COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 23 JANVIER 2025

N° RG 21/04090 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MG65

S.A.S.U. NEXIMMO 108

c/

S.C.I. JULIE

S.A.R.L. BORDEAUX SUD ACCESSOIRES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 juillet 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX CEDEX (chambre : 7, RG : 20/02143) suivant déclaration d’appel du 15 juillet 2021

APPELANTE :

S.A.S.U. NEXIMMO 108

venant aux droits et obligations de NEXITY IMMOBILIER D’ENTREPRISE, société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au R.C.S de Paris sous le n° 823 425 764 dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés ès qualité audit siège

Représentée par M^e Jean CORONAT de la SCP AVOCAGIR, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de M^e Richard ROUX de la SELEURL R2X AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES :

S.C.I. JULIE

inscrite au RCS de BORDEAUX sous le numéro 407 749 571, dont le siège est sis [Adresse 2], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège

S.A.R.L. BORDEAUX SUD ACCESSOIRES

inscrite au RCS de NARBONNE sous le numéro 395 368 376, dont le siège est sis [Adresse 4], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège

Représentées par M^e Wladimir BLANCHY de la SELARL DE SEZE & BLANCHY, avocat au barreau de BORDEAUX et assistées de M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué à l’audience par M^e JOURNU

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 09 décembre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Greffier lors du prononcé : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de M. [N] [K], juriste assitant et par Mme [L] [R], élève avocate

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

LES FAITS ET LA PROCÉDURE

La société Neximmo 108 qui vient aux droits de la société Nexity immobilier d’entreprise développe une activité de promotion immobilière.

Dans le cadre de son activité, elle a signé avec la société Vacances et Loisirs une promesse de vente portant sur l’acquisition d’un terrain, en vue de la réalisation d’une opération immobilière, situé [Adresse 2] à [Localité 3] en Gironde.

La SCI Julie qui est propriétaire de l’immeuble voisin et son locataire, la société Sud accessoires ont entrepris un recours gracieux à l’encontre du permis de construire déposé par la société Neximmo 108.

En définitive, les parties se sont rapprochées et ont signé le 3 avril 2017 un protocole transactionnel aux termes duquel la société Neximmo 108 s’est notamment engagée à verser aux sociétés Julie et Bordeaux sud accessoires des sommes d’argent qui ont été effectivement réglées et à effectuer divers travaux dont la pose d’une clôture en limite des parcelles respectives.

Par ailleurs, il a été inséré dans le protocole une clause pénale prévoyant le paiement d’une indemnité de 100 000 euros en cas de manquement des parties à leurs obligations passé le délai de 15 jours suivant une mise en demeure demeurée infructueuse.

Considérant que la société Neximmo avait manqué à son obligation de réaliser la clôture prévue entre les deux fonds, malgré la mise en demeure qui lui avait été notifiée, les sociétés Julie et Bordeaux sud accessoires ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin qu’elle y soit condamnée sous astreinte et à leur verser la somme de 100 000 euros au titre de la clause pénale prévue dans le protocole d’accord.

Par ordonnance du 17 septembre 2018, elles en ont été déboutées, le juge des référés considérant qu’il existait une contestation sérieuse.

Par exploit du 9 mars 2020, les sociétés Julie et Bordeaux sud accessoires ont assigné la société Nexity immobilier d’entreprise devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour la voir condamner à leur payer la somme de 100 000 euros, répartie à parts égales entre elles.

Par jugement du 13 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Rejeté la fin de non recevoir soulevée par la SAS Neximmo 108 venant aux droits de Nexity immobilier d’entreprise et déclare recevables les demandes formées par la SCI Julie et la SARL Sud accessoires;

— Débouté la SAS Neximmo 108 venant aux droits de Nexity immobilier d’entreprise de sa demande reconventionnelle en restitution de somme,

— Condamné la SAS Neximmo 108 venant aux droits de Nexity immobilier d’entreprise à payer à la SCI Julie et à la SARL Sud accessoires la somme de 100.000 euros au titre de la clause pénale contractuelle répartie à parts égales entre elles,

— Condamné la SAS Neximo 108 venant aux droits de Netixy immobilier d’entreprise à payer à la SCI Julie et à la SARL Sud accessoires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SAS Neximo 108 venant aux droits de Netixy immobilier d’entreprise aux dépens,

La SAS Neximmo 108 a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières écritures devant la cour d’appel, elle lui demande de :

— La déclarer recevable et bien fondée dans son appel principal et y faire droit :

— Annuler totalement le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 13 juillet 2021 et statuant à nouveau,

A titre principal:

— Juger que le protocole transactionnel du 3 avril 2017 n’a pas été enregistré avec toutes conséquences de droit,

A titre subsidiaire:

— Constater qu’elle a exécuté son obligation contractuelle de poser une clôture en limite parcellaire prévue au protocole transactionnel du 3 avril 2017 et selon les caractéristiques de l’annexe 2 dudit protocole avec toutes conséquences de droit,

En conséquence,

— Juger que les conditions d’application de la clause pénale prévue à l’article 6 du protocole ne sont pas réunies avec toutes conséquences de droit,

— Juger qu’aucune indemnité n’est due au titre de la clause pénale avec toutes conséquences de droit,

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions des sociétés SCI Julie et Bordeaux sud accessoires comme irrecevables et mal fondées avec toutes conséquences de droit ;

A titre plus subsidiaire, si la cour retenait l’application de la clause pénale:

— Limiter le montant de la clause pénale qui sera jugée excessive à de plus juste proportions,

A titre reconventionnel:

— Condamner in solidum et solidairement les sociétés Julie et Bordeaux sud accessoires à lui restituer la somme de 88 100 avec toutes conséquences de droit,

En tout état de cause:

— Condamner les mêmes à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la nullité du jugement

La société Neximmo 108 demande à la cour d’appel d’annuler le jugement entrepris sur le fondement des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, le premier juge ayant qualifié d’office sans inviter les parties à s’expliquer un moyen de fond en une fin de non recevoir.

Les intimées considèrent au visa de l’article 122 du code de procédure civile que c’est à bon droit que le Tribunal judiciaire de Bordeaux a considéré que la demande de caducité du protocole d’accord transactionnel en raison de son défaut d’enregistrement constituait une fin de non-recevoir relevant de la compétence exclusive du Juge de la mise en état.

***

Le moyen soulevé par la société Neximmo 108 relatif aux effets de l’absence de publication du protocole d’accord est un moyen de fond dès lors qu’il ne tend pas à faire déclarer ses adversaires irrecevables en leurs demandes sans examen au fond alors que précisément c’était la seule étude du fond qui permettait d’y faire éventuellement droit.

En outre, il n’avait pas pour objet de faire reconnaître ses adversaires dépourvues du droit d’agir.

Toutefois, quelque soit le qualificatif donné au moyen de la société Neximmo 108, celui-ci était dans le débat et les parties ont pu débattre de sa nature et de ses conséquences.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’annuler le jugement déféré.

Sur les conséquences de l’absence d’enregistrement du protocole

La SASU Neximmo 108 soutient que faute de publication du protocole dans le délai d’un mois, l’accord qui avait été trouvé est censé ne pas avoir existé.

Les intimés considérent au contraire que le défaut de publication allégué ne peut avoir d’incidence sur l’économie de leur obligations définies par ce protocole.

***

L’article L.600-8 du code de l’urbanisme (dans sa rédaction antérieure à la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable à l’espèce) dispose que : "Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts.

La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L’action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l’obtention de l’avantage en nature.

Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l’objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l’action en répétition prévue à l’alinéa précédent à raison du préjudice qu’ils ont subi.".

En outre l’article 635, 1, 9° du code général des impots prévoit pour sa part que doivent être enregistrés dans le délai d’un mois à compter de leur date la transaction prévoyant, en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature, le désistement du recours pour excès de pouvoir formé contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager.

Il résulte clairement de ces textes que la transaction non enregistrée dans le délai d’un mois est réputée sans cause et que la sanction en est la répétition des sommes versées.

En conséquence, le défaut de publication de la transaction dans le délai d’un mois a pour effet supprimer la transaction et l’économie de celle-ci( Cf. Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 19 mars 2020, n°19-10393)

Aussi, non seulement les intimées ne peuvent rien demander au titre des obligations de l’appelante résultant de cette transaction mais en outre, celle-ci est fondée à obtenir la restitution des sommes versées à ce titre.

En conséquence, la transaction passée par les parties est sans cause et la SAS Neximmo 108 est ainsi fondée à obtenir la répétition de la somme payée en exécution de la transaction non enregistrée dans le délai légal.

En conséquence, les sociétés Julie et Bordeaux sud accessoires seront condamnées à restituer à l’appelante la somme de 44 050 euros que celle-ci a payé à chacune d’elles en exécution de l’article premier du protocole d’accord signé le 3 avril 2017.

Les intimées qui succombent seront condamnées aux entiers dépens et à verser à la SAS Neximo 108 la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme en toutes ses dispositions le jugement entrepris et statuant à nouveau:

Déboute la SCI Julie et la SARL Bordeaux sud accessoires de toutes leurs demandes,

Condamne la SCI Julie à restituer à la SASU Neximo 108 la somme de 44 050 euros,

Condamne la société Bordeaux sud accessoires à restituer à la SASU Neximo 108 la somme de 44 050 euros,

Condamne solidairement la SCI Julie et la SARL Bordeaux sud accessoires à payer à la SASU Neximo 108 la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement la SCI Julie et la SARL Bordeaux sud accessoires aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,