PhD/PM

Numéro 25/1756

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 05/06/2025

Dossier : N° RG 23/02866 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IVQG

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[M] [U], [B] [U]

C/

[F] [I]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 05 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 Avril 2025, devant :

Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me DENIS, greffier présent à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [M] [U]

[Adresse 2]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C64445-2023-004902 du 26/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Représenté par M^e Stéphanie HAU, avocat au barreau de PAU

Monsieur [B] [U]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Stéphanie HAU, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

Madame [F] [I]

née le 03 Novembre 1979 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Maeva SAMPAIO, avocat au barreau de TARBES

sur appel de la décision

en date du 20 SEPTEMBRE 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE TARBES

FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 28 février 2022, Mme [F] [I] a donné à bail d’habitation à M. [M] [U] un logement meublé, « maison chez [Y] », à [Localité 4] (65), moyennant un loyer mensuel de 790 euros.

Par acte sous seing privé du 23 février 2022, M. [B] [U] s’est porté caution solidaire des obligations contractées par le locataire, son fils.

Le 12 décembre 2023, la bailleresse a fait délivré un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 1.580 euros, au titre des loyers de décembre et janvier.

Le 17 janvier 2023, le commandement a été signifié à la caution.

Suivant exploit du 22 mars 2023, Mme [I] a fait assigner M. [M] [U] et M. [B] [U] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarbes en constatation de la résiliation du bail, expulsion et paiement de sommes.

L’affaire a été renvoyée à la demande des défendeurs, mais ces derniers n’ont pas comparu à l’audience de renvoi.

Par jugement réputé contradictoire du 20 septembre 2023 le juge des contentieux de la protection a :

— constaté la résiliation du bail à compter du 13 mars 2023

— ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant mensuel du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit à compter du 13 mars 2023

— dit n’y avoir lieu à indexation de l’indemnité d’occupation

— condamné M. [M] [U] et M. [B] [U] solidairement à payer à Mme [I] une somme égale au montant actuel du loyer, à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er août 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux avec remise des clés de M. [U],

— condamné M. [M] [U] et M. [B] [U] solidairement à payer à Mme [I] la somme de 6.320 euros (loyers et indemnités d’occupation jusqu’en juillet 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du jugement

— rejeté la demande de dommages et intérêts

— condamné M. [M] [U] et M. [B] [U] solidairement aux dépens et au paiement d’une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 27 octobre 2023, M. [M] [U] et M. [B] [U] ont relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 12 mars 2025.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 3 juillet 2024 par les appelants qui ont demandé à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à compter du 13 mars 2023 et rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [I]

— infirmer le jugement entrepris pour le surplus

— constater les manquements graves de Mme [I] à son obligation de délivrance conforme du logement loué

— juger recevable leur exception d’inexécution pour le non-paiement des loyers depuis le mois de décembre 2022

— en tout état de cause, juger que Mme [I] a engagé sa responsabilité délictuelle en louant un logement indécent à M. [U]

— juger que la faute commise par Mme [I] a entraîné un préjudice de jouissance subi par M. [U]

— condamné Mme [I] à payer à M. [M] [U] la somme de 9.480 euros en réparation de son préjudice de jouissance

— jugé la demande reconventionnelle formée par Mme [I] irrecevable, et, en tout état de cause, si la cour la jugeait recevable, débouter Mme [I] de cette demande

— condamner Mme [I] à payer aux appelants la somme de 1.500 euros à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 26 février 2025 (re-notifiées le 4 mars 2025) par l’appelante qui a demandé à la cour de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts, et statuant à nouveau et le complétant, de :

— condamner solidaire M. [M] [U] et M. [B] [U] à lui payer la somme de 1.000 euros en réparation des préjudices subis

— débouter M. [M] [U] de sa demande de dommages et intérêts

— déclarer recevable sa demande au titre des dégradations locatives

— condamner solidairement M. [M] [U] et M. [B] [U] à lui payer la somme de 15.129,88 euros en réparation des dégradations locatives

— condamner solidairement M. [M] [U] et M. [B] [U] à lui payer la somme de 648,43 euros au titre des frais de commissaire de justice engagés afin de faire constater l’état du logement après le départ du locataire

— condamner solidairement M. [M] [U] et M. [B] [U] à lui payer la somme de 7.462,66 euros au titre de la dette locative en principal avec intérêts au taux légal à parfaire,

— en tout état de cause, condamner M. [M] [U] et M. [B] [U] à payer chacun la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

sur la résiliation du bail

L’appelant a demandé la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résiliation du bail liant les parties au 13 mars 2023.

La résiliation du bail a été constatée en vertu du jeu de la clause résolutoire mise en 'uvre dans le commandement de payer du 12 janvier 2023 pour défaut de paiement des loyers de décembre et janvier. Or, l’appelant conteste l’exigibilité des loyers échus à compter du mois de décembre, et se prévaut de la résiliation du bail au 13 mars au motif qu’il a libéré les lieux à compter de cette date. Au delà de l’incohérence juridique des moyens de l’appelant, il ressort de l’instruction de l’affaire que, après les reports de son départ annoncé, M. [M] [U] a en réalité vidé le logement le 22 avril 2023 et expédié les clés du logement par lettre adressée à la mairie qui l’a reçue le 2 octobre 2023, comme cela résulte des attestations du maire (pièces 33 et 9), cette date étant ainsi celle de la restitution effective du logement.

En tout état de cause, en l’état des conclusions des parties, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail au 13 mars 2023, de sorte que, à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux avec restitutions des clés, M. [M] [U] est occupant sans droit ni titre.

sur l’exception d’inexécution

Pour s’opposer au paiement de la dette locative, M. [M] [U] fait valoir que Mme [I] a gravement failli à son obligation de délivrance d’un logement décent. Il en déduit qu’il est fondé à lui opposer une exception d’inexécution légitimant son exonération de son obligation de payer les loyers à compter du mois de décembre 2022, en application de l’article 1219 du code civil.

En la cause, il est constant que, à la suite du signalement du locataire du 3 janvier 2023, l’Agence régionale de santé Occitanie a établi un rapport en date du 13 mars 2023 qui a conclu à la non-conformité du logement avec les normes réglementaires de décence, nationales et locales, en ce que :

— deux étais soutiennent le linteau de l’ouverture du portail et il existe une désolidarisation du mur d’au moins un ancrage d’une poutre soutenant le plancher haut

— présence de plusieurs fissures au niveau des ancrages des poutres supportant le plancher haut, de poutres cintrées et d’un affaissement localisé du plancher bas au sud-ouest de cette pièce

— les dispositifs de chauffage sont insuffisants au regard de l’absence d’isolation thermique du logement

— le système de ventilation est insuffisant

— la présence d’ouvrants donnant sur l’extérieur non étanches à l’eau ou à l’air (porte d’entrée, porte-fenêtre du couloir, fenestron gauche de la chambre 1 et portail de la buanderie)

— présence d’humidité (pièce à vivre-coin cuisine et salle d’eau)

— présence de moisissures (chambre 2).

Selon le rapport, ces désordres peuvent porter atteinte à la santé des occupants en présentant notamment des risques de survenue ou d’aggravation de pathologies notamment pulmonaires, asthmes et allergies, et de survenue d’accidents en cas de chute d’éléments structurants et non structurants du bâti. Il s’ensuit que, en mettant en location un logement présentant des non-conformités aux normes de décence, Mme [I] a failli à son obligation de délivrance prévue aux articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, il ne résulte ni de ce rapport de l’ARS, ni d’aucun élément que la maison, située à la campagne, en milieu humide, était inhabitable d’autant que M. [M] [U] l’avait proposée à la sous-location, sans même avoir obtenu l’accord de la bailleresse, comme l’établit l’annonce parue en mai 2022, et que M. [M] [U] s’est encore maintenu dans les lieux après le 13 mars 2023 en obtenant de la bailleresse diverses réparations d’entretien des lieux et équipements. Dès lors que le logement était habitable, M. [M] [U] n’est pas fondé à opposer une exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement des loyers, aucun manquement suffisamment grave de la bailleresse à son obligation de délivrance n’étant caractérisée (voir encore en ce sens 3e Civ., 28 novembre 2024, pourvoi n° 23-18.135).

Par conséquent, l’exception d’inexécution doit être rejetée.

Mme [I] a donc pu valablement délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers de décembre et janvier.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 mars 2023, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié.

Il est constant que M. [B] [U] est tenu, aux termes de son acte de cautionnement, de garantir les loyers, les indemnités d’occupation et les réparations locatives.

S’agissant de la dette locative, au titre des loyers échus et des indemnités d’occupation, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. [M] [U] et M. [B] [U] à payer à Mme [I] la somme de 6.320 euros, au 1er août 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris.

M. [M] [U] et M. [B] [U] seront condamnés solidairement à payer à Mme [I] la somme complémentaire de 1.580 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter des conclusions du 26 février 2025.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [I] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son maintien fautif dans les lieux, faute de démontrer un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

sur l’indemnisation du trouble de jouissance subi par M. [M] [U]

En droit, l’indemnisation du trouble de jouissance subi par le locataire du fait de l’indécence du logement, caractérisant un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, relève de la responsabilité contractuelle de l’article 1231-1 du code civil, et non de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du même code.

Les conclusions de l’appelant sont confuses puisqu’elles visent la responsabilité délictuelle de la bailleresse, tout en se référant également aux règles relatives à la responsabilité contractuelle de l’article 1231-1 du code civil.

Il y a lieu d’examiner la demande d’indemnisation sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

A cet égard, l’appelant rappelle à bon droit que l’indemnisation du trouble de jouissance du fait de l’indécence du logement n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

L’appelant sollicite une indemnisation égale au montant des loyers qui ont été ou auraient dû être versés entre le début et la fin du bail au 13 mars 2023.

Il est certain que les non-conformités constatées dans le rapport de l’ARS ont altéré les conditions de jouissance du logement énergivore difficile à chauffer en raison d’un défaut d’isolation et de ventilation favorisant des pertes thermiques et une humidité récurrente dont M. [M] [U] s’est plaint dès le début de l’été, sans cependant rendre les lieux inhabitables. Il y a donc lieu de ramener l’indemnisation du préjudice de jouissance à la mesure du trouble subi, et, partant, d’allouer à l’appelant la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Mme [I] sera condamnée à payer cette somme à M. [M] [U].

sur les réparations locatives

Mme [I] a demandé, à hauteur d’appel, l’indemnisation de son préjudice du fait des dégradations locatives imputées à M. [M] [U].

Il ne s’agit pas d’une demande reconventionnelle, mais d’une demande nouvelle en appel.

Cependant, cette demande ne se heurte pas à la prohibition des demandes nouvelles de l’article 564 du code de procédure civile dès lors que les clés du logement n’ont été restituées que le 2 octobre 2023, Mme [I] ne pouvant pas reprendre possession de son logement avant cette date postérieure au jugement entrepris.

Par conséquent, en raison de la survenance d’un fait nouveau depuis le jugement, la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté en appel de la demande d’indemnisation des dégradations locatives sera rejetée, conformément à l’article 564 du code de procédure civile.

En droit, il résulte des articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant la durée du bail, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, Mme [I] a fait procéder à un état des lieux de sortie, en l’absence du locataire qui était parti à l’étranger.

Il ressort du constat de commissaire de justice du 5 août 2023, fait depuis l’extérieur de la maison délaissée par le locataire, et du constat de reprise des lieux du 31 octobre 2023, que les lieux sont en état de très grande saleté, des sacs de déchets entreposés dans le jardin, la porte arrière est cassée et rafistolée, les extérieurs envahis par les végétaux, les sols et les équipements intérieurs sont sales, le parquet vitrifié comporte de nombreux éclats et rayures, le canapé en tissu dans la chambre est déchiré, le matelas et le fauteuil sont tachés et endommagés, des chiens ont été enterrés dans le jardin, des restes d’enclos de chenil ont été abandonnés à l’arrière de la maison.

Ces désordres et dégradations ne sont pas mentionnés dans l’état des lieux d’entrée.

Compte tenu de leur nature, outre les nombreux chiens du locataire, ces désordres et dégradations, ainsi que la disparition de certains équipements qui ne se retrouvent pas sur place, sont manifestement imputables à M. [U], lequel doit donc répondre des pertes subies par Mme [I].

A cet égard, les devis de renouvellement de certains équipements et de travaux de réfection doivent être pondérés par la vétusté antérieure des lieux, tandis que certains travaux participent de l’amélioration du confort, notamment de l’isolation des lieux, qui incombent à Mme [I], d’autant que, à la suite du rapport de l’ARS, elle a été mise en demeure d’exécuter les travaux de mise aux normes de décence de son logement.

Au vu des devis produits (pièces 34, 43 et 44), il convient d’évaluer à la somme de 4.000 euros le montant des réparations locatives.

Déduction faite du dépôt de garantie de 1.580 euros, M. [M] [U] et M. [B] [U] seront condamnés solidairement à payer à Mme [I] la somme de 2.420 euros à titre de dommages et intérêts.

M. [M] [U] et M. [B] [U] seront condamnés solidairement à payer à Mme [I] la somme de 648,43 euros au titre des constats de commissaire de justice rendus nécessaires pour faire constater la reprise et l’état du logement.

Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles mis à la charge de M. [M] [U] et M. [B] [U].

Les appelants succombant essentiellement en appel seront condamnés solidairement aux dépens d’appel.

Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par les appelants,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

y ajoutant,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté en appel de la demande d’indemnisation formée par Mme [I] au titre des réparations locatives,

CONDAMNE solidairement M. [M] [U] et M. [B] [U] à payer à Mme [I] les sommes de :

-1.580 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter des conclusions du 26 février 2025, au titre des indemnités d’occupation d’août et septembre 2023

-2.420 euros à titre de dommages et intérêts relativement aux réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie conservé par la bailleresse

-648,43 euros au titre des constats de commissaire de justice

— condamne Mme [I] à payer à M. [M] [U] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance,

— ordonne la compensation judiciaire, à due concurrence, entre les créances réciproques des parties,

— condamne solidairement M. [M] [U] et M. [B] [U] aux dépens d’appel,

— déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par M. MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier Le Président