N° RG 21/04943 – N° Portalis DBVM-V-B7F-LEB7

C3

N° Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

la SCP MONTOYA & DORNE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 07 NOVEMBRE 2023

Appel d’une décision (N° RG 19/00553)

rendue par le Tribunal judiciaire de VIENNE

en date du 14 octobre 2021

suivant déclaration d’appel du 25 novembre 2021

APPELANT :

M. [I] [S]

né le [Date naissance 4] 1967 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMES :

Me [X] [K]

[Adresse 1]

[Localité 5]

S.A. MMA IARD prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentés par M^e Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 septembre 2023, M^me Clerc président de chambre chargé du rapport en présence de M^me Blatry, conseiller, assistées de M^me Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans le cadre de la procédure de divorce de M. [I] [S] et Mme [D] [H] épouse [S], le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a rendu une ordonnance de non-conciliation le 20 novembre 2015 attribuant à M. [S] la jouissance du domicile conjugal situé dans un bien immobilier lui appartenant en propre.

Les 8 et 15 décembre 2017, M. [S] a signé avec M. [J] [C] et son épouse Mme [M] [C] née [U] un compromis de vente portant sur ce bien immobilier moyennant un prix de 250.000€, dans lequel il était indiqué que le vendeur était marié sous le régime de la séparation de biens et « actuellement en instance de divorce », et qu’en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aurait lieu au plus tard le 15 mars 2018 par le ministère de Me [X] [K], notaire à [Localité 8].

Par attestation du 14 mars 2018, Me [K] a attesté de la présence de M. [S] et de M. et Mme [C] et de la non signature de la vente en raison de l’absence de l’autorisation de Mme [H] épouse [S] de disposer du logement de la famille comme résultant de l’alinéa 3 de l’article 215 du code civil.

Faisant valoir qu’ils avaient satisfait à la condition suspensive d’obtention du prêt prévue au compromis, M. et Mme [C] ont mis en demeure M. [S] par courrier recommandé avec AR du 15 mars 2018 d’avoir à conclure la vente sous huitaine conformément à l’article 1231-5 du code civil, l’informant qu’à défaut, ils saisiraient le tribunal pour application de la clause pénale et l’exécution forcée de la vente.

A la suite de ce courrier, M. [S] a donné mandat à M. [K], de recueillir le consentement de son épouse.

Déférant à la sommation qui lui avait été délivrée le 5 avril 2018, Mme [H] a régularisé le 10 avril 2018 la procuration autorisant la vente du logement familial par M. [S], subordonnant son accord à la condition que le notaire lui reverse sur le prix de vente une somme de 6.964€ en remboursement des acquisitions qu’elle avait financées (poêle à bois cuisine équipée, abri de jardin).

L’assignation en divorce a été délivrée le 18 mai 2018 à la requête de M. [S].

M. [S] a fait connaître son désaccord sur la somme de 6.964€ réclamée par Mme [H] en indiquant à Me [K] de consigner sur un compte séquestre uniquement la somme de 1 .487,50€ ; Mme [H] a avisé le 19 avril 2018 Me [K] qu’elle n’acceptait pas cette proposition de séquestre.

M. [S] a saisi en juin 2018 le juge de la mise en état des affaires familiales d’un incident tendant à se voir autorisé à procéder seul, sans l’autorisation de son épouse à la vente du bien immobilier en cause abritant le domicile familial.

Le 7 juillet 2018, M. [S] a donné son accord à Me [K] pour restituer aux acquéreurs leur dépôt de garantie et pour les libérer de leur engagement, après que ceux-ci aient dit leur intention le 7 mai 2018 de voir constater la caducité du compromis.

Par ordonnance du 27 juillet 2018, le juge aux affaires familiales a autorisé M. [S] à vendre seul, sans l’autorisation de son épouse le bien immobilier litigieux lui appartenant en propre pour un prix minimum net vendeur de 239.000€.

Par courrier du 4 septembre 2018, M. [S] a réclamé par la voix de son conseil des dommages et intérêts à Me [K] en réparation de son préjudice résultant de l’impossibilité de vendre son bien, reprochant au notaire de ne pas avoir recueilli l’accord de son épouse à cette vente.

Par courrier du 16 novembre 2018, la société MMA Iard, assureur responsabilité civile professionnelle de Me [K], a opposé une fin de non-recevoir à la demande indemnitaire de M. [S].

Par jugement réputé contradictoire du 23 mai 2019, le tribunal de grande instance de Bourgoin-Jallieu a condamné M. [S] à verser à M. et Mme [C] la somme de 25.000€ au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente, a débouté ceux-ci de leur demande de dommages et intérêts et l’a condamné au paiement de 900€ au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

M. [S] n’a pas relevé appel de ce jugement.

Suivant actes extrajudiciaires des 26 et 30 avril 2019, M. [S] assigné M. [K] et la MMA Iard devant le tribunal de grande instance de Vienne en responsabilité sur le fondement des articles 1104, 1112-1 et 1117 du code civil et en réparation de son dommage, à savoir la perte de chance de vendre son bien, sans préjudice des frais irrépétibles et des dépens.

Par jugement contradictoire du 14 octobre 2021, le tribunal précité devenu tribunal judiciaire, a :

débouté M. [S] de l’intégralité de ses demandes,

dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [K] et la MMA Iard,

condamné M. [S] aux dépens.

La juridiction a retenu en substance que :

Me [K] a manqué à son obligation de conseil ce qui constitue une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle :

alors que le compromis de vente mentionnait que M. [S], marié sous le régime de la séparation des biens depuis le 8 décembre 2012, était en instance de divorce, une seule condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt par les acquéreurs avait été prévue,

le notaire ne justifie pas que M. [S] l’aurait assuré du prononcé du divorce avant la date prévue pour la réitération de l’acte de vente, aucune mention de cette nature ne figurant au compromis de vente, et ne lui a pas non plus demandé des justificatifs quant à l’état d’avancement de la procédure de divorce,

en tant que professionnel du droit, le notaire se devait a minima au stade du compromis, attirer l’attention des parties sur la nécessité d’obtenir le consentement de l’épouse du vendeur en cas de vente du bien qui était le logement de la famille, avant le prononcé du divorce,

les frais financiers réclamés par M. [S] ne présentent pas de lien de causalité avec la faute du notaire,

le préjudice allégué au titre de la perte d’une chance de vendre le bien n’est pas caractérisé, M. [S] ne donnant pas d’information sur le devenir de ce bien une fois l’obtention de l’accord de son épouse et l’autorisation donnée par le juge aux affaires familiales de vendre seul ledit bien ; il ne justifie donc pas d’un préjudice direct et certain,

la caducité du compromis et la revendication de la clause pénale par M. et Mme [C] ne sont pas en lien direct avec la faute commise par le notaire mais résultent du choix de M. [S] de recourir à la procédure d’autorisation judiciaire devant le juge aux affaires familiales, alors que la vente aurait pu être régularisée dès le 11 avril 2018 pour peu qu’il accepte de séquestre la somme revendiquée par son épouse (6.964€ par rapport au prix de vente de 250.000€).

Par déclaration déposée le 25 novembre 2021, M. [S] a relevé appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 septembre 2023 sur le fondement de l’article 1240 du code civil, M. [S] demande à la cour de réformer le jugement déféré et statuant à nouveau, de :

condamner M. [K] et la MMA Iard à lui payer la somme de 27.935,88€ outre intérêts à compter du 26 février 2020,

débouter M. [K] et la MMA Iard de l’ensemble de leurs demandes et appel incident,

condamner solidairement Me [K] et la MMA Iard à lui payer la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il fait valoir en substance que :

Me [K] a manqué à son obligation de conseil en ne l’informant pas qu’il ne pouvait pas vendre son bien immobilier sans l’accord de son épouse, et en ne prévoyant pas dans le compromis une condition suspensive portant sur l’obtention de cet accord, et ce , alors que le notaire était en possession de l’ordonnance de non-conciliation,

c’est uniquement le refus de Me [K] de passer la vente sans l’accord de Mme [H] qui est à l’origine de la condamnation prononcée à son encontre le 23 mais 2019 de payer une clause pénale aux acquéreurs, car il n’a jamais refusé de vendre son bien et avait accepté de passer la vente avec l’autorisation du juge,

il existe bien un lien de causalité entre la faute du notaire et son préjudice car si Me [K] de s’était pas « trompée » et « avait correctement fait son travail », elle aurait refusé de rédiger le compromis de vente sans l’accord de l’épouse ou sans l’autorisation du juge et il aurait alors sollicité cette autorisation judiciaire de vendre seul le bien et « la question de la clause pénale ne se serait jamais posée »,

par la faute du notaire, il a perdu la chance de ne pas être condamné au paiement d’une clause pénale aux acquéreurs ; cette perte de chance doit être évaluée à 100 % , le manquement d’un notaire à son devoir de conseil étant sanctionné par la réparation intégrale du préjudice subi.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 5 septembre 2023 au visa de l’article 1240 du code civil, Me [K] et la MMA Iard sollicitent de la cour qu’elle :

juge que les parties doivent une information juste et complète au notaire,

juge que M. [S] n’a jamais informé le notaire au moment de la régularisation du compromis de vente que le bien vendu constituait le domicile conjugal,

juge que M. [S] étant marié sous le régime de la séparation de biens et étant propriétaire en propre du bien vendu, Me [K] ne disposait à ce stade du dossier d’aucun élément permettant de suspecter les déclarations faites par celui-ci,

juge que dans le cadre de la régularisation de l’acte authentique de vente, Me [K] a appris que le bien vendu était le domicile conjugal,

juge que M. [S] n’avait pas alerté son conseil de la vente de ce bien,

juge que Me [K] a alors entrepris toutes les démarches utiles afin d’obtenir l’autorisation de Mme [H],

juge que l’absence d’autorisation amiable n’est due qu’à la décision de M. [S] de ne pas vouloir séquestrer la somme sollicitée par Mme [H],

juge que M. [S] a tardé obtenir l’autorisation judiciaire de régulariser seul la vente,

juge que M. et Mme [C] ont renoncé à leur acquisition compte tenu du délai écoulé pour obtenir l’autorisation litigieuse,

juge que Me [K] a été particulièrement diligente,

en conséquence,

infirme le jugement en ce qu’il a retenu une faute à l’encontre de Me [K],

déboute M. [S] de l’intégralité de ses demandes formées à leur encontre,

en tout état de cause,

juge que le quantum des demandes de M. [S] n’est aucunement justifié,

juge que M. [S] a obtenu l’autorisation de vendre seul le bien litigieux,

juge que M. [S] a volontairement tardé à demander l’huissier de justice d’intervenir,

juge que M. [S] a volontairement tardé à saisir le juge pour obtenir l’autorisation de passer la vente,

juge que M. [S] a refusé de séquestrer la somme sollicitée par Mme [H] dans l’attente d’une décision sur le fond dans le cadre de la procédure de divorce, et ce, alors même que les époux [C] avaient indiqué toujours vouloir régulariser la vente,

juge que ce n’est qu’en raison du comportement de M. [S] et du délai écoulé que les époux [C] ont renoncé à leur acquisition et ont demandé la restitution du dépôt de garantie,

juge que ces éléments sont de nature à rompre tout lien de causalité entre la prétendue faute du notaire et le préjudice allégué,

juge que M. [S] ne justifie de l’existence d’aucun préjudice par eux indemnisable,

confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il dit n’y avoir lieu de faire droit à leur demande de condamnation formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant de nouveau sur ce point,

condamne M. [S] à leur verser la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles de première instance,

y ajoutant,

condamne M. [S] à leur verser la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

condamne le même à leur verser les entiers dépens d’appel.

Les moyens de défense des intimés sont ainsi développés dans le dispositif de leurs dernières écritures d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2023.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé d’une part que les « demandes » qui développent en réalité des moyens ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour, et d’autre part que la cour n’est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes.

Sur la responsabilité de Me [K]

En droit, le devoir de conseil du notaire, destiné à assurer la validité et l’efficacité des actes, ne comporte pour l’officier public ministériel qu’une obligation de prudence et de diligence, et il appartient au client d’établir le manquement du notaire à cette obligation.

Cette obligation doit être appréciée au regard des éléments dont le notaire dispose au moment de la rédaction de l’acte, ou qu’il était en mesure d’obtenir des parties à l’acte ou encore de tiers en temps utile pour en tenir compte dans la rédaction de l’acte litigieux.

Cette obligation est donc une obligation de moyens qui doit être appréciée au regard des circonstances de la cause.

Si le notaire est tenu d’assurer l’efficacité juridique des actes qu’il est chargé d’instrumenter, il doit également en assurer l’efficacité pratique, celle-ci devant s’apprécier au regard du but poursuivi par les parties.

En l’espèce, il n’est pas reproché à Me [K] d’avoir régularisé un acte de vente irrégulier sinon l’absence de régularisation de cette vente à la date prévue au compromis, alors que les acquéreurs en avaient exécuté les conditions suspensives (obtention du prêt), en raison de l’absence de recueil préalable du consentement de l’épouse du vendeur de procéder à la vente du bien immobilier dans lequel se trouvait le domicile familial.

Il est constant que le compromis de vente rédigé par Me [K] comportait les mentions « marié sous le régime de la séparation de biens pure et simple » et « en instance de divorce» sous l’indication du nom et des mentions d’identité du vendeur M. [S].

Me [K], en sa qualité de professionnel du droit est tenue de s’assurer du respect des règles basiques constituant le régime matrimonial primaire applicable à tous les époux, quel que soit leur régime matrimonial, dont notamment les règles posées par l’alinéa 3 de l’article 215 du code civil relatives au domicile familial.

Or, Me [K] disposait dans le compromis de vente d’informations essentielles, à savoir que le vendeur marié sous le régime de la séparation de biens s’était déclaré « en instance de divorce », ce qui devait l’inciter à réclamer à M. [S] des informations complémentaires sur le déroulement de cette procédure de divorce et notamment la localisation du domicile familial afin d’obtenir en temps utile l’autorisation de son épouse, tiers au compromis (elle n’y était pas présente ni représentée)de manière à pouvoir finaliser utilement la vente.

Me [K] ne peut donc pas utilement se retrancher derrière le silence du vendeur sur le fait que le bien qu’il proposait à la vente était le logement de la famille.

Est par ailleurs sans emport sa protestation tenant au fait que la non obtention de l’autorisation amiable de Mme [H] est due au refus de M. [S] de ne pas vouloir consigner dans un séquestre la somme réclamée par celle-ci, dès lors qu’il lui est uniquement reproché de ne pas avoir sollicité l’autorisation de l’épouse pour finaliser l’acte de vente, le notaire n’étant pas responsable ni comptable des suites données à cette demande d’autorisation amiable.

Sans plus ample discussion, le jugement est confirmé en ce qu’il a par de justes motifs adoptés par la cour, retenu à l’encontre de Me [K] un manquement à son devoir de conseil, ce manquement étant constitutif d’une faute engageant sa responsabilité professionnelle sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil.

Sur la demande indemnitaire de M. [S]

La responsabilité professionnelle du notaire comme conséquence d’une défaillance de celui-ci dans les investigations et contrôles que le devoir d’efficacité impose nécessairement, suppose outre la preuve d’une faute, celle d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

A hauteur d’appel, M. [S] ne soutient plus les demandes d’indemnisation dont il a été débouté par le premier juge, à savoir la somme de 100€ au titre de frais financiers et celle de 15.000€ au titre de la perte de chance de vendre son bien. Le jugement est donc définitif sur ces points.

M.[S] réitère sa demande en paiement de la somme de 27.935,88€ correspondant à la clause pénale due à M. et Mme [C] en application du compromis de vente et au paiement de laquelle il a été condamné par jugement précité du 23 mai 2019, faisant valoir que cette condamnation et le préjudice financier qu’elle lui occasionne est en lien causal direct avec la faute commise par Me [K].

Il résulte des pièces communiquées que M. et Mme [C] n’avaient pas renoncé à leur acquisition après le 14 mars 2018, date à laquelle il a été indiqué par le notaire que la vente ne pouvait être finalisée sans l’accord de l’épouse du vendeur, dès lors que le bien à vendre était le logement familial ; ainsi, ils ont exprimé la persistance de leur volonté d’acquérir par un courriel adressé le 16 avril 2018 à Me [K] l’invitant à demander à M. [S] de remettre le bien à vendre en l’état concernant divers points (enlever des déchets à l’extérieur, et concernant l’intérieur, non-conformités électriques, fenêtres bloquées, carreau de sol décollé, etc.).

Par ailleurs, M. [S] a obtenu l’accord de son épouse à la vente dès le 10 avril 2018 sans protester réellement contre la condition attachée à ce consentement dès lors qu’il a proposé de consigner sur un compte séquestre une partie de l’indemnité réclamée par son épouse au titre d’équipements qu’elle indiquait avoir financés de ses deniers personnels dans le bien immobilier.

A la suite de ce désaccord financier entre M. et Mme [S], Me [K] s’est manifestée auprès de M. [S] par courriel du 27 avril 2018 pour connaître ses intentions procédurales (saisine du juge pour une autorisation de vendre seul) et l’a avisé des risques encourus pour la vente quant au fait qu’il tardait à solliciter cette autorisation judiciaire et avait même suspendu cette démarche judiciaire (cf son courriel du 30 avril 2018).

Ne peut être en conséquence retenue l’existence d’un lien de causalité direct, certain et surtout exclusif entre le manquement de Me [K] à son devoir de conseil et la réalisation du préjudice dont se plaint M. [S], à savoir sa condamnation à payer aux acquéreurs la clause pénale prévue au compromis de vente, alors même qu’une fois obtenu l’accord de Mme [H] le 10 avril 2018, à une période où M. et Mme [C] étaient toujours d’accord pour acheter, la vente n’a pas pu être réalisée.

En effet, M. [S] a participé à la réalisation de son préjudice en ce qu’il a proposé de séquestrer qu’une infime partie de l’indemnité réclamée par son épouse, alors même que le séquestre de l’intégralité de cette indemnité (6.964€) à prélever sur le prix de vente ne préjugeait aucunement du bien fondé de la réclamation de celle-ci et représentait moins de 2,75 % de ce prix de vente (250.000€) ; il a également tardé à saisir le juge de sa demande d’autorisation de vendre seul pour contrer la difficulté l’opposant à son épouse, cette diligence n’ayant été effectuée qu’en juin 2018, soit après que M. et Mme [C] avaient demandé la caducité du compromis de vente le 7 mai 2018.

Il n’a ensuite pas constitué avocat pour défendre ses intérêts dans l’action en justice initiée à son encontre par M. et Mme [C] ayant abouti au jugement de condamnation du 23 mai 2019 précité et n’a pas davantage relevé appel de cette décision.

Quant à soutenir que le notaire aurait dû refuser de rédiger le compromis de vente ou aurait dû ajouter une condition suspensive relative à l’autorisation en cause, M. [S] occulte le fait que cette autorisation pouvait être obtenue à tout moment, ce qui s’est confirmé le 10 avril 2018, et que si le notaire a manqué à son devoir de conseil comme énoncé précédemment, lui-même n’a pas été transparent dans la présentation de son bien en occultant qu’il constituait le logement familial, son courriel du 13 mars 2018 adressé à Me [K] illustrant son état d’esprit sur cette question (« je considère qu’il n’y a plus existence de logement familial… et peux en jouir totalement sans le consentement de l’autre partie »).

Le jugement déféré est donc également confirmé sur le rejet de la demande indemnitaire de M. [S] au titre de la clause pénale.

Sur les mesures accessoires

Succombant dans son recours, M. [S] est condamné aux dépens d’appel et conserve la charge de ses frais irrépétibles exposés devant la cour ; il est dispensé en équité de verser une indemnité de procédure aux intimés à hauteur d’appel.

Les mesures accessoires du jugement querellé sont par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré,

Ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Condamne M. [I] [S] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT