COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 23 JUIN 2025

N° RG 24/05479 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-OCGI

[O] [I]

[B] [U]

c/

[W] [P] veuve [K]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 décembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 3] (RG : 24/00155) suivant déclaration d’appel du 18 décembre 2024

APPELANTS :

[O] [I]

né le 17 Mai 1956 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

[B] [U]

née le 14 Août 1958 à [Localité 4]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représentées par M^e Caroline MAZERES de la SELARL CAROLINE MAZERES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[W] [P] veuve [K]

née le 31 Août 1961 à [Localité 9]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Suivant acte sous seing privé du 29 mars 1990, Mme [W] [P] veuve [K] a donné en location à M. [O] [I] et Mme [B] [U] une maison située [Adresse 1] à [Localité 6].

2 – Par acte de commissaire de justice du 30 août 2022, Mme [P] a fait délivrer à M. [I] et Mme [U] un congé pour vente du logement, avec effet au plus tard le 31 mars 2023.

Elle a fait une offre de vente de 500 000 euros puis une seconde offre à 450 000 euros. Ces offres n’ont pas été acceptées par les locataires.

3 – À la date d’effet du congé, M. [I] et Mme [U], se sont maintenus dans les lieux.

4 – Par acte de commissaire de justice du 27 avril 2023, la propriétaire a saisi le juge des référés afin de constater la validation du congé.

5 – Par ordonnance de référé 1er août 2023, elle a été déboutée de sa demande. Mme [P] a interjeté appel de cette ordonnance.

Par décision du 3 avril 2024, la cour d’appel l’a déboutée de sa demande et a confirmé l’ordonnance du 1er août 2023 en toutes ses dispositions.

6 – Par acte du 15 mai 2024, Mme [P] a fait assigner M. [I] et Mme [U], devant le tribunal de proximité d’Arcachon aux fins, notamment, d’obtenir la validation du congé, la résiliation du bail et leur expulsion, outre le paiement d’une indemnité d’occupation.

7 – Par jugement contradictoire du 5 décembre 2024, le tribunal de proximité d’Arcachon a :

— constaté la validité du congé pour vendre délivré le 30 août 2022 par Mme [P] à effet au 31 mars 2023 à minuit portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] pour un montant de loyer initial de 564,06 euros ;

— constaté depuis le 31 mars 2023, l’occupation sans droit ni titre par M. [I] et Mme [U] du logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] ;

— débouté M. [I] et Mme [U] de leur demande de délai pour quitter les lieux ;

— condamné M. [I] et Mme [U] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 6] dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

— ordonné si besoin était, faute de départ volontaire des lieux passe ce délai, l’expulsion de M. [I] et Mme [U] ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— fixé à compter du 31 mars 2023 une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

— condamné en tant que de besoin M. [I] et Mme [U] à payer cette indemnité d’occupation à Mme [P] jusqu’à la libération effective des lieux constatée par la remise des clefs du logement ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chacune des parties gardera la charge de ses dépens ;

— rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit.

8 – M. [I] et Mme [U] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 18 décembre 2024, en ce qu’il a :

— constaté la validité du congé pour vendre qui leur a été délivré le 30 août 2022 par Mme [P] à effet au 31 mars 2023 portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] pour un loyer de 564,06 euros ;

— constaté depuis le 31 mars 2023, l’occupation sans droit ni titre par M. [I] et Mme [U] du logement situé à cette adresse ;

— débouté M. [I] et Mme [U] de leur demande de délai pour quitter les lieux;

— condamné M. [I] et Mme [U] à quitter les lieux loués dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

— ordonné faute de départ volontaire des lieux passé ce délai l’expulsion de M. [I] et de Mme [U] ainsi que de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique ;

— fixé à compter du 31 mars 2023 une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail ;

— condamné en tant que de besoin M. [I] et Mme [U] à payer cette indemnité d’occupation à Mme [P] jusqu’à la libération effective des lieux constatée par la remise des clés du logement ;

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code civil ;

— dit que chacune des parties gardera la charge de ses dépens ;

— rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit.

9 – Par dernières conclusions déposées le 5 mai 2025, M. [I] et Mme [U] demandent à la cour de :

— d’ordonner le report de l’ordonnance de clôture,

— déclarer M. [I] et Mme [U] recevables et fondés en leur appel.

Par conséquent :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Arcachon ;

— déclarer irrégulier le congé délivré par Mme [P] le 30 août 2022 à M. [I] et à Mme [U] ;

— condamner Mme [P] à verser à M. [I] et à Mme [U] la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral et de jouissance subis par eux, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et sur le fondement du décret 2002-120 du 30 janvier 2002.

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour d’appel considérerait le congé délivré le 30 août 2022 comme valable et régulier :

— accorder à M. [I] et à Mme [U] des délais de 12 mois pour quitter le logement sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En tout état de cause :

— condamner Mme [P] à payer la somme de 3 000 euros à M. [I] et à Mme [U] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

10 – Par dernières conclusions déposées le 25 avril 2025, Mme [P] demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d’Arcachon. Y ajoutant :

— condamner M. [I] et à Mme [U] au paiement au profit de Mme [P] d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [I] et à Mme [U] aux entiers dépens.

11 – L’instruction clôturée par ordonnance du 28 avril 2025, par accord des parties a été reportée, l’ordonnance de clôture rabattue et fixée à nouveau à la date de l’audience rapporteur du 12 mai 2025, avant les plaidoiries des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la validité du congé pour vente

12 – Le jugement est contesté en ce qu’il a retenu les revenus déclarés par la bailleresse à l’administration fiscale sur les années 2021 et 2022 sans vérifier leurs incohérences, faisant apparaître une retraite de 6.479 euros et des revenus fonciers de 7.657 euros concernant le bail litigieux sans autre revenus fonciers alors qu’elle règle sur cette même année deux avis de taxes d’habitation, un avis de taxe sur les logements vacants et cinq avis de taxes foncières.

Ses revenus tels qu’ils ressortent de l’avis d’imposition pour l’année 2022 font apparaître des pensions de retraite de 12.433 euros et des revenus fonciers de 7.009 euros alors que le loyer sur le bail litigieux n’a pas baissé, sans autre revenu foncier, réglant toujours sur cette même année cinq avis de taxes foncières sans les taxes d’habitation ni taxe sur les logements vacants.

Devant l’opacité des revenus réels de la bailleresse, ils sollicitent l’annulation du congé pour vente en raison de la protection qui leur est légalement due du fait de leur âge et de leurs revenus inférieurs au barème réglementaire sans que la bailleresse ne puisse solliciter la contre exception qui lui serait due du fait de ses faibles ressources.

13 – L’intimée se basant sur les déclarations et sur les avis d’imposition dont elle n’a eu réception qu’en 2024, résidant en Belgique, soutient que la somme de ses revenus fiscaux réels est en deçà du seuil d’imposition, le fait qu’elle soit propriétaire d’autres immeubles l’assujettissant à la taxe foncière ne préjugeant pas de la réalité ni du montant de ses revenus fonciers. Elle conteste toute régularisation d’une prétendue fraude fiscale, qui serait faite par le service des impôts par la notification d’un avis à tiers détenteur aux appelants, l’expliquant uniquement par ses difficultés à faire face à ses charges au regard de la faiblesse de ses propres revenus.

Sur ce :

14 – Selon l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, 'le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.'

15 – Aux termes de l’article 4 de l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif Annexes (Articles Annexe I à Annexe II), 'pour apprécier la situation de chaque ménage requérant au regard du plafond de ressources défini en annexe au présent arrêté, le montant des ressources à prendre en considération au cours d’une année donnée correspond à la somme des revenus fiscaux de référence au sens du 1° du IV de l’article 1417 du code général des impôts figurant sur les avis d’imposition de chaque personne composant le ménage.

Lorsque tout ou partie des revenus perçus par le ménage requérant au cours de l’année de référence n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire connaissant une législation fiscale propre, ce ménage doit produire un avis d’impôt sur le revenu, correspondant aux dispositions fiscales en vigueur qui réglementent l’impôt sur le revenu dans cet Etat ou de ce territoire, ou un document en tenant lieu, établi par l’administration fiscale de cet Etat ou de ce territoire.

(…) En cas d’impossibilité justifiée de se procurer un tel document, la présentation d’une attestation d’une autre administration compétente ou, le cas échéant, du ou des employeurs peut être admise. Ces documents doivent être traduits en français et les revenus convertis en euros.'

16 – Il n’est pas contesté que le congé pour vente a été délivré le 30 août 2022 à effet au 31 mars 2023 l’a été dans les délais, ni que les locataires bénéficient au moins pour l’un d’entre eux de revenus inférieurs au plafond légal permettant au couple de bénéficier de la protection rendant obligatoire pour l’intimée de faire des propositions de logements utiles, l’appel ne portant que sur l’appréciation des ressources de la bailleresse permettant de confirmer ou d’infirmer qu’elle se trouve en deçà du plafond légal la dispensant de ces propositions de relogement.

17 – L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’âge du locataire est apprécié à la date d’échéance du contrat de bail, le montant des ressources l’étant à la date de notification du congé ; il précise également que le montant des ressources doit être inférieur au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement.

18 – Ce plafond était pour l’année 2021 de 21. 139 euros et pour l’année 2022 de 21.878 euros. Le congé ayant été délivré le 30 août 2022 de sorte que l’année de délivrance du congé ou bien les ressources perçues pour les douze mois précédant ce congé qui sont à prendre en compte sont du 30 août 2021 au 31 juillet 2022.

Pour l’année 2021, Mme [Y] a perçu les sommes affichées dans son revenu fiscal de référence de 11.839 euros composés d’une pension retraite française de 6.479 euros et de revenus fonciers de 5.360 euros

Pour l’année 2022, elle a perçu les sommes la somme totale de 17.339 euros composée d’une pension retraite de 6.589 euros et de revenus fonciers nets de 4.906 euros.

19 – Il ne peut être déduit du paiement de 5 taxes foncières et 2 taxes d’habitation dont une concerne le logement litigieux et l’autre un bien à [Localité 7] qu’elle percevrait d’autres revenus fonciers qu’elle ne déclarerait pas de manière frauduleuse, aucune conséquence ne pouvant être tirée de la notification aux appelants de l’avis à tiers détenteurs sur la réalité de cette fraude.

20 – Les revenus des douze mois précédant la délivrance du congé s’établissent donc en soustrayant sept douzièmes des revenus de l’année 2022 et en ajoutant sept douzièmes de l’année 2021 à la somme de 15. 047,33 euros (11.839 – 6.906,09 + 10.114,41) somme inférieure au plafond des ressources pour une personne seule l’arrêté ministériel relatif à l’attribution de logement locatif conventionné ;

L’intimée ne produit toutefois aucune pièce fiscale justifiant des motifs de la saisie administrative à tiers détenteurs qui a été notifiée aux appelants pour un montant de 4.717 euros le 21 août 2024 alors qu’ils lui reprochent d’entretenir une opacité sur ses revenus déclarés.

21 – Par ailleurs, Mme [Y], résidante belge, ne produit aucune attestation fiscale de ce pays permettant d’attester du montant des revenus qu’elle aurait déclarés, notamment fonciers et qui viendraient se cumuler avec ceux déclarer en France, étant âgée de 61 ans au moment de la date d’échéance du contrat.

22 – Dans ces conditions, les revenus de Mme [Y] n’étant pas en totalité déclarés sur les années 2021 et 2022, les appelants pouvaient bénéficier de l’offre de relogement au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé sera déclaré irrégulier et le jugement infirmé de ce chef.

II – Sur les demandes en dommages et intérêts

23 – Les appelants font valoir les fautes de la bailleresse qui ne leur a pas délivré l’ensemble des quittances de loyer, n’a pas réglé les sommes dues (dépens et frais irrépétibles) au titre de la procédure en référé confirmée par la cour d’appel de Bordeaux le 3 avril 2024.

Ils soutiennent également qu’elle ne leur a pas délivré un logement décent pendant 4 mois d’avril à juillet 2024 en refusant d’intervenir pour réparer le dégât des eaux dans leur appartement les laissant sans eau froide ni chaude pendant toute cette période.

24 – L’intimée conteste ses fautes, rappelant que les appelants bénéficiaient de l’aide juridictionnelle, de sorte qu’ils n’ont pas été destinataires des sommes auxquelles elle a été condamnée en avril 2024 par la cour d’appel statuant en référé.

Elle confirme avoir donné l’ordre de faire des travaux dans le logement le 12 juillet 2024, l’entreprise étant intervenue 13 jours plus tard.

25 – Il ressort toutefois des échanges de courriels entre les conseils des parties que la bailleresse était au courant dès le courrier du 12 avril 2024 mais qu’elle n’est pas intervenue pour faire procéder à la recherche de fuite le 19 juin 2024, ce qu’ont du entreprendre les locataires par l’intermédiaire de leur assurance d’habitation, la propriétaire étant représentée par un commissaire de justice et que ce n’est que suite au courrier du conseil des locataires que l’intimée a accepté d’intervenir.

26 – Les appelants justifient d’un préjudice évident en ayant été coupé de toute alimentation en eau tant pour boire que pour assurer leur hygiène intime.

27 – La bailleresse ne produit pas la transmission des quittances de loyer conformément à l’obligation qui lui en est faite par l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle ne justifie pas non plus du paiement des frais mis à sa charge par le jugement déféré, les locataires bénéficiant d’une assurance protection juridique mais pas de l’aide juridictionnelle, contrairement à ce que soutient l’intimée.

27 – Pour compenser ces préjudices, il leur sera alloué une indemnité de 4.000 euros.

28 – Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

IV – Sur les dépens et les frais irrépétibles

29 – Mme [Y] partie perdante sera condamnée aux dépens outre le paiement à M. [I] et Mme [H] ensemble de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement déféré, y compris en ce qu’il a statué sur les dépens et les frais irrépétibles,

Déclare irrégulier le congé délivré par Mme [Y] le 30 août 2022 à effet au 31 mars 2023,

Condamne Mme [Y] à verser à M. [I] et Mme [U] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts

Condamne Mme [Y] à verser à M. [I] et Mme [U] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne Mme [Y] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,