COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 03 JUILLET 2025

N° RG 22/00688 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MRFD

S.C.I. BALOCODOC

c/

S.A.R.L. LATTANZIO ENVIRONNEMENT ARCHITECTURE URBANISME

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 décembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] (chambre : 7, RG : 16/09877) suivant déclaration d’appel du 09 février 2022

APPELANTE :

S.C.I. BALOCODOC

dont le siège social est situé [Adresse 1], inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LIBOURNE, sous le numéro 789735727, agissant pour suites et diligences prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités au dit siège,

Représentée par M^e Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e Claire LE BARAZER

INTIMÉE :

La SARLU LATTANZIO ENVIRONNEMENT ARCHITECTURE URBANISME

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 379 553 134 dont le siège social est exerçant [Adresse 4]) prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e David CZAMANSKI de la SCP LATOURNERIE – MILON – CZAMANSKI – MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 20 mai 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

01. Aux termes d’un contrat de maîtrise d’oeuvre du 20 novembre 2013, suivi de différents avenants, la Sci Balocodoc a confié à l’Eurl Lattanzio Environnement Architecture Urbanisme (ci-après Eurl Lattanzio) la maîtrise d’oeuvre de la rénovation de locaux à usage professionnel de cabinets médicaux, situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 3] Bordeaux qu’elle avait acquis sur adjudication le 28 février 2013.

02. Au mois de mars 2014 et alors que deux déclarations de travaux avaient été déposées les 21 janvier et 24 février 2014, la Sci Balocodoc a acquis le 1er étage de cet immeuble. Le 4 août 2014, la Sci a déposé une demande de permis de construire établie par l’Eurl Lattanzio portant sur un ensemble immobilier de 9 cabinets médicaux, accordé le 12 février 2015 et suivi d’un permis de construire modificatif délivré le 27 mai 2015.

03. Par courrier du 30 septembre 2015, l’Eurl Lattanzio a déclaré prendre acte de la suspension de sa mission du fait d’un défaut de paiement de ses honoraires par la Sci Balocodoc.

04. Reprochant à l’architecte différents manquements à l’origine de désordres et inachèvements, la Sci Balocodoc a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d’une action indemnitaire contre l’Eurl Lattanzio par acte du 5 octobre 2016.

05. Se plaignant quant à elle de n’avoir pas obtenu le paiement de l’intégralité de ses honoraires, l’Eurl Lattanzio a obtenu de la juridiction de proximité de Libourne, le 12 octobre 2016, une ordonnance portant injonction de payer la somme de 1 300 euros en principal à l’encontre de la Sci Balocodoc.

06. Par jugement irrévocable du 22 mars 2017, la juridiction de proximité de Libourne a déclaré recevable l’opposition formée par la Sci Balocodoc, a constaté l’existence d’un lien de connexité avec l’action indemnitaire de celle-ci à l’encontre de l’Eurl Lattanzio et a ordonné le renvoi de l’instance devant le tribunal de grande instance de Bordeaux auquel le dossier a été transmis le 14 avril 2017. Par ordonnance du juge de la mise en état du 23 juin 2017, ces deux procédures ont été jointes.

07. Par jugement mixte du 19 décembre 2017, le tribunal a constaté que le maître de l’ouvrage avait procédé à une réception expresse le 9 février 2016, assortie de réserves mentionnées dans le rapport de M. [H] et a ordonné pour le surplus une mesure d’expertise. Il a commis pour y procéder Mme [V] afin notamment de se faire communiquer tous les éléments propres à établir les rapports entre les parties, y compris en ce qui concerne le maître d’oeuvre ayant succédé à l’Eurl Lattanzio et la Sarl Construction Rénovation et de vérifier si les réserves consignées dans le rapport de M. [H] du 9 février 2016, ainsi que les désordres et non-conformités visés dans le constat d’huissier du 24 mai 2016, la note de Mme [L] du 4 juillet 2016, le courrier de M. [G] du 25 juillet 2016 et le constat du 3 octobre 2016 existaient et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition. L’expert a déposé son rapport le 19 décembre 2019.

08. Par jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné l’Eurl Lattanzio à payer à la Sci Balocodoc la somme de 45 097,42 euros au titre des travaux réparatoires ;

— condamné l’Eurl Lattanzio à payer à la Sci Balocodoc la somme de 9 294,88 euros au titre du préjudice locatif ;

— condamné l’Eurl Lattanzio à payer à la Sci Balocodoc la somme de 2 698,15 euros au titre du trop perçu sur honoraires ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— ordonné, pour le tout, l’exécution provisoire du jugement ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens seront supportés, en ce compris les frais d’expertise, à hauteur de 30 ' par la Sci Balocodoc et de 70 ' par l’Eurl Lattanzio et recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

09. Par déclaration du 09 février 2022, la Sci Balocodoc a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a condamné l’Eurl Lattanzio Environnement Architecture Urbanisme à lui payer la somme de 9 294, 88 euros au titre du préjudice locatif et en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

10. Dans ses dernières conclusions du 12 octobre 2022, la Sci Balocodoc (appelant à titre principal) demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

— infirmer le jugement du 14 décembre 2021 en ce qu’il n’a retenu que la somme de 9 294,88 euros au titre du préjudice locatif et l’a déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

— débouter l’Eurl Lattanzio de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société Lattanzio au paiement des sommes suivantes :

—  119 700 euros au titre du préjudice locatif ;

—  10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer le jugement du 14 décembre 2021 pour le surplus ;

— condamner l’Eurl au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure devant la cour d’appel et aux entiers dépens de l’instance.

11. Dans ses dernières conclusions du 13 juillet 2022, la Sarl Lattanzio (appelant à tire incident) demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 14 décembre 2021 en ce qu’il l’a condamnée à payer à la Sci Balocodoc la somme de :

—  800 euros au titre de la non-conformité des boites aux lettres ;

—  44 297,27 euros au titre des non-conformités des menuiseries sur rue ;

—  9 294,88 euros au titre des préjudices immatériels ;

—  2 698,15 euros au titre du trop-perçu d’honoraires ;

En conséquence,

— débouter la Sci Balocodoc de l’intégralité de ses demandes dirigées contre elle ;

— condamner la Sci Balocodoc à lui payer la somme de 5 720,40 euros TTC avec intérêts au taux contractuel de 3,5/10 000ème par jour de retard à compter de la mise en demeure du 16 septembre 2015 ;

— condamner la Sci Balocodoc à lui payer la somme de 546 euros TTC au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation anticipée ;

— condamner la Sci Balocodoc à lui payer une indemnité de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de la Scp Latournerie Milon Czamanski Mazille, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

12. L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 mai 2025.

13. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

14. A titre liminaire, il convient de rappeler au titre de la chronologie des faits que suivant contrat en date du 20 novembre 2013, la Sci Balocodoc a chargé le cabinet Lattanzio Environnement Architecte Urbanisme d’une mission complète de maîtrise d’oeuvre en vue de la restauration d’un immeuble, sis [Adresse 2] pour y établir un cabinet médical. En mars 2014 la Sci Balocodoc s’est portée acquéreur du premier étage, qui n’avait pas été mis en vente initialement, ce qui a nécessité de déposer un permis de construire modificatif. La déclaration d’ouverture de chantier est intervenue tardivement le 15 avril 2015, de sorte qu’il s’est avéré impossible de terminer le chantier à la date initialement convenue le 30 avril 2015, ce d’autant plus que la Sci Balocodoc est intervenue à plusieurs reprises en vue d’une modification des permis de construire. A la suite de retards dans le règlement de certaines situations d’entreprises et de notes d’honoraires non réglées à l’architecte, la société Lattanzio a pris l’initiative de mettre un terme au contrat le 30 septembre 2015. Le constat d’état des lieux dressé le 10 février 2016 par le cabinet d’architecture [P] [H] a permis de constater tant l’inachèvement du chantier qu’un certain nombre de malfaçons imputables à l’Eurl Lattanzio.

Sur le montant des travaux de reprise,

15. Dans le cadre d’un appel incident, diligenté après l’appel principal de la Sci Balocodoc sur le quantum de son préjudice locatif, la Sarlu Lattanzio Environnement Architecture Urbanisme critique le jugement entrepris qui l’a condamnée, sur le fondement de l’ancien article 1147 du code civil, à payer à la Sci Balocodoc la somme de 44 297, 27 euros au titre du défaut de conformité des menuiseries sur rue et celle de 800 euros au titre de la mise en conformité des boîtes aux lettres, soit un total de 45 097, 42 euros.

16. S’agissant des menuiseries, elle reproche au tribunal de lui avoir fait grief de ce qu’elle n’avait pas respecté les règles d’urbanisme et ne s’était pas conformée aux prescriptions du permis de construire, alors que les non-conformités qui ont été constatées en façade sont en réalité imputables aux travaux de la nouvelle équipe de maîtrise d’oeuvre.

17. Toutefois, force est de constater qu’aucun élément objectif du dossier ne permet d’imputer ces non-conformités à la seconde équipe de maîtrise d’oeuvre et que les constatations d’expertise rédigées par Mme [V] contreviennent à une telle analyse. En effet, elles indiquent que 'le lot menuiseries extérieures connaissait un taux d’avancement de 84% lorsque l’Eurl Lattanzio a quitté le chantier, que les menuiseries en façades étaient d’une couleur non conforme, que les habillages en tôle du patio et des cours intérieures étaient manquants et que l’emplacement pour les coffrets Edf et les boites aux lettres encastrées n’avait pas été prévu par l’architecte. L’expert judiciaire a précisé en outre que ' le remplacement des fenêtres sur rue, désormais conformes, avait été effectué postérieurement, soit durant la phase 2, par la société Miroiterie Rive Droite sous la direction du cabinet Biec pour un total de 44 297, 42 euros. Les coffrets Edf et les boîtes aux lettres avaient quant à eux été repris conformément aux prescriptions contractuelles dans les mêmes conditions'.

18. Il s’ensuit que les manquements contractuels relevés sont bien imputables à la Sarlu Lattanzio de sorte que le jugement déféré ne pourra qu’être confirmé en ce qu’il a condamné cette dernière à payer à la Sci Balocodoc la somme de 45 097, 42 euros au titre des travaux de reprise.

Sur l’éventuel trop-perçu par la société Lattanzio Environnement Architecture Urbanisme,

19. Dans le cadre du même appel incident, la société Lattanzio critique le jugement entrepris qui l’a condamnée à payer à la Sci Balocodoc la somme de 2 698, 15 euros au titre d’un trop-perçu d’honoraires, en se fondant sur le rapport d’expertise de Mme [V].

20. Pour ce faire, elle soutient que Mme [V] a oublié de comptabiliser les honoraires concernant l’établissement des déclarations préalables prévues dans le CCP de la maîtrise d’oeuvre et s’élevant à 7 700 euros TTC, conformément à la facture FA 100315, tout comme les visas qu’elle a réalisés pour une valeur totale de 3675 euros et qui ont été payés par la Sci Balocodoc. Elle ajoute que les sommes dues au titre de la direction du chantier doivent être portées à 15 120 euros TTC et non à 11 113, 20 euros TTC, comme la retenu à tort Mme [V], la durée des travaux ayant été dépassée du fait du comportement de l’entreprise. jusqu’au 16 septembre 2015.

21. De plus, selon la société Lattenzio, la totalité des avenants au contrat d’architecte s’élève à la somme de 7 300, 54 euros TTC et ses honoraires globaux à la somme de 22 752, 34 euros TTC ( 7 700+ 3675+4006, 80+7300,54) de sorte que la Sci Balocodoc reste lui devoir la somme de 6238, 40 euros. De plus, l’Eurl Lattanzio soutient que la Sci Balocodoc ne lui a pas réglé la somme de 3515, 06 euros HT, correspondant à l’avenant n°5 du 31 août 2015 et à l’avenant n°1 du 30 juillet 2014, outre la facture du 16 septembre 2015 d’un montant de 1251, 94 euros HT correspondant à l’avenant n°6. La société d’architecte en conclut que le montant des honoraires lui restant dû est de 4767 euros HT et donc de 5720, 40 euros TTC, avec les intérêts au taux contractuel de 3, 5/1000 à compter du 16 septembre 2015, date de la mise en demeure.

22. Enfin, l’Eurl Lattanzio expose qu’en application de l’article G9.2 du contrat de maîtrise d’oeuvre, en cas de résiliation anticipée du contrat aux torts du maître de l’ouvrage, l’architecte est en droit d’obtenir une indemnité égale à 20% de la partie des honoraires qui lui auraient été versés si sa mission n’avait pas été interrompue. Elle estime que si sa mission avait été menée jusqu’à son terme, elle aurait perçu la somme globale de 2275 euros HT, se décomposant comme suit :1400 euros HT au titre de l’assistance aux opérations de réception et 875 euros au titre du recollement du dossier des ouvrages exécutés de sorte que la Sci Balocodoc devra lui payer la somme de 455 euros HT au titre de l’indemnité de résiliation anticipée soit 546 euros TTC.

23. Pour ce qui est de la mission de base de l’architecte évaluée selon l’expert judiciaire Mme [V] à la somme de 66 593, 70 euros, il appert effectivement que n’a pas été comptabilisée en son sein la facture [Localité 6] 100315 d’un montant de 7700 euros TTC, correspondant selon l’Eurl Lattanzio à l’établissement des déclarations préalables prévues dans le CCP de la maîtrise d’oeuvre. Toutefois, cette facture n’est pas produite aux débats par l’appelante à titre incident et le cahier des conditions particulières ne prévoit pas expressément un quantum d’honoraires pour d’éventuelles ' déclarations préalables'. Pour ce qui est des sommes dues au titre de la partie 'visa', elles ont été comptabilisées par l’expert judiciaire à hauteur de 1312, 50 euros HT et aucun élément du dossier ne permet de voir majorer leur coût à 3675 euros TTC, dès lors que cette partie de la mission de l’architecte a été exécutée seulement à hauteur de 50%.

24. En outre, s’agissant des sommes dues au titre de la direction du chantier, aucun élément objectif ne permet de les voir majorer à 15 120 euros TTC, alors que l’expert judiciaire les a chiffrées à 11 113, 20 euros TTC, compte-tenu du fait notamment que la dernière réunion de chantier était intervenue le 22 juin 2015 et que dans ces conditions, l’architecte ne pouvait réclamer des honoraires au titre du temps passé au-delà de cette échéance.

25. Pour ce qui est des avenants, c’est à juste titre que le jugement déféré, conformément au raisonnement de l’expert judiciaire, n’a pas comptabilisé les avenants 5 et 6 non signés par la Sci Balocodoc et correspondant à du temps passé en août et septembre 2015, alors que comme indiqué précédemment, la dernière réunion de chantier a eu lieu le 22 juin 2015. Enfin, l’avenant n°1 du 30 juillet 2014, ayant été retenu par l’expert, la cour ne pourra que dire, conformément au rapport d’expertise judiciaire, que la Sci Balocodoc reste devoir au titre des avenants la somme de 12 375, 89 euros TTC, soit au total la somme globale de 78 970, 59 euros TTC à l’architecte.

26. Enfin, l’article G 9-2 du contrat d’architecte prévoit que lorsque la résiliation du contrat intervient à l’initiative de l’architecte et qu’elle est justifiée par le comportement fautif du maître de l’ouvrage, l’architecte a droit au paiement d’une indemnité égale à 20% de la partie des honoraires qui lui auraient été versés si sa mission n’avait pas été prématurément interrompue.

27. En l’espèce, il est patent que la rupture du contrat de maîtrise d’oeuvre par l’architecte a été motivée notamment par des retards de paiement du maître de l’ouvrage dans le règlement des honoraires, de sorte que les dispositions de l’article G-9-2 du contrat d’architecte sont applicables et que la Sci Balocodoc devra régler à ce titre à l’Eurl Lattanzio la somme de 546 euros TTC.

28. Il en résulte que la Sci Balocodoc est redevable de la somme globale de 79 516, 59 euros envers l’architecte ( 78 970, 59 + 546) et que par ailleurs elle a réglé à l’Eurl Lattanzio la somme de 82 214, 74 euros, soit un trop perçu d’honoraires de 2 698, 15 euros. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

Sur le préjudice locatif subi par la Sci Balocodoc,

29. La Sci Balocodoc critique pour sa part le jugement déféré qui a condamné l’Eurl Lattanzio à lui payer la somme de 9 294, 88 euros au titre de son préjudice locatif. Elle estime la somme qui lui a été allouée à ce titre nettement insuffisante et demande de voir condamner l’architecte à lui régler de ce chef la somme de 119 700 euros.

30. Elle explique qu’à raison de la location des 9 cabinets médicaux, elle aurait dû percevoir à compter du 1er juillet 2015, date prévue pour la réception de l’ouvrage, la somme mensuelle de 8 550 euros au titre des loyers. Toutefois, l’immeuble n’ayant été livré que le 17 novembre 2016, elle estime avoir subi une perte de loyers à hauteur de 119 700 euros (14 mois x 8 550).

31. L’expert pour sa part a retenu un retard cumulé de sept mois dans l’exécution du chantier entre le départ de l’architecte et la reprise des travaux, a fixé à 15 934 euros la perte de loyer au titre de l’année 2016 et en conséquence, a chiffré à 9294, 88 euros la perte locative effectivement subie par la Sci Balocodoc pour sept mois.

32. Si le retard de chantier évalué par l’expert judiciaire à sept mois à compter du départ de l’architecte le 30 septembre 2015 jusqu’à la reprise des travaux en avril 2016 n’est pas sérieusement contestable, il appert que la perte locative en résultant ne peut être prise en charge par L’Eurl Lattanzio que si celle-ci a commis une faute à l’origine du préjudice allégué.

33. Or force est de constater que cette faute n’est pas démontrée puisqu’il ressort des éléments de la procédure que cette résiliation est venue sanctionner des fautes imputables à la Sci Balocodoc elle-même, laquelle a réglé avec retard des situations transmises par l’architecte, a fait preuve d’immixtion fautive dans la gestion du chantier pour laquelle elle a été mis en garde à plusieurs reprises et a failli à son obligation légale de souscrire une assurance dommages ouvrage. La liquidation judiciaire de l’entreprise générale Construction et Rénovation a également contribué à ce retard, sans pour autant que cette situation soit imputable à l’Eurl Lattanzio.

24. Dans ces conditions, le retard dans l’exécution du chantier ne relevant pas de la responsabilité de l’architecte, la Sci Balocodoc sera déboutée de sa demande au titre des pertes locatives et le jugement déféré qui avait condamné l’Eurl Lattanzio à payer de ce chef à son adversaire la somme de 9294,88 euros sera infirmé.

Sur les autres demandes,

25. Au regard de l’équité, la cour ne modifiera pas les dispositions prises en application de l’article 700 du code de procédure civile. En cause d’appel, chacune des parties succombant en son appel principal ou incident, il n’y aura pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile S’agissant des dépens exposés en cause d’appel, chacune des parties supportera ceux restés à sa charge.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné l’Eurl Lattanzio Environnement Architecture Urbanisme à payer à la Sci Balocodoc la somme de 9 294, 88 euros au titre de son préjudice locatif,

Statuant de nouveau de ce chef,

Déboute la Sci Balocodoc de sa demande d’indemnisation au titre d’un éventuel préjudice locatif,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties supportera les dépens d’appel demeurant à sa charge.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,