COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/ 276

Rôle N° RG 24/14781 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BOCTW

[J] [P]

C/

E.P.I.C. 13 HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alice ARCHENOUL

M^e Pascale BARTON-SMITH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] en date du 28 Octobre 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/06896.

APPELANT

Monsieur [J] [P], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Alice ARCHENOUL de la SELARL CARLINI & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

E.P.I.C. 13 HABITAT, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 août 2021 à effet à la même date, l’établissement public 13 Habitat a consenti à M.[P] un logement situé à [Localité 10], moyennant un loyer initial mensuel de 401, 31 euros.

Par acte d’un commissaire de justice du 28 septembre 2023, l’établissement public 13 Habitat a fait assigner M.[P], M.[R] et M.[G] aux fins principalement de voir constater la résiliation judiciaire du bail, d’ordonner leur expulsion et de les voir condamner à une indemnité d’occupation.

Par jugement réputé contradictoire du 28 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] a :

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation consenti par l’établissement public 13 HABITAT a Monsieur [J] [P] sur le logement situe [Adresse 4]D9. appartement de type F4 au 1er étage, [Adresse 3] à [Localité 2] au tort du locataire,

— ordonné en conséquence à M. [J] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [J] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de M.[L] [R] et M. [Z] [G], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [J] [P] à verser à l’établissement public 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de six cent soixante-dix-huit euros et cinquante-neuf centimes (678.59 euros) à compter du présent jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

— débouté M. [J] [P] de sa demande d’indemnité de jouissance,

— condamné M. [J] [P] à verser à l’établissement public 13 HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M.[J] [P] aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge, faisant application de l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation et s’appuyant notamment sur des rapports d’intervention d’une enquêtrice assermentée des 07 juillet 2023 et 12 juillet 2023, a prononcé la résiliation judiciaire du bail en indiquant que M. [P] avait violé son obligation de résider effectivement dans les lieux loués au moins huit mois par an et de ne procéder à aucune sous-location. Il a ordonné son expulsion ainsi que celle de M.[R] et M.[G]. Il l’a condamné au versement d’une indemnité d’occupation.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M.[P] au titre d’un trouble de jouissance, indiquant que ce dernier n’avait pas répondu à plusieurs demandes de son bailleur et avait déplacé un rendez-vous. Il a précisé que le bailleur justifiait avoir effectué des travaux entre le 29 juin et le 07 juillet 2023. Il a ajouté, s’agissant d’un dégât des eaux intervenu en janvier 2024, que le bailleur justifiait d’un suivi de sinistre.

Par déclaration du 11 décembre 2024, M.[P] a relevé appel de cette décision ; il a transmis une annexe aux termes de laquelle il relève appel de tous les chefs du jugement.

L’établissement public 13 Habitat a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter, M.[P] demande à la cour :

— de débouter13 HABITAT de l’ensemble de ses demandes,

— de réformer le jugement rendu le 28 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection

du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en ce qu’il a :

— débouter M.[P] de sa demande d’indemnité de jouissance,

— condamné M.[P] à verser à l’établissement public 13 HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M.[P] aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Et statuant à nouveau :

— de condamner 13 HABITAT à lui verser la somme de 9.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— de condamner 13 HABITAT à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— de condamner 13 HABITAT aux entiers dépens.

Il indique avoir toujours occupé le logement mais avoir installé ses enfants et son ex-femme ailleurs, chez son frère, en raison de l’insécurité régnant dans la cité.

Il conteste toute sous-location, notant avoir uniquement prêté le logement à des connaissances de son ex-femme pendant quelques jours.

Il relève avoir communiqué à son bailleur l’adresse de son frère chez lequel il ne réside pas, mais chez lequel il comptait séjourner le temps des travaux.

Il précise être d’accord pour quitter les lieux.

Il expose avoir alerté son bailleur dès le 17 août 2021 des désordres affectant son logement et l’immeuble. Il reproche à son bailleur d’avoir violé son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparation. Il indique que son bailleur n’a pas remédié aux désordres, en dépit d’une réunion auprès d’un conciliateur le 08 juin 2023. Il soutient avoir subi trois dégâts des eaux, le dernier datant de janvier 2024. Il déclare que les travaux diligentés par son bailleur ont été insuffisants. Il note avoir vécu dans un logement inhabitable.

Il sollicite des dommages et intérêts équivalents à 50% du montant de son loyer hors charges.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter, l’établissement public Habitat 13 demande à la cour :

— de débouter M. [P] de son appel comme étant infondé et abusif,

— de confirmer le jugement rendu le 2024 en ce qu’il a:

' débouté M. [J] [P] de sa demande d’indemnisation au titre du trouble de jouissance

— condamné M. [J] [P] an paiement de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires'

— de condamner M. [J] [P] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais

irrépétibles exposes ainsi qu’aux entiers dépens.

Il souligne avoir diligenté une enquête après avoir été alerté par un de ses agents d’un possible défaut d’occupation des lieux par M.[P]. Il relève que l’enquête menée en juillet 2023 a établi que M.[P] ne résidait plus dans les lieux depuis longtemps et que l’appartement était occupé par trois hommes. Il soutient que la compagne de M.[P] a confirmé que ce dernier vivait avec elle et ses enfants à une autre adresse.

Il considère définitif le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts de M.[P].

Il conteste tout trouble de jouissance subi par M.[P] qui n’a jamais vécu dans le logement loué. Il ajoute que ce dernier, lorsqu’il avait évoqué des désordres, n’avait pas donné suite aux rendez-vous proposés et avait déplacé un rendez-vous fixé par la commission de conciliation.

Il conteste avoir manqué à ses obligations. Il déclare avoir apporté une réponse aux réclamations de son locataire, comme en témoignent diverses factures et note que le dégât des eaux déclaré le 20 janvier 2024 a été pris en charge par les assureurs.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 mai 2025.

MOTIVATION

M.[P] ne relève plus appel de la décision déférée en ce qu’elle a prononcé la résiliation judiciaire du bail à ses torts et en ce qu’elle a statué sur les conséquences de cette résiliation (expulsion, indemnité d’occupation).

Selon l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…).

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale (…).

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…);

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; (…)

Si les manquements du bailleur étaient établis, le locataire ne pourrait obtenir de dommages et intérêts que s’il démontrait avoir subi un préjudice.

Le logement attribué à M.[P] est situé au premier étage de la [Adresse 8] à [Localité 10]. Il s’agit d’un appartement F4, d’une surface habitable de 78,97 m² (et corrigée ou utile de 127, 70m²).

Le bailleur, qui avait été informé que le locataire n’occuperait pas son logement avec ses enfants, a fait intervenir une enquêtrice, Mme [Y]. Le 03 juillet 2023, cette dernière constatait la présence de trois noms de famille sur la boîte aux lettres correspondante au logement loué ; elle apprenait du voisinage que M. [P] n’occupait plus son logement depuis très longtemps et qu’il y avait des va-et-vient de personnes différentes dans les lieux, trois hommes s’y trouvant actuellement. Elle y rencontrait effectivement trois hommes le lendemain, l’un d’entre eux ayant l’un des noms mentionnés sur la boîtes aux lettres. Elle relevait que le logement était peu meublé et n’y voyait aucun effet personnel pouvant appartenir à des enfants ou à une femme. Elle indiquait que les trois hommes expliquaient payer un loyer à une femme, qui, contactée au téléphone, s’avérait être la compagne de M. [P]. Celle-ci se rendait alors dans les lieux loués avec M.[P]. L’enquêtrice notait que M. [P] lui expliquait qu’il n’occupait pas son logement car il attendait que le bailleur fasse des travaux. Alors qu’elle s’étonnait d’une telle explication, trouvant les lieux en bon état et s’interrogeant sur une possible sous-location, l’enquêtrice expliquait que M.[P] s’était mis en colère et l’avait mise dehors, après avoir supposé que [sa] soeur l’avait dénoncé ; il déclarait que ses enfants étaient scolarisés dans le 08ème [Localité 6]. L’enquêtrice relevait avoir entendu des éclats de voix dans le logement après en être sortie. Elle soulignait qu’un voisin lui avait ensuite expliqué que M. [P] n’occupait pas son logement, qu’il le sous-louait et qu’il passait uniquement de temps en temps.

Cette même enquêtrice était mandatée pour trouver la nouvelle adresse du locataire. Elle se rendait à une adresse du [Localité 1], où le voisinage lui indiquait, le 12 juillet 2023, que M. [P] y était domicilié avec sa femme et ses enfants, 'depuis longtemps'. Elle rencontrait enfin la compagne de M. [P], le 11 juillet 2023, qui lui indiquait vivre à cette adresse depuis environ deux ans et qu’ils ne voulaient plus vivre à la cité des [7] en raison de problèmes avec une famille.

Selon l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aucun état des lieux d’entrée n’est produit au débat.

M. [P], dans une lettre du 17 août 2021, exprimait certaines doléances qui ne sont pas en lien avec la décence des lieux loués. Il ne démontre pas le caractère inhabitable du logement.

M. [P] ne justifie pas du préjudice qu’il aurait subi, lié à des manquements de son bailleur puisqu’il ne démontre pas s’être installé lui-même dans le logement. Il ne démontre aucun préjudice de jouissance.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui a rejeté sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M. [P] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel. Ses demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de l’EPIC 13 HABITAT les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné M. [P] aux dépens et au versement de la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

M. [P] sera condamné à verser 200 euros à l’EPIC 13 HABITAT au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE M. [J] [P] au versement de la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles d’appel exposés par l’EPIC 13 HABITAT;

CONDAMNE M. [J] [P] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,