudice leur incombant, puisque en définitive la transaction n’a pas eu lieu, les époux [R] ayant renoncé à la vente forcée et leur ayant restitué l’ensemble des fonds qu’ils avaient versés.

33. Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [Y] de leur action en responsabilité civile contractuelle dirigée contre les époux [R].

Sur les demandes indemnitaires formées par la Sarl Talent Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21,

34. Les époux [Y] contestent à ce titre le fait d’avoir été condamnés à payer une indemnité de 2000 euros à la société Century 21 au motif qu’ils étaient seuls responsables de l’absence de régularisation de la vente, du fait qu’ils se soient rétractés, alors que toutes les conditions suspensives nécessaires à la réitération de l’acte étaient réunies.

35. Ils estiment qu’une telle condamnation est parfaitement injustifiée, dès lors que c’est l’agence elle-même qui a fait paraître une publicité sur un bien qui ne correspondait pas à la réalité, l’immeuble étant décrit comme un bien de rapport destiné aux investisseurs. Ils soutiennent qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, l’agence ne pouvait ignorer que l’un des appartements ne pouvait être loué, faute de répondre aux critères de décence tels que prévus dans le décret du 30 janvier 2020.

36. A titre reconventionnel, la société Talent Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21, demande de voir condamner les époux [Y] à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de percevoir sa commission.

37. Elle soutient que la responsabilité des époux [Y] peut être recherchée, contrairement à ce qui a été jugé en première instance, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, en se fondant sur la rubrique réalisation du compromis de vente et subsidiairement en application de la responsabilité délictuelle et qu’en tout état de cause, l’indemnité qui devra lui être allouée ne pourra être limitée à 2000 euros, au regard du travail conséquent qu’elle a accompli et du montant de la commission qu’elle aurait normalement perçue si la transaction s’était réalisée à hauteur de 20 000 euros.

38. Si par impossible, ses demandes à l’encontre des consorts [Y] devaient être rejetées, la société Talent Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21, demande de voir condamner les époux [R] au paiement de ladite indemnité.

39. Pour rechercher la responsabilité civile contractuelle des acquéreurs, la société Talent Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21, se fonde sur le compromis de vente signé au mois de novembre 2018 qui comporte en page 8 une partie intitulée clause pénale libellée comme suit 'En application de la rubrique 'REALISATION’ ci-avant, il est convenu qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser la vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 53 000 euros.

De plus, il est ajouté ' dans l’une et l’autre éventualité, la rémunération restera due par la partie en défaut, l’opération étant définitivement conclue'.

40. Toutefois, force est de constater que cette disposition n’est pas applicable au cas d’espèce puisque les consorts [R] n’ont poursuivi ni l’exécution forcée de la vente, ni sa résolution, ayant pour leur part également renoncé à l’opération en restituant l’intégralité du prix versé aux époux [Y], ce qui leur a permis en définitive de réaliser la transaction avec des tiers à un prix supérieur.

41. Partant, c’est à bon droit que le tribunal a retenu la responsabilité des époux [Y] sur le fondement de la responsabilité délictuelle et non contractuelle. En effet, il est patent qu’en refusant de signer l’acte authentique alors que toutes les conditions suspensives avaient été réalisées les époux [Y] ont fait perdre à la société Talent Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21 sa chance de percevoir sa commission.

42. Les époux [Y] ne peuvent à ce titre s’opposer à cette prétention en faisant valoir que l’agence immobilière les a induits en erreur en produisant une publicité qui faisait la description d’un bien qui n’était pas conforme à la réalité. En effet, l’annonce faisait bien état d’un ensemble immobilier composé de trois appartements dont deux studios en rez-de-chaussée et un duplex au premier et second étage, et ce conformément à la désignation cadastrale. Il n’était apporté en outre aucune précision sur l’état des studios et la photographie jointe à l’annonce, ainsi que la mention 'spécial investisseur’ laissaient bien évidemment augurer de la nécessité de réaliser des travaux pour pouvoir ensuite mettre ces biens en location.

43. Or, dans le cadre de sa correspondance du 14 février 2019, la société InCité n’a nullement remis en cause la description du bien telle que faite précédemment par la société Talent Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21. Elle a seulement indiqué que l’un des logements avait été aménagé dans un ancien garage et qu’il ne répondait pas en l’état, d’une part, à des conditions normales d’habitabilité (déficit de ventilation, absence de chauffage) et que sa création avait nécessité, d’autre part, la suppression d’une place de parking préexistante. Elle a ensuite demandé aux vendeurs de procéder à un nouvel aménagement du rez-de-chaussée de l’immeuble, indiquant qu’une division de cette ancienne maison de ville en plusieurs logements n’était pas appropriée.

44. Dans ces conditions, aucune faute ou tromperie ne peut être opposée à l’agence Immobilière quant à la description du bien au moment où elle a l’a mis en vente, les prescriptions en terme d’aménagement adressées aux vendeurs par la société InCité ne lui étant alors nullement opposables. N’étant pas responsable du défaut de réalisation de la vente, seul imputable aux acquéreurs qui ont refusé de réitérer l’acte en la forme authentique, alors qu’ils avaient eu connaissance des conclusions de la société InCité et qu’ils avaient versé l’intégralité du prix, l’agence immobilière est donc en droit de percevoir une indemnité au titre de la perte de chance de percevoir sa commission de la part des acquéreurs.

45. Les époux [Y], qui ont commis une faute délictuelle à l’égard de l’agence immobilière Century 21 en refusant de signer l’acte définitif de vente, seront condamnés à payer à la société Talent Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21, des dommages et intérêts.

46. Cette indemnité sera majorée par rapport à celle fixée dans le jugement entrepris à la somme de 10 000 euros, au regard des diligences accomplies par l’agence, qui avait quasiment achevé sa prestation et de la mauvaise foi des époux [Y] qui ont utilisé le courrier de la société InCité dans le seul et unique but d’obtenir une baisse du prix de vente, alors même qu’ils avaient déjà versé l’intégralité des fonds nécessaires à la réalisation de la transaction.

47. La demande indemnitaire dirigée à titre subsidiaire contre les époux [R] ne sera dans ces conditions pas examinée.

Sur les autres demandes,

48. Les dispositions prises en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en première instance seront confirmées.

49. Les époux [Y], qui succombent en cause d’appel seront condamnés aux dépens de la procédure.

50. Il ne paraît pas enfin inéquitable de les condamner à payer tant aux époux [R] qu’à la société Talent Immobilier, la somme de 4000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a fixé à la somme de 2000 euros l’indemnité due par les époux [Y] à la société Talent Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21, pour perte de chance de percevoir ses honoraires,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M. [E] [Y] et Mme [A] [Y] à payer à la Sarl Talent Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21, la somme de 10 000 euros, à ce titre,

Y ajoutant,

Condamne M. [E] [Y] et Mme [A] [Y] à payer tant à M. [G] [R] et à Mme [B] [R] qu’à la Sarl Talent Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21, la somme de 4000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] [Y] et Mme [A] [Y] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le présent arrêt a été signé par MonsieurJacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,