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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 24/01530 – N° Portalis DBVG-V-B7I-E2LM

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 23 août 2024 – RG N°24/00099 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE VESOUL

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Philippe MAUREL et M^me Bénédicte UGUEN-LAITHIER, Conseillers.

Greffier : M^me Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. Michel WACHTER, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur [N] [S],

demeurant [Adresse 5] – [Localité 3]

Représenté par M^e Jean-charles DAREY de la SCP DAREY – ROBIN, avocat au barreau de BELFORT

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 25056-2024-008529 du 15/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BESANCON)

ET :

INTIMÉE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS de Paris n° 824 541 148

Sise [Adresse 2] – [Localité 4]

Représentée par M^e Lucie TEIXEIRA, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

Selon contrat du 16 décembre 2016, l’indivision [G]-[C] prise en la personne de Mme [U] [C], représentée par la société Soliha Ais, a donné à bail à M. [N] [S] et Mme [W] [R] un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 6] (70).

Le 9 décembre 2016, un contrat de cautionnement VISALE a été signé entre le bailleur et la société Astria, entité du groupe Action Logement, en vue de garantir le bailleur d’éventuels impayés locatifs.

La SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, en présence de loyers impayés, a fait signifier aux locataires le 17 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 5 882,48 euros.

Par exploit du 17 avril 2024, la société Action logement a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de faire constater ou prononcer la résiliation du bail, d’obtenir leur expulsion et de les faire condamner solidairement au paiement de la somme de 5 787,65 euros outre indemnités d’occupation.

Par jugement rendu le 23 août 2024 en l’absence de comparution des locataires, le tribunal a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 17 mars 2024 ;

Par conséquent :

— ordonné à M. [N] [S] et Mme [W] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

— dit qu’à défaut pour M. [N] [S] et Mme [W] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [U] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à 'avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 janvier 2024 sur la somme de 5 280,97 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation’ (sic) celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé (…)

— condamné M. [N] [S] et Mme [W] [R] à payer à la SASU Action Logement Service, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 5 787,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation incluant le mois de mai 2024 suivant décompte daté du 24 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamné M. [N] [S] et Mme [W] [R] à payer à la SASU Action Logement Service une somme mensuelle égale au montant du loyer fixé dans le contrat de bail, représentant l’indemnité d’occupation, de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné M. [N] [S] et Mme [W] [R] aux dépens de l’instance incluant le coût du commandement de payer ;

— condamné M. [N] [S] et Mme [W] [R] à payer à la SASU Action Logement Service la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

— sur la qualité à agir de la société Action logement : qu’ en application de l’article 2306 du code civil et 8.1 de la convention Visale, la caution qui a payé au bailleur les sommes impayées par les locataires est subrogée dans les droits dudit bailleur ; que le contrat de cautionnement n’était certes pas signé par le bailleur mais avait été exécuté, comme en attestaient les quittances subrogatives ;

— qu’au regard du décompte du 18 juin 2024, les locataires étaient redevables de la somme de 6 321,01 euros à la société Action Logement, tandis que ceux-ci ne justifiaient pas s’en être acquittés ; qu’à défaut de débats contradictoires sur le montant actualisé de la dette, la condamnation devait être limitée à la somme de 5 787,65 euros ;

— qu’au regard de la clause résolutoire et de l’absence de règlement des causes du commandement de payer visant la dite clause, le bail devait être résilié au 17 mars 2024.

Par déclaration du 14 octobre 2024 , M. [S] a relevé appel des dispositions de cette décision en tant qu’elles le concernaient.

Par conclusions transmises le 14 janvier 2025, l’appelant demande à la cour :

Vu l’article 31 du code de procédure civile,

— d’infirmer totalement le jugement déféré ;

— de la (sic) débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de M. [N] [S] pour défaut d’intérét à agir ;

— de condamner la société SASU Action Logement Services à régler à M. [N] [S] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 29 janvier 2025, la société Action Logement Services demande à la cour :

— de recevoir Action Logement Services en son action ;

— de l’en déclarer bien fondée ;

Vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014,

Vu le commandement de payer en date du 17 janvier 2024,

Vu les articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil,

Vu l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— de confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [N] [S] et Mme [W] [R] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

Vu les articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du code civil,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [N] [S] et Mme [W] [R] à payer à Action Logement Services la somme de 5 787,65 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 janvier 2024 sur la somme de 5 280,97 euros, sauf pour la cour à préférer actualiser sa créance à la somme de 7 802,73 euros, indemnité d’occupation de novembre 2024 incluse, en assortissant cette condamnation d’une clause de solidarité ;

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [N] [S] et Mme [W] [R] à payer les indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, en assortissant cette condamnation d’une clause de solidarité ;

— de condamner M. [N] [S] à payer à Action Logement Services la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M. [N] [S] aux dépens de la procédure d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 10 septembre 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Sur la qualité de locataire de M. [S]

M. [S] allègue qu’il n’a jamais été locataire du logement litigieux, ce dont il déduit que la société Action logement n’avait pas d’intérêt à agir à son encontre en application de l’article 31 du code de procédure civile.

La société Action Logement réplique qu’à supposer que M. [S] n’ait jamais occupé le logement, il n’en demeure pas moins qu’il a signé le bail et sollicité la garantie Visale.

Il sera observé à titre liminaire que si M. [S] affirme dans les motifs de ses écritures que toute demande à son encontre devait être déclarée irrecevable, force est de constater qu’il ne soulève aucune fin de non-recevoir dans le dispositif de ses conclusions, aux termes duquel il réclame exclusivement le rejet des demandes formées contre lui.

En tout état de cause, il sera rappelé que l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de l’action, mais de son succès. Dès lors,la question de savoir si M. [S] est ou non partie au contrat de bail fondant les demandes de la société Action Logement Services est une question de fond qui ne conditionne pas l’existence d’un intérêt à agir.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, force est de constater que M. [S] ne conteste à aucun moment être l’auteur de la signature et des paraphes apposés pour son compte sur le contrat de bail fondant l’action de l’intimée.

Il se borne, en se référant pour ce faire à un courrier qu’il a adressé au premier juge le 4 juin 2024, à contester être locataire du local, affirmant que celui-ci n’était destiné qu’au logement de son ex-compagne, et renvoie au fait qu’il dispose d’une autre adresse pour laquelle il a toujours réglé les loyers. Or la circonstance que M. [S] n’ait le cas échéant pas occupé matériellement les lieux n’altère en rien l’existence et la validité des engagements contractuels auxquels il s’est volontairement soumis en signant le bail litigieux.

C’est ainsi à juste titre que le premier juge a fait droit aux demandes en tant qu’elles étaient notamment formées à son encontre, étant observé, pour le reste, que l’inobservation des obligations contractuelles relatives au paiement des loyers et charges par les locataires n’est aucunement remise en cause, de même que l’absence de régularisation dans le délai légal des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Sur l’actualisation de la créance

La condamnation prononcée en faveur de la société Action Logement s’élève à la somme de 5 787,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation incluant le mois de mai 2024 .

La société Action Logement Services sollicite, dans le dispositif de ses dernières écritures, qui seul saisit la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile, la confirmation du jugement sur ce point 'sauf pour la cour à préférer actualiser sa créance à la somme de 7 802,73 euros, indemnité d’occupation de novembre 2024 incluse, en assortissant cette condamnation d’une clause de solidarité'.

D’une part, cette formulation ne peut en aucun cas s’analyser comme une prétention saisissant la cour, étant rappelé qu’en application de l’article 5 du code de procédure civile le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé, et seulement sur ce qui est demandé. Or, en laissant expressément à la cour le choix de ne pas statuer sur la demande d’actualisation, il doit nécessairement être considéré que celle-ci ne constitue pas une réelle prétention.

Ensuite, il ne saurait en tout état de cause être prononcé aucune actualisation de créance à l’égard de Mme [R], dont les condamnations dont elle a fait l’objet ne peuvent être remises en cause dès lors qu’elle n’est pas partie à l’instance d’appel pour n’avoir pas été intimée par M. [S], et pour n’avoir pas fait l’objet d’un appel provoqué de la part de la société Action Logement Services.

Sur la demande relative à la réparation d’une omission de statuer

La société Action Logement Services sollicite que les condamnations prononcées contre M. [S] et Mme [R] au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation soient assortis de la solidarité, exposant qu’elle avait sollicité l’application de ce lien de solidarité devant le premier juge, qui avait omis de statuer sur ce point.

Or, il ne saurait être pris position sur une omission de statuer sans que l’ensemble des parties impliquées par cette omission soient appelées dans la cause, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, où Mme [R] n’a pas été attraite à l’instance d’appel, ce que la société Action Logement Services pouvait faire par le biais d’un appel provoqué.

Sur les autres dispositions

Il résulte de tout ce qui précède que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

M. [S] sera condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à l’intimée la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul ;

Déclare la SAS Action Logement Services irrecevable en sa demande au titre d’une omission de statuer ;

Condamne M. [N] [S] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [N] [S] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,