République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 02/10/2025

****

N° de MINUTE : 25/711

N° RG 23/03904 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VCGP

Jugement (N° 22-000595) rendu le 03 Juillet 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]

APPELANTE

Madame [B] [C]

née le 29 Janvier 1981 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Marine Craynest, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/23/001669 du 28/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIMÉE

EPIC Partenord Habitat

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Sandra Vansteelant, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 17 juin 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025 après prorogation en date du 25 septembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 mai 2024

****

Par acte sous seing privé du 22 janvier 2010, Partenord Habitat a donné à bail à Mme [B] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel global de 472,21 euros.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception daté du 15 février 2021, Mme [C] a informé Partenord Habitat de désordres affectant son logement portant sur des infiltrations d’air, en lien avec un défaut d’isolation, au niveau des fenêtres, des murs et du sol l’obligeant à calfeutrer les fenêtres avec une planche en bois et des tissus et engendrant des factures d’électricité élevées.

Par courrier en date du 16 avril 2021, Partenord Habitat lui a indiqué procéder à la vérification de l’étanchéité et à la révision de ses fenêtres ainsi qu’au renforcement de la voûte se situant sous son logement afin d’éviter les déperditions de chaleur.

Parallèlement, Mme [C] a informé son fournisseur d’énergie et a obtenu une aide du FSL et la mise en place d’un échéancier pour le surplus.

Le 13 avril 2021, le service Hygiène et Santé de la commune de [Localité 8] a contrôlé le logement de Mme [C] et constaté qu’une attestation de sécurité électrique incluant la vérification de la mise à la terre établie par un professionnel devait être fournie (éclairage à sécuriser dans la cuisine, le couloir et les chambres – fils électriques volants, la prise électrique située à côté du point d’eau dans la salle de bain doit être supprimée ou installée à plus de 60 cm de celui-ci, prise non raccordée à la terre…) ; que la fenêtre de la chambre 3 en façade arrière ne se fermait pas correctement ce qui occasionnait des entrées d’air parasites ; que les fenêtres du salon et de la salle à manger présentaient encore un défaut d’étanchéité ce qui occasionnait des entrées d’air parasites et qu’un moyen de chauffage permanent et suffisant devait être installé dans la salle de bain.

Le bailleur a été informé de son obligation de remédier aux désordres dans un délai de 5 semaines.

Par courrier en date du 14 septembre 2021 adressé à Mme [C], le service Hygiène et Santé de la commune de [Localité 8] a indiqué qu’à la suite de la visite de contrôle du 24 août 2021 et malgré plusieurs interventions auprès du bailleur, les fenêtres du salon et de la salle à manger présentaient un défaut d’étanchéité occasionnant des entrées d’air parasites et de l’humidité était détectée au bas du mur de la porte-fenêtre de la salle à manger. Le bailleur a été informé de son obligation de remédier aux désordres dans un délai de 5 semaines.

Par courrier en date du 17 novembre 2021 adressé à Mme [C], le service Hygiène et Santé de la commune de [Localité 8] a indiqué qu’à la suite de la visite de contrôle du 18 octobre 2021, il avait été constaté que les travaux demandés avaient été réalisés et qu’aucune anomalie n’avait été détectée. Il a conclu à la conformité du logement à la réglementation en vigueur.

Saisi par Mme [C], M. [I] [R], conciliateur de justice, a dressé un constat d’échec de la tentative de conciliation le 2 décembre 2021.

Un procès-verbal de constat a été établi le 27 décembre 2022 par Me [X], huissier de justice.

Par acte du 21 septembre 2022, Mme [C] a fait assigner Partenord Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing aux fins de le voir condamné au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, à remédier aux désordres affectant le logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard, outre la diminution du montant du loyer en principal à la somme de 238,49 euros.

Suivant jugement en date du 3 juillet 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré irrecevable en raison de la prescription la demande indemnitaire formulée par Mme [C] au titre du préjudice subi antérieurement au 21 septembre 2019 ;

Déclaré le surplus des demandes formulées par Mme [C] recevables ;

Débouté Mme [C] de l’ensemble de ses demandes ;

Débouté Partenord Habitat de sa demande reconventionnelle en paiement ;

Débouté Partenord Habitat de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

Débouté Mme [C] de sa demande d’indemnité formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté Partenord Habitat de sa demande d’indemnité formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [C] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 22 août 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a :

Déclaré le surplus des demandes formulées par Mme [C] recevables ;

Débouté Partenord Habitat de sa demande reconventionnelle en paiement ;

Débouté Partenord Habitat de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

Débouté Partenord Habitat de sa demande d’indemnité formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Partenord Habitat a constitué avocat le 26 septembre 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2024, Mme [C] demande à la cour de :

Infirmer le jugement du 3 juillet 2023, sauf en ce qu’il a débouté Partenord Habitat de sa demande reconventionnelle ;

Statuer à nouveau afin de :

Faire droit à l’ensemble des demandes de Mme [C] ;

Débouter Partenord Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner Partenord Habitat à verser à Mme [C] la somme de 6 650 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamner Partenord Habitat à réaliser les travaux suivants sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois après la signification de la décision à intervenir, à savoir :

Infiltrations d’air au niveau des fenêtres du logement,

Défaut d’isolation des sols du logement,

Remédier à la présence d’humidité,

Absence de persiennes aux fenêtres,

Système de chauffage bruyant,

Finaliser la gouttière de Mme [C] afin d’éviter que les eaux se déversent sur le système électrique du portail,

Réparer le système de fermeture du portail électrique donnant accès au parking,

Subsidiairement, ordonner avant-dire droit une expertise judiciaire du logement de Mme [C] afin de déterminer les travaux à réaliser compte tenu des désordres décrits ci-dessus ;

Ordonner la diminution du montant du loyer en principal à la somme de 238,49 euros de laquelle il conviendra de déduire le montant des APL perçus, et ce dans l’attente de la réalisation des travaux ou de la mutation de la locataire ;

Condamner Partenord Habitat à verser à M^e Craynest la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700°2 du code de procédure civile, à charge pour elle de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle pour la procédure d’appel ;

Condamner Partenord Habitat aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2024, Partenord Habitat demande à la cour de :

Confirmer le jugement du 3 juillet 2023 en ce qu’il a :

Jugé que Mme [C] ne rapporte pas la preuve que le bailleur aurait failli à ses obligations envers elle et engagé sa responsabilité ;

Constaté que le service communal d’hygiène a considéré en novembre 2021 que le logement ne présentait aucun désordre ;

Jugé que le procès-verbal de constat n’est pas probant ;

En conséquence, débouter Mme [C] de l’ensemble de ses demandes et notamment sa demande tendant à voir condamner Partenord Habitat au paiement de la somme de 6 650 euros en réparation du préjudice de jouissance, et de réalisation de travaux sous astreinte ;

Débouter Mme [C] de sa demande tendant à voir réduire le montant des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux ;

Réformer le jugement en ce qu’il a débouté Partenord Habitat de sa demande reconventionnelle et condamné Mme [C] au remboursement de la somme de

1 086,53 euros correspondant au coût des travaux supportés par Partenord Habitat et liés aux interventions de Mme [C] ;

Condamner Mme [C] au paiement de la somme de 500 euros pour procédure abusive et vexatoire ;

Ordonner la compensation entre les sommes qui pourraient être mises à la charge de Partenord Habitat et les condamnations prononcées à l’encontre de Mme [C] ;

Condamner Mme [C] au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [C] au entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande principale de condamnation du bailleur à effectuer des travaux lui incombant dans le cadre de son obligation de délivrance et de maintien d’un logement décent, avec diminution du loyer dans l’attente de la réalisation et la demande subsidiaire d’expertise avant-dire droit

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 20-1 de la même loi dispose que 'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.'

sur les demandes nouvelles tendant à finaliser la gouttière de Mme [C] afin d’éviter que les eaux se déversent sur le système électrique du portail et la demande de réparation du système de fermeture du portail donnant l’accès au parking

Ces demandes nouvelles sont adressées au bailleur, non pas au titre du rapport locatif direct de l’appartement loué, mais au titre des parties communes, étant précisé qu’il n’est pas contesté que l’office public de l’habitat Partenord serait le seul propriétaire de l’immeuble.

La locataire produit des photographies, lesquelles sont à elles seules insuffisantes à établir l’existence des désordres.

En outre, en l’absence de demande d’intervention au bailleur à ce sujet, la locataire n’établit pas le manquement de son bailleur à son obligation d’entretien du bien loué, et par extension, des parties communes.

Cette demande nouvelle, non fondée en fait, sera rejetée.

sur le défaut d’isolation des sols

Il résulte du courrier de la mairie de [Localité 8] du 4 mai 2021 que la locataire a déclaré que les sols du salon et de la salle à manger, ainsi que la chambre 1 en façade arrière et la fenêtre de la chambre 2 présenteraient un défaut d’isolation.

Pour autant, alors que le contrôle du 13 avril 2021 du service communal d’hygiène et de santé a mis en évidence des désordres soumis au bailleur, il n’a pas constaté l’existence de désordres relatifs à un défaut d’isolation du sol.

La locataire ne produit aucun autre élément de nature à établir que les sols de son habitation présenteraient un défaut d’isolation, étant précisé que la production de trois factures mensuelles d’électricité en plein hiver est inopérante, à elle seule, à établir le défaut de performance énergétique.

Sur la question d’un éventuel défaut de performance énergétique, puisqu’en filigrane, il semble que ce soit ce dont se plaint la locataire, la cour rappelle que le décret du 18 août 2023 a inclus dans les normes de décence de l’habitat locatif un niveau de performance minimale, sanctionné par une interdiction locative progressive après diagnostic réglementé, dont il n’est pas discuté en l’espèce.

Le jugement qui a rejeté toute demande de travaux au titre de l’isolation des sols sera confirmé.

sur la présence d’humidité

Au regard des éléments produits, il apparaît que de l’humidité a été relevée par le service communal d’hygiène et santé le 24 août 2021 au bas du mur de la porte fenêtre de la salle à manger et qu’à la suite du contrôle du 18 octobre 2021, il n’y avait plus d’anomalie.

Le procès-verbal établit par huissier le 27 décembre 2022 ne fait aucunement état de constat ou de relevé d’humidité.

Les allégations de la locataire selon lesquelles les deux prises électriques et le corps de la VMC seraient dessellées du mur par l’effet de l’humidité ne sont corroborées par aucune autre constatation de l’huissier, notamment quant à l’état des murs autour de ces zones, étant précisé que l’huissier en a pris des clichés photographiques.

Dans ces conditions, les quatre photographies, non datées, non identifiées, de traces noirâtres et de piquetages noirs sur fond blanc sont inopérantes à démontrer que le bien serait humide.

Il s’ensuit que la matérialité de ce désordre n’est pas démontrée.

Au surplus, alors que le bailleur allègue sans le démontrer que la locataire aurait reconnu qu’elle bouchait les aérations des fenêtres et la VMC, il sera rappelé que le maintien d’une ventilation efficace est nécessaire à l’évacuation de l’humidité naturellement produite par l’occupation des lieux à usage d’habitation.

Le jugement qui a rejeté toute demande de travaux de réfection de désordres liées à un taux d’humidité excessif sera confirmé.

sur l’absence de persiennes aux fenêtres

Pour rejeter cette demande, le premier juge a exactement relevé que le bailleur n’était pas tenu à l’obligation de délivrer un bien dont les fenêtres seraient assorties de fermetures supplémentaires de type persienne.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

sur le système de chauffage bruyant

Pour rejeter cette demande, le premier juge a exactement relevé qu’aucune pièce du dossier ne mettait pas en évidence le caractère anormalement bruyant du système de chauffage, la cour relevant au surplus qu’aucune des pièces produites n’en fait état.

Le jugement sera confirmé sur ce point

sur les infiltrations d’air au niveau des fenêtres du logement

Au cours de plusieurs contrôles du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 8] réalisés en 2021 à la demande de la locataire, il a été constaté que les fenêtres du salon et de la salle à manger, ainsi que celle de la chambre 3 en façade, présentaient un défaut d’étanchéité.

Lors du dernier contrôle du 18 octobre 2021, il a été constaté que les travaux demandés au bailleur à plusieurs reprises avaient été réalisés et qu’aucune anomalie n’avait plus été constatée.

Le bailleur justifie ainsi de plusieurs interventions facturées consistant à vérifier les fenêtres par ajustage, éventuellement après démontage, graissage et joints de silicone.

Or, la locataire se plaint de la persistance de ce désordre et produit un procès-verbal de constat d’huissier du 27 décembre 2022 relevant un défaut d’étanchéité du châssis à l’air de quatre fenêtres.

S’il est exact que la locataire ne justifie pas d’une nouvelle demande d’intervention au bailleur après le dernier contrôle du service communal d’hygiène et de santé, il n’apparaît pas non plus que le bailleur, déjà informé de la faiblesse de ses installations à ce sujet, justifie d’une intervention nouvelle relative à l’étanchéité des fenêtres depuis l’assignation du 21 septembre 2022, date à laquelle il a été officiellement interpellé sur ce point.

En outre, les interventions ont consisté essentiellement en la pose de joint de silicone, dont il est permis de s’interroger, à l’instar de la locataire, sur l’efficacité dans le temps, ce d’autant plus que le bailleur a dû être rappelé à ses obligations à plusieurs reprises par le service communal dédié, en raison de l’inefficacité de ses interventions identiques précédentes.

La locataire démontre, par conséquent, la persistance des désordres, ainsi que la faiblesse des interventions du bailleur.

En revanche, il résulte de la situation présentée à la cour que les travaux nécessaires pour que les fenêtres du logement loué soient protégées contre les infiltrations d’air parasites et présentent une étanchéité à l’air suffisante, conformément aux dispositions de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux normes de décence des logements, demeurent à établir.

Il sera, dès lors, fait droit à la demande subsidiaire de la locataire de mesure d’instruction confiée à un technicien, consistant dans une moindre mesure que l’expertise demandée, en une consultation, s’agissant d’une question purement technique ne nécessitant pas d’investigation complexe, telle qu’exposée au dispositif de la présente décision.

La locataire en demande de la mesure d’instruction bénéficiant de l’aide juridictionnelle, elle sera dispensée de consignation et les frais occasionnés par la mesure d’instruction seront avancés par l’Etat, en application des dispositions de l’article 40 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Sur les autres demandes

Dans l’attente de la réponse de l’expert consulté, il sera sursis à statuer sur la demande de travaux au niveau des fenêtres et de diminution du loyer avant la réalisation des travaux mais également s’agissant de la demande de la locataire d’indemnisation d’un préjudice de jouissance, la demande reconventionnelle du bailleur en remboursement des travaux effectués et pour procédure abusive, ainsi que celles relatives aux frais du procès.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant par dispositions mixtes,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de l’office public de l’habitat Partenord à réaliser des travaux sous astreinte dans le logement loué à Mme [B] [C] relatifs au postes suivants :

— Défaut d’isolation des sols du logement

— Remédier à la présence d’humidité

— Absence de persiennes aux fenêtres

— Système de chauffage bruyant

Déboute Mme [B] [C] de sa demande nouvelle de condamnation de l’office public de l’habitat Partenord à réaliser des travaux sous astreinte relatifs aux postes suivants :

— Finaliser la gouttière de Mme [C] afin d’éviter que les eaux se déversent sur le système électrique du portail,

— Réparer le système de fermeture du portail électrique donnant accès au parking,

Et statuant avant-dire droit,

Sursoit à statuer sur les autres demandes soumises à la cour,

Ordonne une mesure d’instruction judiciaire de type consultation portant sur la question purement technique ne nécessitant pas d’investigation complexe suivante :

Quels sont les travaux nécessaires pour remédier, de façon pérenne, aux infiltrations d’air constatées au niveau des fenêtres du logement en cause, afin que le bien loué satisfasse aux normes de décence imposant une protection contre les infiltrations d’air parasites et une étanchéité à l’air suffisante, conformément aux dispositions de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002

Commet pour y procéder M. [J] [P], expert inscrit près la cour d’appel de Douai (Mèl : [Courriel 7]) aux fins de :

— réunir les parties, assistées éventuellement de leurs conseils, dans le logement loué à Mme [B] [C] par l’office public de l’habitat Partenord au [Adresse 3] à [Localité 9] et les entendre contradictoirement en leurs explications,

— procéder à l’examen des fenêtres du logement, décrire leur état avant de procéder à la rédaction de la consultation technique sollicitée,

— faire toutes observations utiles

Dit que Mme [B] [C] sera dispensée de consigner cette somme et que les frais occasionnés par la mesure d’instruction seront avancés par l’Etat,

Dit que la consignation écrite de la consultation sera déposée au greffe de la cour et adressée à chacune des parties avant le 15 janvier 2026,

Renvoie l’affaire à la mise en état électronique du 6 mars 2026 à 9 heures,

Réserve les dépens.

Le greffier

Harmony Poyteau

Le président

Cécile Mamelin