COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 20 OCTOBRE 2025

N° RG 23/03833 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NMTN

[E] [L] épouse [W]

c/

[H] [R]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 juillet 2023 par le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] (RG : 1123000344) suivant déclaration d’appel du 09 août 2023

APPELANTE :

[E] [L] épouse [W]

née le 19 Avril 1975 à [Localité 7]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Laurent BENETEAU de la SCP SCPA BENETEAU, avocat au barreau de CHARENTE

INTIMÉE :

[H] [R]

née le 28 Février 1991 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Non représentée, assignée à personne physique à l’étude par acte de commissaire de justice

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Tatiana PACTEAU, conseiller

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Mme [E] [W], née [L], a donné en location à Mme [H] [R] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] suivant acte sous seing privé du 15 avril 2020, moyennant un loyer mensuel de 636,48 euros outre 23,52 euros de provision sur charges.

Par acte du 13 octobre 2022 Mme [W] a fait délivrer congé à Mme [R] pour le 14 avril 2023. Mme [R] s’est maintenue dans les lieux passé ce délai.

Par acte du 20 avril 2023, Mme [W] a fait assigner Mme [R] devant le tribunal judiciaire d’Angoulême aux fins, notamment, de voir constater la validité du congé pour motifs légitimes et sérieux et d’obtenir son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, outre le paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 5 juillet 2023, le tribunal judiciaire d’Angoulême a :

— déclaré nul et de non effet le congé délivré le 13 octobre 2022 par Mme [W] à Mme [R] ;

— débouté Mme [W] de l’ensemble de ses demandes ;

— dit que les entiers dépens seront supportés par Mme [W] ;

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Mme [W] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 9 août 2023, en ce qu’il a :

— déclaré nul et de non effet le congé délivré le 13 octobre 2022 par Mme [W] à Mme [R] ;

— débouté Mme [W] de l’ensemble de ses demandes ;

— dit que les entiers dépens seront supportés par Mme [W] ;

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Par dernières conclusions déposées le 12 octobre 2023, Mme [W] demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 juillet 2023 par le juge du contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angoulême.

Statuant à nouveau :

— prononcer la validité du congé délivré le 13 octobre 2022 à Mme [R] ;

— ordonner l’expulsion de sa personne, de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 660 euros par mois, jusqu’à son départ effectif des lieux et la remise des clés ;

— la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Mme [R] n’a pas constitué avocat. Elle a été assignée par remise de l’acte à l’étude.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 8 septembre 2025.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 25 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le litige se présente devant la cour dans les mêmes termes qu’en premier instance, qui a débouté l’appelante en l’absence de preuve quant aux motifs sérieux et légitimes fondant la délivrance du congé.

A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes des dispositions des articles 472 et 954 du code de procédure civile, lorsque l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés et doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels les premiers juges se sont déterminés, motifs que la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier.

Sur la validité du congé

En application de l’article 15'I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par exemple par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Il incombe au bailleur de prouver qu’à la date du congé pour motif légitime et sérieux, il pouvait justifier d’un intérêt légitime, né et actuel à délivrer ce congé.

L’appréciation du caractère légitime et sérieux relève du pouvoir souverain des juges du fond.

En l’espèce, le congé a été délivré pour défaut de paiement des loyers, défaut de justification de la souscription d’une assurance locative ainsi que de l’entretien annuel de la cheminée et absence d’accord préalable de la bailleresse pour la rénovation de la cuisine.

Sur les impayés de loyers

Le jugement déféré a relevé que Mme [L] ne produisait aux débats qu’un tableau qu’elle avait rédigé elle-même reprenant l’historique des paiements, ne permettant pas d’établir la preuve des impayés.

En appel, la bailleresse produit les relevés bancaires sur lesquels figurent les virements de l’intimée ainsi que les quittances de loyers, certaines mensualités ayant été réglées par espèce.

Elle soutient que les régularisations interviennent plusieurs semaines après la date de paiement du loyer : le mois d’octobre 2020, juin 2021 et octobre 2022 ont été régularisés plusieurs semaines après.

L’appelante produit également les courriels par lesquels elle a rappelé à Mme [R] les sommes manquantes et son obligation de payer le loyer au 8 de chaque mois : courriels des 12 décembre 2020, 10 mai 2021, 16 août 2021 et 17 février et 20 octobre 2022.

Il est également démontré que le reliquat du dernier loyer impayé n’a été versé qu’après la délivrance du congé.

L’obligation de payer les loyers et charges est une obligation essentielle du locataire. Il résulte de l’historique du solde de la locataire qu’au moins à cinq reprises entre décembre 2020 et octobre 2022, elle a manqué à son obligation de payer le loyer au terme convenu.

Sur la justification de la souscription d’une assurance locative et sur la justification de la souscription d’un contrat d’entretien annuel pour la cheminée

Le jugement déféré a rejeté ces motifs de congé réel et sérieux en ce que Mme [L] ne rapportait pas la preuve de leur véracité, ne procédant que par voie d’affirmation; ne produisant pas de lettre de mise en demeure d’avoir à souscrire une assurance habitation.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la locataire a l’obligation :

'd) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives,

e) de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.'

Si le bail prévoit effectivement en son article VII que la locataire est tenue chaque année de justifier la souscription d’une assurance, l’appelante ne justifie d’aucune mise en demeure qui lui aurait été adressée préalablement à la délivrance du congé, ni de la souscription en lieux et place de la locataire d’une telle assurance avec imputation sur le montant du loyer mensuel.

Le contrat de bail ne précise en outre aucune obligation à la charge de la locataire de souscrire un contrat d’entretien pour la cheminée et l’appelante ne produit aucun courrier par lequel elle lui aurait rappelé cette obligation.

Toutefois, il résulte du courriel du 25 janvier 2023 que suite à l’impossibilité pour l’entreprise mandatée par la bailleresse d’intervenir pour effectuer le ramonage de la cheminée, l’appelante a mis en demeure Mme [R] d’y procéder, en répondant à la demande de la société 'Cousin Bois', qui par courriel du 31 janvier 2023 a effectivement pris contact avec l’intimée. Toutefois, les courriels sont restés sans réponse, comme la délivrance du congé pour défaut de justification de la souscription d’une assurance locative, qui est une obligation fondamentale pour le locataire.

Sur les travaux de rénovation de la cuisine

Le jugement déféré a constaté que la réfection de la cuisine était un embellissement à la charge de la bailleresse ainsi que l’accord des parties sur le remboursement par Mme [L] de ces travaux par la réduction du loyer de 100 euros par mois.

Selon l''article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a notamment l’obligation :

'f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés'.

L’appelante soutient que l’accord donné pour un dégrèvement du loyer de 100 euros ne valait pas accord pour la réalisation des travaux dans la cuisine, dont elle n’a été informée qu’en juin 2020.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, l’accord ainsi donné pour permettre un remboursement des travaux engagés par la locataire ne peut constituer un accord sur leur réalisation mais traduit la seule obligation de la bailleresse à ses obligations d’entretien du logement dont elle était redevable a posteriori.

La réfection de la cuisine ne peut s’analyser en une transformation des locaux, mais après le refus de la bailleresse d’engager les travaux de réfection, la locataire ne pouvait lui soumettre la facture correspondante de 2.601,50 euros en date du 25 septembre 2020 la mettant devant le fait accompli sans qu’il y ait pu avoir différents devis et accord de la bailleresse non pas tant sur le principe des travaux mais sur leur nature et sur la temporalité de leur réalisation.

Il ressort en effet du courriel du 7 juillet 2020 adressé à la locataire que Mme [W] n’a pas donné son accord sur les travaux, rappelant qu’elle n’avait pas les moyens d’engager une telle dépense et alors qu’aucune indécence ou insalubrité de la cuisine n’était invoquée.

Il résulte ainsi que les retards dans le paiement des loyers, l’absence de réponse de la locataire quant à la souscription d’une assurance locative et à l’intervention d’une société de ramonage pour la cheminée ainsi que la réalisation des travaux d’embellissement dans la cuisine malgré le désaccord préalable de la bailleresse constituent des motifs graves et répétés justifiant la délivrance du congé pour motifs réels et sérieux.

Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

Il doit dès lors être constaté que le congé délivré est régulier et que Mme [R] est déchue, depuis le 15 avril 2023 de tout droit d’occupation sur l’appartement dont l’ appelante est propriétaire. Il convient, dès lors :

— d’ordonner l’expulsion de Mme [R] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

— d’autoriser l’appelante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [R]

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de fixer une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers et charges que Mme [R] aurait payé en cas de non résiliation du bail à compter du 15 avril 2023, le relevé bancaire de l’appelante ne portant trace d’aucun versement depuis cette date.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [R] partie perdante sera condamnée aux dépens ainsi qu’au versement à Mme [L] de la somme de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Valide le congé délivré le 13 octobre 2022 pour le 14 avril 2023 par application des dispositions de l’article 15.I de la Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,

Constate que Mme [R] est, depuis le 15 avril 2023 déchue de plein droit de tout titre d’occupation dans les lieux loués,

Ordonne l’expulsion de Mme [R] avec l’assistance, le cas échéant, de la force publique et d’un serrurier,

Dit qu’à défaut, par Mme [R] d’avoir libéré les lieux loués, Mme [L] est autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [R],

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant égal aux loyers et charges que Mme [R] aurait payé en cas de non validation du congé compter du 15 avril 2023 et jusqu’à la complète libération des lieux, et condamne Mme [R] à en acquitter le paiement intégral,

Condamne Mme [R] à payer à Mme [L] la somme de 3.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme [R] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,