COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 23 AVRIL 2026

N° RG 23/05318 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NQWI

[N] [L]

c/

[Y], [W], [V] [L]

[G] [Q] [A] [F] épouse [L]

S.C. SOCIETE CIVILE [1]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée aux avocats.

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 20/09463) suivant déclaration d’appel du 26 novembre 2023

APPELANT :

[N] [L]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Olivier COULEAU de la SELARL GUIGNARD & COULEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[Y], [W], [V] [L]

né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 1]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

[G] [Q] [A] [F] épouse [L]

née le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

S.C. SOCIETE CIVILE DOMAINE DE [2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

Représentés par M^e Luc BRASSIER, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Bénédicte LAMARQUE, conseillère, faisant fonction de Présidente

Emmanuel BREARD, conseiller,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

Greffière stagiaire : [X] [M]

En présence de : [U] [C], auditeur de justice

[H] [O], auditrice de justice

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. La SCI [1] a été constituée les 26 et 27 décembre 1979 entre M. [Y] [L] (25 parts), Mme [P] [L], née [F] (25 parts) et M. [N] [L] (50 parts). M. [Y] [L] a été désigné en qualité de gérant.

Le 14 mars 1980 la société a acquis une propriété rurale sise commune de [Localité 3], lieu-dit [Adresse 4] comprenant une maison de maître, divers bâtiments et dépendance, un chai.

En 2005, M. [N] [L] a fait part de son intention de se retirer de la société, proposant le rachat de ses parts sociales pour 650 000 euros, ce que refusaient ses associés.

Par ordonnance du 23 octobre 2006, la demande de désignation d’un expert a été déclarée irrecevable, aucun projet de cession avec demande d’agrément n’ayant été présentée.

Le 12 février 2007, l’assemblée générale réunie a émis une réserve consistant en l’établissement des comptes sociaux entre associés et avec les tiers.

Le 28 janvier 2008 M. [N] [L] a, à nouveau, été débouté, son action étant considérée comme n’entrant pas dans le cadre prévu par l’article 1843-4 du code civil.

Par jugement du 18 octobre 2011, à la demande de M. [N] [L], son retrait a été autorisé, une expertise a été prescrite pour la détermination de la valeur de ses droits sociaux. Le jugement a été confirmé par arrêt du 28 janvier 2014.

Le 5 mars 2019, le rapport était déposé.

2. Par acte du 20 novembre 2020, M. [N] [L] a fait assigner la SCI [1] et les époux M. [Y] et Mme [P] [L] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d’obtenir la condamnation de la SCI au remboursement de la somme de 200 654 euros et de voir constater les infractions aux lois et règlements, la violation des statuts et les fautes de gestion commises par la SCI et M. [Y] [L] ainsi que l’existence d’un préjudice à son encontre.

Par ordonnance du 6 septembre 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux a déclaré prescrites les demandes indemnitaires formées à l’encontre de M. [Y] [L] à hauteur de 50 000 euros au titre de l’absence de comptabilité, de 116 208 euros au titre de la perte de chance et de 115 116,50 euros au titre d’avantages personnels et a rejeté les autres demandes.

Par ordonnance du 11 avril 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux a déclaré prescrites les demandes formées à l’encontre de M. [N] [L] en dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la location illicite d’une partie du [1] ou au titre du refus de participer aux frais d’entretien du Domaine et au titre des dégradations commises sur le Domaine. Cette décision a été confirmée par un arrêt du 12 janvier 2023.

3. Par jugement contradictoire du 23 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— fixé la valeur de la part de M. [N] [L] à la somme de 1 464,79 euros, soit pour 50 parts, 73 239,50 euros ;

— fixé à la somme de 200 654 euros, incluant le compte-courant de 127 414,50 euros, le montant de remboursement de la valeur des droits sociaux de M. [N] [L] dans la SCI [1] ;

— condamné la SCI [1] à rembourser à M. [N] [L] la somme de 200 654 euros correspondant à la valeur de ses parts sociales et au montant de son compte courant d’associé ;

— dit que le prix sera payable dans un délai de cinq ans, avec intérêts au taux légal à compte de la décision à intervenir ;

— débouté M. [N] [L] du surplus de ses demandes ;

— débouté la SCI [2], M. [Y] et Mme [P] [L] du surplus de leurs demandes ;

— fait masse des dépens, comprenant les frais d’expertise et dit qu’ils seront supportés à concurrence de 50% par le demandeur et de 50% par les défendeurs.

4. M. [N] [L] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 26 novembre 2023, en ce qu’il a :

— fixé la valeur de la part de M. [N] [L] à la somme de 1 464,79 euros, soit pour 50 parts, 73 239,50 euros ;

— fixé à la somme de 200 654 euros, incluant le compte-courant de 127 414,50 euros, le montant de remboursement de la valeur des droits sociaux de M. [N] [L] dans la SCI [1] ;

— condamné la SCI [1] à rembourser à M. [N] [L] la somme de 200 654 euros correspondant à la valeur de ses parts sociales et au montant de son compte courant d’associé ;

— dit que le prix sera payable dans un délai de cinq ans, avec intérêts au taux légal à compte de la décision à intervenir ;

— débouté M. [N] [L] du surplus de ses demandes ;

— débouté la SCI [2], M. [Y] et Mme [P] [L] du surplus de leurs demandes ;

— fait masse des dépens, comprenant les frais d’expertise et dit qu’ils seront supportés à concurrence de 50% par le demandeur et de 50% par les défendeurs.

5. Par dernières conclusions déposées le 15 janvier 2025, M. [N] [L] demande à la cour de :

— déclarer M. [N] [L] recevable et bien fondé en son appel.

Y faisant droit :

— confirmer le jugement du 23 novembre 2023 en ce qu’il a :

— fixé la valeur de la part de M. [N] [L] à la somme de 1 464,79 euros, soit pour 50 parts, 73 239,50 euros ;

— fixé à la somme de 200 654 euros, incluant le compte-courant de 127 414,50 euros, le montant de remboursement de la valeur des droits sociaux de M. [N] [L] dans la SCI [1] ;

— condamné la SCI [1] à rembourser à M. [N] [L] la somme de 200 654 euros correspondant à la valeur de ses parts sociales et au montant de son compte courant d’associé ;

— débouté la SCI [2], M. [Y] et Mme [P] [L] du surplus de leurs demandes ;

— infirmer le jugement du 23 novembre 2023 en ce qu’il a :

— dit que le prix sera payable dans un délai de cinq ans, avec intérêts au taux légal à compte de la décision à intervenir ;

— débouté M. [N] [L] du surplus de ses demandes ;

— fait masse des dépens, comprenant les frais d’expertise et dit qu’ils seront supportés à concurrence de 50% par le demandeur et de 50% par les défendeurs.

Statuant à nouveau :

à titre principal :

— débouter la SCI [1] de sa demande de délai de paiement.

À titre subsidiaire :

— fixer le point de départ du délai de 5 ans de l’article 12 des statuts de la SCI à la date du dépôt du rapport d’expertise de M. [K], soit le 5 mars 2019.

En tout état de cause :

— constater les infractions aux lois et règlements, la violation des statuts et les fautes de gestion commises par le gérant de la SCI [1], M. [Y] [L] ;

— constater l’existence d’un préjudice subi par M. [N] [L] du fait de ces infractions, violations et fautes de gestion.

En conséquence :

— condamner M. [Y] [L] à payer à M. [N] [L] la somme de 575 000 euros au titre des fautes de gestion commises par le gérant de la SCI [1] ;

— condamner solidairement la SCI [1], M. [Y] et Mme [P] [L] à verser à M. [N] [L] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la SCI [1], M. [Y] et Mme [P] [L] aux dépens, en ce compris les frais des diverses expertises intervenues.

6. Par dernières conclusions déposées le 22 février 2024, la SCI [1] et les époux M. [Y] et Mme [P] [L] demandent à la cour de :

— débouter M. [N] [L] de l’ensemble de ses prétentions ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— fixé la valeur de la part de M. [N] [L] à la somme de 1 464,79 euros, soit pour 50 parts, 73 239,50 euros ;

— fixé à la somme de 200 654 euros, incluant le compte-courant de 127 414,50 euros, le montant de remboursement de la valeur des droits sociaux de M. [N] [L] dans la SCI [1] ;

— condamné la SCI [1] à rembourser à M. [N] [L] la somme de 200 654 euros correspondant à la valeur de ses parts sociales et au montant de son compte courant d’associé ;

— dit que le prix sera payable dans un délai de cinq ans, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— débouté M. [N] [L] du surplus de ses demandes ;

— l’infirmer en ce qu’il a :

— débouté la SCI [1], M. [Y] et Mme [P] [L] du surplus de leurs demandes ;

— fait masse des dépens comprenant les frais d’expertise et dit qu’ils seront supportés à concurrence de 50% par le demandeur et de 50% par les défendeurs.

Statuant à nouveau :

— condamner M. [N] [L] à payer à M. [Y] et à Mme [P] [L] les somme de :

—  10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et en réparation du préjudice moral subi ;

—  5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en première instance ;

— condamner M. [N] [L] à payer à M. [Y] et Mme [P] [L] et à la SCI [1] la somme de 5 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [N] [L] en tous les dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût des frais et honoraires de l’expertise judiciaire, dont distraction est requise au profit de M^e Luc Brassier, Avocat aux offres de droit.

7. L’affaire a été fixée à l’audience du 12 janvier 2026 avec clôture le 29 décembre 2025.

8. L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 12 mars 2026. L’instruction a été clôturée par ordonnance du 26 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur le délai de rachat de la valeur des parts sociales et du compte courant associé de M. [N] [L]

9. L’appelant conteste le point de départ du délai de cinq ans retenu par le premier juge pour lui voir verser la valeur des parts sociales et de son compte courant associé qui ne peut être le jugement selon lui mais le 5 mars 2019, date du dépôt du rapport d’expertise qui a fixé la valeur de ces parts, correspondant à la date à laquelle les intimés ont eu connaissance des sommes qu’ils allaient devoir verser, étant par ailleurs d’accord depuis 2021 pour y procéder.

10. Les intimés sollicitent la confirmation du jugement déféré rappelant les carences et l’obstination de l’appelant responsable des délais de la procédure ayant permis au premier juge de constater l’accord sur la valeur du prix de rachat.

Sur ce

11. L’article 12-I des statuts de la SCI mentionne l’obligation de payer les droits de l’associé retrayant dans les cinq ans, sans préciser le point de départ de ce délai.

12. Si l’expertise permet de fixer la valeur des parts sociales, elle ne suffit pas à rendre la créance exigible et dès lors que les parties n’ont pas fait homologuer leur accord dans un protocole, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que le délai de cinq ans pour verser les sommes non contestées à M. [N] [L] courait à partir du jugement, date à laquelle la créance est devenue certaine, exigible et liquide.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

II – Sur les demandes en dommages et intérêts formées par M. [N] [L] à l’encontre de M. [Y] [L], gérant

13. Au soutien de l’infirmation du jugement déféré, l’appelant soulève les fautes de gestion de M. [Y] [L] qui aurait laisser volontairement dépérir la propriété de la SCI.

Il met en regard l’expertise de la valeur vénale du bien réalisée par le notaire en 2005 comprise entre 1.220.000 euros et 1.525.000 euros et celle réalisée par l’expert judiciaire en 2019 appliquant un abattement de 25% sur la valeur vénale en raison de l’absence d’entretien, puis de nouveau 40% en raison d’un risque de glissement de terrain compte tenu de la zone de carrières souterraines dans laquelle se trouve l’immeuble.

Il évalue ainsi son préjudice au regard de la diminution de la valeur de ses parts sociales directement liée à la dévalorisation du bien possédé par la SCI.

Il conteste toute responsabilité dans la mauvaise gestion de la SCI, les appels de fonds pour des travaux d’envergure datant d’octobre 2007 alors qu’il avait déjà fait part de sa demande de retrait depuis deux ans et qu’en tout état de cause, il ne peut lui être reproché d’avoir refusé de participer au financement de travaux alors qu’il n’en avait pas l’obligation.

14. Les appelants sollicitent la confirmation de la décision déférée.

Sur ce

15. La propriété de la SCI comprend 15 parcelles de terrain pour une superficie totale de 4 hectares 47 ares et 23 centiares, dont une maison de maître, un chai, une maison de gardien, une serre, une piscine et un terrain de tennis.

16. S’agissant de la position de l’entière propriété dans une zone de carrières souterraines pouvant générer des mouvements de terrain plus ou moins prévisibles ayant conduit l’expert judiciaire à appliquer une décote de 40% de la valeur vénale du bien, l’expert relève que le domaine étant dans une zone de protection du patrimoine, tous travaux de démolition sont soumis à l’approbation de l’architecte des bâtiments de France.

L’appelant ne démontre pas la faute de gestion de M. [Y] [L] dans la minoration de la valeur vénale due au risque naturel de mouvements de terrains, qui affecte également les propriétés voisines du domaine. Il n’est pas contesté que des travaux de confortement très importants de la falaise seraient nécessaires pour que celle-ci ne s’effondre pas sur les habitations situées en bas de parcelle.

C’est par une juste appréciation des éléments produits que le tribunal a estimé qu’il ne saurait être imputé à M. [L] cette dépréciation liée à l’érosion de la falaise sur laquelle est implanté le domaine et alors que M. [N] [L] a refusé de voter à partir de 2006 et notamment lors de l’assemblée générale du 12 février 2007 la réalisation de certains travaux destinés à ralentir cette érosion, travaux qui ne pouvaient eu égard à leur importance que résulter d’une délibération conjointe des associés doublée d’un concours financier.

17. L’appelant se réfère à la valeur vénale du terrain estimée par Maître [B], notaire, en 2005, qui en la fixant entre 1.220.000 et 1. 525 000 euros n’a pas précisé si elle tenait compte de sa situation géologique particulière, n’étant au demeurant pas venu sur place, ce qui n’est pas contesté par l’appelant, la valeur de cette expertise ne dépendant pas uniquement de son caractère notarié mais des conditions réelles dans lesquelles elle a été réalisée afin de prendre en compte toutes les spécificités du terrain, déjà présentes en 2005.

18. S’agissant du manque d’entretien pendant 15 ans, l’expert judiciaire chargé de l’évaluation des parts après s’être rendu sur place avec un expert immobilier a constaté pour appliquer une décote de 25% de la valeur vénale :

— sur la maison de maître : un manque d’entretien généralisé et décrit un très grand nombre de désordres, des infiltrations dans la couverture nécessitant une rénovation importante, des volets endommagés, les peintures extérieures des boiseries à refaire, un défaut de fonctionnement du chauffage et un affaissement de la cave.

— sur le chai, un manque d’entretien et la présence de fissures,

— une impossibilité à évaluer la serre et la piscine, vouées à la démolition,

— le délabrement de la maison du régisseur.

Il convient de rappeler que la maison a été occupée à compter du 31 juillet 2003 par M. [R] [E], suivant bail professionnel souscrit avec M. [N] [L] qui n’en avait pas les pouvoirs et que la SCI a du faire expulser par décision de justice du 20 mai 2008.

L’expert a également constaté les travaux effectués par la SCI en 15 ans, à savoir : la construction d’un mur de soutien sur toute la façade côté Garonne, la plantation de 120 arbres sur le domaine pour l’embellir et fixer la terre, la construction d’un tennis et d’une piscine, l’entretien de la propriété avec motoculteur, tondeuse, tracteur et tronçonneuse avec les frais inhérents à l’achat et à l’utilisation des matériels ainsi que l’entretien de la maison de maître pour une occupation partagée avec l’appelant.

19. Le premier juge a parfaitement relevé par ailleurs que M. [N] [L] était opposé au paiement de sa quote-part des travaux d’un montant total de 3. 552.120 euros d’après le devis de la société [3] du 5 décembre 2008, pour la construction d’un mur de soutènement après l’effondrement de la falaise le 23 septembre 2006 ainsi que pour la réparation des toitures du domaine évaluée à 846.311,95 euros suivant devis de Bat Renov en date du 24 juillet 2007, ayant été sollicité par courrier du 6 octobre 2007.

20. L’appelant ne démontre dès lors aucune faute de gestion de M. [Y] [L] qui a vu l’ensemble du domaine se déprécier au fil des années du fait tant de la situation géologique du terrain, des conditions climatiques que de l’importance des concours financiers nécessaires à sa restauration qu’aucun des associés ne pouvait assumer seul, étant rappelé que l’appelant détenait 50% des parts, voire ensemble, laissant ainsi le bien se déprécier au détriment de la SCI et de l’ensemble des associés.

21. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

III – Sur les demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive

22. Il ne peut être soutenu que la longueur de la procédure initiée en 2006 par M. [N] [L] pour faire valoir sa demande de retrait de la SCI a été abusive ni que les conclusions et arguments soutenus de sa part l’auraient été de mauvaise foi ou de manière injurieuse en citant l’enfant de M. [L] enterrée sur le domaine et en refusant toute procédure amiable, aucun des associés n’ayant eu intérêt à voir le bien se déprécier ni l’incertitude peser sur l’avenir de la propriété ou des parts de l’associé retrayant.

23. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

IV- Sur les dépens et les frais irrépétibles

24. Succombant en son appel, M. [N] [L] sera condamné aux dépens sans qu’il soit nécessaire d’infirmer le jugement déféré qui a partagé par moitié entre les associés les frais d’expertise conformément à leur quote-part respective dans la SCI, ainsi qu’au versement à l’ensemble des intimés de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement déféré

Y ajoutant

Condamne M. [N] [D] à verser à M. [Y] [L], Mme [P] [L] et la SCI [4] la somme globale de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel,

Condamne M. [N] [L] aux dépens dont distraction au profit de Maître Luc Brassier.

Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, conseillère faisant fonction de Présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.