COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 JANVIER 2026

N° RG 25/00979 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OFIL

[X], [P] [Y]

c/

[T] [O] épouse [V]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 30 janvier 2025 par le Président du TJ de BERGERAC (RG : 24/00155) suivant déclaration d’appel du 24 février 2025

APPELANT :

[X], [P] [Y]

né le 27 Septembre 1981 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Victor DOTAL de la SELARL SELARL PIPAT – DE MENDITTE – DELAIRE – DOTAL, avocat au barreau de PERIGUEUX

INTIMÉ E :

[T] [O] épouse [V]

née le 04 Avril 1979 à [Localité 5] (47)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Alexandre LEMERCIER de la SELARL LEMERCIER AVOCAT, avocat au barreau de PERIGUEUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Selon contrat du 20 janvier 2021, M. [X] [Y] a donné à bail à Mme [T] [V] un local à usage de bureaux, sis [Adresse 2], composé d’une pièce d’environ 30m2 avec une petite vitrine, et un étage comprenant une pièce et des toilettes, destiné à l’installation d’une agence immobilière, moyennant un loyer de 300 euros par mois.

2 – Par acte du 3 août 2021, Mme [V] a fait dresser procès-verbal par commissaire de justice, pour faire constater que la partie du local située au premier étage se trouvait à l’état de chantier.

3 – Par acte du 12 avril 2022, elle a fait sommation à M. [Y] de réaliser les travaux et notamment la remise en état des toilettes à l’étage dans le délai d’un mois et par acte séparé en date du même jour a fait assigner son bailleur en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bergerac.

4 – Par ordonnance de référé du 20 juin 2023, le tribunal judiciaire de Bergerac, a, notamment :

— condamné M. [Y] à réaliser l’ensemble des travaux permettant de mettre à disposition, dans un bon état d’entretien, l’ensemble du local visé au contrat de bail (rez-de-chaussée et premier étage), cette obligation étant assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

— précisé que cette astreinte provisoire serait liquidée à la demande de la partie la plus diligente par la juridiction l’ayant ordonnée, et dans la limite maximale de 10 000 euros ;

— rejeté la demande reconventionnelle de constatation des effets de la clause résolutoire ;

— rejeté la demande de condamnation de Mme [V] au paiement de la somme provisionnelle de 3 900 euros correspondant à la partie des échéances locatives non réglées.

5 – M. [Y] ayant donné congé à sa locataire, celle-ci a quitté les locaux le 19 janvier 2024 et a fait réaliser un constat des lieux le même jour par un commissaire de justice.

6 – Par acte du 7 août 2024, Mme [V] a fait assigner M. [Y], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bergerac aux fins, notamment, d’obtenir la liquidation de l’astreinte et sa condamnation au paiement des sommes de 9 200 euros au titre de la liquidation de l’astreinte et 3 000 euros a titre de dommages et intérêts provisionnels à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices au fond.

7 – Par ordonnance de référé contradictoire du 30 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Bergerac a :

— condamné M. [Y] à payer à Mme [V] la somme de 3 680 euros en liquidation de l’astreinte ;

— débouté Mme [V] de sa demande de provision ;

— débouté M. [Y] de sa demande reconventionnelle d’amende civile et de dommages-intérêts formulées pour procédure abusive ;

— débouté Mme [V], et M. [Y] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé à chacune des parties la charge de ses dépens.

8 – M. [Y] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 24 février 2025, en ce qu’elle a condamné M. [Y] à payer à Mme [V] la somme de 3 680 euros en liquidation de l’astreinte.

9 – Par dernières conclusions déposées le 18 août 2025, M. [Y] demande à la cour de :

— prononcer l’infirmation de l’ordonnance de référé du 30 janvier 2025 (n° RG 24/00155) en ce qu’elle a condamné M. [Y] à payer à Mme [V] la somme de 3 680 euros en liquidation de l’astreinte.

Statuant de nouveau :

— juger que l’ordonnance du 20 juin 2023 n’a pas pu être exécutée dans le délai de quinze jours impartis compte-tenu du comportement obstruant de la locataire et de l’absence de disponibilité des artisans sollicités durant l’été 2023.

En conséquence :

— débouter Mme [V] de l’intégralité de ses demandes pécuniaires, fins et prétentions ;

— condamner Mme [V] à payer à M. [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [V] aux entiers dépenses dont ceux éventuels d’exécution.

10 – Par dernières conclusions déposées le 22 octobre 2025, Mme [V] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Bergerac, le 30 janvier 2025, en ce qu’elle a

— retenu le principe de la liquidation de l’astreinte à l’encontre de M. [Y] ;

— débouté M. [Y] de sa demande reconventionnelle d’amende civile et de dommages-intérêts formulées pour procédure abusive ;

— infirmer l’ordonnance des chefs suivants en ce qu’elle a :

— condamné M. [Y] à payer à Mme [V] la somme de 3 680 euros en liquidation de l’astreinte ;

— débouté M. [V] de sa demande de provision ;

— débouté M. [V] et M. [Y] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé à chacun des parties la charge de ses dépens.

Statuant de nouveau :

— déclarer recevable et bien fondée Mme [V], en toutes ses demandes, fins et prétentions.

Par conséquent :

— dire que l’astreinte doit être liquidée en totalité ;

— condamner M. [Y] à payer à Mme [V] une somme de 9 200 euros au titre de la liquidation de l’astreinte ;

— condamner M. [Y] à payer à Mme [V] une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices au fond ;

— débouter M. [Y] de toute demande plus ample ou contraire ;

— condamner M. [Y] à payer à Mme [V] une somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des constats d’huissier de référé et de référé aux fins de liquidation de l’astreinte et les éventuels frais d’exécutions.

11 – L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 10 novembre 2025, avec clôture de la procédure au 27 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

12 – Par l’effet de l’appel principal et des appels incidents respectifs, la cour est saisie de l’entier litige soumis au tribunal.

Sur la demande de liquidation de l’astreinte

13 – Au soutien de l’infirmation de l’ordonnance déférée qui a ordonné la liquidation partielle de l’astreinte provisoire fixée dans l’ordonnance du 20 juin 2023, l’appelant soutient que le défaut d’exécution des travaux ordonnés dans le délai de quinze jours impartis résulte du comportement obstruant de la locataire et de l’absence de disponibilité des artisans sollicités durant l’été 2023.

Il justifie son intervention en août pour les travaux de plomberie, installation des toilettes, eau fonctionnelle (WC et robinet), électricité, plâtrerie et octobre 2023 pour la finition des travaux pour la peinture. Il soutient que du fait de la période estivale et des contraintes d’agenda des artisans, ces derniers n’ont pas été en mesure de répondre favorablement aux travaux qu’il a sollicités dès la signification de l’ordonnance du 20 juin 2023 et qu’en conséquence, Il a contacté la locataire avant même la signification de l’ordonnance début juillet 2023 pour réaliser lui-même une partie des travaux.

Il soutient que l’exécution a été rendue impossible du fait de Mme [V] qui a rendu le chantier difficile d’accès, n’a pas cherché de compromis pour laisser son propriétaire faire lui-même les travaux en dehors des horaires qu’elle avait proposés et a contribué à envenimer les relations avec son propriétaire.

14 – L’intimée soutient tout d’abord que tous les travaux ordonnés n’ont pas été réalisés dans les délais fixés par l’ordonnance, et verse le procès verbal de constat des lieux qu’elle fait réaliser le 1er août 2023, un mois après la signification de l’ordonnance ayant ordonné la réalisation des travaux ainsi que celui réalisé le jour de son départ.

Elle conteste les moyens soulevés par l’appelant mettant en cause les obstructions dont elle serait à l’origine pour retarder la réalisation des travaux.

Sur ce

15 – Aux termes de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, 'le montant de l’astreinte provisoire est liquidée en tenant compte des comportements de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie d’une cause étrangère.'

16 – Pour ordonner la liquidation partielle de l’astreinte, le premier juge s’est fondé sur l’exécution partielle des travaux qui avaient été ordonnés au bailleur en tenant compte des freins mis à l’intervention des sociétés de travaux par la locataire, ayant par ailleurs relevé que le bailleur ne rapportait pas la preuve qu’il avait tenté de contacter des artisans pour réaliser les travaux au plus vite mais qu’aucun n’était disponible.

17 – Il n’est pas contesté que la décision rendue par le juge des référés a été signifiée au bailleur par acte d’huissier en date du 4 juillet 2023 et que le délai ouvrant droit à astreinte a commencé à courir le 20 juillet 2023.

18 – L’appelant détaille les travaux réalisés avant l’entrée dans les lieux, qui est sans emport par rapport aux obligations mises à sa charge par l’ordonnance du 20 juin 2023 et ceux réalisés postérieurement pour attester de leur réalisation totale au moins d’octobre 2023.

19 – Toutefois, comme l’a rappelé en détail le premier juge, tirant les conséquences du constat du commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, date à laquelle elle a quitté les lieux définitivement faisant apparaître plusieurs pièces en chantier, les travaux de plâtre n’ayant pas été terminés, l’obligation de réaliser des travaux tels que fixée par l’ordonnance du 20 juin 2023 n’a été que partiellement exécutée 6 mois après le délai qui lui avait été fixé.

20 – L’appelant fait valoir le retard dans la réalisation des travaux inhérent à la locataire en ce qu’elle :

21 – aurait restreint la venue des artisans aux seuls horaires de certains week-end en dehors des jours et soirs de la semaine, ce que confirme en partie l’intimée, ayant préféré qu’il intervienne sur les plages horaires d’ouverture de l’agence dont le samedi matin et ayant voulu être présente pour tous les travaux, alors que M. [Y] a dès le départ précisé qu’il souhaitait intervenir en soirée uniquement.

En appel, il justifie de la difficulté de trouver des entreprises disponibles pour intervenir dans le délai de 15 jours, voire un mois à compter de l’audience de référé par la production des attestations de l’entreprise Kientzy (travaux de plâtrerie), Havard, Botton pour des travaux de chauffage et plomberie, [I] [U] et Electrochoc pour des travaux d’électricité et l’entreprise Monge.

22 – n’aurait pas honoré les horaires proposés pour ouvrir aux entreprises mandatées, ce qu’attestent M. [G] pour la pose de cloisons doublage et M. [K]. Toutefois l’appelant ne produit pas la preuve de ce qu’un rendez préalable avait bien été fixé au jour et à l’heure à laquelle ces deux personnes se sont déplacées, l’intimée soutenant au contraire que M. [Y] la prévenait la veille pour le lendemain, ne lui permettant pas toujours d’être présente,

23 – aurait obstrué les locaux et la zone de travaux dans la seule volonté de compliquer la réalisation de travaux. Il produit les attestations d’amis venus l’aider selon lesquelles Mme [V] a disposé une bâche agrafée à la balustrade obstruant le haut de l’escalier et limitant le passage de moitié, rendu difficile avec des matériaux lourds et encombrants (M. [A], M. [L], M. [K], M. [C]), un sac important de déchets ménagers entreposé avec un tas de planches pendant plusieurs semaines rendant le passage des intervenants aux travaux dangereux (M. [E], le père de l’appelant, M. [S] [Y], M. [K], M. [H]) mais aussi une table et des chaises sur une terrasse du bâtiment ne faisant pas partie des lieux loués (M. [W]).

Mme [V] verse des échanges de sms avec M. [Y] dans lesquels il lui demande les 4 et 6 juillet 2023 de retirer les bâches, ce qu’elle s’est s’engagée à faire le 5 juillet, ayant conscience de la dangerosité. L’obstruction par les bâches n’a duré que du 4 au 8 juillet, ce que confirment les attestations versées par l’appelant qui évoquent la journée du 8 juillet aucune autre réclamation n’ayant été faite par la suite.

24 – aurait été insultante, humiliante et menaçante à son encontre, l’ensemble des personnes ayant attesté sur l’obstruction de l’accès au logement ayant également relaté des propos injurieux tenus par la locataire.

Si Mme [V] verse de nombreux SMS échangés entre les parties entre novembre 2018 et février 2022 dans lesquels le ton entre les parties était correct sans aucune insulte, ces échanges sont antérieurs à la procédure initiée par l’intimée.

Elle produit également 2 attestations d’une amie Mme [B] et d’un client, M. [R] qui étant venus à l’agence pendant la présence d’artisans pour l’une et de M. [E] pour l’autre font état d’absence d’animosité.

L’appelant verse également la plainte qu’il a déposée le 8 octobre 2023 à la gendarmerie de [Localité 4] relatant l’ensemble des incidents évoqués dans la présente procédure et la difficulté pour lui de réaliser des travaux dans ces circonstances.

25 – Il résulte de l’ensemble de ces pièces qu’au vu du délai de 15 jours laissés par le premier juge à la veille de la période estivale, M. [Y] démontre avoir eu des difficultés à engager des entreprises pour venir faire les travaux, qu’il disposait avec des amis de la possibilité de les réaliser, mais que l’intimée a posé des conditions d’horaire un peu trop contraignantes pour lui permettre de tenir le délai des 15 jours, occupant un emploi ne lui permettant pas d’intervenir sur de nombreuses plages horaires laissés par Mme [V] en dehors des samedis matins.

26 – En conséquence, au vu des justificatifs produits en appel, la décision sera infirmée et Mme [V] déboutée de sa demande de liquidation d’astreinte.

Sur la demande provisionnelle au titre d’un préjudice

27 – L’intimée sollicite l’infirmation de l’ordonnance qui a rejeté sa demande provisionnelle d’indemnisation d’un préjudice de jouissance, et fait valoir que le logement donné à bail ne présentait pas les équipements nécessaires à leur exploitation et leur occupation (absence de toilettes, pas d’accès à l’étage, défaut d’isolation), qu’elle a du engager deux procédures pour que le bailleur exécute les travaux obligeant à recevoir des clients dans une agence en chantier et que cela a eu des répercussions sur l’image de sa société. Dans le cours de la procédure, elle a déposé plainte le 24 janvier 2023 en raison du vol de certains panneaux de l’agence 'A Vendre’ et la façade de son nouveau local a été taggé, sans pouvoir démontrer que l’appelant en serait à l’origine.

28 – M. [Y] s’oppose à cette condamnation provisionnelle, rappelant que la locataire était informée de la tenue du local et de ce que des travaux étaient nécessaires pour terminer l’aménagement de la pièce à l’étage, ayant accepté de baisser le loyer mensuel de 200 euros.

Sur ce

29 – Selon l’article 835 alinéa 2, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

30 – Il est sans conteste que Mme [V] a occupé un local commercial qui ne répondait pas au descriptif figurant dans le bail souscrit : pièce 'environ 30m2 avec petite vitrine et étage comprenant 1 pièce et toilettes, et qu’elle était en contact avec M. [Y] depuis novembre 2018 et suivait ainsi la réalisation des travaux, au courant de ce qu’au jour de prise d’effet du bail restait encore des travaux à réaliser.

31 – Le bail a été conclu le 20 janvier 2021 et Mme [V] a attendu le 12 avril 2022 pour engager une procédure à l’encontre de M. [Y], celui-ci ayant répondu à la sommation délivrée le même jour que l’assignation, par l’intermédiaire de son conseil qu’il avait besoin de 4 mois, lui ayant ainsi laissé du temps pour réaliser les travaux.

32 – Il convient dès lors de retenir la faute de M. [Y] qui n’a pas été diligent dans la réalisation des travaux de l’étage et des toilettes entre le 20 janvier 2021 et le 20 juin 2023, date à laquelle le juge des référés a fixé une obligation de réaliser les travaux dans un délai de 15 jours sous astreinte. Il ne peut s’exonérer de son obligation de délivrer un logement conforme au descriptif dans le bail par la seule connaissance de la locataire de l’état du logement lors de la signature et de son entrée dans les lieux.

33 – En revanche, Mme [V] ne démontre pas le préjudice subi du fait de la réalisation des travaux dans l’agence, les frais de procédure faisant partie des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile qu’elle a sollicité devant le juge des référés comme en appel.

34 – Pendant le temps de réalisation des travaux, elle ne démontre pas avoir subi un préjudice autre que celui de la présence naturelle d’artisans ni une atteinte à son image du fait de la réalisation des travaux dans l’agence, ni de ce que son chiffre d’affaire en aurait été impacté,

35 – Dès lors, en réparation du comportement fautif de l’appelant retenu pour la période comprise entre le 20 janvier 2021 et le 20 juin 2023, il sera alloué à Mme [V] la somme de 1.000 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

36 – La charge des dépens sera laissée à chaque partie et les demandes au titre des frais irrépétibles rejetées.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Dans les limites de sa saisine,

Infirme l’ordonnance déférée sur la liquidation de l’astreinte liquidée et en ce qu’elle a débouté Mme [V] de sa demande d’indemnité provisionnelle au titre du préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau des chefs de l’ordonnance déférée et y ajoutant

Déboute Mme [V] de sa demande en liquidation d’astreinte,

Condamne M. [Y] à verser à Mme [V] la somme provisionnelle de 1.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,

Déboute M. [Y] et Mme [V] de leur demande au titre des frais irrépétibles,

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,