COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 26 MARS 2025

N° RG 23/03893 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NM2H

S.A.S. SENFRANCE

c/

S.A. NEXITY STUDEA

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 29 juin 2023 (R.G. 2023F00376) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 14 août 2023

APPELANTE :

S.A.S. SENFRANCE, immatriculée sous le numéro SIREN 894 664 572, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Khadim THIAM, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. NEXITY STUDEA, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 342 090 834, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Sophie STEFANUTTO-SELOSSE, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Patrice PUJOL, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

1. La société anonyme Nexity Studea a pour activité la gestion de résidences avec services qu’elle exploite en qualité de preneur commercial en vertu de baux commerciaux conclus avec les copropriétaires de ces résidences.

Selon huit conventions cadres d’hébergement, la société Nexity Studea a sous-loué à la société par actions simplifiée Senfrance divers logements dans les résidences qu’elle exploite ce, pour une période courant de décembre 2021 à novembre 2022.

A la fin de chacune des occupations des logements visés aux conventions cadres, la société Nexity Studea a adressé, aux fins de règlement, à la société Senfrance le détail du décompte des locations.

N’obtenant pas le règlement des sommes réclamées, la société Nexity Studea a fait délivrer à la société Senfrance une sommation de payer par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2023 puis, par acte du 27 février 2023, a assigné la société Senfrance devant le tribunal de commerce de Bordeaux en paiement de diverses sommes.

2. Par jugement réputé contradictoire du 29 juin 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a :

Condamné la société Senfrance à payer à société Nexity Studea la somme principale de 12 097,79 euros outre intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2023, et ce, jusqu’à parfait paiement,

Ordonné la capitalisation des intérêts, en vertu de l’article 1343-2 du code civil,

Condamné la société Senfrance à payer à société Nexity Studea la somme de 1,209,78 euros en application des stipulations de l’article 10/1 des conventions cadres régularisées entre les parties,

Condamné la société Senfrance à payer à société Nexity Studea la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société Senfrance aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration au greffe du 14 août 2023, la société Senfrance a relevé appel du jugement en ses chefs expressément critiqués, intimant la société Nexity Studea.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

3. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 30 octobre 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Senfrance demande à la cour de :

— déclarer les demandes de la société Senfrance recevables et bien fondées ;

A titre principal,

— constater l’état de vétusté des biens mis à la disposition de Senfrance ;

En conséquence, à titre subsidiaire,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 29 juin 2023,

Statuant sur le fond,

— débouter la société Nexity Studea de ses demandes, fins et prétentions à l’égard de la société Senfrance ;

A titre infiniment subsidiaire,

— constater que la société Senfrance a exécuté de bonne foi la convention cadre d’hébergement.

4. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 14 novembre 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Nexity Studea demande à la cour de :

— débouter la société Senfrance de l’ensemble de ses fins et prétentions ;

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— condamner la société Senfrance à payer à la société Nexity Studea la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Senfrance aux dépens.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 décembre 2024.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur le bien fondé de l’action contre la société Senfrance

5. La société Senfrance fait tout d’abord grief au tribunal de commerce de ne pas avoir relevé qu’il appartenait à la société Nexity Studea de mettre en cause les locataires responsables des dégradations qu’il lui est aujourd’hui demandé de prendre en charge ; elle rappelle à cet égard qu’elle n’était que l’intermédiaire entre l’intimée et les locataires, au travers de la convention cadre d’hébergement.

6. La société Nexity Studea répond que ce moyen est contraire aux stipulations du contrat qui lie les parties et qui confèrent à la société Senfrance la qualité de débitrice des sommes dues au titre des dégradations causées par ses propres clients.

Sur ce,

7. L’article 1103 du code civil dispose :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.»

Les huit conventions cadres d’hébergement conclues ente la société Nexity Studea et la société Senfrance ont pour objet de « permettre au client [la société Senfrance] de proposer des solutions d’hébergement à ses collaborateurs.»

Les articles 3 et 4 de ces conventions indiquent :

« L’exploitant [Nexity Studea] rappelle au client que l’occupant des lieux se trouve sous sa responsabilité légale et contractuelle (…) L’exploitant s’oblige à fournir le logement en bon état d’habitabilité et à effectuer les grosses réparations et le gros entretien ; toutefois, le client supportera la charge de ces travaux s’ils ont été rendus nécessaires par le fait, la négligence ou l’imprudence de l’occupant. (') Le client s’oblige à effectuer les menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations et l’entretien courant du logement. Le logement devra être restitué, à l’expiration du contrat, les lieux conformes à leur composition initiale et dans un état d’entretien et de propreté correspondant à un usage normal. Le client répond de toutes les dégradations survenues pendant la jouissance de l’occupant, à l’exclusion de celles résultant de la vétusté, de malfaçons, de vices de construction ou de la force majeure.»

8. Il résulte de ces éléments que la société Nexity Studea est bien fondée à réclamer à la société Senfrance la prise en charge des quelques travaux de remise en état visés dans les factures qui lui ont été adressées, étant au demeurant souligné que l’essentiel des sommes réclamées a pour objet les impayés de loyer dont les huit contrats versés aux débats établissent que la société Senfrance en est la débitrice exclusive ; les conventions prévoient en particulier, à l’article 8, le versement d’un dépôt de garantie par la société Senfrance et non par l’occupant et, aux articles 9 et 12, le paiement par l’appelante, des prestations hôtelières fournies aux occupants de son chef, ainsi que les loyers, désignés sous le terme de 'redevance'.

2. Sur le montant des sommes réclamées

9. La société Senfrance fait grief au jugement entrepris de l’avoir condamnée à payer à la société Nexity Studea la somme de 12.097,79 euros et soutient que les sommes réclamées au titre des réparations locatives ne sont pas justifiées puisqu’il n’a pas été pris en compte l’état de vétusté des locaux litigieux.

L’appelante ajoute que l’intimée ne rapporte pas la preuve de son préjudice.

10. La société Nexity Studea répond que les frais de remise en état sont de 1.171,36 euros, de sorte que l’essentiel de sa créance est constituée des impayés de loyers. Elle observe que l’appelante ne conteste donc pas être redevable de la somme de 10.926,43 euros.

L’intimée indique qu’elle justifie des réparations litigieuses en produisant les états des lieux et les factures afférentes.

Elle réclame enfin la confirmation du jugement en ce qu’il a fait application de l’article 10/1 des conventions cadres relatif aux pénalités sanctionnant les retards de paiement.

Sur ce,

11. Il doit être relevé que chacun des contrats conclus entre les parties comporte en annexe un état des lieux d’entrée ainsi qu’un état des lieux de sortie des logements concernés à [Localité 3], [Localité 5] et [Localité 4].

L’intimée verse à son dossier les décomptes de fin de location qui visent en particulier les interventions rendues nécessaires par les négligences des occupants, ainsi que les factures des intervenants et fournisseurs : Leroy Merlin (remplacement de différents éléments des sanitaires), Entreprise Baillout (remplacement de la fenêtre de la cuisine en double vitrage), Ikea (remplacement d’une chaise pivotante).

La société Nexity Studea produit également les factures relatives aux loyers impayés ainsi que le relevé, pour la période de décembre 2021 à novembre 2022, des mouvements du compte locataire de la société Senfrance ouvert dans ses livres.

12. L’examen de ces éléments met en évidence le bien fondé du montant de la réclamation principale de l’intimée, ainsi que sa prétention accessoire relative à la majoration des sommes impayées à hauteur de 10 %, étayée par les termes de l’article 10/1 des huit contrats versés à son dossier.

13. Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner la société Senfrance à payer les dépens de l’appel et à verser à la société Nexity Studea une somme de 3.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles de celle-ci.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement prononcé le 29 juin 2023 par le tribunal de commerce de Bordeaux.

Y ajoutant,

Condamne la société Senfrance à payer à la société Nexity Studea la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Senfrance à payer les dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président