COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 25 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/03099 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MYXQ

S.A.R.L. HEXAGONE PROMOTION

c/

[M] [Z] née [E]

[U] [P] [J] [Z]

[Y] [S] [Z]

S.A. [Adresse 6]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 avril 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] (chambre : 5, RG : 18/11334) suivant déclaration d’appel du 28 juin 2022

APPELANTE :

S.A.R.L. HEXAGONE PROMOTION

S.A.R.L, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 530 398 130, dont le siège social est [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Vianney LE COQ DE KERLAND de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[M] [B] [K] Nom de naissance: [E]

née le 07 Août 1934 à [Localité 9]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

[U] [P] [J] [Z]

née le 19 Septembre 1955 à [Localité 9]

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant [Adresse 4]

[Y] [S] [Z]

né le 28 Avril 1962 à [Localité 9]

de nationalité Française

Profession : Directeur industriel,

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Nicolas NAVEILHAN, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de M^e Christian PELLOIT, avocat au barreau de BAYONNE

S.A. [Adresse 6]

dont le siège social est situé [Adresse 1], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 755 501 590, code ORIAS 07 005 628, prise en la personne de son représentant légal es-qualité demeurant audit siège

Représentée par M^e Philippe OLHAGARAY de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 16 juin 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Greffier lors du prononcé : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Par acte sous-seing privé en date du 30 octobre 2017, les consorts [Z] et la société Hexagone Promotion, ont signé une promesse unilatérale de vente d’un immeuble sis à [Adresse 11], figurant au cadastre section BN n° [Cadastre 5], moyennant le prix de 915 000€ hors rémunération de l’agence AGIP Immobilier [Localité 8] d’un montant de 54.900€ stipulé à charge du bénéficiaire de la promesse, en l’occurrence la société Hexagone Promotion.

Une indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme forfaitaire de 64.050,00 €.

Conformément aux stipulations de l’acte, le versement de l’indemnité d’immobilisation le cas échéant due aux promettants, les consorts [Z] , a été garanti par la remise d’un engagement de caution d’un établissement financier.

Ainsi et par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2017, la [Adresse 6] a déclaré se porter caution solidaire de la société Hexagone Promotion à hauteur de la somme 64.050,00 € représentant cette indemnité d’immobilisation.

2. Faute de réalisation de la promesse dans les délais prévus par l’acte portant promesse unilatérale de vente, à savoir au plus tard le 30 septembre 2018, les consorts [Z] ont, après mise en demeure, fait délivrer assignation à la société Hexagone Promotion et à la banque concluante, d’avoir à comparaître par devant le Tribunal de grande instance de Bordeaux auquel ils lui ont demandé de :

— Dire et juger que le groupe Hexagone Promotion n’a pas respecté ses obligations contractuelles ;

En conséquence,

— Dire et juger sur le fondement de l’article 1304-3 du code civil et des dispositions contractuelles que la condition suspensive réalisée : « à défaut de justification dans les délais prévus la présente condition sera réputée réalisée sans formalité particulière » ;

— Condamner le groupe Hexagone Promotion et la caution solidaire, le BPACA à leur verser in solidum, la somme de 64.050€ outre les intérêts sur cette somme à compter de la mise en demeure du 6 novembre 2018 ;

— Condamner le groupe Hexagone Promotion à leur verser la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts au titre de l’inexécution de ses obligations contractuelles ;

— Condamner le groupe Hexagone Promotion et la caution solidaire la BPACA à leur verser la somme de 8.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de la SCP Pelloit-Castillon avocat inscrit au barreau de Bayonne.

3. Par jugement en date du 21 avril 2022, le Tribunal Judiciaire de Bordeaux a :

— Condamné solidairement la SARL Hexagone Promotion et la [Adresse 6] à payer à Madame [M] [E] veuve [Z], Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] la somme de 64 050 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2018 au titre de l’indemnité d’immobilisation;

— Condamné in solidum la SARL Hexagone Promotion et la [Adresse 6] à payer à Madame [M] [E] veuve [Z], Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SARL Hexagone Promotion à payer à la [Adresse 6] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné la SARL Hexagone Promotion à garantir la [Adresse 6] de l’intégralité des condamnations prononcées au terme de la présente décision, y compris quant aux dépens ;

— Débouté les parties pour le surplus ;

— Condamné solidairement la SARL Hexagone Promotion et la [Adresse 6] aux dépens ;

— Accordé à la SCP Pelloit – Castillon, avocats, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

4. La SARL Hexagone Promotion a relevé appel de ce jugement selon déclaration en date du 28 juin 2022 .

Aux termes de ses dernières écritures, la SARL Hexagone Promotion demande à la cour d’appel':

— d’infirmer le Jugement du tribunal judiciaire du 21 avril 2022 sur les chefs de jugement suivants :

— Condamne solidairement la SARL Hexagone Promotion et la [Adresse 6] à payer à Madame [M] [E] veuve [Z], Monsieur [Y] [Z] et [U] [Z] la somme de 64.050 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2018 au titre de l’indemnité d’immobilisatio;

— Condamne solidairement la SARL Hexagone Promotion et la [Adresse 6] à payer à Madame [M] [E] veuve [Z], M. [Y] [Z] et [U] [I] la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SARL Hexagone Promotion à payer à la [Adresse 6] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamne la SARL Hexagone Promotion à garantir la [Adresse 6] de l’intégralité des condamnations prononcées au terme de la présente décision y compris les dépens,

— Débouter les parties pour le surplus

— Condamne solidairement la SARL Hexagone Promotion et la [Adresse 6] aux dépens

— ACCORDE à la SCP Pelloit Castillon le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Statuant à nouveau :

— Dire et juger que la SARL Hexagone Promotion n’a pas commis de faute en ne déposant pas la demande de permis de construire tenant à l’édification d’un immeuble à usage d’habitation d’une surface de 1300 m2 ;

En conséquence :

— Débouter Mme [F] [B] [K], Mme [U] [B] [K] et M. [S] [B] [K] de toutes leurs demandes à l’égard de la société Hexagone Promotion;

— A titre subsidiaire, sur la demande principale, Juger qu’il convient de ramener à 1 € le montant de l’indemnité d’immobilisation devant s’analyser en une clause pénale, ou à défaut la réduire à de plus justes proportions ;

— Débouter Mme [F] [B] [K], Mme [U] [B] [K] et M. [S] [B] [K] de leur demande tendant voir condamner la société Hexagone Promotion au paiement des intérêts sur la somme de 64.050 euros à compter de la mise en demeure du 6 novembre 2018, et Dire qu’ils resteront à la charge de la BPACA ;

— Débouter la [Adresse 6] de ses demandes à l’égard de la société Hexagone Promotion

— Juger que la Cour n’est pas valablement saisie de l’appel incident des intimés et à défaut les en débouter

— Les condamner au paiement d’une somme de 3000 Euros sur le fondement de l’article 700

du Code de Procédure Civile au profit de la SARL Hexagone Promotion

— Les condamner aux entiers dépens.

— Débouter la Banque Populaire de toutes ses demandes à l’égard de la société Hexagone Promotion

Aux termes de ses dernières écritures la [Adresse 6] demande à la cour d’appel d’infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bordeaux en date du 21 avril 2022 en ce qu’il a :

— Condamné solidairement la SARL Hexagone Promotion et la [Adresse 6] à payer à Madame [M] [E] veuve [Z], Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] la somme de 64 050 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2018 au titre de l’indemnité d’immobilisation;

— Condamné in solidum la SARL Hexagone Promotion et la [Adresse 6] à payer à Madame [M] [E] veuve [Z], Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [Z] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les parties pour le surplus ;

— Condamné solidairement la SARL Hexagone Promotion et la [Adresse 6] aux dépens ;

— Accordé à la SCP Pelloit – Castillon, avocats, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau':

Dans l’hypothèse où la Cour de céans infirmerait ledit jugement et débouterait ainsi les consorts [Z] de leur prétention :

— Condamner les consorts [Z] à payer à la BPACA la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner les consorts [Z] aux entiers dépens y compris ceux de première instance et d’appel.

Dans l’hypothèse où la Cour de céans confirmerait ledit jugement faisant droit aux prétentions des consorts [Z] :

— Condamner la SARL Hexagone Promotion à relever indemne la BPACA de toutes les condamnations à paiement prononcées à son encontre,

— Débouter les consorts [Z] de leur demande de condamnation in solidum au paiement de la somme de 4 500 € chacun, soit au total 9 000 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit du cabinet Christian Pelloit, avocat inscrit au Barreau de Bayonne sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.

— Condamner la SARL Hexagone Promotion à payer à la BPACA la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner la société Hexagone Promotion aux entiers dépens y compris ceux de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières écritures les consorts [Z] demandent à la cour d’appel de confirmer le jugement entrepris et y ajoutant de':

— Condamner la SARL Hexagone Promotion sur les fondements, des articles : 1231-1 (1142 ancien) du Code civil, et sur 1240 du Code civil et 559 du code de procédure, à verser à titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé à Madame [F] [E] veuve [B] [K], Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [B] [K], la somme 10 000 EUROS ;

— Condamner in solidum la SARL Hexagone Promotion et la caution solidaire la [Adresse 7], à verser la somme de 4 500 EUROS chacun, soit au total 9 000 EUROS, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit du cabinet Christian Pelloit, avocat inscrit au Barreau de Bayonne sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2025.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’immobilisation

5. Il convient de rappeler qu’aux termes de la promesse unilatérale de vente signée par les parties le 30 octobre 2017, le promettant, Mme [E] conférait au bénifiaire, la société Hexagone Promotion, la faculté d’acquérir son immeuble dans un délai qui était découpé en deux périodes: une première pèriode de trois mois à l’issue de laquelle le bénéficiaire avait le choix de donner suite à son acquisition ou d’y renoncer et une seconde période de huit mois durant laquelle le bénéficiaire avait soit le choix de se prévaloir de la promesse et d’acheter le bien soit d’y renoncer en versant en ce cas au promettant une indemnité d’immobilisation fixée à la somme de 64 050 euros.

Le tribunal après avoir considéré que la clause litigieuse n’était pas une clause pénale ayant vocation à sanctionner le comportement fautif de l’une ou l’autre des parties et qu’ainsi si la société Hexagone Promotion était en droit de ne pas réitérer la vente, elle devrait régler l’indemnité d’immobilisation du bien prévue au contrat.

La SARL Hexagone Promotion considère au contraire que la clause litigieuse doit s’analyser en une clause pénale. Or, estimant qu’elle n’aurait commis aucune faute en ne déposant pas une demande de permis de construire qui n’aurait pas été acceptée. Si elle n’a pas renoncé rapidement à son projet c’est qu’elle a tout entrepris pour tenter d’obtenir le permis de construire qu’elle espérait. En outre les riverains de l’immeuble qu’elle voulait bâtir ont fait connaître leur hostilité à son projet et l’assurance des recours qu’ils entreprendraient dès le permis de construire accordé. A titre subsidiaire, elle sollicite une réduction du montant de la clause pénale.

La [Adresse 6] demande à la cour de statuer ce que ce droit sur les prétentions respectives des parties sans vouloir interférer dans le débat de fond.

Les consorts [Z] demande à la cour d’appel de faire sienne l’analyse des premiers juges.

Sur ce

6. L’article 1304-3 du code civil dispose': «' La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.'»

7. Aux termes de la promesse unilatérale de vente signée par les parties le 30 octobre 2017, il était fixé une date butoir pour la signature de l’acte authentique au 30 septembre 2018, soit 11 mois plus tard.

Cependant au 30 septembre 2018 la SARL Hexagone Promotion n’avait pas levé l’option.

Or, en page 6 de la promesse, il était prévu la clause suivante': «' Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de SOIXANTE-QUATRE MILLE CINQUANTE EUROS (64 050 EUR)… Le versement de l’indemnité d’immobilisation due au PROMETTANT par le BÉNÉFICIAIRE au cas de non réalisation sera garanti par la remise au plus tard dans les dix jours à compter des présentes (dans les conditions ci-dessous prévues), entre les mains du notaire soussigné pour le compte du PROMETTANT, d’un engagement de caution d’un établissement financier, cet établissement financier devant s’engager par cette caution, en renonçant aux bénéfices de division et de discussion, à verser au PROMETTANT au cas de défaillance du BENEFICIAIRE l’indemnité d’immobilisation… A toutes fins utiles, les parties précisent que le montant de cette indemnité serait égale à 7 % du prix, indépendamment du montant de la caution bancaire qui devait être produite… Dans l’hypothèse où le BENEFICIAIRE se trouverait dans l’impossibilité d’obtenir ladite caution dans le délai imparti, il aura la faculté d’effectuer à la comptabilité du notaire soussigné, dans le même délai, le versement d’une somme correspondant au montant de l’indemnité. ..

Le sort de l’indemnité d’immobilisation sera le suivant selon les hypothèses ci-après envisagées si elle venait à être versée aux lieu et place de la caution.

a) Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise,

b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives sus-énoncées et auxquelles le BENEFICIAIRE n’aurait pas renoncé.

c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives étant réalisées… Dans l’hypothèse où la somme convenue au titre de l’indemnité d’immobilisation ou la caution bancaire dont il a été question ne serait pas versée ou remise ou notaire dépositaire, dans le délai imparti, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues si bon semble au PROMETTANT… »

8. Par ailleurs, la promesse de vente a été conclue sous diverses conditions suspensives, dont plusieurs au bénéfice de la seule société Hexagone Promotion, qui pouvait ainsi s’en prévaloir ou y renoncer, dont l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours.

Or, lorsque la promesse de vente a été conclue sous condition suspensive, la réalisation de conditions suspensives peut nécessiter l’accomplissement de démarches de la part du bénéficiaire de la promesse, comme en l’espèce l’obtention d’une autorisation administrative qui nécessite en amont le dépôt d’une demande de permis de construire.

Si c’est le bénéficiaire de la promesse qui n’a pas permis la réalisation des conditions suspensives l’indemnité d’immobilisation revient au promettant puisque cette indemnité correspond au prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse.

9. Aussi, le bénéficiaire ne peut demander à récupérer celle-ci sauf si l’absence de levée de l’option ou l’absence de réitération par acte authentique de la vente ne résulte pas d’un choix du bénéficiaire de la promesse mais de l’intervention d’un tiers ou d’un manquement du promettant à ses obligations.

En l’espèce, l’appelante fait valoir un certain nombre de difficultés extérieures au promettant.

Il convient de constater que le contrat passé par les parties prévoyait en page 3 que la promesse était consentie et acceptée pour une première période qui expirerait dans un délai de trois mois, soit le 31 janvier 2018, laquelle devait être mise à profit par la société Hexagone Promotion pour effectuer les démarches administratives nécessaires à la réalisation de l’opération immobilière envisagée.

Il était en outre prévu qu’à l’expiration de cette période de trois mois la société Hexagone Promotion aurait le choix de donner suite ou non à la promesse de vente et si elle n’entendait pas y donner suite, elle devait alors le notifier aux consorts [Z].

10. Or, ainsi que le tribunal l’a justement relevé, l’appelante n’a nullement fait connaître son intention de mettre un terme à son projet tout en s’abstenant de déposer un dossier de demande de permis de construire, ni davantage de certificat d’urbanisme. ( cf': pièces 15 et 16 des consorts [Z])

11. En outre, la société Hexagone Promotion ne peut soutenir qu’elle aurait retardé son projet car [Localité 8] Métropole envisageait des travaux pour la construction de la ligne de bus à haut niveau de services alors qu’elle ne démontre nullement l’impact de tels travaux sur les siens propres lesquels en toute hypothèse n’étaient pas programmés faute de toute autorisation administrative sollicitée.

12. Par ailleurs l’attestation de son architecte, relativement imprécise, aux termes de laquelle celui-ci affirme que sa cliente n’aurait pas été capable de satisfaire ses objectifs et les demandes de la commune de [Localité 10] ne repose sur aucun élément objectif alors qu’aucune demande n’a été adressée à la commune. ( cf': pièce n° 7 de l’appelante)

13. Elle ne peut davantage faire valoir qu’elle se serait aperçue après la signature de la promesse qu’elle n’aurait pu réaliser son projet en raison d’une contrainte imposée par la commune de [Localité 10] qui aurait affecté la faisabilité financière de son projet alors qu’une telle contrainte résultait seulement du plan local d’urbanisme qu’il lui appartenait de consulter avant de s’engager et si un tel argument n’était pas fallacieux, il lui appartenait alors de se désister.

14. L’appelante ne peut par ailleurs soutenir qu’elle n’aurait pas déposé de demande de permis de construire car elle aurait su que sa demande n’aurait pas été acceptée. En effet, si tel était le cas, il lui appartenait alors de renoncer à la promesse de vente, ce qu’elle n’a pas entrepris.

15. En conséquence, les conditions suspensives ont été réputées réalisées si bien que la société Hexagone Promotion ne peut se prévaloir des clauses suspensives insérées dans le contrat dans son intérêt.

16. Aussi, la condition suspensive est réputée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil.

En conséquence, le jugement sera confirmé «'étant précisé que le juge n’a pas à réduire une indemnité d’immobilisation qui a été conventionnellement fixée et qui à titre superfétatoire n’apparaissait pas excessive alors que le bien a été immobilisé pendant une durée de onze mois.

Sur l’appel incident des consorts [Z]

17. Les consorts [Z] ont été déboutés de leur demande de dommages et intérêts faute pour eux de justifier de leurs préjudices.

En cause d’appel, ils exposent que pendant le temps de l’immobilisation de leur bien, ils avaient reçu des offres d’achat intéressantes auxquelles ils n’ont pu donner suite et qu’en outre les enfants de Mme [F] [Z] ont dû placer leur mère en EHPAD et exposer les frais de ce placement alors que le fruit de la vente devait permettre de lui assurer une vie plus confortable. Ils ajoutent que la société Hexagone Promotion s’est rendue coupable de résistance abusive. Ils ajoutent que la Banque Populaire aurait manqué à ses obligations alors qu’elle n’a pas consigné la somme de 64 050 euros en application du séquestre prévu en page 7 de la convention.

Pour sa part, la Banque Populaire considère qu’elle n’a commis aucune faute alors qu’elle n’avait aucune obligation de consigner les fonds, objet de son intervention puisqu’elle n’avait pas la qualité de séquestre au sens des dispositions de la promesse.

Sur ce

18. L’indemnité d’immobilisation a été consentie et acceptée. Elle était le prix de l’exclusivité consentie le temps d’immobilisation du bien.

Si elle ne peut être réduite, elle ne peut être augmentée par l’ajout de dommages et intérêts qui viendraient indemniser cette même immobilisation.

19. Ainsi, elle présente un caractère forfaitaire qui ne saurait être révisé.

20. Par ailleurs, il n’est pas démontré que le recours au juge d’appel de la part de la société Hexagone Promotion serait motivé par une intention de nuire aux intimés.

Enfin, les consorts [Z] ne démontrent pas la faute de la banque qui n’avait pas la qualité de séquestre au sens de la promesse de vente.

En conséquence, ils seront déboutés de leurs appel incident.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

21. La société Hexagone Promotion qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel et à verser aux consorts [Z], ensemble, d’une part et à la [Adresse 6], d’autre part la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris, y ajoutant':

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la SARL Hexagone Promotion aux dépens d’appel,

Condamne la SARL Hexagone Promotion à payer aux consorts [Z], ensemble, d’une part et à la [Adresse 6], d’autre part la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,