COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00543 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OECM

[V] [W]

[M] [W]

c/

S.D.C. DE LA RESIDENCE [11]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 13 janvier 2025 par le Président du TJ de bordeaux (RG : 24/00064) suivant déclaration d’appel du 31 janvier 2025

APPELANTS :

[V] [W]

né le 30 Juillet 1955 à [Localité 16] (68)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

[Localité 5]

[M] [W]

née le 06 Juillet 1955 à [Localité 13] (68)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

[Localité 5]

Représentés par M^e Jacqueline PUCHEU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

S.D.C. DE LA RESIDENCE COLLECTION ILOT D Prise en la personne de son syndic la société IMMO DE FRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°528.998.602, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.

demeurant [Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hélène FLORENT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, Présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – M. et Mme [V] et [M] [W] ont acquis, sous le régime de vente en l’état futur d’achèvement, le lot n°66 situé au 6ème étage du bâtiment de la résidence collection ilot [14] sur la commune [Localité 15] [Localité 10]. Ce lot était décrit comme suit dans l’état descriptif de division : 'appartement comprenant une entrée avec un placard, un WC, une salle de bains, un séjour-cuisine, deux chambres avec un placard, ainsi que le droit de jouissance exclusif et privatif d’une terrasse et de deux loggias dont une avec un cellier'.

L’immeuble a été livré au cours de l’été 2021.

Un spa de nage a été installé sur la terrasse du logement des époux.

2 – Faisant valoir que cette installation s’était effectuée sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence et que la situation n’avait pas été régularisée, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] a fait assigner les époux [W], en référé, par acte du 3 janvier 2024 devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d’obtenir à titre principal leur condamnation à retirer le spa de nage, sous astreinte de 300 euros par jour de retard.

3 – Par ordonnance de référé contradictoire du 13 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné les époux [W] à retirer le spa de nage situé sur la terrasse, partie commune, attenante à l’appartement D2-61 (lot n°66) dont ils sont propriétaires au sein de la Résidence [11], dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance, passé lequel courra à leur encontre une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard durant un délai de trois mois, au terme duquel il pourra de nouveau être fait droit ;

— dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— débouté les époux [W] de l’intégralité de leurs prétentions ;

— condamné in solidum les époux [W] à payer au [Adresse 17] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum les époux [W] aux dépens.

4 – Les époux [W] ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 31 janvier 2025, en ce qu’elle a :

— condamné les époux [W] à retirer le spa de nage situé sur la terrasse partie commune, attenante à l’appartement D2-61 (lot n°66) dont ils sont propriétaires au sein de la Résidence [11], dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance, passé lequel courra à leur encontre une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard durant un délai de trois mois, au terme duquel il pourra de nouveau être fait droit ;

— dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— débouté les époux [W] de l’intégralité de leurs prétentions ;

— condamné in solidum les époux [W] à payer au SDC Résidence Collection Ilot D une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum les époux [W] aux dépens.

5 – Par dernières conclusions déposées le 25 mars 2025, les époux [W] demandent à la cour de :

— voir infirmer en totalité la décision dont appel ;

— voir rejeter toutes les demandes du [Adresse 17], prise en la personne de son Syndic en exercice, la société Immo de France Aquitaine représentée par son représentant légal qui n’a pas reçu l’autorisation à agir en justice du fait de la résolution 26 non votée lors de l’assemblée du 27 Juin 2023 ;

— dire que le Juge des référés était incompétent sur la demande de démolition du spa des époux [W] et rejeter toute demande de condamnation à leur égard ;

— constater qu’un rapport d’expertise, réalisé par un expert sur liste a dit qu’il n’y avait aucun péril et que les travaux avaient été réalisés dans les règles de l’art, sans aucun risque d’effondrement ;

— constater que ces éléments ont été confirmés par l’architecte du promoteur et l’entreprise qui a réalisé les travaux et contrôlés par le Bureau de contrôle ;

— dire que le seul problème réside dans l’autorisation préalable pour le spa qui pouvait être couverte par une régularisation postérieure ;

— condamner le [Adresse 17], prise en la personne de son Syndic en exercice, la société Immo de France Aquitaine représentée par son représentant légal à payer aux époux [W] la somme 21 624,45 euros correspondant aux frais d’enlèvement du spa et au préjudice résultant de leur obligation de vendre le spa ainsi que la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et aux entiers dépens.

6 – Par dernières conclusions déposées le 14 avril 2025, le [Adresse 17] demande à la cour de :

in limine litis :

— juger irrecevable la demande indemnitaire formulée par les époux [W] à l’encontre du SDC Résidence Collection Ilot D pour la première fois en cause d’appel.

Sur le fond :

— confirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 13 janvier 2025 en toutes ses dispositions.

En outre, et statuant nouvellement :

— débouter les époux [W] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre du [Adresse 17], située [Adresse 8]), prise en la personne de son Syndic en exercice, la société Immo de France Aquitaine ;

— condamner in solidum les époux [W] à verser au [Adresse 17], située [Adresse 7] ([Adresse 2]), prise en la personne de son Syndic en exercice, la société Immo de France Aquitaine la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les époux [W] aux entiers dépens.

7 – L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 9 octobre 2025, avec clôture de la procédure au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la capacité à agir du syndicat des copropriétaires de la résidence [11]

8 – Les époux [W] demandent, dans le dispositif de leurs écritures, que soient rejetées toutes les demandes du [Adresse 17], prise en la personne de son Syndic en exercice, la société Immo de France Aquitaine représentée par son représentant légal qui n’a pas reçu l’autorisation à agir en justice du fait de la résolution 26 non votée lors de l’assemblée du 27 Juin 2023.

9 – La cour relève que cette prétention avait été formulée devant le juge des référés qui n’a pas statué expressément sur cette demande mais l’a implicitement rejetée en faisant droit à la demande principale du syndic agissant en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de la Résidence [12]

10 – Les époux [W] ne développent aucun moyen au soutien de leur demande qui vise, en réalité, à déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] irrecevable en son action pour défaut de qualité à agir.

11 – Cette demande non soutenue sera donc rejetée, d’autant que, comme l’expose l’intimé, aux termes de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, si le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référé et que, dans la présente espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 21 février 2023 mentionne bien, dans sa résolution 16 in fine, que les copropriétaires ont, à la majorité des voix exprimées, autorisé le syndic à agir en justice à l’encontre de M. et Mme [W] pour l’enlèvement du spa de nage installé sur leur terrasse.

Sur la demande d’enlèvement du spa

12 – Les époux [W] sollicitent de la cour qu’elle dise que le Juge des référés était incompétent sur leur demande de démolition du spa. Ils ne motivent pas spécialement cette demande dans leurs écritures si ce n’est qu’ils indiquent qu’il n’y avait pas de péril ni de risque d’effondrement.

Sur le bien-fondé de la demande, ils soulignent que le spa a été ôté par leurs soins à la suite de la décision de première instance.

13 – Le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] leur oppose qu’il existait un trouble manifestement illicite en raison de l’absence d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour qu’il soit procédé à l’installation du spa qui, d’une part, met en danger la structure du bâtiment et, d’autre part, est source de vibrations et de nuisances sonores.

L’intimé sollicite la confirmation de l’ordonnance déférée, faisant valoir qu’il n’est pas justifié que le spa a bien été retiré et que, si tel est le cas, son enlèvement a été réalisé dans les règles de l’art.

Sur ce,

14 – L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les travaux accomplis sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires constituent un troublent manifestement illicite justifiant l’engagement d’une action en référé.

15 – En l’espèce, il résulte du règlement de copropriété de la résidence [11] que 'les portes d’entrée des logements, les fenêtres, persiennes ou stores, garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des fenêtres – loggias et terrasses, la peinture de ces parties communes en jouissance privative, et d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble immobilier, ne pourront être modifiés sans le consentement de la majorité des propriétaires délibérant dans les conditions de majorité visées sous l’article 14 ci-après.

(…)

L’aménagement de ces structures par leur copropriétaire devra strictement se limiter aux meubles d’agrément de type chaise et table de jardin. Il est par conséquent strictement interdit d’entreposer sur les terrasses, des vélos, skis, armoires de rangement, machines à laver, etc…'.

16 – En effet, les terrasses, notamment, constituent des parties communes spéciales même si elles sont assujetties à un droit de jouissance exclusive et privative par les propriétaires des appartements auxquels elles se rattachent.

Les époux [W] devaient ainsi obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour procéder à l’installation du spa de nage sur la terrasse de leur appartement ce qui fait ici défaut, de manière incontestable.

17 – C’est donc à juste titre que le syndicat des copropriétaires a agi en référé pour faire cesser ce trouble manifestement illicite.

18 – Par ailleurs, les éléments du dossier révèlent la chronologie des faits comme suit:

— par mail du 15 mai 2021, M. [W] a écrit à Mme [J] de l’agence Avantim syndic chargé de la gestion de l’immeuble en indiquant qu’il souhaitait demander l’autorisation de mettre un spa sur sa terrasse et indiquait qu’il avait fait renforcer la terrasse lors de la construction. Il demandait plus précisément s’il devait remplir un formulaire spécial.

— par mail du 17 mai 2021, Mme [J] lui a répondu : 'concernant le spa, je constate que tout est en règle, nous allons mettre un point d’information à l’assemblée'.

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 23 juillet 2021 note en point 20 : 'point d’information concernant appartement M. [W] lot D261 – questions diverses (pas de vote) – le syndic contactera M. [W] à cet effet'.

— la société Clairazur a établi, le 2 août 2021, une facture pour la fourniture d’un 'aquaplay 14FX version encastrable', c’est-à-dire le spa installé sur la terrasse des époux [W].

— par courrier du 11 août 2021, le syndic Avantim a écrit à M. [W] que la demande d’installation du spa avait été portée à la connaissance des copropriétaires lors de la précédente assemblée générale et que ces travaux nécessitaient une modification du règlement de copropriété ainsi qu’une autorisation de l’assemblée générale. Les époux [W] étaient invités à adresser leur demande avec un dossier technique des aménagements prévus.

— par un courrier du 14 septembre 2022 mentionné comme étant envoyé en recommandé avec accusé de réception, le syndic a mis les époux [W] en demeure de faire procéder à l’enlèvement immédiat du spa mis en service au cours de l’été alors qu’aucune autorisation préalable de l’assemblée générale n’a été octroyée.

— ce courrier a été signifié par voie d’huissier à chacun des époux [W] le 22 novembre 2022. Ces significations ont été faites à l’étude.

— les époux [W] admettent avoir reçu l’information qu’il était nécessaire d’obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale, spécifiant que le courrier a été adressé deux jours avant l’installation du spa et qu’il était alors trop tard pour arrêter la livraison.

— lors de l’assemblée générale extraordinaire du 21 février 2023, le syndic a été autorisé à engager une action à l’encontre des époux [W]. Le procès-verbal mentionne que M. [W] avait demandé que cette résolution soit retirée. Après échanges avec l’assemblée générale, M. [W] a 'dit avoir fait ce qu’il fallait auprès du promoteur et du syndic, qu’il l’aurait fait dans une AGE si on l’en avait informé en 2021, demande à l’AG de croire en sa bonne foi et s’engage à demander l’autorisation aux copropriétaires du D2". Le procès-verbal indique également que 'les discussions ont porté principalement sur les nuisances sonores pour le voisinage. L’AG s’inquiète également d’éventuelles incidences sur la structure en raison du poids du spa et constate que l’architecte n’a pas répondu aux demandes du syndic. Elle exige que l’architecte, dans le cadre de son AMO, valide l’installation faite, à partir de la descente de charges. L’AG s’est engagée à ne pas exécuter la décision avant l’établissement de l’ordre du jour de la prochaine AG'.

— par courrier réceptionné au syndic le 9 mai 2023, les époux [W] ont déposé une demande de régularisation a posteriori d’autorisation de mise en place d’un spa. Cette demande a été présentée lors de l’assemblée générale ordinaire du 27 juin 2023 mais la résolution n’a pas été votée.

— lors de l’assemblée générale spéciale du 15 février 2024, l’assemblée générale a rejeté la demande des époux [W].

19 – Il résulte de ces éléments que les époux [W], avisés concomitamment à l’installation d’un spa de nage sur la terrasse de leur appartement, de la nécessité d’obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale, n’ont formulé une telle demande que deux années après, alors même que le syndic avait été autorisé à agir en justice à leur encontre pour solliciter l’enlèvement du matériel.

La cour relève qu’avant même que ne soit rendue la décision querellée, l’assemblée générale s’était prononcée pour rejeter la demande des époux [W].

C’est donc à juste titre que le premier juge les a condamnés, sous astreinte, à retirer ledit spa installé en infraction au règlement de copropriété.

20 – Les époux [W] affirment avoir fait procéder à l’enlèvement du matériel et produisent une facture d’une entreprise de déménagement en date du 20 février 2025 pour le grutage d’un spa afin de la charger sur une remorque.

Cette pièce ne saurait, à elle seule, démontrer que le spa a été retiré de la terrasse des époux [W]. L’attestation établie par M. [W] lui-même au sujet de la vente du matériel moyennant le prix de 9000 euros payé en espèces n’a pas de valeur probante.

21 – L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a ordonné l’enlèvement du spa sous astreinte.

Sur la demande indemnitaire des époux [W]

22 – Affirmant avoir fait procéder à l’enlèvement du spa, les époux [W] sollicitent, en cause d’appel, des dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’ils disent avoir subi en raison du refus infondé, de la copropriété, de régulariser l’autorisation de pose du spa. Ils sollicitent la somme totale de 21 624,45 euros décomposée comme suit :

—  2469,45 euros pour les frais d’enlèvement du spa,

—  28155 euros au titre du coût d’achat et d’installation du spa de laquelle il convient de déduire 9000 euros au titre du prix de revente du spa.

23 – L’intimé leur oppose l’irrecevabilité de cette demande nouvelle en cause d’appel.

Sur ce,

24 – Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 poursuit que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Enfin, l’article 566 dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

25 – En l’espèce, il résulte de l’ordonnance querellée qu’aucune demande n’a été formée à titre de dommages et intérêts devant le premier juge. La cour relève qu’une telle demande n’aurait pu se faire qu’à titre provisionnel et aurait supposé en outre l’absence de contestation sérieuse.

La demande formulée par les époux [W] en cause d’appel est donc une demande nouvelle.

26 – Or, elle n’a pas pour objet d’opérer compensation, ni de faire écarter les prétentions adverses, ni de faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait, l’enlèvement du spa en exécution d’une décision de justice ne pouvant justifier la présente demande nouvelle indemnitaire devant la cour statuant sur un appel à l’encontre de l’ordonnance de référé ayant ordonné cette mesure.

Ensuite, cette demande nouvelle ne tend pas au même but que les prétentions soumises au premier juge.

Elle n’est, enfin, ni l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément nécessaire de la demande principale qui était d’ordonner ou non l’enlèvement du spa.

27 – La cour observe que la décision du premier juge était par ailleurs fondée, de sorte que son exécution par les époux [W] ne saurait constituer une faute à leur préjudice génératrice, en leur faveur, d’une créance indemnitaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

28 – En conséquence de tous ces éléments, il y a lieu de déclarer cette demande de dommages et intérêts irrecevable.

Sur les demandes accessoires

29 – La décision querellée doit être confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

30 – En cause d’appel, les époux [W], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’au versement, au syndicat des copropriétaires de la résidence [11], prise en la personne de son syndic en exercice, d’une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME, dans les limites de l’appel, l’ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 13 janvier 2025 ;

Y ajoutant :

DECLARE irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [V] et [M] [W] comme étant une demande nouvelle en cause d’appel;

CONDAMNE in solidum M. et Mme [V] et [M] [W] aux dépens d’appel;

CONDAMNE in solidum M. et Mme [V] et [M] [W] à payer au [Adresse 18] Collection Ilot D, prise en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence MICHEL, Présidente, et par Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,